個人住房抵押貸款

第三章,個人住房抵押貸款,2020/5/16,教學目的與要求通過本章學習，要求同學們了解住房抵押貸款的一些基本概念，掌握住房抵押貸款的運行程序、資信評估的內(nèi)容以及住房抵押貸款的常用類型，重點掌握住房抵押貸款合同的具體條款及含義。重點與難點抵押權(quán)的概念、特點及法律屬性，固定利率抵押貸款，可調(diào)利率抵押貸款，個人住房抵押貸款資信評估，個人住房抵押貸款風險教學方式講授、討論、案例教學時間安排10學時,2020/5/16,一、住房抵押貸款的概念及特點二、抵押權(quán)的概念、特點及法律屬性三、住房抵押貸款的運作要素四、住房抵押貸款的定價,第一節(jié)住房抵押貸款的基本概念,2020/5/16,一、住房抵押貸款的基本概念,1、概念由銀行或其他金融機構(gòu)發(fā)放的，以個人或家庭為貸款對象，以購買住房或與住房有關(guān)的其他用途為目的的，以所購買的住房為抵押品，按照固定或浮動的利息率計息，在較長的時間內(nèi)分期還本付息的貸款形式。,2020/5/16,2、特征(1)房地產(chǎn)抵押是以抵押為前提建立的貸款關(guān)系。是一種依據(jù)貸款項目的風險程度和抵押物價值評估的多少來發(fā)放的貸款。（主要體現(xiàn)在與質(zhì)押貸款的區(qū)別上）,(2)房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款。其實質(zhì)是一種融資關(guān)系，而不是商品買賣關(guān)系。(3)房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性（主要體現(xiàn)在保證貸款的區(qū)別）,2020/5/16,抵押貸款1、抵押財產(chǎn)為不動產(chǎn)或動產(chǎn)；2、債務人不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有,質(zhì)押貸款1、質(zhì)押財產(chǎn)為動產(chǎn)或權(quán)利；2、債務人將質(zhì)押物移交債權(quán)人占有。,抵押貸款與質(zhì)押貸款的區(qū)別與聯(lián)系,債務期滿前所有權(quán)屬于抵押人與出質(zhì)人，簽定合同后都要依法辦理登記,2020/5/16,保證貸款保證人所承擔的實際責任發(fā)生在貸款償還時，而不是發(fā)生在保證貸款時，所以是一種“未來責任”。是一種虛擬的保證責任。,抵押貸款是現(xiàn)實的責任擔保，此抵押行為是借款方獲得貸款時必須發(fā)生的現(xiàn)實行為，抵押人必須提供實在的抵押財產(chǎn)。,抵押貸款與保證貸款的區(qū)別與聯(lián)系,2020/5/16,二、抵押權(quán)的基本概念,1、抵押權(quán)的概念在抵押人違約的情況下，抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。2、抵押權(quán)的特點（1）屬于擔保物權(quán)（2）抵押權(quán)擔保的債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)（3）用益權(quán)可設(shè)立抵押權(quán),2020/5/16,3、抵押權(quán)的法律屬性（1）在我國可以抵押的房地產(chǎn)依法獲得的出讓土地使用權(quán);依法獲得的房屋所有權(quán);依法獲得的期房所有權(quán);依法可抵押的其他房地產(chǎn)。,（2）在我國不可以抵押的房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護和有重要紀念意義的建筑物；被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)；集體所有的土地使用權(quán)。,2020/5/16,（3）對抵押房地產(chǎn)進行處分所得價款的償還順序第一，支付處分抵押房地產(chǎn)之費用；第二，扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的稅費；第三，按優(yōu)先受償權(quán)順序和抵押順序和抵押順序依法償還抵押人所欠的本息及違約金；第四，剩余金額退還抵押人。,2020/5/16,三、住房抵押貸款的市場參與者1、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人2、房地產(chǎn)抵押貸款的借款人3、擔保和保險機構(gòu)4、中介服務機構(gòu),2020/5/16,四、住房抵押貸款的定價1、影響抵押貸款利率的因素融資成本、貸款條件、借貸雙方的信貸關(guān)系、服務費等綜合考慮以上因素，但最終取決于市場供求和市場競爭。2、抵押貸款利率的確定在實際計算中，抵押貸款利率等于實際利率、預期通貨膨脹率和各種風險補償率（違約風險、利率風險、流動性風險、提前還款風險、政策風險、期限風險等）。,2020/5/16,第二節(jié)住房抵押貸款運作程序,1、貸款申請及受理2、貸款審查和資信評估（核心）3、協(xié)商貸款條件:貸款金額、利率、還款方式等4、簽定貸款合同5、貸后管理和不良資產(chǎn)處置,2020/5/16,第三節(jié)個人住房抵押貸款分類,一、固定利率抵押貸款1、美國之前的發(fā)展（1）羅馬帝國fiducia(所有權(quán)歸貸款人),來源于拉丁文的信任或者信賴一詞，該工具明顯表明貸款人不信任借款人pignus(典質(zhì)、典質(zhì)物)(所有權(quán)歸借款人，貸款人在借款人被“懷疑有違約的可能性”時有權(quán)取得所有權(quán))hypotheca(所有權(quán)歸借款人，貸款人僅在實際違約的情況下才能取得房產(chǎn)控制權(quán))。,2020/5/16,（2）德國文化時期德國的gage：指的是作為履行合同的擔保而交付的存放物，借款人一般會實際轉(zhuǎn)移動產(chǎn)，作為gage,就象今天人們在當鋪所做的一樣，在這種情形下，它被稱為活的gage.當貸款的抵押物是房地產(chǎn)時，這種安排就無法實現(xiàn)。在這種情形下，gage要求在違約時貸款人能取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，但不能在gage之外尋求補償，也即借款人擁有一個履行義務或者向貸款人出售房地產(chǎn)的選擇權(quán)，一項賣權(quán)。,2020/5/16,（3）法國法國的mortgage：在1066年威廉征服英國后，法國人將德國體系引進到英格蘭，對涉及沒有被實際轉(zhuǎn)移的抵押房地產(chǎn)貸款，被稱為“死的”gage,由于法語中表示死的詞為mort,這自然被稱為mortgage.,2020/5/16,（4）英國英國人繼續(xù)發(fā)展出現(xiàn)公平贖回權(quán)和法定贖回權(quán)。中世紀時，英國的教會規(guī)定在任何情況下貸款人在借出資金時都不收取利息，但貸款人會因此有權(quán)占有和獲得全部土地的所有權(quán)，并且沒有義務向借款人作出任何補償。但在伊麗撒白一世統(tǒng)治時期，認為這種做法過于苛刻，尤其是在債務少而借款人的財務困難僅僅是暫時的情況下，借款人可以向法庭提起訴訟，陳述其償還債務的計劃，法庭開始允許借款人通過支付拖欠的金額贖回房地產(chǎn)（在違約后），這就是公平贖回權(quán)。,2020/5/16,實際上，借款人擁有物業(yè)執(zhí)行價格等于拖欠金額的買權(quán)，此外，執(zhí)行期無限長。貸款人尋求并取得了剝奪贖回權(quán)條款，從而在流行的合同條款中，借款人在一段時間后就不能再贖回房地產(chǎn)，被稱為法定贖回權(quán)。,2020/5/16,2、美國的住房金融：蕭條時期美國的早期歷史（1）獨立戰(zhàn)爭后（1775）無房地產(chǎn)貸款（2）南北戰(zhàn)爭時期（1861年1865年）開始出現(xiàn)建筑協(xié)會（為籌集該組織購買住房所需的資金而成立），第一個于1861年成立于費城，開始是股份所有制公司，后轉(zhuǎn)變?yōu)閮π顧C構(gòu)。,2020/5/16,（3）西部開發(fā)（18世紀末-19世紀末）要求為新農(nóng)場的銷售融資，為銷售融資所需的資金大部分在東部的大機構(gòu)投資者手中，抵押銀行非常普遍，典型的農(nóng)場抵押貸款是非攤銷貸款，僅支付利息的貸款，在到期日，貸款可以以新的利率和一筆小額的發(fā)起費再融資。由于這些貸款是非攤銷的，房地產(chǎn)的價格很可能會下滑到貸款余額以下，對于有第二，第三抵押的房地產(chǎn)，更是如此。這類貸款所附帶的違約風險在20世紀20年代后期和30年代初期美國的蕭條時期變的更加明顯，造成無數(shù)人違約。,2020/5/16,（4）大蕭條時期大蕭條時期政府出臺的抵押貸款市場方案有兩個目的：1、通過直接貸款和存款保險為貸款人提供流動性。2、通過長期攤銷抵押貸款的違約保險和二級市場促進這類貸款工具的使用。戰(zhàn)后住房金融體系由于這些機構(gòu)的存在以及1947年退伍軍人管理局保險的設(shè)立而開始形成。,2020/5/16,3、FRM的運行機制（1）固定利率等額還款抵押貸款（CPM）（1.1）還款公式：每月付款額為以貸款額為年金現(xiàn)值計算的年金。,2020/5/16,年金是指定期、等額、連續(xù)的系列支付后付年金：在每期期末支付的年金后付年金終值:f=a+a(1+i)+af=a例子：書426頁,補充內(nèi)容：年金的計算,2020/5/16,后付年金現(xiàn)值(房地產(chǎn)抵押貸款的基本公式）p=a+a+.+a例子：書426頁,2020/5/16,即期年金：每期起初支付的年金即期年金終值:由例子：書427頁,2020/5/16,即期年金現(xiàn)值,2020/5/16,遞延年金：第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金永續(xù)年金：無限期支付的年金形式，即支付期無限長的年金。p=,2020/5/16,（1.2）貸款（本金）余額的計算：計算時點的年金現(xiàn)值。,2020/5/16,（1.3）每月本息償還額中本金和利息的計算月償還額中本金部分就是該月相鄰兩期貸款余額之差；利息等于貸款余額乘以利率。第N期月償還額的本金=第N-1期貸款余額第N期貸款余額；第N期償還額的利息=a第N期月償還本金第N期償還額的利息=第N-1期貸款余額*貸款月利率第N期月償還額本金=月本息償還額第N期償還額的利息,2020/5/16,假設(shè)貸款金額為10萬元，貸款年利率為6%，貸款期限為30年，用等額還款抵押貸款的計算公式計算，（1）該貸款的每月分期付款本息償還額。（2）還款10年后的貸款余額是多少？（3）這10年中共向銀行支付多少利息？,例子,2020/5/16,（1.4）等額還款抵押貸款還款分析月還款額中本金和利息的關(guān)系剩余本金的部分隨著時間的推移而下降，每月本息償還額中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關(guān)系月本息償還額與貸款總額成正向相關(guān)關(guān)系，并隨著貸款利率的上升而提高；延長貸款期限，月本息償還額隨之下降，最終趨于貸款總額與月利率的乘積（pi）。這說明了貸款期限增加到一定年限以后，延長貸款期限對月本息償還額影響不大，對減輕借款人的還款壓力作用十分有限。,2020/5/16,利率風險金融機構(gòu)承擔了全部利率風險，當利率上升時，就會出現(xiàn)利率風險?？刂评曙L險最一般的方法是由借貸雙方平分風險，利率一般高于可調(diào)利率抵押貸款。提前還款風險在利率上升還是在利率下降的情況下提前還款的風險比較大?,2020/5/16,（2）等本金還款抵押貸款（CAM）概念：在貸款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期按剩余本金余額和約定利率支付利息。還款公式：,2020/5/16,假設(shè)貸款金額P為10萬元，貸款年利率為6%，貸款期限為30年，用等本金還款抵押貸款的計算公式計算，該貸款的每月分期付款的本息償還額為多少？,例子,2020/5/16,特點優(yōu)點:借款人每月支付的本金是均等的，支付的利息因剩余本金的減少而遞減，每月還款額也是逐月下降，比較適合前期收入高的人群。缺陷：不符合大部分居民收入不斷增長的情況，增加還款壓力；開始還款額大，限制抵押貸款發(fā)展；月還款額不斷變化，支付較困難。,2020/5/16,與CPM的比較a的比較:剩余本金的比較：,n,a,n,p,2020/5/16,(3)分級還款抵押貸款（GPM）概念：在最初的幾年里，月還款額按約定的比率逐年遞增，若干年后，月還款額均等，直至貸款全部清償?shù)馁J款方式，是貸款機構(gòu)防范風險的產(chǎn)物，專為年輕人設(shè)計。計算基本原理：各年中月還款額的現(xiàn)值之和等于還款額。特點：在分級還款期間，月還款額小于月利息額，出現(xiàn)負分期付款現(xiàn)象，前期還款壓力小。,2020/5/16,比較：月付款額在前期小于其他兩種，分級結(jié)束后，月付款額大于它們；貸款前期的負攤還使借款人在抵押住房上的權(quán)益積累可能減少；較高的首付款比例，提前還款罰金和服務費，金融機構(gòu)收益相對較高。,2020/5/16,(4)逆向年金抵押貸款（RAM）（倒按揭）概念：在較長期限內(nèi)金融機構(gòu)定期向借款人提供一筆現(xiàn)金，在貸款期末由借款人一次性還清貸款本息總額。（“倒按揭”最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。）特點：不立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，能解決退休老人“有房沒錢”的問題，而且貸款人的貸款風險很低，貸款收益具有很強的預測性。,2020/5/16,一位遺孀計劃用她的房屋申請逆向年金抵押貸款，如果當前利率是10%，且10年后的債務額為10萬元，則她每年可得多少錢？,例子,2020/5/16,年年初貸款余額還款額利息年末貸款余額105704.13570.416274.546274.545704.131197.8713176.54313176.545704.131888.0745704.1355704.1365704.1375704.1385704.1395704.131085205.015704.139090.91100000.06,2020/5/16,計算公式（即期年金終值公式）由得,2020/5/16,風險分析：壽命風險：貸款人并不承擔壽命風險，而是把其轉(zhuǎn)嫁給能夠分散化這類風險的保險公司提前償還風險：由利率風險引起，提前償還風險對婚姻狀況、貸款人的年齡、貸款期限最為敏感。借款人沒有對住房進行良好維護的風險。房屋價值變動風險。,2020/5/16,分類：“倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤。,2020/5/16,“倒按揭”的對象及影響因素：在美國是62歲以上的老年人.一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，每月能得到的現(xiàn)金也就越多。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款數(shù)額低，因為兩個人的綜合預期壽命大于一個人。三是住房現(xiàn)在的價值和預期的價值。如果預計房主去世時房產(chǎn)會升值，可貸款數(shù)額也會增加。,2020/5/16,美國倒按揭發(fā)放方式聯(lián)邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局無保險的倒按揭貸款放貸者有保險的倒按揭貸款,2020/5/16,在我國發(fā)展的制約因素對銀行來說，首先是技術(shù)方面的障礙.其次是風險的控制.再次，是否有市場需求.最后，倒按揭還需要相應的法律、法規(guī)等配套制度.,2020/5/16,（5）增值分享抵押貸款（SAM）產(chǎn)生背景20世紀80年代美國出現(xiàn)的一種抵押貸款，當時由于長期的通貨膨脹造成利率的持續(xù)上升，為了減輕借款人的債務負擔，貸款機構(gòu)以低于市場利率的貸款利率向購房者提供抵押貸款，同時按一定比例分享住房未來的增值。較多地被用于商業(yè)性和收益性不動產(chǎn)上。,2020/5/16,優(yōu)點：對貸款人講：預期通貨膨脹導致的損失通過分享住房的增值而減少；對借款人講：分散化好處，規(guī)避了其住房價格上升速度慢于總體住房價格上升速度。不足：增值額的確定很復雜；借款人放棄一部分房產(chǎn)增值后維護房產(chǎn)動力不足風險；貸款機構(gòu)收益滯后性，出售時機不由貸款方掌控。,2020/5/16,SAM的定價：包括同時確定初始利率的減少和分享房地產(chǎn)增值的比例。貸款人要決定分享多少增值才能補償貸款利率的減少。這種權(quán)衡必須使得SAM的預期收益率等于標準貸款的預期收益率要求的增值分享比例取決于多種因素，包括貸款人的稅率、貸款價值比、比率的減少值、標準貸款的利率以及住房價值的預期增長率。,2020/5/16,例如，如果貸款人的稅率是30%，名義利率是10%，則稅后的名義利率是7%。如果名義利率是10%，則通貨膨脹預期大約為7%是合理的。假設(shè)稅后的名義利率=住房價值的預期增值率，則有模型：是增值分享比例，v是貸款價值比，是起初利率的減少比例，（1-t）表示1減貸款人的稅率。舉例來說，如果貸款價值比是0.9,初始利率減少1/3，而貸款人的稅率是25%，則增值分享比例是0.4。,2020/5/16,（6）氣球式抵押貸款概念：前幾年每月固定還款，最后一次性償還貸款余額。特點：本金償還速度慢，最后一期還款數(shù)額大，還款壓力大。解決方式：對抵押合同進行展期；再融資；申請二次抵押（貸款余額/房價下降時）；用其他物品作抵押貸款歸還。主要用于住房之外的其他不動產(chǎn)抵押貸款。,2020/5/16,1、李有資格借入一筆30年、9%、20萬，按月還款的固定利率等額還款抵押貸款，（1）他的月還款額是多少？（2）在貸款的第一個月支付多少利息？（3）在該筆抵押貸款的第一年支付多少利息（4）如果他決定在第三年末償還該筆抵押貸款，那時的本金余額是多少？（5）在這三年間共支付多少利息？,作業(yè),2020/5/16,2、根據(jù)下面的數(shù)據(jù)，確定下列貸款的第一筆月還款額。市場利率10%，貸款金額10萬元，期限30年（1）等額固定利率抵押貸款。（2）GPM，前5年的增長率為7.5%.（3）CAM貸款。3、某家庭購房抵押貸款10萬元，貸款年利率為5%，貸款期限為15年，采用按月等額本金還款方式還款。試計算該家庭第1個月和最后1個月的月還款額，并比較這種還款方式與等額本息還款方式累計還款額的多少？,2020/5/16,固定利率房貸成熱門對于有固定收入的人，并且預期未來利率還會提高，選擇固定利率貸款比較合適。如果你計劃提前還貸，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達貸款余額的3%。,央行提高貸款利率，消費者應如何選擇還貸方式,2020/5/16,急需資金宜選“循環(huán)貸”所謂“循環(huán)貸”是指用戶只需將自有住房到深發(fā)行做抵押，就可獲得該住房等價值80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用?！把h(huán)貸”是針對住房變現(xiàn)難的特點，而用戶在生活中常常會出現(xiàn)投資理財、應急支出、經(jīng)營周轉(zhuǎn)的需要，而向銀行貸款周期較長，難以應急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長，有30年。正在按揭的房貸可辦理.但辦理循環(huán)貸對房產(chǎn)的樓齡有規(guī)定：以竣工年限為準，樓齡不超過20年。市民可獲得的最高貸款額度，也要受樓齡左右，一般情況下，樓齡越長，可獲得的最高貸款額度越低，反之則高。,2020/5/16,移動組合房貸防范風險該種房貸方式，允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。而且在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時調(diào)整。這種按揭方式便于貸款人根據(jù)自己的收入預期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。,2020/5/16,“入住還款法”可減壓力“入住還款”是指客戶在辦理一手樓住房貸款業(yè)務時，可以申請從貸款第一個月開始，與銀行約定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。這種還款方式降低了購房者交房初期的經(jīng)濟壓力。如果市民貸款購買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住后再開始償還貸款本金，“入住還款法”可說是一種理想的選擇。,2020/5/16,年輕人宜選“雙周供”“雙周供”還款，將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半，具有還款周期縮短、節(jié)省利息的優(yōu)勢。對于年輕白領(lǐng)及首次置業(yè)者來說，收入較為固定再加上公司的季度獎、半年獎或年終獎金等，還款基本能夠解決。同時，這種每兩周還款一次的方式還能有效縮短購房者的還款限期，節(jié)省利息的支出，貸款人只要事先做好規(guī)劃、安排好自己的現(xiàn)金流即可,2020/5/16,是一種投資工具，是一種選擇權(quán)，期權(quán)的買方向賣方支付一定數(shù)額的權(quán)利金后，就獲得這種權(quán)利，即擁有在一定時間內(nèi)以一定的價格（執(zhí)行價格）出售或購買一定數(shù)量的標的物（實物商品、證券或期貨合約）的權(quán)利。期權(quán)的買方擁有執(zhí)行期權(quán)的權(quán)利，無執(zhí)行的義務；而期權(quán)的賣方只是履行期權(quán)的義務。,補充內(nèi)容:期權(quán),2020/5/16,比方說：您想買一套房，與房產(chǎn)商談好是每平方米5000元，并預付了2萬元定金，這樣就決定只要您想買進，對方必須賣出（義務），買與不買是您的權(quán)利。即使房價上漲，房產(chǎn)商也必須賣出；如果房價下跌，您可以不買，大不了定金不要。這就是期權(quán)的基本雛形。在期權(quán)中，房價每平方米5000元叫做“執(zhí)行價格”，定金叫做“權(quán)利金”。這里，您是“買方”，最大損失是定金。你交了定金就可買進，這在期權(quán)中叫“買進了看漲期權(quán)”。,2020/5/16,期權(quán)主要有兩個構(gòu)成因素：（1）執(zhí)行價格（又稱履約價格）（2）權(quán)利金（期權(quán)價格）=內(nèi)在價值+時間價值內(nèi)在價值=|資產(chǎn)當前價-執(zhí)行價|時間價值：到期日前的獲利機會所以，決定期權(quán)的兩大因素就是期權(quán)的到期日與基礎(chǔ)證券價值的波動性。,2020/5/16,履約保證金。期權(quán)賣方必須存入交易所用于履約的財力擔保?？礉q期權(quán):是指在期權(quán)合約有效期內(nèi)按執(zhí)行價格買進一定數(shù)量標的物的權(quán)利；看跌期權(quán):是指賣出標的物的權(quán)利。當期權(quán)買方預期標的物價格會超出執(zhí)行價格時，他就會買進看漲期權(quán)，相反就會買進看跌期權(quán),2020/5/16,房地產(chǎn)金融期權(quán)舉例住房抵押貸款：當住房所有者依靠抵押其住宅獲得抵押貸款時，他同樣訂立了一份期權(quán)。買權(quán)：賦予住房所有者在抵押貸款到期前任何時候提前償付貸款余額的權(quán)利。執(zhí)行價=P1(i-)賣權(quán)：當房地產(chǎn)的市場價值低于貸款的余額時，抵押人就擁有了有內(nèi)在價值的賣權(quán)。,2020/5/16,商用房地產(chǎn)期權(quán)在開發(fā)沒有按計劃進行，房地產(chǎn)的市場價值降至負債額以下時，所有者就會向貸款人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。與住房貸款相比，期權(quán)的執(zhí)行稍有不同，所有者會立即向貸款人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，而不是持有期權(quán)。所以貸款人也會要求在合同中增加會降低期權(quán)的條款。,2020/5/16,土地期權(quán)通常與生地的購買有關(guān)。開發(fā)商在做包括安排項目融資在內(nèi)的開發(fā)準備時，往往希望購買一個能在未來以既定價格購買土地的期權(quán)。,2020/5/16,（1）50年代：10年穩(wěn)定期,期限失配問題并不嚴重.期限失配:即資產(chǎn)和負債的期限差別較大所帶來的風險。,4戰(zhàn)后住房貸款,期限失配,2020/5/16,（2）60年代：通脹加劇、非居間化以及二級抵押貸款市場的興起非居間化現(xiàn)象:資金從中介機構(gòu)被提出的現(xiàn)象。二級市場:證券發(fā)行后進行買賣的市場，也就是現(xiàn)有證券的交易市場。,2020/5/16,（3）70年代，高通脹環(huán)境下固定利率抵押貸款的問題需求問題：月付款額傾斜效應:如果通脹如預期發(fā)生，貸款期間內(nèi)住房的真實成本總額并未改變，但是真實成本在貸款前期增加了而在貸款后期下降了，正是這種“傾斜效應”使得購買人支付能力不足。,2020/5/16,供給問題：在通脹環(huán)境下，固定利率抵押貸款的供給問題源于金融中介期限失配這一結(jié)構(gòu)性問題以及Q規(guī)則的實施。其他抵押貸款工具的引入（GPM、SAM、ARM、PLAM）二級市場的持續(xù)發(fā)展,2020/5/16,舉例解釋：傾斜效應對支付能力的影響假設(shè)：借款人收入的年增長率等于2%（因生產(chǎn)力）加上通貨膨脹率，換句話說，真實收入以2%的速度增長；貸款的合同利率等于真實利率3%加上通貨膨脹率，合同利率決定了恒定的還款額；30年8萬元抵押貸款，初始收入3000元/月。,2020/5/16,A：通脹率0%，利率3%，收入增長率2%；B：通脹率2%，利率5%，收入增長率5%；C：通脹率8%，利率11%，收入增長率10%。問題：試比較其真實還款額與真實收入的比例，看其是否存在傾斜效應？及其傾斜效應程度比較,2020/5/16,A：年份月還款額真實還款額真實收入真實還款額/真實收入(%)1335.36335.36306010.965335.36335.36331210.1210335.36335.3636579.1720335.36335.3644587.5230335.36335.3654346.17,2020/5/16,B:年份月還款額真實還款額真實收入真實還款額/真實收入(%)1429.45421.03306013.765429.45388.97331211.7410429.45352.3036579.620429.45289.0144586.430429.45237.0954344.36,2020/5/16,C:年份月還款額真實還款額真實收入真實還款額/真實收入(%)1761.86705.2306023.055761.86518.51331215.6510761.86352.8936579.6520761.86163.4544583.6730761.8675.7154341.39,2020/5/16,月還款額實際價值還款期,2020/5/16,（4）80年代：放松管制、其他抵押貸款工具的發(fā)展和儲蓄機構(gòu)危機利率風險增大，續(xù)承貸款盛行一般來講，貸款可以續(xù)承，在續(xù)承時，購買人承擔了原有債務，并承諾償還原有貸款?？衫m(xù)承性在當前市場利率超過貸款合同利率時有內(nèi)在價值，房屋銷售者可將低利率貸款轉(zhuǎn)給購買人，并提高授價來實現(xiàn)續(xù)承貸款的價值，銷售人和購買人從中獲益，而貸款人則遭受損失。續(xù)承期權(quán)同提前償付期權(quán)一樣，在利率波動較大時，價值較高。,2020/5/16,政府保險貸款。FHA、VA關(guān)心違約風險，并認為要降低違約風險就應盡可能地降低還款額，因此，直到80年代末這些機構(gòu)仍對他們擔保的貸款設(shè)定利率上限。,2020/5/16,買低融資：是一種固定利率抵押貸款，這類貸款中銷售人提前支付部分利息，從而為購買人在一段時期內(nèi)“買低”利率。優(yōu)點:使得前期還款額降低，從而一些原本不符合抵押貸款條件的借款人能夠得到貸款；缺點:銷售人很可能會將買低所支付的款項增加到房地產(chǎn)的價格上。,2020/5/16,儲蓄和貸款協(xié)會大量破產(chǎn)：80年代出現(xiàn)了比以往任何時候都嚴重的儲蓄機構(gòu)償債能力危機，這種現(xiàn)象表面根源于期限失配，但實際原因遠沒有這么簡單。,2020/5/16,王先生手中有一套貸款27萬元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。由于急需用錢，王先生將該房屋委托中介公司代其出售?？蛻糈w先生欲購此房，雙方通過該中介公司簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。,補充內(nèi)容：二手房買賣如何轉(zhuǎn)按揭,2020/5/16,趙先生先期支付10萬元作為購房首付款。然后，業(yè)主王先生前往建行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請?zhí)崆斑€款。同時由中介公司擔保，趙先生申請在工行辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然后工行提前放貸，支付給建設(shè)銀行18萬元用于王先生提前還貸解除抵押。其后業(yè)主王先生與中介公司辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證。待過戶成功，中介公司將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記，然后將房產(chǎn)證明交予趙先生，并將趙先生向工行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予王先生。,2020/5/16,風險分析：在本案例中，業(yè)主王先生須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。而買方趙先生需申請貸款并由銀行提前放貸才能為王先生還清其在建行的貸款，而此時王先生的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過程中就出現(xiàn)了以下幾種風險：1、王先生在建行的貸款由趙先生還清后，突然改變主意，拒絕過戶。2、趙先生拒絕還貸。3、銀行拒絕提前放貸。4、交易完成后王先生無法拿到剩余款。,2020/5/16,而銀行方面也相應承擔“轉(zhuǎn)按揭”風險：新的買房人首付到位、各種審核通過，銀行按新規(guī)定就應該給新的買房人發(fā)放貸款，并同時解除原來買房人的抵押合同，但在新買房人辦抵押登記手續(xù)之前，必須有銀行認可的具備一定資質(zhì)的第三方擔保人，由其與銀行簽訂擔保合同。否則，沒有擔保合同，銀行的利益便得不到保障。目前比較合適的第三方擔保人是專業(yè)的中介機構(gòu)，其應該具備一定的資金實力，能夠抵御風險，真正起到擔保的作用。,2020/5/16,（1）概念是借款人按事先約定的利率確定先期月還款額，在約定的一定時間后（如年），根據(jù)某種市場價格指數(shù)（如消費價格指數(shù)）對貸款余額進行調(diào)整，并依據(jù)新的貸款余額計算每月分期付款額,5、PLAM,2020/5/16,（2）基本原理根據(jù)市場真實利率和風險補償率確定第一年貸款利率，按等額還款抵押貸款公式計算第一年每月還款額；根據(jù)等額抵押貸款公式計算第一年年底的貸款余額；根據(jù)第二年年初公布的消費價格指數(shù)調(diào)整第二年年初的貸款余額，即第一年年底的貸款余額與價格指數(shù)乘積；根據(jù)第二年年初的貸款余額，用剩余貸款年限和調(diào)整后的價格指數(shù)計算第二年的每月還款額；以上各年均根據(jù)上一年的價格指數(shù)，按上述步驟重復計算月還款額,2020/5/16,（3）例子設(shè)貸款總額為萬元，貸款期限是年，不考慮通貨膨脹率的貸款利率為，按物價指數(shù)調(diào)整貸款余額，若每年物價指數(shù)增長按計算月還款額,2020/5/16,（）與的比較的比較：,2020/5/16,貸款余額的比較：,2020/5/16,（）優(yōu)點：在通貨膨脹環(huán)境下，可以很好的解決月還款額傾斜效應問題；降低了前期月還款額，減輕了借款人的還款負擔;貸款機構(gòu)能較好的拓展業(yè)務領(lǐng)域，提高抵押貸款的有效需求,且有助于降低利率風險,2020/5/16,（6）缺點用物價總體指數(shù)代替房價指數(shù)具有局限性；用上一年的物價指數(shù)調(diào)整下一年的貸款余額具有局限性；貸款價格指數(shù)化存在著不準確性和滯后效應；只對貸款進行物價調(diào)整，不對存款進行物價調(diào)整具有局限性；只考慮通貨膨脹因素，沒有考慮對純粹利率的調(diào)整，所以貸款利率是不包括通貨膨脹因素在內(nèi)的真實利率，并不能消除利率變化造成的風險。,2020/5/16,（1）概念根據(jù)市場利率指數(shù)，按借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的抵押貸款所有的都有一些共同特征：比低的初始利率；以某種形式與市場相聯(lián)系的利率；限制利率或還款額變化幅度的規(guī)定,6、ARM,2020/5/16,（2）特征利率調(diào)整周期(T):典型的是6個月、1年、3年和5年,調(diào)整周期越長,貸款人承擔的利率風險越大,在調(diào)整時點間,ARM與FRM一樣,長調(diào)整周期增大了提前還款的可能性,例如:市場利率降至ARM利率之下.利率指數(shù)：是指為ARM利率調(diào)整提供基礎(chǔ)的市場利率。貸款人無法操縱；變動性不能過大，是已經(jīng)建立的指數(shù)。指數(shù)可以是國債利率或者是衡量貸款資金成本的數(shù)據(jù)。若是國債收益率，期限是和ARM調(diào)整周期相對應的國債利率；若指數(shù)是基于貸款人的資金成本，則它將等于有央行確定的近期的儲蓄存款利率。,2020/5/16,附加利率：指為得到貸款的合同利率而在指數(shù)基礎(chǔ)上增加的基點項目，若指數(shù)值是8，附加利率是150基點，則貸款利率是9.5%，由借貸雙方以合同形式確定，并在整個貸款期間內(nèi)維持不變。包括借款人擁有的某些權(quán)利的價值以及貸款過程中的服務成本。初始利率（誘發(fā)利率）：起初折扣。利率上限：調(diào)整利率上限（2）；貸款期利率上限（56%）;利率上下限的幅度會影響初始利率。,2020/5/16,還款額上限：限制了調(diào)整日借款人還款額的增長，通常的還款額上限是7.5。對借貸雙方都沒有太大的吸引力：對借款人講，易形成負攤銷；對貸款人講，易違約，拖欠率上升，無法在二級市場出售。本金負攤還,2020/5/16,（3）ARM的種類及比較：月還款額與利率無上下限制的可變利率抵押貸款（）優(yōu)點：將利率風險轉(zhuǎn)嫁給借款人缺點：違約風險較大,2020/5/16,有還款額上限和負分期付款的可變利率抵押貸款（）優(yōu)點：減少了借款人的利率風險缺點：貸款方要承擔由付分期付款額所帶來的另一些損失（貸款余額與抵押品價值比過高、貸款擔保程度下降等風險）。因此，銀行要求較高的貸款首期利率。,2020/5/16,有利率上限的可變利率抵押貸款（不允許負攤銷）（）優(yōu)點：降低了借款人的利率風險缺點：較高的首期利率，提高了借款人的進入門檻。,2020/5/16,比較：（1）三者比較：貸方利率風險：首期利率：貸方預期收益：（2）與FRM的比較：（貸款風險比較）違約風險：FRM違約性小，ARM違約性大；利率風險：FRM利率風險大，ARM利率風險小；提前還款風險：FRM較大，ARM較小。ARM適合年輕人，但也有缺陷。,2020/5/16,例題1：假設(shè)你正在考慮一筆如下特征的ARM：貸款金額：10萬元指數(shù)：一年期國債收益率（第一年為8.1%，第二年為9.5%）附加利率：2.5%相鄰月還款額上限：7.5%貸款期月還款額上限：15%負攤銷上限：125%貸款期限：30年允許本金負攤還問題：計算前2年的月還款額和貸款余額。,2020/5/16,1、假設(shè)你正在考慮一筆如下特征的ARM：貸款金額10萬元指數(shù)：一年期國債收益率附加利率：2.5%最大年調(diào)整率：2%貸款期利率上限：6%貸款期限：30年問題（1）如果國債收益率是6%，則第一年月還款額是多少？（