戶縣房地產(chǎn)市場研究報(bào)告ppt課件

戶縣發(fā)展,戶縣5月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告,報(bào)告目的與意義：本次報(bào)告是旨在為本項(xiàng)目的營銷定位及運(yùn)作提供詳實(shí)的市場依據(jù)并挖掘市場突破點(diǎn)的基礎(chǔ)上，基于對(duì)戶縣市場盡可能全面、詳實(shí)、深入的研究下所形成的市場研究報(bào)告。報(bào)告形成的過程：戶縣市場調(diào)研在售項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查、專業(yè)人士深度訪談深刻研究分析宏觀調(diào)查、區(qū)域分析、數(shù)據(jù)分析、樓盤分析，最終形成了此份調(diào)研報(bào)告,報(bào)告閱讀索引,報(bào)告綱要,版塊分析特色案例客群研究項(xiàng)目啟示,1,版塊分析,版塊分析,市場布局、代表項(xiàng)目、區(qū)域特征,市場格局,戶縣市場可分為：城西澇河區(qū)、老城區(qū)、新城區(qū)、余下、周北十字區(qū)五大板塊,城西澇河區(qū),新城區(qū),傳統(tǒng)老城區(qū),周北十字改造區(qū)暫未啟動(dòng),余下,城西澇河區(qū)正在起步發(fā)展的生態(tài)居住區(qū),A/1,榮華水岸新城,天一錦城,榮華水岸新城的的崛起帶動(dòng)了城西澇河生態(tài)居住區(qū)的發(fā)展，目前該板塊已成為戶縣房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)板塊之一；戶縣政府進(jìn)一步改造鐘樓至澇河區(qū)域，吉優(yōu)地產(chǎn)響應(yīng)改造，2011年預(yù)啟動(dòng)“吉優(yōu)楓景御園”城市改造項(xiàng)目；天一錦城二期房源2011年即將面世。,城西澇河區(qū)在售及將售項(xiàng)目列表,A/2,榮華水岸新城,A/2-1,項(xiàng)目現(xiàn)階段銷售一期尾房,項(xiàng)目位置：澇河?xùn)|兆豐路以北；建筑面積：740000容積率：1.93推售產(chǎn)品：現(xiàn)階段主推小高層主力套型：120130三房銷售階段：一期34幢樓共925套房源，現(xiàn)僅剩頂層銷售均價(jià)：現(xiàn)階段3300元/頂層項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商品牌較好、項(xiàng)目規(guī)模大配套齊全、推廣力度強(qiáng)且多事件營銷、價(jià)格適中項(xiàng)目劣勢(shì)：所處區(qū)域不是戶縣縣城未來發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，且僅頂層剩余,購買抗性大,天一錦城,A/2-2,項(xiàng)目位置：澇河?xùn)|兆豐路以南；建筑面積：220000容積率：1.6推售產(chǎn)品：無主力套型：185254復(fù)式現(xiàn)房銷售階段：一期售完銷售均價(jià)：N/A項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：所在區(qū)域生態(tài)環(huán)境較好、電廠團(tuán)購支撐開發(fā)資金鏈、現(xiàn)房銷售項(xiàng)目劣勢(shì)：所處區(qū)域不是戶縣縣城未來發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域,一期售完,吉優(yōu)楓景御園,A/2-3,項(xiàng)目位置：縣城北大街西側(cè)（拓?；囊晕鳎┙ㄖ娣e：190281容積率：2.6推售產(chǎn)品：未開主力套型：暫無規(guī)劃銷售階段：未開盤，場地平整中銷售均價(jià)：暫無價(jià)格項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：縣政重點(diǎn)工程、多元化物業(yè)項(xiàng)目劣勢(shì)：所處區(qū)域不是戶縣縣城未來發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域,場地平整中,城西澇河區(qū)目前在售產(chǎn)品以高層為主，個(gè)別項(xiàng)目的多層產(chǎn)品都屬于前期開的尾房處理；榮華水岸新城目前主推的3幢小高層意在試探市場對(duì)高層的接受度，后續(xù)可能會(huì)延續(xù)推出高層產(chǎn)品；天一錦城二期主力產(chǎn)品為高層，現(xiàn)階段正在咨詢中；吉優(yōu)楓景御園回遷項(xiàng)目為多層，對(duì)外銷售亦會(huì)是高層產(chǎn)品,A/3,城西澇河區(qū)多層逐漸淡出高層成為主流,城西澇河區(qū)的榮華水岸新城目前在售套型以120130三房為主，其次是80100的兩房套型，三房套型所占比例略高。天一錦城目前一期售完，售樓部正在裝修中天一錦城二期已接受咨詢，具體套型待定，但以中小戶型為主流；榮華水岸新城后續(xù)加推房源暫未公布，預(yù)計(jì)中小戶型占比將進(jìn)一步放大。,A/4,城西澇河區(qū)目前主要供應(yīng)120以上三房,經(jīng)歷了2010年整體市場價(jià)格的快速上漲，目前城西澇河區(qū)整體均價(jià)已經(jīng)在3300元/左右；現(xiàn)階段主要供應(yīng)的項(xiàng)目是“榮華水岸新城”，據(jù)了解該項(xiàng)目即將上調(diào)價(jià)格，“天一錦城”二期價(jià)格及“吉優(yōu)楓景御園”推售價(jià)格都將參照“榮華水岸新城”項(xiàng)目價(jià)格而制定；該區(qū)域較2010年9月份價(jià)格上漲500600元/，增速較大，后續(xù)價(jià)格依然處于穩(wěn)步增長中。,A/5,城西澇河區(qū)現(xiàn)階段銷售均價(jià)3300元/，依然保持穩(wěn)步增長趨勢(shì),城西澇河區(qū)是戶縣政府規(guī)劃打造的生態(tài)居住區(qū)。客戶群主要是：澇河周邊原住居民，他們購房的主要目的是改善居住環(huán)境，或者為子女購房；市區(qū)單位職工，他們買房一方面是出于改善居住的需求，另一方面也有投資的意思，生活配套完善了，也可考慮在此居?。恢苓呧l(xiāng)村的客戶，主要是想進(jìn)城居住，亦有部分做婚房用。少量的西安客戶，主要是榮華地產(chǎn)的老客戶及其親朋好友，以投資為主要目的。,A/6,客戶分類/婚房、改善性購房、為子女購房剛性需求較大，但亦有少量外縣籍投資客,老城區(qū)前期開發(fā)項(xiàng)目較多，短期內(nèi)供應(yīng)減少,B/1,2008年前戶縣開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在老城區(qū)，隨著老城區(qū)可開發(fā)空地的減少，該區(qū)域短期內(nèi)供應(yīng)量減?。焕铣菂^(qū)后續(xù)的開發(fā)將以舊城改造為主，但目前還未大范圍實(shí)施；老城區(qū)目前已明確有房源供應(yīng)的項(xiàng)目有“秦寶溫泉花園”和“榮晟花園”，都位于環(huán)城北路。,秦寶溫泉花園,榮晟花園,水晶驪城,老城區(qū)在售項(xiàng)目列表,B/2,秦寶溫泉花園,B/2-1,項(xiàng)目位置：戶縣古城路；建筑面積：230000容積率：推售產(chǎn)品：多層余房處理、加推1幢小高層主力套型：83129兩房、三房銷售階段：目前推出房源，已售60%以上銷售均價(jià)：多層32003500元/，小高層均價(jià)3550元/項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：引接入戶的溫泉水、精裝樣板間開放、多事件營銷項(xiàng)目劣勢(shì)：前身“時(shí)代華城”口碑較差,榮晟花園,B/2-2,項(xiàng)目位置：長虹十字東500米路南；建筑面積：60000容積率：2.5推售產(chǎn)品：現(xiàn)階段一期多層尾房一套處理主力套型：N/A銷售階段：一期剩余1套房源，二期七月開銷售均價(jià)：尾房143平米（頂層）2400元/項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：環(huán)城內(nèi)最后一個(gè)規(guī)劃住宅小區(qū)、周邊配套較完善項(xiàng)目劣勢(shì)：低調(diào)的營銷推廣、不屬于目前戶縣房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域,老城區(qū)目前在售產(chǎn)品以多層為主，可售房源全部為前期房源的尾盤處理，在售項(xiàng)目后續(xù)房源將主推小高層、高層?！皹s晟花園”城目前在售的僅一期1套尾房，二期咨詢產(chǎn)品以高層為主，預(yù)計(jì)7月開盤，“秦寶溫泉花園”在售產(chǎn)品以前期剩余的多層產(chǎn)品為主，即將加推一幢小高層，且后續(xù)開發(fā)規(guī)劃產(chǎn)品幾乎全部為高層。,B/3,老城區(qū)在售產(chǎn)品為多層，后續(xù)推出高層,老城區(qū)的“榮晟花園”項(xiàng)目目前僅余一套頂層尾房，面積達(dá)143“秦寶溫泉花園”項(xiàng)目目前主售一期多層剩余房源，戶型面積多為110以上的三房，兩房剩余較少。,B/4,老城區(qū)目前供應(yīng)房源幾乎全部是剩余尾房，且多為120以上三房,經(jīng)歷了2010年整體市場價(jià)格的快速上漲，目前老城區(qū)整體均價(jià)已突破3000元/，在3300元/左右；現(xiàn)階段主要供應(yīng)的項(xiàng)目是“秦寶溫泉花園”，該項(xiàng)目一期余房多層的銷售價(jià)格在32003500元/之間，“榮晟花園”一期尾房幾乎全部剩余頂樓，銷售價(jià)格為2988元/；該區(qū)域房價(jià)隨著在售項(xiàng)目后續(xù)高層產(chǎn)品的推出，依然處于穩(wěn)步增長中，目前“秦寶溫泉花園”加推小高層的咨詢均價(jià)已突破3500元/。,B/5,老城區(qū)現(xiàn)階段銷售均價(jià)3400元/，依然保持穩(wěn)步增長趨勢(shì),老城區(qū)原住居民，他們購房的主要目的是改善居住環(huán)境，或者為子女購房；市區(qū)單位職工，他們買房置業(yè)的主要目的是圖工作方便，亦有投資意向；周邊鄉(xiāng)村的客戶，主要是想進(jìn)城居住，亦有部分做婚房用。,B/6,客戶分類/改善性購房、婚房等剛性需求較大，亦有少量農(nóng)民進(jìn)城置業(yè),新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域,C/1,銀都華府,榮華水岸新城的的崛起帶動(dòng)了城西澇河生態(tài)居住區(qū)的發(fā)展，目前該板塊已成為戶縣房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)板塊之一；戶縣政府進(jìn)一步改造鐘樓至澇河區(qū)域，吉優(yōu)地產(chǎn)響應(yīng)改造，2011年預(yù)啟動(dòng)“吉優(yōu)楓景御園”城改項(xiàng)目；天一錦城二期房源2011年即將面世。,御苑新城,寶苑清華園,家福花園,帕提歐公館,天慧國際,新城區(qū)在售項(xiàng)目列表,C/2,寶苑清華園,C/2-1,項(xiàng)目位置：兆豐路以南、西余鐵路以東；建筑面積：150000容積率：2.65推售產(chǎn)品：多層、高層主力套型：多層120140，高層待定銷售階段：已推3幢多層尾房，新推高層排號(hào)銷售均價(jià)：多層尾房價(jià)格3180元/（頂層），高層咨詢均價(jià)4000-4300元/項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：國企開發(fā)、中央圍合式景觀布局、全額付款巨額優(yōu)惠，按揭優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)：目前證件不全,清華園中軸線一景,御苑新城,C/2-2,項(xiàng)目位置：小豐村以南，人民路西側(cè)建筑面積：200000余容積率：1.5推售產(chǎn)品：現(xiàn)階段主售高層主力套型：126、131銷售階段：新推2#高層熱銷中銷售均價(jià)：高層37003800元/項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：國企開發(fā)、規(guī)模較大、地段好有升值空間、向業(yè)主提供溫泉水項(xiàng)目劣勢(shì)：銷售服務(wù)較差、開發(fā)周期過長,銀都華府,C/2-3,項(xiàng)目位置：人民路中段（國防學(xué)院斜對(duì)面）建筑面積：62000余容積率：2.5推售產(chǎn)品：現(xiàn)階段主售高層主力套型：100兩房銷售階段：多層售罄后續(xù)綜合樓咨詢中銷售均價(jià)：高層頂樓3900元/項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：半贈(zèng)送6米挑高入戶花園、冷暖雙制中央空調(diào)、地段好有升值空間項(xiàng)目劣勢(shì)：銷售服務(wù)較差、開發(fā)周期過長,家福花園,C/2-4,項(xiàng)目位置：人民路北段建筑面積：67181容積率：2.35推售產(chǎn)品：現(xiàn)階段主售高層主力套型：多層80115，高層90120銷售階段：多層售罄，新推高層熱銷中銷售均價(jià)：3900元/項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：地段好有升值空間、戶型尺度適中項(xiàng)目劣勢(shì)：銷售服務(wù)較差、推廣低調(diào)、項(xiàng)目產(chǎn)品無突出特色,家福花園二期,天慧國際,C/2-5,項(xiàng)目位置：豐京路與人民路交匯西100米；建筑面積：200000容積率：4.8推售產(chǎn)品：暫未開放主力套型：戶型已出，無面積銷售階段：未開盤銷售均價(jià)：咨詢均價(jià)4000元/左右項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)、升值空間大、交通便利、開發(fā)商有一定客戶資源項(xiàng)目劣勢(shì)：房價(jià)較高,帕提歐公館,C/2-6,項(xiàng)目位置：豐京路（檢察院東側(cè)）；建筑面積：容積率：推售產(chǎn)品：暫未開放主力套型：暫未開放銷售階段：未開盤銷售均價(jià)：咨詢均價(jià)3800元/左右項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：地段好升值空間大、交通便利、產(chǎn)品特色明顯（歐式風(fēng)格、花園洋房）項(xiàng)目劣勢(shì)：周邊配套不全,新城區(qū)在售項(xiàng)目較多，目前市場供應(yīng)產(chǎn)品以高層為主，且新開發(fā)項(xiàng)目及已開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)推出的房源都以高層產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品已淡出市場（個(gè)別項(xiàng)目開發(fā)高端物業(yè)有少量多層）。“家福花園”、“銀都華府”、現(xiàn)階段及后續(xù)推出得產(chǎn)品都是高層；“御苑新城”現(xiàn)階段推出產(chǎn)品為高層，后續(xù)有規(guī)劃還有多層，但因市場形勢(shì)規(guī)劃有變動(dòng)；寶苑清華園下一步推出高層產(chǎn)品，原規(guī)劃多層有變動(dòng)；新開發(fā)項(xiàng)目“天慧國際”全部為高層產(chǎn)品，“帕提歐公館”是高層和花園洋房物業(yè)。,C/3,新城區(qū)多層已淡出市場，在售產(chǎn)品為高層,新城區(qū)的“家福花園”、“寶苑清華園”、“銀都華府”、“御苑新城”后續(xù)推出戶型以80130為主力，130以上房型后續(xù)幾乎無供應(yīng)。新開發(fā)項(xiàng)目除個(gè)別高端產(chǎn)品外，幾乎全部為板點(diǎn)高層，供應(yīng)戶型面積集中在80130之間；隨著價(jià)格的走高，80100的兩房占比進(jìn)一步增大。,C/4,新城區(qū)80130中小戶型為供應(yīng)主力,經(jīng)歷了2010年整體市場價(jià)格的快速上漲，目前新城區(qū)整體均價(jià)已達(dá)到3800元/，領(lǐng)先于戶縣其它區(qū)域；新開發(fā)項(xiàng)目“天慧國際”咨詢均價(jià)已突破4000元/，其余項(xiàng)目后續(xù)房源均價(jià)都在3700元/以上。隨著戶縣向東發(fā)展，新城區(qū)的日漸繁華，該區(qū)域房價(jià)將依然穩(wěn)步增長。,C/5,老城區(qū)現(xiàn)階段銷售均價(jià)3800元/，個(gè)別項(xiàng)目后續(xù)房源咨詢均價(jià)突破4000元/,新城區(qū)未來發(fā)展前景良好，且房價(jià)升值空間大，無論是自住還是投資，都首選在該區(qū)域置業(yè)。戶縣有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的置業(yè)需求者都選擇在該區(qū)域購房，如公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營者等。隨著“帕提歐公館”和“天慧國際”的崛起，及他們對(duì)西安市場的開拓，該區(qū)域未來的外縣籍購房者和投資購房者會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。,C/6,客戶分類/縣政公務(wù)員、改善性需求、個(gè)體經(jīng)營戶，該區(qū)域有一定的投資置業(yè)者,余下繁華小鎮(zhèn)，有一定的商品房需求,D/1,余下是戶縣的工業(yè)重鎮(zhèn)之一，隨著近年來的發(fā)展，該區(qū)域的繁華程度直追戶縣縣城；隨著城市化進(jìn)程的增進(jìn)，人民收入水平的提高，該區(qū)域現(xiàn)階段已有商品房的需求，后續(xù)需求亦會(huì)進(jìn)一步增大。目前“陽光華庭”是該區(qū)域唯一的商品房項(xiàng)目；,陽光華庭,陽光華庭,D/2,項(xiàng)目位置：余北路與戶余路十字西南角建筑面積：容積率：推售產(chǎn)品：多層、高層主力套型：多層剩余115130三房，高層暫無公開銷售階段：多層剩余不足10套頂層，高層即將排號(hào)銷售均價(jià)：多層（頂層）2328元/高層均價(jià)預(yù)計(jì)3500元/以上,三期高層即將面世,余下區(qū)域的購房置業(yè)人群主要有周邊工廠職工，余下個(gè)體小經(jīng)營戶等。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，余下的購房置業(yè)人群將會(huì)擴(kuò)大至周邊原住人群、周邊村民等。,D/3,客戶分類/周邊原居住人群、周邊工廠職工、周邊個(gè)體小經(jīng)營戶,周北十字改造區(qū)尚未啟動(dòng),D/,周北十字改造區(qū)是戶縣政府已規(guī)劃的城市改造項(xiàng)目，但目前尚未啟動(dòng)。,周北十字改造區(qū),城西澇河區(qū)“榮華水岸新城”的崛起，帶動(dòng)了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，它是目前戶縣房源供應(yīng)充足、且具備一定品質(zhì)的項(xiàng)目新城區(qū)是戶縣未來城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)集中，“天慧國際”和“帕提歐公館”的開發(fā)將帶動(dòng)該區(qū)域重奪戶縣購房者的熱點(diǎn)關(guān)注。老城區(qū)在售項(xiàng)目無明顯特色，后續(xù)開發(fā)以城市改造為主，目前尚未明確余下戶縣工業(yè)重鎮(zhèn)，繁華程度直追縣城，目前房地產(chǎn)還未大面積開發(fā)周北十字改造區(qū)是縣政府重點(diǎn)打造的形象工程之一，目前尚未啟動(dòng),版塊綜述,目前城西澇河區(qū)是熱點(diǎn)，新城區(qū)蓄勢(shì)待發(fā),本項(xiàng)目所屬片區(qū)發(fā)展前景良好,目前市場供應(yīng)產(chǎn)品以小高層和高層為主，后續(xù)規(guī)劃有多層的項(xiàng)目亦有改動(dòng)規(guī)劃的趨勢(shì)；高層產(chǎn)品集中在1624層居多，亦有個(gè)別項(xiàng)目開發(fā)24層以上；其次是12層左右的小高層熱銷產(chǎn)品：80-100兩房兩廳單衛(wèi)；110-140三房兩廳雙衛(wèi)；高層建筑風(fēng)格以現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格為主，現(xiàn)階段已出現(xiàn)歐式建筑風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)逐漸推陳出新，雙陽臺(tái)、入戶花園、多功能間等形式出現(xiàn),產(chǎn)品特點(diǎn),多層逐漸淡出市場，高層成為市場主流,本項(xiàng)目高層戶型設(shè)計(jì)上必須創(chuàng)新,新城區(qū)均價(jià)3800元/左右老城區(qū)均價(jià)3300元/左右城西澇河區(qū)均價(jià)3300元/左右余下均價(jià)3400元/左右周北十字改造區(qū)暫無價(jià)格,價(jià)格分析,新城區(qū)最高，其它區(qū)域次之,本項(xiàng)目后期價(jià)格制定提供了參考,榮華水岸新城8月面世，至今已售出400余套房源，月均銷售7080套（有充足供應(yīng)）家?；▓@二期多層近200套房源，9月開盤至今全部售完，月均銷售3040套（無充足供應(yīng)）其它項(xiàng)目因無充足房源供應(yīng)，銷售量不等，截至目前推出房源全部剩余位置較差的尾房2010年下半年戶縣的房地產(chǎn)市場幾乎全部是一開盤就售罄。,市場銷售,2010年因市場供應(yīng)量小，新推房源幾乎全部售完，現(xiàn)階段市場銷售保持良好趨勢(shì),本項(xiàng)目的入市提供參考,2,典型案例,特色案例,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目亮點(diǎn)、營銷分析、置業(yè)客群,特色項(xiàng)目選取依據(jù),榮華水岸新城寶苑清華園秦寶溫泉花園家福花園,符合6個(gè)以上條件,選取依據(jù),營銷手段多樣，營銷效果突出,在戶縣樓市中有一定影響力,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有獨(dú)特之處,后續(xù)有充足的房源供應(yīng),與本案有一定競爭力,目前已開始啟動(dòng)銷售,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目亮點(diǎn)：高形象推廣、高調(diào)入市、多事件營銷,大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，自身配套完善環(huán)繞式主題景觀布局1.94超低容積率，把房子種在花園里西北首座親水主題情景會(huì)所榮鑫物業(yè)12年資深品牌物管5重智能安防系統(tǒng)（紅外報(bào)警、社區(qū)CCTV監(jiān)控、單元可視門禁、求助按鈕、24小時(shí)巡更）獨(dú)立的樣板間開放高形象推廣、高調(diào)入市、多事件營銷,本案可借鑒,2010年戶縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)量偏低，下半年榮華水岸新城開盤以來，憑著其大規(guī)模開發(fā)量的優(yōu)勢(shì)，保持了持續(xù)良好的市場供應(yīng)，并贏得了戶縣購房置業(yè)人群的熱點(diǎn)關(guān)注。榮華水岸新城自8月面世銷售至今，一期34棟樓（共計(jì)925套）已售出近500套房源，月均銷售量達(dá)到7080套，春節(jié)后更是保持了良好的銷售態(tài)勢(shì)，最高達(dá)到日銷售8套。榮華水岸新城的購房置業(yè)人群主要是城西原住居民和周邊鄉(xiāng)村進(jìn)城人群；依靠其在西安市場歷年開發(fā)以來所積累的老客戶群體，開拓西安市場取得了一定的效果，成為了戶縣首個(gè)開拓西安地產(chǎn)的先鋒項(xiàng)目。,保持良好供銷態(tài)勢(shì)，戶縣首個(gè)開拓西安市場的項(xiàng)目,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目亮點(diǎn)：坡屋頂、大飄窗、小閣樓、私家花園設(shè)計(jì),國企開發(fā)的保障中央圍合式景觀布局；每棟樓都有水系環(huán)繞，多樣化的主題景觀綠化坡屋頂、大飄窗、小閣樓、私家花園設(shè)計(jì)較大距離的樓層差價(jià)體系,本案可借鑒,寶苑清華園因地塊手續(xù)問題，前期規(guī)劃數(shù)次更改，營銷推廣量小且無連續(xù)性，銷售態(tài)勢(shì)較弱，2010年上半年開始以來至今僅推出3幢多層，目前剩余不足10套房源。前期主推房源為130140三房，主打戶縣市場的改善性住房需求，目前該項(xiàng)目因證件問題幾乎無營銷推廣，現(xiàn)階段正在進(jìn)行加推高層的排號(hào)工作。,因項(xiàng)目土地問題，供銷較弱前期推售房源主打改善性需求,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目亮點(diǎn)：溫泉水直接入戶，享受私家溫泉泡湯生活,周邊配套較全，交通便利溫泉水直接引進(jìn)入戶；24小時(shí)物業(yè)服務(wù)多事件營銷,本案可借鑒,秦寶溫泉花園前期加“時(shí)代華城”，因延期交房等問題導(dǎo)致項(xiàng)目形象口碑差，直接影響使銷售量下滑，幾乎成為爛尾盤，因2010年戶縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)量過低，置業(yè)者又將眼球重新投向“秦寶溫泉花園”，而該項(xiàng)目在借大市場形式良好的情形下，改變銷售策略、引進(jìn)“溫泉水入戶”亮點(diǎn)工程及加大推廣力度和增加營銷事件，目前供銷良好。該項(xiàng)目前期的主要購房人群是周邊的原居住者，現(xiàn)階段引進(jìn)“溫泉水入戶”的亮點(diǎn)工程，更是吸引了縣城其它區(qū)域的購房者。,因前期“時(shí)代華城”口碑差直接影響銷售，現(xiàn)階段供銷兩旺，主要是周邊原住者購買,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目亮點(diǎn)：主力戶型是中小戶型，7090兩房、110125三房,地段位于新城，升值空間大周邊生活配套較齊全，交通便利；戶型設(shè)計(jì)適中，幾乎全部是中小戶型大力度的營銷推廣,本案可借鑒,家福花園位于戶縣城市東進(jìn)核心的人民路十字范圍，未來升值空間較大，規(guī)劃戶型幾乎全部為80120之間的中小戶型，在戶縣新城區(qū)房價(jià)快速增長的現(xiàn)階段銷售狀況良好，保持了持續(xù)良好的供銷態(tài)勢(shì)；二期自5棟多層自9月開盤至今已全部售完，現(xiàn)階段加推高層房源。戶縣購房者目前最理想的置業(yè)區(qū)域就是人民路十字周邊，該板塊未來將是戶縣新城中心、未來升值空間大，因此在該區(qū)域置業(yè)的人群涵蓋了戶縣縣城及縣城周邊鄉(xiāng)村。,保持良好供銷態(tài)勢(shì)，購房人群涵蓋戶縣縣城及周邊鄉(xiāng)村,配套設(shè)施,戶縣各樓盤都有配套商業(yè)配套，但是幾乎都沒有其它配套（如幼兒園、會(huì)所等），只有個(gè)別大型項(xiàng)目配套較完備。戶縣縣城目前范圍較小，無論從哪個(gè)板塊至縣城中心都不會(huì)超過5公里，所以購房人群對(duì)置業(yè)項(xiàng)目的配套要求較低。,樓盤配套較差,社區(qū)景觀以傳統(tǒng)設(shè)計(jì)為主，新開發(fā)項(xiàng)目已重塑景觀設(shè)計(jì),社區(qū)景觀,戶縣2010年前開盤項(xiàng)目的社區(qū)景觀幾乎全部為清一色傳統(tǒng)樓宇前后綠化，無明顯特色；2010年新開發(fā)的“寶苑清華園”和“榮華水岸新城”景觀規(guī)劃提升，并重點(diǎn)塑造社區(qū)景觀，品質(zhì)明顯高于其它項(xiàng)目。后續(xù)即將入市的項(xiàng)目，如“帕提歐公館”等在前期形象塑造上亦重點(diǎn)展示有特色的社區(qū)景觀規(guī)劃，未來戶縣房地產(chǎn)市場各樓盤的競爭中，有特色的社區(qū)景觀規(guī)劃占比將越來越大。,重塑區(qū)域價(jià)值、高形象造勢(shì)來提升項(xiàng)目價(jià)值,開發(fā)策略,戶縣2010年前開發(fā)的項(xiàng)目多采用直接開盤銷售的傳統(tǒng)開發(fā)模式，后續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目多以重塑區(qū)域價(jià)值、高形象造勢(shì)等手段來提升項(xiàng)目價(jià)值后開盤。,8090兩房供應(yīng)較少供應(yīng)主力為110-140三房兩廳雙衛(wèi),產(chǎn)品組合,8090兩房兩廳單衛(wèi)，120左右三房兩廳雙衛(wèi)為市場需求主流產(chǎn)品；適當(dāng)加入部分7080小兩房、100115小三房產(chǎn)品與130以上的大四房類產(chǎn)品,稀缺產(chǎn)品,大面積舒適性產(chǎn)品居多中小面積功能型產(chǎn)品缺失,戶型尺度,由戶型指標(biāo)可以看出，主力產(chǎn)品客廳開間4.2-4.6米、主臥開間3.6米左右，大多屬于舒適性的產(chǎn)品。目前在售項(xiàng)目中相對(duì)小面積的兩房產(chǎn)品在戶縣市場是缺失的，家?；▓@前期銷售的77受市場熱捧。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，隨著商品房價(jià)格的升高，人們對(duì)中小戶型的功能型產(chǎn)品的需求會(huì)增加，建議在本項(xiàng)目中以此類產(chǎn)品為主。,戶外和DM單張派發(fā)是主流推廣媒體；隨著西安置業(yè)者的關(guān)注，報(bào)紙廣告亦將成為主流,項(xiàng)目推廣,樣板間已逐漸成為各項(xiàng)目高形象展示的必備條件之一；現(xiàn)階段主流推廣渠道是戶外廣告和DM單張派發(fā)，