我國(guó)保障性住房建設(shè)中的問題與對(duì)策

我國(guó)保障性住房建設(shè)中的問題與對(duì)策教 師：魏麗艷 二一一 年 七 月我國(guó)保障性住房建設(shè)中的問題與對(duì)策摘要 住房制度建設(shè)及住房問題歷來為我國(guó)各級(jí)政府所重視，是關(guān)系和諧社會(huì)建設(shè)，保障民生的重要組成部分，我國(guó)保障性住房建設(shè)已歷時(shí)十幾個(gè)年頭，已取得了相當(dāng)大的成績(jī)與進(jìn)步，但是仍然存在許多問題，需要我們正確面對(duì)，并提出解決方案。關(guān)鍵詞 住房保障 制度 法制化 資金 政府 具體建設(shè)保障性住房是指政府對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。主要有以下幾種類型：廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，公共租賃房，棚戶區(qū)安置房、限價(jià)房等，一定程度上解決了中低收入水平家庭的住房問題，但是近些年來，隨著我國(guó)城市化和城鎮(zhèn)化水平不斷發(fā)展，人口增長(zhǎng)必然引發(fā)住房需求的增長(zhǎng)，于此同時(shí)，雖然政府進(jìn)行了一系列調(diào)控措施，但是商品房?jī)r(jià)格依然飛速上漲，已經(jīng)超過一般家庭的支付能力，成為困擾我國(guó)可持續(xù)健康發(fā)展，和諧社會(huì)建設(shè)的重要問題。保障性住房的作用日益突出，但是其建設(shè)仍然存在不少問題，其主要表現(xiàn)如下：一、 住房保障法制建設(shè)滯后，與之相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、界定不明確縱觀我國(guó)的住房保障制度改革與調(diào)整的過程，中央政府大都以意見、辦法、通知等文件的形式來推動(dòng)，從而法律權(quán)威性不足，各個(gè)地方的執(zhí)行力度不夠，不能形成系統(tǒng)的規(guī)范的法律體系，缺乏嚴(yán)格的進(jìn)入與退出機(jī)制；而與此同時(shí)，我國(guó)缺乏對(duì)家庭收入準(zhǔn)確的調(diào)查制度，個(gè)人資產(chǎn)、信用管理體制較為落后，對(duì)實(shí)際擁有的住房數(shù)量無法準(zhǔn)確計(jì)數(shù)，隱形收入和灰色收入難以統(tǒng)計(jì)，非工薪階層工資收入不明晰，從而造成對(duì)中低收入水平的界定，對(duì)申請(qǐng)人資格的審查，對(duì)違規(guī)行為的定性及處罰不清晰，甚至形成法律真空地帶，給一部分人可乘之機(jī)，沒有給真正需要住房的人提供保障，不利于社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。二、 建設(shè)過程中存在資金不足，資金來源單一的問題我國(guó)現(xiàn)行的分稅制財(cái)政體制，地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)大大低于中央財(cái)政收入的增長(zhǎng)，但是地方財(cái)政卻承擔(dān)者大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障、公共安全和教育等眾多職能，而其財(cái)政收入中很大一塊來源于土地出讓金的收益，有的甚至高達(dá)60之多，成為“土地財(cái)政”，而按照現(xiàn)有的規(guī)定，建設(shè)保障房地方政府需要付出70以上的配套資金，數(shù)量非常巨大，同時(shí)還要提供土地支持，減少了收入，還增加了支出，中央擁有雄厚的資金實(shí)力，但是其投入的資金只占30左右，從而影響地方政府的積極性，即使心有余，力也未必足。而保障房資金的另一主要來源為公積金，由于制度等方面的缺失，經(jīng)常遭到挪用，貪污，違背了公平原則，無法將公積金的收益用在實(shí)處，導(dǎo)致其保障功能大打折扣。如何對(duì)土地收益實(shí)行收支兩條線，規(guī)范其使用用途，真正讓國(guó)有土地增值的收益使全民受益是一個(gè)亟待解決的問題。三、 保障房質(zhì)量存在工程建設(shè)問題，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)選址不合理由于在招投標(biāo)，審查，審批等過程的紕漏和監(jiān)管的缺失，以及配套資金的無法準(zhǔn)時(shí)到位等問題，保障房的工程質(zhì)量存在種種隱患，如消防安全設(shè)施的缺失，綠地面積的任意縮小，人防工程的偷工減料等，同時(shí)并沒有以人為本，肆意提高容積率，為增加戶數(shù)而不考慮房屋結(jié)構(gòu)、朝向的合理性，沒有完善相關(guān)的公共設(shè)施和生活配套設(shè)施，忽視文化、醫(yī)療、教育方面的建設(shè)，物業(yè)管理滯后，同時(shí)還由于市中心地價(jià)較高等因素，將保障房建于交通欠發(fā)達(dá)的城郊結(jié)合部，變相的增加了中低收入水平家庭的負(fù)擔(dān)，使其社會(huì)效益無法達(dá)到預(yù)期水平。四、 政府角色缺位，供應(yīng)量有限，覆蓋面較窄，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示2004年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)總投資的比例不到，2005年5月之后經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)總投資的比例進(jìn)一步減少到，財(cái)政預(yù)算中用于廉租住房的投入更是少的可憐，2005年全國(guó)財(cái)政支出33930億元 而廉租房投入僅有48億元，占財(cái)政支出的0.14 2006年占比為0.176，雖然此后中央出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，如：2007年，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的規(guī)定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10，但就是這點(diǎn)有限的資金也很難得到落實(shí)。截止到2008年底，通過廉租住房制度解決了295萬戶低收入家庭的住房困難，130多萬戶居民的住房條件得到了根本的改善， 約有4700萬職工通過住房公積金制度改善了住房條件，但是這樣的供應(yīng)量與現(xiàn)實(shí)的實(shí)際需求仍然存在巨大的差距，無法完全覆蓋到社會(huì)各個(gè)階層，進(jìn)城務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)新生、棚戶區(qū)改造受影響者等無法及時(shí)得到相應(yīng)的保障。2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，主要為公共租賃房，但是實(shí)際的開工建設(shè)情況令人堪憂，各地在半年過后，進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。保障房建設(shè)的道路，任重而道遠(yuǎn)。針對(duì)以上問題，我認(rèn)為可以采取以下措施和對(duì)策加以解決：一、 制定保障性住房法，完善相關(guān)行政法規(guī)，加大監(jiān)管監(jiān)督和違法行為的打擊力度保障性住房建設(shè)比較成功的國(guó)家和地區(qū)均有完善的法律作保障，而我國(guó)目前尚無專門的法律法規(guī)建議盡快制定住宅法對(duì)我國(guó)目前的住宅建設(shè)加以規(guī)范， 在住宅法中應(yīng)明確中央政府和地方政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)，建立起一個(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定增長(zhǎng)的保障性住房資金投入機(jī)制和有效的監(jiān)管機(jī)制，對(duì)保障性住房的建設(shè)、分配、消費(fèi)等環(huán)節(jié)加以規(guī)范，明確各級(jí)政府的責(zé)任目標(biāo)，加強(qiáng)考核監(jiān)督。具體實(shí)施時(shí)通過實(shí)地調(diào)研、數(shù)據(jù)分析、理論借鑒等形式，將保障性住房的各個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，要求，制度加以法制化，規(guī)范化，做到有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，如：完善房屋登記制度，完善收入審核和收入變動(dòng)的監(jiān)測(cè)機(jī)制，建立公共住房檔案信息系統(tǒng)，明確進(jìn)入與退出機(jī)制，對(duì)于家庭人口的變動(dòng)及時(shí)加以調(diào)整，可以借鑒香港的一些經(jīng)驗(yàn)，簽訂無房合同，引入刑事機(jī)制，新的社會(huì)關(guān)系形成（婚嫁、喪偶、去世）后進(jìn)行調(diào)整。二、 完善保障性住房的政策體系建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)資金來源的多元化首先，要完善財(cái)政制度。財(cái)政支付能力是基礎(chǔ)性因素，在很大程度上決定保障性住房體制運(yùn)行的效果。應(yīng)建立以財(cái)政預(yù)算為主、多渠道籌措的資金渠道， 完善符合要求的財(cái)政體制。形成實(shí)施保障性住房制度穩(wěn)定規(guī)范的資金來源。明確地方的財(cái)權(quán)及其相應(yīng)的事權(quán)，允許其利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資；其次，要完善土地政策，在實(shí)行保障性住房建設(shè)用地優(yōu)先供應(yīng)的同時(shí)，積極探索將土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與保障性住房供應(yīng)相結(jié)合，形成新的保障性住房土地供應(yīng)模式。通過將商品住房和保障性住房混合建設(shè)，使不同收入階層同時(shí)享受城市公共空間和設(shè)施的權(quán)利，讓全體人民共享改革發(fā)展成果；再次，完善稅收政策。將征稅環(huán)節(jié)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)化，不斷完善物業(yè)稅，房產(chǎn)稅，提高非自住住房或高檔房產(chǎn)的持有成本， 抑制住房需求總量。同時(shí)對(duì)自住房屋予以稅收方面的補(bǔ)貼與減免等；最后，完善金融政策。實(shí)施有差別的首付政策，對(duì)利率、貼息、政策性擔(dān)保等實(shí)施有針對(duì)性策略，同時(shí)鼓勵(lì)有實(shí)力的保險(xiǎn)公司、證券公司對(duì)保障性住房的證券化過程進(jìn)行探索，對(duì)開發(fā)商提供稅收激勵(lì)，土地優(yōu)惠政策，對(duì)公積金進(jìn)行投資等，豐富資金渠道的來源，降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的充足與及時(shí)到位。三、 加大對(duì)保障房的質(zhì)量的監(jiān)督和處罰力度，合理制定標(biāo)準(zhǔn)，安排地點(diǎn)進(jìn)一步放開輿論監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)言論自由，提升輿論監(jiān)督能力，同時(shí)政府應(yīng)向新加坡等地學(xué)習(xí)，成立專門的中立的權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)管，并督促行政政府部門對(duì)違反行為的及時(shí)有效的懲罰，實(shí)現(xiàn)“零容忍”，對(duì)保障房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)及科學(xué)性進(jìn)行調(diào)研分析，確保不損害廣大群眾的切身利益，同時(shí)敦促政府有關(guān)部門有效率的完善相應(yīng)的配套設(shè)施，尤其是公共交通，使其社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)最大化，履行我黨為人民服務(wù)的諾言。四、 確保政府不越位，不失位，積極探索新模式，新方法政府的角色應(yīng)該是“社會(huì)公平底線的”的維護(hù)者，是保障性住房體系的供應(yīng)者，是保障性住房體系的協(xié)調(diào)者，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定相應(yīng)的地方規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，而不能片面著眼于GDP的增長(zhǎng)，面子。形象工程的建設(shè)；對(duì)于供應(yīng)方面，盡量做到簡(jiǎn)化而非細(xì)化，不能事無巨細(xì)都插上一腳，只要在規(guī)劃，申請(qǐng)審批，房源供應(yīng)，回收，落實(shí)進(jìn)入和退出制定等大方面著手，確保其平穩(wěn)快速發(fā)展即可；同時(shí)可以借鑒香港、新加坡、美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的實(shí)際進(jìn)行有益的探索，如：1、建立住房梯級(jí)消費(fèi)與分層供給模式，根據(jù)消費(fèi)、收入水平的不同，提供不同的住宅面積、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)中低收入家庭從廉租房到經(jīng)濟(jì)適用房再到商品房的過度；2、試點(diǎn)推行按比例產(chǎn)權(quán)模式，現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)模式（即政府和購(gòu)房人各出資50）在現(xiàn)今高漲的房?jī)r(jià)面前任然令相當(dāng)多居民無法承受，可以在現(xiàn)有基礎(chǔ)上調(diào)整比例，使居民開始時(shí)所持有較低的產(chǎn)權(quán)，但擁有房屋使用權(quán)，強(qiáng)制其不能出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、銷售等，只能逐步從政府手中購(gòu)買，從而同按揭貸款、首付制度相類似，但更能有效減輕居民負(fù)擔(dān)，有實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)；3、可以選擇城市中商業(yè)開發(fā)價(jià)值高的地塊，與棚戶區(qū)地塊捆綁改造，同時(shí)開發(fā)，產(chǎn)生的土地出讓收入用于棚戶區(qū)改造建設(shè)和償還貸款，而通過商業(yè)化開發(fā)實(shí)現(xiàn)收益，既可以減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，又可確保保障性住房項(xiàng)目順利償還貸款本息；4、嘗試建立專門的保障性住房金融機(jī)構(gòu)，擁有一定的自主權(quán)，可通過發(fā)放特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，建立房產(chǎn)信托基金進(jìn)行再投資，發(fā)行地方債券等形式開源并節(jié)流，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)和保值增值，緩解資金不足的困境?？傊覈?guó)的保障性住房存在的問題不是短期內(nèi)可以迅速解決的，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的艱巨性的綜合性、系統(tǒng)性的工程，任重而道遠(yuǎn)，需要政府在其中發(fā)揮主導(dǎo)作用，同時(shí)輔以各個(gè)階層、各個(gè)機(jī)構(gòu)、團(tuán)體共同努力才能夠解決這個(gè)問題，我們需要不斷的發(fā)現(xiàn)問題，提出問題，找出對(duì)策，才能夠推動(dòng)我國(guó)的全面發(fā)展和進(jìn)步，才能夠推動(dòng)和