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合同法實務培訓,主講：商業(yè)公司綜合管理中心法務部：張向飛,第一部分合同概述（一）合同內(nèi)涵（二）合同特點（三）合同主要風險點,（一）合同內(nèi)涵：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。調(diào)整的是動態(tài)財產(chǎn)關(guān)系。（二）合同構(gòu)成：合同主體、合同標的概況、合同期限、付款方式、雙方權(quán)利義務、違約責任、糾紛解決辦法、合同生效日期。（三）合同主要風險點：合同主體（主體資質(zhì)的審查、履行能力）合同標的（是否存在瑕疵給付）合同權(quán)利義務（權(quán)利義務不對等）合同履行（合同簽署后不按合同約定義務履行）違約（責任的承擔不明確）合同檔案管理（訴訟后因合同流失導致的敗訴）,合同概述,第二部分合同主體（一）合同主體你在和誰交易？（二）合同主體的法律風險點（三）合同主體常見問題及案例分析（四）合同主體風險防范要點,（一）合同主體你在和誰交易？,合同主體可以是自然人、法人和其他組織。自然人：簽署合同須完全行為能力人（16周歲以上，精神正常的人）。法人：虛擬意義上的人，同自然人一樣，有自己的住址、法人營業(yè)執(zhí)照就是他的身份證，因此簽訂合同時需同自然人一樣核對他的身份信息。其他組織：個體工商戶、分公司、銀行分行、支行、協(xié)會組織、民辦教育學校等組織，簽署合同時可以自己的字號或名義簽署合同。在合同關(guān)系中，首先就要先弄清楚，與你簽訂合同的相對方是誰？不能張冠李戴，也不能未審查對方的資信能力就隨意簽訂合同。,（二）合同主體法律風險點,1、合同相對人不具備相應資信、能力。2、合同相對人為法人的職能部門、未辦理營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)或直屬機構(gòu)，缺乏履約能力。3、合同相對人無代理權(quán)、超越代理權(quán)或表見代理。4、我方代理人未經(jīng)授權(quán)或授權(quán)終止后仍進行簽約。5、母公司與子公司都是獨立的法人，不能混同，母公司簽署的合同不能由子公司去履行。,（三）合同主體常見問題及案例分析,1、合同主體身份認不清案例一認錯合同履行，損失上千萬甲公司是乙公司的全資子公司，甲公司與丙公司簽署一份電梯供貨安裝合同，合同約定由乙公司負責送貨，甲公司負責安裝，丙公司先行付款50%，丙公司付款后，甲公司轉(zhuǎn)移資產(chǎn)宣布破產(chǎn)，未供貨安裝，丙公司告乙公司，乙公司獨立法人，不是合同主體，雖然甲公司系他的全資子公司，仍不需要承擔責任。,2、主體掛靠（施工合同中尤其重要）案例二甲公司將工程承包給乙，（個人）乙掛靠丙公司與甲簽訂施工合同，后在施工過程中乙?guī)ьI(lǐng)的工人在施工過程中發(fā)生工亡，死者家屬將甲公司、乙、丙公司列為共同被告，因甲公司對主體資質(zhì)審查不嚴，故被判決承擔了連帶責任。,3、合同相關(guān)方的法律地位認識錯誤案例三錯將付款人認定為責任方A為大型跨國企業(yè)集團，實力雄厚。出口商甲根據(jù)A下屬子公司B發(fā)出的訂單向B供應貨物，并按照A企業(yè)集團整體的財務安排從母公司A處回收貨款，收匯一直較為正常。考慮到A的優(yōu)良資信，甲與A的子公司B簽訂了一系列合同。兩年后，甲獲悉B經(jīng)營狀況惡化、即將破產(chǎn)，此時尚有大額出運貨款尚未回收，向A追討，A以其非交易合同主體為由拒絕還款，甲損失慘重。,4、缺乏對合同主體資信情況的調(diào)查案例四與小公司做大生意，損失難以彌補A公司計劃采購一批設(shè)備，多家知名廠家的報價都在1千萬元以上，A公司難以接受。某小公司B得知此情況后主動向A報出600萬元的價格，保證按要求的技術(shù)水平供貨。A對B雖了解不深，但仍與其簽訂了供貨合同。到年底B從別的公司調(diào)貨只交齊了203萬元的貨物。隨后經(jīng)過多次交涉，到期仍未交齊貨物。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，B只是一個小公司，借助人脈關(guān)系從其他同行業(yè)公司先后佘出來203萬的貨物，并欠繳了制造商很多貨款。A起訴并勝訴，但無實質(zhì)收獲，同時工期拖延，造成了難以彌補的損失。,5、表見代理（合同法第49條）概念：指代理人雖然不具有代理權(quán)，但合同相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效，被代理人需要承擔由此產(chǎn)生的一切法律后果。案例五員工簽單，公司買單A房地產(chǎn)公司的中高層管理人員甲、乙兩人從2002年4月至2003年5月期間，在B餐飲娛樂公司進行簽單消費，單位名稱一欄都注明為“A公司”，消費目的為A公司員工用餐或公務接待等，累計簽單欠款共25520.3元。后甲、乙兩人離開A公司，B公司知悉后多次向A公司催收欠款，A公司以甲乙兩人并無授權(quán)簽單消費為由拒絕支付欠款。B公司向法院提起訴訟，法院認定甲乙兩人的簽單行為是代表A公司對服務費用的確認行為，其法律后果應當由A承擔，因此支持了B公司的訴訟請求。,（四）合同主體風險防范要點,1、審查主體法人：審查營業(yè)執(zhí)照、供貨業(yè)績、信譽狀況、資質(zhì)等級等情況。非法人單位：審查其是否登記取得營業(yè)執(zhí)照或其所從屬的法人單位的資格及其授權(quán)。自然人：是否具有相應的民事行為能力。保證人：主體資格的合法性。代訂立合同的代理人：代理身份和代理資格。其他：特殊行業(yè)的當事人，需審查對方的生產(chǎn)許可證、質(zhì)量檢測報告、經(jīng)營許可證或相應的資質(zhì)。（馬鋼案件）2、認清主體身份,第三部分合同標的（一）合同標的交易指向?qū)ο螅浚ǘ┖贤瑯说牡姆娠L險點（三）合同標的常見問題及案例分析（四）合同標的風險防范要點,（一）合同標的交易指向?qū)ο螅?明確合同交易內(nèi)容不同類型的合同，其標的也存在區(qū)別，比如買賣合同的標的一般為物，而服務合同的標的為服務。明確了合同標的便明確了合同的交易內(nèi)容。重要性在貿(mào)易實踐中，對合同標的物的確定是買賣雙方訂立合同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在復雜的交易中，標的物有可能處于不斷變化的狀態(tài)，可能對合同效力產(chǎn)生重要影響。對標的物的價格應明確數(shù)量、單價、是否包含稅費、以及交付方式,（二）合同標的的法律風險點,1、合同標的不合法。2、合同標的不可能給付。3、合同標的不確定。4、實際交付的標的與合同約定的標的不符。,（三）合同標的常見問題及法律分析,1、合同標的物的合法性案例一不可轉(zhuǎn)讓的標的S集團下屬兩家子公司甲與乙所使用的土地，都屬劃撥用地，使用權(quán)證都辦在S名下。其中有一宗地由甲建有加油站等設(shè)施。甲欠丙債款，雙方達成還款協(xié)議，甲方將加油站等設(shè)施轉(zhuǎn)讓給丙（含土地使用權(quán)）。丙獲得加油站后，以相同價格轉(zhuǎn)讓給李某個人。后經(jīng)土地管理部門稽查，對S集團進行處罰，無償收回土地，并處13萬元罰款。,2、合同標的確定性案例二合同標的物不清，形成爭議甲、乙兩單位簽訂一設(shè)備租賃協(xié)議，甲方將真空離子鍍膜機出租給乙方，雙方約定了租期、租金等事項。租期屆滿時，乙方交付設(shè)備時，甲方發(fā)現(xiàn)不是其出租的設(shè)備。由于時間較長，原辦事人員都已離職，從雙方的協(xié)議中，找不到租賃物的型號或是明顯特征，因此引發(fā)糾紛。經(jīng)法院主持達成調(diào)解協(xié)議。甲方拉回一臺不屬于自己的設(shè)備，約損失15萬元。大型設(shè)備或價值不菲的交易一定要拍照或視頻錄像下接收,3、實際交付的標的不符案例三標的物被調(diào)包2009年6月1日，南寧市民楊先生在廣州工作的姐姐為其買了一臺二手筆記本電腦，價值4000多元，通過一家名為XX速遞的快遞公司托運給他。6月5日上午11時許，速遞公司的業(yè)務員當面把包裹交給他。楊先生支付給對方50元郵費，簽單接收了包裹，但忘記當場驗看。稍后，他回到住處打開包裹，吃驚地發(fā)現(xiàn)，電腦箱里找不到筆記本電腦，卻多了4塊約1厘米厚20厘米長的木板。于是他帶包裹到速遞公司進行交涉。由于送貨單上沒有寫明貨物的名稱、重量和單價等，楊先生也未當場驗貨，因此雙方各執(zhí)一詞，難辨真?zhèn)?。（貨品的接收必須要當面接收，確認數(shù)量和型號是否與訂單一直后作書面接確認單，雙方均簽字后留存做證據(jù)）,（四）合同標的風險防范要點,1、應熟悉相關(guān)法律法規(guī)，審查合同標的是否合法，是否為法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物。2、審查合同標的相關(guān)條款，查明合同標的名稱是否確定。3、根據(jù)不斷變動的現(xiàn)實條件，審查合同標的是否可能給付，明確合同的效力。,第四部分合同權(quán)利義務（一）合同權(quán)利義務具體交易內(nèi)容？（二）合同權(quán)利義務的法律風險點（三）合同權(quán)利義務常見問題及案例分析（四）合同權(quán)利義務審查要點,（一）合同權(quán)利義務具體交易內(nèi)容？,當事人雙方應明確自身的權(quán)利和義務，以保證合同的順利履行。合同權(quán)利義務是互相對應的，特別是在強調(diào)等價有償?shù)馁I賣合同中，買方和賣方的權(quán)利義務相對平衡。比如買賣合同中賣方的義務有：交付標的物的義務實際交付標的物交付提取標的物的單證交付必要的有關(guān)資料按期交付標的物按照約定地點交付標的物按照約定的質(zhì)量要求交付標的物按照約定的包裝方式交付標的物轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務瑕疵擔保義務,（二）合同權(quán)利義務的法律風險點,1、合同權(quán)利義務約定不清，對標的物數(shù)量、質(zhì)量、包裝、運輸、風險、檢驗標準或是檢驗期間等缺乏明確約定。2、對法律規(guī)定的義務認識不清。3、對自身的權(quán)利沒有充分認識，無法充分保護自身利益。,3、瑕疵擔保義務概念：賣方需承擔的一項基本義務，指出賣人對其所交付的標的物，應擔保其有依通常交易觀念或當事人的意思認為應當具有的價值、效用或品質(zhì)。種類：質(zhì)量（物的）瑕疵擔保義務和權(quán)利瑕疵擔保義務。,案例三質(zhì)量瑕疵擔保義務常某2007年3月租賃方某門面房3間，用于開辦飯館，租賃期限為從2007年3月10至2010年3月9日，月租12000元，常某另外支付方某保證金3萬元，如常某違約則該保證金不予退還。2007年8月開始，房頂原有的裂縫不斷加大，飯館也出現(xiàn)虧損，常某不想再繼續(xù)經(jīng)營，便以該房存在嚴重危安全隱患為由提出要求退租，并要求返還該3萬元保證金，遭方某拒絕后，將方某訴至法院。方某辯稱，常某在租賃時已經(jīng)知道房屋原有裂縫將繼續(xù)擴大，其退租的真正的原因是飯館盈利狀況不佳。訴訟中法院委托鑒定部門就此房屋進行了司法鑒定，結(jié)論該房屋系危房，不適合居住。后法院依據(jù)我國合同法第233條支持了常某的訴訟請求。,（四）合同權(quán)利義務風險防范要點,1、在合同中明確雙方的權(quán)利義務，特別是質(zhì)量、數(shù)量、包裝、檢驗等容易產(chǎn)生爭議的地方。2、明確合同和法律規(guī)定的義務。3、明確自身所擁有的各種權(quán)利，充分保護自身利益。,第五部分合同履行（一）、合同履行如何交易？（二）、合同履行的法律風險點（三）、合同履行常見問題及案例分析（四）、合同履行風險防范要點,（一）合同履行如何交易？,概念：指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤x務，債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實現(xiàn)。合同的履行是依法成立的合同應該發(fā)生的法律效果，是構(gòu)成法律效力的主要內(nèi)容。,（二）合同履行的法律風險點,1、沒有按照約定全面履行義務或是履行合同義務沒有堅持誠實信用原則。2、沒有充分利用合同履行中的抗辯權(quán)。3、合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除時沒有履行相關(guān)法律程序。,（三）合同履行常見問題及案例分析,1先履行抗辯權(quán)（合同法第66條）案例一你不開票，我不付款2008年6月20日，甲乙訂立合同約定：甲向乙購買鋼材，總價款450萬元，付款前乙方需向甲方提供正式合法的發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕付款。合同簽訂后，乙未按約開取，則甲可以拒絕付款。,2、不安抗辯權(quán)（合同法第68條）案例二你虧損嚴重，我停止履行2001年元月，某汽車銷售中心A與某汽車制造廠B簽訂一份汽車購銷合同，約定A向B購買輕型轎車40輛，每輛售價5萬元，當月供貨20輛，8月份供貨20輛，貨到付款。合同簽訂后，雙方順利地履行了第一批轎車的交貨和付款義務。2001年5月份，B獲悉A因經(jīng)營不善，已造成巨大虧損，同時因拖欠銀行貸款，已被法院強制執(zhí)行償還貸款。B在搜集了相關(guān)證據(jù)后，決定中止第二批車輛的托運，同時派人通知A，若想繼續(xù)供貨，A需提供擔?；蝾A付貨款。A不同意，并以B違約為由提起訴訟。法院認為，B采取不安抗辯權(quán)的措施，是必要的、合法的，符合我國合同法的規(guī)定，依法判決駁回了A的訴訟請求。,（四）合同履行風險防范要求,1、應嚴格按合同約定全面履行義務，并堅持誠信信用原則。2、充分利用合同履行中的各種權(quán)利，比如同時履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)等。3、合同變更時應簽訂書面協(xié)議，需要履行通知、登記等法律程序時，需及時履行。4、合同轉(zhuǎn)讓時需履行相關(guān)法律程序。5、合同解除條件成就時，需要履行通知等法律程序。,第六部分違約（一）違約交易存在問題，如何處理？（二）違約的法律風險點（三）違約常見問題及案例分析（四）違約風險防范要點,（一）違約交易存在問題，如何處理？,概念：違反合同義務，即不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定。違約行為不能履行，客觀上沒有履行能力或法律禁止履行；遲延履行：能履行，但在期限屆滿時還沒履行；不完全履行：履行行為不符合債務本旨；拒絕履行（預期違約）：明示或默示的表示不履行；債權(quán)人遲延：受領(lǐng)遲延。違約救濟方式強制履行；解除合同；賠償損失；支付違約金；恢復原狀等其他補救措施。,（二）違約主要風險點,1、未按合同約定的時間、金額支付價款。2、逾期交付、提取標的物。3、未按約定的方式、地點、數(shù)量、質(zhì)量等履行合同。4、未盡到通知、保密、協(xié)助等附隨義務。5、對方違約時，未采取合理措施防止損失擴大。6、我方未充分行使違約救濟權(quán)利。,（三）違約常見問題及案例分析,1、加害履行（合同法第122條）概念：指債務人的履行有瑕疵且因其瑕疵而致債權(quán)人受履行利益以外的損害的情形。案例一賣方需賠償產(chǎn)品對第三方造成的損失某鄉(xiāng)機械加工廠按合同規(guī)定，購進某市電機廠電機30臺，在使用中，有14臺發(fā)生漏電，造成一名工人致殘。為此，機械加工廠向法院起訴，不僅要求退貨，而且還要求某電機廠賠償他們的經(jīng)濟損失以及致殘工人的住院費等各種損失10萬元。法院支持了機械加工廠的請求。,2、受領(lǐng)遲延案例二買方的收貨義務2004年5月，甲方與乙方簽訂大蒜買賣合同：當年產(chǎn)大蒜40噸，總價款加運費8萬元，代辦托運，交貨期限為同年8月25日，地點為山東某車站。甲方于8月20日將大蒜準備托運時，鐵路方面告知因天氣原因部分路段沖毀，待通知發(fā)貨。8月23日，甲方接鐵路方面通知將貨裝車發(fā)出，8月26日凌晨到達山東某車站。但乙方拒絕收貨并聲稱降價一半才可考慮收貨；甲方無奈在當?shù)刈庥萌g民房將大蒜保存。不料當?shù)赜纸当┯陜商欤瑢?0噸大蒜泡湯；經(jīng)鑒定29噸完全腐爛，不能食用，另外11噸也發(fā)芽。甲方遂起訴至法院要求賠償。法院判決乙方應對拒收的大蒜承擔責任，乙方應支付甲方貨款及民房的租金等。,3、資料搜集案例三證據(jù)缺乏，訴訟失敗A公司與B公司2001年1月經(jīng)過甲（自然人，即B的法定代表人也非股東或職工）的介紹簽訂了聯(lián)合經(jīng)營鋼材協(xié)議書。2001年6月，A公司將貨物改存到與B公司簽有代儲協(xié)議的某石油庫，沒有簽署協(xié)議，也沒有保存好入庫單等文件。2002年6月甲以B公司的名義將石油庫中價值319萬的鋼材折價賣掉。A公司負責該事的人員未及時搜集出庫單等文件，也沒有及時向公安局報案。2003年，A公司起訴甲和B公司，要求承擔相應責任，由于證據(jù)缺乏，訴訟請求未得到法院支持，A公司損失嚴重。,（四）違約風險防范要點,1、完善企業(yè)合同管理制度。2、關(guān)注合同履行進展，一旦發(fā)現(xiàn)異常狀況，及時采取處理措施。3、及時搜集和保存好各種證據(jù)。4、充分利用合同法和合同賦予自身的權(quán)利。,第七部分合同檔案管理（一）合同檔案管理交易的后續(xù)管理？（二）合同檔案管理法律風險點（三）合同檔案管理常見問題及案例分析（三）合同檔案管理風險防范要點,（一）合同檔案管理交易的后續(xù)管理？,概念：合同檔案管理是對已履行完畢合同的管理，是一個企業(yè)檔案管理的重要組成部分。意義合同履行完畢后，可能還會產(chǎn)生有關(guān)質(zhì)量擔保等爭議和糾紛，合同仍然可能成為重要證據(jù)和文件在后續(xù)的訴訟和仲裁中使用。完善的合同檔案管理有利于各個部門查閱和總結(jié)經(jīng)驗。,（二）合同檔案管理法律風險點（訴訟時效）,1、普通訴訟時效：2年2、特別訴訟時效：1年：身體受到傷害要求賠償?shù)?；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；延付或拒付租金的；寄存財物被丟失或損毀的。4年：國際貨物買賣合同和技術(shù)引進出口合同爭議,（三）合同管理常見問題及案例分析,合同檔案缺失案例補充協(xié)議遺失，承擔了不應該由其承擔的損失2005年6月10日，某建筑公司A與某貿(mào)易公司B簽訂了一份購銷合同，A向B購買100噸X型號的鋼材并約定了質(zhì)量標準，但未約定檢驗期。6月20日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定了檢驗期間為交付貨物之日起一個月內(nèi)。7月20日，B按約交付了貨物，A隨后付了全款。直到2005年年底，B未就貨物的數(shù)量或質(zhì)量問題提出任何問題。A公司經(jīng)辦人員認為該份合同已順利履行，遂將合同和補充協(xié)議隨意擱置。2006年1月，B突然通知A，聲稱鋼材的質(zhì)量不符合約定，要求賠償損失。A辯稱根據(jù)合同法第158條，B未在檢驗期內(nèi)通知的，視為標的物數(shù)量或質(zhì)量符合約定。B認為雙方在合同中并未約定檢驗期。A稱合同雖未約定，但雙方存在補充協(xié)議。但A最終只找到了合同，補充協(xié)議已經(jīng)遺失。B隨后向法院起訴，由于A未能提供補充協(xié)議，法院最終支持了B的訴訟請求，判決A賠償鋼材質(zhì)量不合格給B造成的損失。,（四）合同檔案管理風險防范要點,1、建立完善的合同檔案管理制度，分類保存。2、根據(jù)合同的種類、重要性等給予不同的保存期限。比如中國人民建設(shè)銀行借款合同檔案管理暫行辦法根據(jù)合同所涉及項目的大小，分為長期保管和短期保管，前者6-15年，后者5年以下；會計檔案管理辦法第8條根據(jù)會計檔案種類，規(guī)定保存期限分別為3、5、10、15、25年。3、整理合同檔案，形成便于各個部門查閱和尋找的電子信息系統(tǒng)。4、總結(jié)合同履行情況，吸取經(jīng)驗和教訓。,土地一級開發(fā)基本概念,三、土地一級開發(fā)的性質(zhì)和特點,1、土地一級開發(fā)的性質(zhì)我國實行土地的社會主義公有制，決定了政府必須壟斷土地一級市場。我國憲法明確規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。土地一級開發(fā)是政府代表國家以土地所有者的身份運營土地，參與房地產(chǎn)市場活動，是政府有計劃主動供地以實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的一種宏觀調(diào)控手段。政府要正確履行經(jīng)濟社會管理職能，加強土地規(guī)劃、計劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理，加強城鄉(xiāng)建設(shè)用地管理，嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，大力推進節(jié)約用地、合理用地?？梢?，土地一級開發(fā)是政府行為。,土地一級開發(fā)基本概念,三、土地一級開發(fā)的性質(zhì)和特點,2、土地一級開發(fā)的特點土地一級開發(fā)所涉及的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都是政府對某一范圍內(nèi)土地使用規(guī)劃的落實，是一級開發(fā)商受雇于政府的行為，一級開發(fā)的結(jié)果當然要由政府承擔。政府作為社會公共利益正式代表，其公共性特點，也必然在一級開發(fā)活動中有所體現(xiàn)，這就致使土地一級開發(fā)與其他建筑業(yè)存在顯著的區(qū)別。（1）政治性（2）財政性（3）全局性,土地一級開發(fā)基本概念,四、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系,在城市中，土地開發(fā)有一級和二級之分，土地二級開發(fā)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)；土地供應是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應之前的開發(fā)屬一級開發(fā)，之后為二級開發(fā)。一級開發(fā)開發(fā)商取得一級開發(fā)權(quán)，只是受政府委托從事“三通一平”等工作，并未享有該片土地的使用權(quán)。一級開發(fā)完成后，想要對同一片土地進行二級開發(fā)，必須再到市場上通過招拍掛，通過競爭取得二級開發(fā)權(quán)。,一級開發(fā),二級開發(fā),土地一級開發(fā)模式及比較,二、主要模式（以土地一級開發(fā)實施主體為準進行劃分）及比較,圖一：重慶市土地一級開發(fā)流程圖,土地一級開發(fā)模式及比較,建筑施工企業(yè)資質(zhì),1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)的，施工合同無效；2）承包人超越建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級的，施工合同無效，但承包人在建設(shè)工程竣工前取得相應資質(zhì)等級，請求按照無效合同處理的，不予支持。3）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的，施工合同無效。,工程招投標,1）必須進行招標而未招標的，施工合同無效；2）必須進行招標中標無效的，施工合同無效。投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的，中標無效，處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。,違法分包,1、總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位的；2、建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的；3、施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；4、分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。,非法轉(zhuǎn)包,1、承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人的；2、承包人將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給其他單位承包的；3、承包人將主體工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件由分包單位采購的；4、承包人在主體工程施工中，沒有使用自備的大型機具和主要施工裝備的；5、發(fā)包人將工程分包后，未在施工現(xiàn)場設(shè)立項目管理機構(gòu)和派駐相應人員，并未對該工程的施工活動進行組織管理的，視同轉(zhuǎn)包。,違法分包和非法轉(zhuǎn)包的法律后果,1、承包企業(yè)出現(xiàn)違法分包或轉(zhuǎn)包行為的，可由行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處罰款，可責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。2、對因轉(zhuǎn)包工程或違法分包的工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標準造成的損失，由工程承包人與接受轉(zhuǎn)包或者分包的單位承擔連帶賠償責任。3、承包企業(yè)非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程的行為無效。人民法院可以根據(jù)民法通則第134條規(guī)定，收繳當事人已經(jīng)取得的非法所得。,施工合同無效的處理,建設(shè)工程施工合同被認定為無效，根據(jù)建設(shè)工程竣工驗收是否合同，處理的方式亦有所差別：1）建設(shè)工程施工合同無效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，承包人請求參照合同約定支付工程價款，應予支持。2