500噸蔬菜批發(fā)市場(chǎng)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

扶持方式：有無(wú)償項(xiàng)目 項(xiàng)目類(lèi)別：流通設(shè)施項(xiàng)目（批發(fā)市場(chǎng)） 項(xiàng)目編號(hào)： 007 年國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 500 噸 蔬菜 批發(fā)市場(chǎng)新建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目單位： 團(tuán)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 道辦事處 可研報(bào)告編制時(shí)間：二六年十一月 目 錄 第一章 總論 1 目提要 1 目單位基本情況 1 目建設(shè)內(nèi)容 1 目實(shí)施方案 1 資概算及及資金來(lái)源 2 期效益 2 行性研究報(bào)告編制依據(jù) 2 合評(píng)價(jià) 2 第二章 背景及必要性 4 目建設(shè)背景 4 目建設(shè)的必要性 5 第三章 建設(shè)條件 6 目區(qū)概況 6 目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析 6 目符合國(guó)家農(nóng)村政策導(dǎo)向，政策優(yōu)勢(shì)突出 6 區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá) 7 第四章 建設(shè)單位基本情況 9 況 9 發(fā)能力 9 務(wù)狀況 9 人代表基本情況 9 第五章 市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售方案 11 場(chǎng)分析 11 售策略、方案和營(yíng)銷(xiāo)模式 11 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 12 第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案 13 設(shè)任務(wù)和規(guī)模 13 設(shè)規(guī)劃和布局 13 目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容 13 設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 13 體建設(shè)內(nèi)容 13 施進(jìn)度安排 14 第七章 投資概算與資金來(lái)源 16 資概算依據(jù) 16 資概算 16 定資產(chǎn) 16 動(dòng)資產(chǎn) 17 金來(lái)源 18 央財(cái)政資金 18 方財(cái)政配套配套資金 18 籌資金及來(lái)源 18 金使用和管理 18 政資金使用和管理 18 它 19 第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 20 務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 20 售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算 20 售收入 20 售稅金及附加 20 成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 21 位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算 21 目總成本估算 21 營(yíng)成本估算 21 務(wù)效益分析 21 利能力分析 21 償能力分析 21 確定性分析 21 虧平衡分析 21 感性分析 22 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 23 第九章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 24 境影響 24 工期 24 運(yùn)期 24 境保護(hù)與治理措施 24 工期環(huán)境影響 24 運(yùn)期環(huán)境影響 24 價(jià)與審批 25 第十章 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)與農(nóng)民增收效果評(píng)價(jià) 26 業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng) 26 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析 26 善產(chǎn)業(yè)鏈條，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等 26 射帶動(dòng)能力分析 26 民增收、農(nóng)業(yè)增效評(píng)價(jià) 27 民增收 27 業(yè)增效 27 它影響評(píng)價(jià) 27 第十一章 項(xiàng)目組織與管理 28 織機(jī)構(gòu)與職能劃分 28 營(yíng)管理模式 28 營(yíng)管理措施 28 術(shù)培訓(xùn) 29 動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 30 第十二章 可行性研究結(jié)論與建議 31 附錄 第一章 總論 - 1 - 第一章 總論 目提要 目單位基本情況 項(xiàng)目單位 團(tuán)是 一個(gè)以建筑施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，以生態(tài)農(nóng)業(yè)為科技龍頭的多元化私營(yíng) 企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán) 現(xiàn)有總資產(chǎn) 2005 年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 元，實(shí)現(xiàn)利稅 元。 企業(yè)被評(píng)為全國(guó)誠(chéng)信守法鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、國(guó)家星火計(jì)劃龍頭企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中心、省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、 高新 技術(shù)企業(yè)等，銀行信用 。 目建設(shè)內(nèi)容 目名稱(chēng)： 500 噸蔬菜 批發(fā)市場(chǎng) 新 建 項(xiàng)目。 設(shè)性質(zhì)：新建。 設(shè)地點(diǎn)： 道辦事處 模及主要建設(shè)內(nèi)容： 項(xiàng)目擬 新建 一處布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、管理先進(jìn)、服務(wù)規(guī)范的 500 噸 蔬 菜 批發(fā)市場(chǎng)。該市場(chǎng)規(guī)劃占地 30 畝，建筑面積9350 平方米，內(nèi)設(shè) 600 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)柜臺(tái)攤位，并設(shè)有冷 藏 庫(kù)、 電子結(jié)算中心 、 農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心 、 電子信息發(fā)布中心 、 治安消防中心、電子監(jiān)控系統(tǒng) 、 電子計(jì)量系統(tǒng)、 室外大型停車(chē)場(chǎng) 等附屬機(jī)構(gòu)與設(shè)施。日交易蔬菜 500 噸，年交易 18 萬(wàn)噸以上。 目實(shí)施方案 項(xiàng)目將按照建設(shè)部農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)。整個(gè)建設(shè)期 一年 ，自 2007年 1月至 2007年 12月。項(xiàng)目完成后由 菜 批發(fā)市場(chǎng)有限公司，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，規(guī)范化管理。 第一章 總論 - 2 - 資概算及資金來(lái)源 項(xiàng)目計(jì)劃總投資 780 萬(wàn)元 ，其中項(xiàng)目前期費(fèi)用 18 萬(wàn)元，土建投資 560 萬(wàn)元，設(shè)備投資 140 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 26 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 24萬(wàn)元 ,技術(shù)培訓(xùn) 12 萬(wàn)元 ?？偼顿Y中申請(qǐng)中央財(cái)政資金 160 萬(wàn)元，地方財(cái)政配套 資金 320 萬(wàn)元，企業(yè)自籌 300 萬(wàn)元。 期效益 項(xiàng)目進(jìn)入正常生產(chǎn)期后年 均 銷(xiāo)售收入 506 萬(wàn)元。項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率 19 ， 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 10） 290 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 12，投資回收期 。 項(xiàng)目運(yùn)行后， 菜批發(fā)市場(chǎng)日可交易蔬菜500 噸，年交易 18 萬(wàn)噸以上，可帶動(dòng)蔬菜種植基地 50000 畝以上，種植戶 10000 戶以上，年可為種植戶增收 5000 萬(wàn)元以上。 行性研究報(bào)告編制依據(jù) 2007 年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、投資參股項(xiàng)目申報(bào)指南 國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告編寫(xiě)大綱 務(wù)部 農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃 設(shè)部 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 政部國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目管理辦法 合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目針對(duì)當(dāng)前 蔬菜市場(chǎng)建設(shè)運(yùn)行不規(guī)范，農(nóng)民賣(mài)菜難和城鎮(zhèn)居民吃菜問(wèn)題，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 一處 大型現(xiàn)代化蔬菜 批發(fā)市場(chǎng)，起到了穩(wěn)定菜價(jià)、調(diào)劑余缺 、連接城鄉(xiāng)、平衡產(chǎn)銷(xiāo) 的作用， 對(duì)于促進(jìn)農(nóng)民增收、引導(dǎo)農(nóng)村消費(fèi)，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、確保農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，都具有重要第一章 總論 - 3 - 意義。項(xiàng)目 符合國(guó)家十一 五規(guī)劃要求， 市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益顯著，輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)，實(shí)施過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目切實(shí)可行。 第二章 背景及必要性 - 4 - 第二章 背景及必要性 目建設(shè)背景 農(nóng)村市場(chǎng)是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分 。 中央關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的戰(zhàn)略部署，明確要求加強(qiáng)農(nóng)村市場(chǎng)流通體系建設(shè)。 2004 年和 2005 年兩個(gè)中央 1 號(hào)文件、中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)（中發(fā) 2006 1號(hào)）、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 200519 號(hào)）、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商 品流通工作的意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā) 2004 57 號(hào)）、商務(wù)部全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要、商務(wù)部農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃及其他十幾個(gè)相關(guān)文件，對(duì)農(nóng)村商品流通和市場(chǎng)體系建設(shè)從政策、目標(biāo)、方針和戰(zhàn)略上都予以了明確的闡述?！叭f(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”“雙百市場(chǎng)工程”等具體措施也在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施，充分發(fā)揮著市場(chǎng)在連接生產(chǎn)與消費(fèi)、農(nóng)民與市場(chǎng)之間的橋梁和紐帶作用。 農(nóng)村市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，前景廣闊。 作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，農(nóng)牧業(yè)發(fā)達(dá)， 市場(chǎng)建設(shè)居全國(guó)前列，是全國(guó)聞名的商貿(mào)名城。 有在全國(guó)、地區(qū)聞名的 場(chǎng)、小商品城、廚具商城、副食品批發(fā)市場(chǎng)、布匹床上用品批發(fā)市場(chǎng)、電器批發(fā)市場(chǎng)等 ，它們 在促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民生活水平上起到了重要作用。 但是， 目前 尚沒(méi)有一處蔬菜集散 中心 ， 現(xiàn)有的 大棚市場(chǎng)、露天市場(chǎng)、馬路市場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，交易手段落后，運(yùn)營(yíng)管理還停留在出租鋪位的簡(jiǎn)單物業(yè)管理層次上， 缺乏 統(tǒng)一結(jié)算、信息傳遞、價(jià)格形成、運(yùn)輸、保管、包裝、加工等各種輔助性功能 ，農(nóng)民賣(mài)菜仍以沿街叫賣(mài)、沿街為市為主，第二章 背景及必要性 - 5 - 蔬菜供應(yīng)的產(chǎn)、供、銷(xiāo)銜接不合理 。隨著農(nóng)村 蔬菜 交易量的迅速增長(zhǎng) 以及農(nóng)民合作組織的逐步壯大 ， 迫切需要一處大型現(xiàn) 代化的蔬菜 批發(fā)市場(chǎng)。 目建設(shè)的必要性 地處全國(guó)五大蔬菜種植基地之一的“環(huán)渤海 內(nèi)，蔬菜種植歷史悠久 ，全市有 15 萬(wàn)以上的 農(nóng)民以蔬菜種植為主業(yè)，靠種菜為生。 2005 年全市蔬菜種植面積 畝， 總 產(chǎn) 噸，種植面積及產(chǎn)量居全國(guó)前列。巨大的產(chǎn)量要求 有 大型現(xiàn)代化蔬菜 批發(fā)市場(chǎng)與之 相 匹配。此外， 是 近郊市，素有“ 院”之稱(chēng)，是 往全國(guó)的陸上咽喉要道，地理位置顯著，省內(nèi)外的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，例如煙臺(tái)水果、濰坊蔬菜、濟(jì)寧姜蒜等進(jìn)入 必須經(jīng)由菜 批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)， 不但能方便外地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)入 足整個(gè) 區(qū)的需求，而且能促進(jìn)本地產(chǎn)品走出去，推動(dòng)本地 蔬菜業(yè) 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn) 程?？傊?，該市場(chǎng)的建設(shè)解決了 蔬菜 供應(yīng)產(chǎn)、供、銷(xiāo)銜接不合理，農(nóng)民賣(mài) 菜難和城鎮(zhèn)居民吃菜問(wèn)題，起到了穩(wěn)定菜價(jià)、調(diào)劑余缺的作用， 對(duì)于促進(jìn)農(nóng)民增收、引導(dǎo)農(nóng)村消費(fèi)， 發(fā)展壯大蔬菜產(chǎn)業(yè)， 推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、確保農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，都具有重要意義。 第三章 建設(shè)條件 - 6 - 第三章 建設(shè)條件 目區(qū)概況 該項(xiàng)目位于 ，地理座標(biāo)為東經(jīng) 120 08，北緯 3638。 于 北部，東瀕黃海，南依嶗山，是 郊市，素有 院 之稱(chēng)。全市總面積 1780 平方公里，轄 18 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處、 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1 個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)， 1033 個(gè)村莊， 109萬(wàn)人口。 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國(guó)最發(fā)達(dá)百?gòu)?qiáng)縣（市）中列第 43位。 2005 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，全年社會(huì)職工平均工資 12568 元 ,城市居民人均可支配收入 11384 元；農(nóng)村居民人均純收入 5736 元。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，城市居民人均消費(fèi)性支出 7685 元 ,農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出 3364 元。收入、支出總量及人均水平均達(dá)到較高水平。 是全國(guó)商貿(mào)名城，擁有 73 種省優(yōu)、部?jī)?yōu)和國(guó)家級(jí)名優(yōu)產(chǎn)品，有在全國(guó)、地區(qū)聞名的 裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品城、廚具商城、副食品批發(fā)市場(chǎng)、布匹床上用品批發(fā)市場(chǎng)、電器批發(fā)市場(chǎng)、蘭村皮鞋城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，有利群、佳樂(lè)家兩大型超市， 市場(chǎng)建設(shè)居全國(guó)前列，享有“江北最大市場(chǎng)群”的美譽(yù)。 目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析 目符合國(guó)家農(nóng)村政策導(dǎo)向 自 2003 年以來(lái)，隨著流通體制改革的深化，政府為了豐富市民的菜籃子，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品流通走 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展之路，陸續(xù)出臺(tái)了 2004 年和 2005 年兩個(gè)中央 1 號(hào)文件、中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)（中發(fā) 2006 1 號(hào)）、第三章 建設(shè)條件 - 7 - 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 2005 19 號(hào)）、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作的意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā) 2004 57 號(hào)）、商務(wù)部全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要、商務(wù)部農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃及其他十幾個(gè) 相關(guān)文件，加大了農(nóng)村市場(chǎng)建設(shè)的力度。該 項(xiàng)目適應(yīng)國(guó)家發(fā)展農(nóng)村市場(chǎng)體系的需要，建設(shè) 布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化 、功能完善、管理先進(jìn)、服務(wù)規(guī)范的現(xiàn)代化蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，推進(jìn)本地區(qū)蔬菜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)廣大農(nóng)民增收 ， 政策 優(yōu)勢(shì)突出。 x 市區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。 往全國(guó)的路上“咽喉”，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟(jì)青高速公路、青銀高速公路、青威一級(jí)公路、青煙、青沙等 5條國(guó)家和省級(jí)公路縱橫交織，貫穿全境。建設(shè)地點(diǎn)距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足 15 公里，距 40 公里；西到藍(lán)村、 車(chē)站分別為 24 公里和 15 公里。市鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個(gè)國(guó)家二類(lèi)開(kāi)放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)位、交通條件為 菜批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)運(yùn)行提供了最具優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)條件。 x 市農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，蔬菜產(chǎn)量居全國(guó)前列 地處全國(guó)五大蔬菜種植基地之一的“環(huán)渤海 內(nèi)，蔬菜種植歷史悠久，全市有 15 萬(wàn)以上的 農(nóng)民以蔬菜種植為主業(yè)，靠種菜為生。 2005 年全市蔬菜種植面積 畝， 總產(chǎn) 噸，種植面積及產(chǎn)量居全國(guó)前列。巨大的蔬菜產(chǎn)量確保了基地與市場(chǎng)的貨源暢通。 目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，運(yùn)營(yíng)規(guī)范 菜批發(fā)市場(chǎng)將全面引進(jìn)電子結(jié)算系統(tǒng)、電子信息發(fā)布系統(tǒng)、第三章 建設(shè)條件 - 8 - 電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子計(jì)量系統(tǒng) 、農(nóng)藥殘留檢測(cè)系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)備設(shè) 施，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高。項(xiàng)目完成后，將 堅(jiān)持推行“五公開(kāi)、六統(tǒng)一”的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即：管理人員公開(kāi)、規(guī)章制度公開(kāi)、承諾服務(wù)公開(kāi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)、經(jīng)營(yíng)效益公開(kāi)和統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一稅費(fèi)征收、統(tǒng)一衛(wèi)生保潔、統(tǒng)一貨運(yùn)裝卸、統(tǒng)一執(zhí)法檢查、統(tǒng)一治安防范 ，運(yùn)行管理規(guī)范 。 綜上所述，該項(xiàng)目符合國(guó)家十一五規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，貨源供應(yīng)充足，運(yùn)行管理規(guī)范，具備了項(xiàng)目設(shè)施的條件。 第 四 章 建設(shè) 單位基本情況 - 9 - 第四章 建設(shè)單位基本情況 況 該項(xiàng)目 單位 團(tuán)是一個(gè)以建筑施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，以生態(tài)農(nóng)業(yè)為科技龍頭的多元 化 企業(yè)集團(tuán)。下設(shè)建筑公司、房地產(chǎn)公司、生態(tài)農(nóng)業(yè)公司、食品公司等，集建筑工程承包、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、畜牧養(yǎng)殖、有機(jī)肥生產(chǎn)、生物技術(shù)開(kāi)發(fā)、生豬屠宰加工、水產(chǎn)品加工于一體。集團(tuán)以新技術(shù)、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為著力點(diǎn)，走產(chǎn)學(xué)研多元化聯(lián)動(dòng)發(fā)展之路，積累了雄厚的技術(shù)力量，以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打造了 牌。 成為 國(guó)家星火計(jì)劃龍頭企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中心、全國(guó)誠(chéng)信守法企業(yè)、省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)、省級(jí)“守合同重信用單位”， 高新技術(shù)企業(yè)、百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)等，銀行信用 。 集團(tuán)現(xiàn)有員工 650 人，其中具有大專(zhuān)以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱(chēng)者 96 人，人員結(jié)構(gòu) 優(yōu) 化 。 發(fā)能力 團(tuán)是國(guó)家星火計(jì)劃龍頭企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中心， 高新技術(shù)企業(yè)，擁有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員近 100 人，科研開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚。 務(wù)狀況 項(xiàng)目單位 額 1億元，其中，固定資產(chǎn) 2444萬(wàn)元，凈資產(chǎn) 6886 萬(wàn)元，實(shí)收資本 5000 萬(wàn)元，所有者權(quán)益 6886 萬(wàn)元， 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 元、凈利潤(rùn) 680 萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率 銀行信用 ，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 。（詳見(jiàn)附件 6 單位財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告） 人代表基本情況 第 四 章 建設(shè) 單位基本情況 - 10 - 上所述，項(xiàng)目 單位 團(tuán)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，人員結(jié)構(gòu)合理，財(cái)務(wù)狀況良好，科研開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)，完全有能力完成本項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。 第 五 章 市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售方案 - 11 - 第五章 市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售方案 場(chǎng)分析 地處全國(guó)五大蔬菜種植基地之一的“環(huán)渤海 內(nèi)，蔬菜種植歷史悠久，全市有 15 萬(wàn)以上的 農(nóng)民以蔬菜種植為主業(yè)，靠種菜為生。 2005 年全市蔬菜種植面積 畝， 總產(chǎn) 噸，種植面積及產(chǎn)量居全國(guó)前列。但是， 目前 尚沒(méi)有一處蔬菜集散中心，現(xiàn)有的大棚市場(chǎng)、露天市場(chǎng)、馬路市場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，交易手段落后，運(yùn)營(yíng)管 理還停留在出租鋪位的簡(jiǎn)單物業(yè)管理層次上，缺乏統(tǒng)一結(jié)算、信息傳遞、價(jià)格形成、運(yùn)輸、保管、包裝、加工等各種輔助性功能，農(nóng)民賣(mài)菜仍以沿街叫賣(mài)、沿街為市為主，蔬菜供應(yīng)的產(chǎn)、供、銷(xiāo)銜接不合理。該項(xiàng)目的建設(shè)響應(yīng)國(guó)家大力發(fā)展農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)的號(hào)召，擁有豐富的蔬菜原料、便捷的交通運(yùn)輸以及先進(jìn)的管理運(yùn)行模式等優(yōu)勢(shì)條件，發(fā)展前景極其廣闊。 售策略、方案和營(yíng)銷(xiāo)模式 項(xiàng)目完成后， 團(tuán)將 成立 菜批發(fā)市場(chǎng)有限公司，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。公司通過(guò)電視、報(bào)紙等相關(guān)媒體，發(fā)布合作信息，需求招商合作，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度。 作為流通企業(yè)，公司將從開(kāi)端與終端兩個(gè)方向建立自己的客 戶群體。首先，與 及 周邊縣市的蔬菜種植基地及種植大戶簽訂供貨合同，出租攤位。 并 開(kāi)展經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的培訓(xùn)與管理，為廣大種植戶提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)，協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)為種植基地開(kāi)辟綠色通道，確保基地與市場(chǎng)貨源暢通。然后 通過(guò)分銷(xiāo)渠道，滿足 民的吃菜需求。其次， 與北京、上海第 五 章 市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售方案 - 12 - 的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、廣饒蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、滕州蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、金鄉(xiāng)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、章丘蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、魯南農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等省內(nèi)外大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)建立合作 關(guān)系 ，互通有無(wú)，信息共享，加速地區(qū)優(yōu) 勢(shì)產(chǎn)品的流通。實(shí)現(xiàn)“興一個(gè)市場(chǎng)，帶一批產(chǎn)業(yè)，活一方經(jīng)濟(jì)，富一方百姓”的良好效果。 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 該項(xiàng)目是一個(gè)流通設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目， 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，市場(chǎng)貨源充足，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通通訊便利，管理先進(jìn)規(guī)范，項(xiàng)目單位團(tuán)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，因此項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)較小。 第 六 章 建設(shè)方案 - 13 - 第六章 建設(shè)方案 設(shè)任務(wù)和規(guī)模 該項(xiàng)目計(jì)劃在 區(qū)建設(shè)一處布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、管理先進(jìn)、服務(wù)規(guī)范的現(xiàn)代化 蔬菜 批發(fā)市場(chǎng)。該市場(chǎng)規(guī)劃占地 30 畝，建筑面積 9350 平方米，內(nèi)設(shè) 600 個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 柜臺(tái)攤位， 日交易量 500 噸，年交易量 18 萬(wàn)噸以上 。 設(shè)規(guī)劃和布局（總平面布局圖見(jiàn)附圖 2） 蔬批發(fā)市場(chǎng)是一處大型現(xiàn)代化果蔬批發(fā)市場(chǎng)，規(guī)劃有標(biāo)準(zhǔn)柜臺(tái)攤位 600 個(gè)，并設(shè)有 冷藏 庫(kù)、 電子結(jié)算中心、農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心、電子信息發(fā)布中心、治安消防中心、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子計(jì)量系統(tǒng)、室外大型停車(chē)場(chǎng)等附屬機(jī)構(gòu)與設(shè)施 ， 為廣大客戶創(chuàng)造放心、省心、安心的交易秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容 設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 菜 批發(fā)市場(chǎng)將按照建設(shè)部農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。 整個(gè)項(xiàng)目土建工程由 建筑設(shè)計(jì)院按照 有關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)、規(guī)劃；安裝工程由 安裝工程有關(guān)規(guī)定規(guī)劃；設(shè)備安裝根據(jù)設(shè)備要求，由專(zhuān)業(yè)人員按行業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)安裝；環(huán)保設(shè)施按照環(huán)境保護(hù)與職業(yè)安全、衛(wèi)生設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、施工、投產(chǎn)；職業(yè)安全采用 83工業(yè)與民用電力接地設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格按照防雷、防靜電設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)。 體建設(shè)內(nèi)容 建 項(xiàng)目 土建總面積 9350 平方米，其中 ： 第 六 章 建設(shè)方案 - 14 - 1、 建設(shè) 蔬菜 交易大廳 4800 平方米， 主體為鋼筋混凈土結(jié)構(gòu)，內(nèi)設(shè)攤位 600 個(gè)。攤位采用標(biāo)準(zhǔn)售貨臺(tái)，每個(gè)售貨臺(tái)平面尺寸長(zhǎng) ，高 。售貨臺(tái)采用易清洗的瓷磚貼面； 2、 建設(shè) 冷儲(chǔ)庫(kù) 400 平方米； 3、 建設(shè) 電子結(jié)算中心 100 平方米； 4、 建設(shè) 農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心 150 平方米； 5、 建設(shè) 電子信息發(fā)布中心 150 平方米； 6、 建設(shè) 安全消防中心 100 平方米； 7、 建設(shè) 庫(kù)房 100 平方米； 8、 建設(shè) 動(dòng)力車(chē)間 50 平方米； 9、 建設(shè) 室外大型停車(chē)場(chǎng)（含道路及綠化） 3500 平方米； 備 項(xiàng)目將引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，主要 有 ： 1、中央空調(diào)； 2、冷藏庫(kù)設(shè)備設(shè)施； 3、電子結(jié)算系統(tǒng)：電腦 4 臺(tái)，收銀臺(tái) 30 個(gè)，管線若干； 4、農(nóng)藥殘留檢 測(cè)系統(tǒng)：農(nóng)藥殘留檢測(cè)儀 4 臺(tái)； 5、電子信息發(fā)布系統(tǒng)：電腦 2 臺(tái)，大型電子顯示屏 2 塊； 6、電子計(jì)量系統(tǒng)： 8 噸電子地磅 2 臺(tái)， 20 噸電子地磅 1 臺(tái)； 7、電子監(jiān)控系統(tǒng)； 8、水電等動(dòng)力設(shè)施； 施進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)期自 2007 年 1 月至 2007 年 12 月共 一年 。項(xiàng)目建設(shè)分月進(jìn)度安排見(jiàn)表 6 1 表。 第 六 章 建設(shè)方案 - 15 - 表 6 1 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 項(xiàng)目 2007 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 第 七 章 投資概算與資金來(lái)源 - 16 - 第七章 投資概算與資金來(lái)源 資概算依據(jù) 土建工程按 建筑工程綜合定額 (建筑分冊(cè) )價(jià)目表； 安裝工程按 安裝工程予算定額 價(jià)目表、全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 系統(tǒng)估價(jià)表； 資概算 定資產(chǎn) 該項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資 780 萬(wàn)元，其中 ： 目前期費(fèi)用 18 萬(wàn)元 。包括 項(xiàng)目論證費(fèi) 3 萬(wàn)元；勘查費(fèi) 2 萬(wàn)元； 設(shè)計(jì)費(fèi) 10 萬(wàn)元；環(huán)評(píng)費(fèi) 2 萬(wàn)元 ；財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi) 1 萬(wàn)元 。 目土建費(fèi) 560 萬(wàn)元 。 土建 投資明細(xì) 如下： 1、建設(shè)蔬菜交易大廳 4800 平方米，單位造價(jià) 800 元 /平方米，投資 432 萬(wàn)元； 2、建設(shè)冷藏庫(kù) 400 平方米，單位造價(jià) 1200 元 /平方米，投資 48萬(wàn)元； 3、建設(shè)電子信息發(fā)布中心 150 平方米，單位造價(jià) 1000 元 /平方米，投資 15 萬(wàn)元； 4、建設(shè)農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心 150 平方米，單位造價(jià) 1000 元 /平方米，投資 15 萬(wàn)元； 5、建設(shè)電子結(jié)算中心 100 平方 米，單位造價(jià) 1000 元 /平方米，投資 10 萬(wàn)元； 6、建設(shè) 安全消防 中心 100 平方米 ，單位造價(jià) 1000 元 /平方米，投資 10 萬(wàn)元； 7、建設(shè)庫(kù)房 100 平方米，單位造價(jià) 600 元 /平方米，投資 6 萬(wàn)第 七 章 投資概算與資金來(lái)源 - 17 - 元； 8、建設(shè)動(dòng)力車(chē)間 50 平方米，單位造價(jià) 1000 元 /平方米，投資 5萬(wàn)元； 9、建設(shè)停車(chē)場(chǎng)等室外工程 3500 平方米，單位造價(jià) 60 元 /平方米，投資 21 萬(wàn)元。 目設(shè)備總投資 140 萬(wàn)元。設(shè)備投資明細(xì) 如下 ： 1、購(gòu)置中央空調(diào) 1 套，單價(jià) 40 萬(wàn)元 /套，投資 40 萬(wàn)元； 2、購(gòu)置制冷設(shè)備 1 套，單價(jià) 25 萬(wàn)元 /套，投資 25 萬(wàn)元 ； 3、購(gòu)置蔬菜農(nóng)藥殘留檢測(cè)系統(tǒng) 4 套，單價(jià) 5 萬(wàn)元 /套，投資 20萬(wàn)元； 4、購(gòu)置電子結(jié)算系統(tǒng) 1 套，單價(jià) 15 萬(wàn)元 /套，投資 15 萬(wàn)元； 5、購(gòu)置電子信息發(fā)布系統(tǒng) 2 套，單價(jià) 10 萬(wàn)元 /套，投資 20 萬(wàn)元； 6、購(gòu)置電子計(jì)量系統(tǒng) 1 套，單價(jià) 9 萬(wàn)元 /套，投資 9 萬(wàn)元； 7、購(gòu)置電子監(jiān)控系統(tǒng) 1 套，單價(jià) 10 萬(wàn)元 /套，投資 10 萬(wàn)元 ； 8、投資水電等附屬設(shè)備設(shè)施 1 套，投資 1 萬(wàn)元。 備費(fèi)用 24 萬(wàn)元（基本預(yù)備 費(fèi)率 4，不計(jì)算漲價(jià)預(yù)備費(fèi) ） 。 設(shè)期利息 26 萬(wàn)元。 術(shù)培訓(xùn)費(fèi) 12 萬(wàn)元。 明細(xì)如下： 1、舉辦綠色無(wú)公害知識(shí)培訓(xùn)班 10 期，投資 5 萬(wàn)元； 2、舉辦蔬菜農(nóng)藥殘留檢測(cè)知識(shí)培訓(xùn)班 10 期，投資 5 萬(wàn)元； 3、舉辦安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)班 4 期，投資 2 萬(wàn)元。 動(dòng)資產(chǎn) 第 七 章 投資概算與資金來(lái)源 - 18 - 項(xiàng)目進(jìn)入生產(chǎn)期后流動(dòng)資金逐年增加，詳見(jiàn)附表 3：流動(dòng)資金估算表 金來(lái)源 央財(cái)政資金 項(xiàng)目擬申請(qǐng)中央財(cái)政資金 160 萬(wàn)元，其中有償資金 120 萬(wàn)元，無(wú)償資金 40 萬(wàn)元。 方財(cái)政配套資金 項(xiàng)目地方 財(cái)政 配套資金 320 萬(wàn)元，其中有償資金 240 萬(wàn)元，無(wú)償資金 80 萬(wàn)元。 籌資金及來(lái)源 項(xiàng)目 單位 團(tuán) 自籌資金 300 萬(wàn)元，從項(xiàng)目單位年利潤(rùn)中籌得。 金使用和管理 政資金使用和管理 政有償資金使用和管理 項(xiàng)目擬申請(qǐng)財(cái)政有償資金 360 萬(wàn)元，主要用于 產(chǎn)品交易大廳的建設(shè)及 冷藏庫(kù)制冷設(shè)備設(shè)施的購(gòu)置 。 團(tuán)將按照國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目管理辦法（財(cái)政部令第 29 號(hào)）、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理辦法（財(cái)政部【 2006】 39 號(hào)）規(guī)定，通過(guò)財(cái)政部門(mén)履行借款手續(xù)， 并于第四年償還 50，第五年全部還清 。 政無(wú)償資金使用和管理 項(xiàng)目擬申請(qǐng)財(cái)政無(wú)償資金 120 萬(wàn) 元， 主要用于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用，以及建設(shè)電子信息發(fā)布中心、蔬菜農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心、安全消防中心并購(gòu)置相關(guān)設(shè)備儀器等 為保第 七 章 投資概算與資金來(lái)源 - 19 - 證項(xiàng)目資金合理運(yùn)用， 團(tuán)將成立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)建設(shè)運(yùn)行財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，由市財(cái)政監(jiān)督，專(zhuān)帳專(zhuān)戶、專(zhuān)款專(zhuān)用、專(zhuān)人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照 國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目管理辦法（財(cái)政部令第 29 號(hào)）、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理辦法（財(cái)政部【 2006】 39 號(hào)） 規(guī)定的程序和手續(xù)及時(shí)辦理報(bào)帳，定期接受上級(jí)部門(mén)的審計(jì)。 項(xiàng)目 財(cái)政 無(wú)償資金使用 明細(xì) 如下： 1、項(xiàng)目前期費(fèi)用 18 萬(wàn)元。包括項(xiàng)目論證費(fèi) 3 萬(wàn)元； 勘查費(fèi) 2 萬(wàn)元；設(shè)計(jì)費(fèi) 10 萬(wàn)元；環(huán)評(píng)費(fèi) 2 萬(wàn)元；財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi) 1 萬(wàn)元； 2、 建設(shè)電子信息發(fā)布中心 150 平方米（單位造價(jià) 1000 元 /平方米），購(gòu)置電子信息發(fā)布系統(tǒng) 2 套（單價(jià) 10 萬(wàn)元 /套），投資 35 萬(wàn)元； 3、建設(shè)農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心 150 平方米（單位造價(jià) 1000 元 /平方米），購(gòu)置農(nóng)藥殘留檢測(cè)系統(tǒng) 4 套（單價(jià) 5 萬(wàn)元 /套），投資 35 萬(wàn)元； 4、建設(shè)安全消防中心 100 平方米（單位造價(jià) 1000 元 /平方米），購(gòu)置電子監(jiān)控系統(tǒng) 1 套（單價(jià) 10 萬(wàn)元 /套），投資 20 萬(wàn)元； 5、項(xiàng)目技術(shù)培訓(xùn)費(fèi) 12 萬(wàn)元。其中舉辦綠色無(wú)公害知識(shí)培訓(xùn)班10 期，培訓(xùn) 農(nóng)民 4000 人次，投資 5 萬(wàn)元；舉辦蔬菜農(nóng)藥殘留檢測(cè)知識(shí)培訓(xùn)班 10 期，培訓(xùn)農(nóng)民 4000 人次，投資 5 萬(wàn)元；舉辦安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)班 4 期，培訓(xùn)商戶 600 人次，投資 2 萬(wàn)元。 它 項(xiàng)目由 團(tuán)自籌資金 300 萬(wàn)元，這筆資金將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況及其他資金的到位情況隨時(shí)補(bǔ)充，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。 第 八 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) - 20 - 第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 993 年國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。 993 年財(cái)政部頒布的企業(yè)財(cái)務(wù)通則。 家有關(guān)稅收法律、法規(guī)、 政策。 目建設(shè)技術(shù)方案與投資估算。 目分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括： 所得稅 33； 營(yíng)業(yè)稅金及附加 資金占用率年利率 銀行貸款利率 貼現(xiàn)率 10； 項(xiàng)目計(jì)算期 12 年。 售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算 售收入 根據(jù)估算，項(xiàng)目運(yùn)行 期間 出租攤位數(shù)量及單價(jià)都逐年增長(zhǎng)。項(xiàng)目第三年出租攤位 500 個(gè)，生產(chǎn)負(fù)荷 83，年銷(xiāo)售收入 200 萬(wàn)元；第四年出租攤位 600 個(gè)，生產(chǎn)負(fù)荷 100，年銷(xiāo)售收入 300 萬(wàn)元；第五年出租攤位 600 個(gè)，生產(chǎn)負(fù)荷 100，年銷(xiāo)售 收入 360 萬(wàn)元。以后銷(xiāo)售收入仍逐年增加， 經(jīng)計(jì)算，年均銷(xiāo)售收入 506 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)附表 7：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 。 售稅金及附加 根據(jù)估算，項(xiàng)目第三年銷(xiāo)售稅金及附加 元，第四年 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) - 21 - 萬(wàn)元，第五年 元，以后逐年增加，年 均 銷(xiāo)售稅金及附加 成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算 由于該項(xiàng)目是流通設(shè)施批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目，故不進(jìn)行單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算。 目總成本估算 根據(jù)估算，項(xiàng)目第三年總成本費(fèi)用 184 萬(wàn)元，第四年 213 萬(wàn)元，第五年 223 萬(wàn)元。詳見(jiàn)附 表 5：總成本費(fèi)用估算表。 營(yíng)成本估算 根據(jù)估算，項(xiàng)目第三年經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 131 萬(wàn)元，第四年 160 萬(wàn)元，第五年 170 萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 5：總成本費(fèi)用估算表。 務(wù)效益分析 利能力分析 根據(jù)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入及成本費(fèi)用估算，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 19，靜態(tài)投資回收期為 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 12，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 290萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 8：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 償能力分析 根據(jù)估算，項(xiàng)目有能力在第 五 年還清財(cái)政有償資金借款及銀行貸款。詳見(jiàn)附表 9：借款還本付息計(jì)算表。 確定性分析 虧平衡分析 蔬批發(fā)市場(chǎng)共有攤位 600 個(gè)，如果攤位出租量不足，其保本點(diǎn)攤位數(shù)第三年為 336 個(gè)，第五年為 309 個(gè) 。盈虧平衡分析見(jiàn)圖 8第 八 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) - 22 - 1 圖 8 1 盈虧平衡分析圖 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 05 01 0 01 5 02 0 0金額( 元 ) ( 個(gè) )變動(dòng)成本固定成本第 三 年 成 本 萬(wàn) 元 可 變 成 本 萬(wàn) 元7 4 1 1 0 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 01 0 02 0 03 0 04 0 0金額 ( 個(gè) )第 五 年 成 本 萬(wàn) 元 可 變 成 本 萬(wàn) 元9 5 1 2 8 感性分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，可能發(fā)生變化的主要因素有經(jīng)營(yíng)成本和銷(xiāo)售第 八 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) - 23 - 收入，現(xiàn)分別 單價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本、銷(xiāo)量 等作單因素變動(dòng)的敏感性分析 。 表 8 1 敏感性分析表 多動(dòng)百分比 利潤(rùn) 項(xiàng)目 0 +10% +20% 單 價(jià) 單位變動(dòng)成本 固 定 成 本 銷(xiāo) 量 8 24 7 4 16 16 16 16 36 5 6 56 6 圖 8 2 敏感性分析圖 2040600% +20%20%單 位 變 動(dòng) 成 本固 定 成 本利 潤(rùn) ( 萬(wàn) 元 )單 價(jià) 銷(xiāo) 量 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)以上分析表明，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力及貸款清償能力顯著，項(xiàng)目切實(shí)可行。 第 九 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) - 24 - 第九章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 境影響 工期 在施工期存在著施工揚(yáng)塵、施工棄土、施工設(shè)備尾氣、施工噪聲、施工廢水（施工設(shè)備清洗）、施工人員生活污水和生活垃圾等因素對(duì)環(huán)境的影響，這些影響在整個(gè)施工過(guò)程中均存在，但在不同施工階段，其影響的強(qiáng)度有所不同。 運(yùn)期 廢水：營(yíng)運(yùn)期廢水主要為員工及顧客產(chǎn)生的生活污水。 固體廢棄物：營(yíng)運(yùn)期固體廢物主要是廢舊包裝物、生鮮區(qū)垃圾及員工的生活垃圾。 廢氣：營(yíng)運(yùn)期廢氣主要是就餐區(qū)產(chǎn)生的油煙廢氣。 噪聲：營(yíng)運(yùn)期噪聲主要是中央空調(diào)系統(tǒng)的制冷機(jī)組、冷卻水塔、冷庫(kù)機(jī)組、油煙凈化器噪聲、顧客人員生活噪聲等。 境保護(hù) 與治理措施 工期環(huán)境影響 施工過(guò)程產(chǎn)生噪聲、固廢；項(xiàng)目遠(yuǎn)離環(huán)境敏感點(diǎn)，采取固廢及時(shí)清運(yùn)、夜間禁止施工等措施，施工揚(yáng)塵和施工噪聲又隨施工結(jié)束而結(jié)束，施工期間對(duì)外界的影響不大。 運(yùn)期環(huán)境影響： 水環(huán)境：項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間，冷卻塔用水循環(huán)使用，定期補(bǔ)充，年用水量約 60 噸。生活污水排放量約為 2100t/a（ 450；氨氮： 40）。生活污水（餐飲區(qū)廢水先經(jīng)隔油處理）經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，對(duì)水環(huán)境無(wú)明顯影響。 第 九 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) - 25 - 大氣影響：項(xiàng)目?jī)?nèi)餐飲區(qū)燃料為天然氣，營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生油煙廢氣（本項(xiàng) 目基準(zhǔn)杜頭數(shù) 3 個(gè)，屬中型餐廳）。食堂采用經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的單位檢測(cè)合格的油煙凈化設(shè)施，油煙經(jīng)凈化處理后經(jīng)內(nèi)置專(zhuān)用煙道高于屋頂 放，油煙凈化效率大于 90%，以滿足飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（ 97型要求（小于 對(duì)大氣環(huán)境影響較小。 聲環(huán)境：項(xiàng)目在采取一定的隔聲、消減措施后廠界外 1m 處噪聲可以滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ 的 1 類(lèi)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，臨近嵩山二路一側(cè)符合 4 類(lèi)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。因此，項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生的噪聲，在嚴(yán)格而有效 地控制下才不會(huì)造成噪聲污染，不會(huì)使目前區(qū)域聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量狀況發(fā)生明顯變化。 廢物：項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾及生鮮區(qū)垃圾送生活垃圾填埋場(chǎng)填埋處理，營(yíng)運(yùn)固廢綜合利用。 價(jià)與審批 根據(jù)國(guó)家環(huán)境保護(hù)法及建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，團(tuán)委托 學(xué)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中心對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作。 學(xué)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中心經(jīng)分析后得出結(jié)論如下： 蔬批發(fā)市場(chǎng)施工期及運(yùn)營(yíng)期的水、大氣、聲、廢物等均能滿足國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，項(xiàng)目切實(shí)可行?；诖?， 環(huán)保局下達(dá)了 關(guān)于“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的 批復(fù)，同意該項(xiàng)目建設(shè) 第 十 章 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)與農(nóng)民增收效果評(píng)價(jià) - 26 - 第十章 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)與農(nóng)民增收效果評(píng)價(jià) 業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng) 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析 菜 批發(fā)市場(chǎng)按照“政府調(diào)控市場(chǎng)、市場(chǎng)引導(dǎo)基地、基地帶動(dòng)農(nóng)戶”的運(yùn)行機(jī)制，積極主動(dòng)地搞好產(chǎn)銷(xiāo)銜接和技術(shù)信息服務(wù)，對(duì)促進(jìn) 本地區(qū)蔬菜流通，提高蔬菜質(zhì)量，壯大蔬菜產(chǎn)業(yè)具有積極作用。 善產(chǎn)業(yè)鏈條，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等 該市場(chǎng)是一個(gè)大型、現(xiàn)代化 蔬菜 集散中心，在連接生產(chǎn)與消費(fèi)、農(nóng)民與市場(chǎng)之間發(fā)揮著重要地橋梁紐帶作用。檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)、質(zhì)量安全可追溯系統(tǒng)、 電子結(jié)算系統(tǒng)的應(yīng)用將加速果蔬產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化進(jìn)程，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)具有重要意義。 射帶動(dòng)能力分析 目單位與農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)機(jī)制 菜 批發(fā)市場(chǎng)本著“搞活流通、匯集信息、服務(wù)城鄉(xiāng)、促進(jìn)生產(chǎn)”的宗旨， 按照“政府調(diào)控市場(chǎng)、市場(chǎng)引導(dǎo)基地、基地帶動(dòng)農(nóng)戶”的運(yùn)行機(jī)制，發(fā)揮果蔬集散中心的作用，為種植戶提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)，與廣大農(nóng)民建立利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，帶動(dòng)農(nóng)民增收。 射帶動(dòng)基地 按照每個(gè)攤位日交易 蔬菜 750 公斤計(jì)算， 600 個(gè)攤位年交易量將在 18 萬(wàn)噸 以上，可直 接帶動(dòng) 蔬菜 種植基地 50000 畝以上，輻射帶動(dòng)作用明顯。 射帶動(dòng)農(nóng)戶 按照每戶種植 蔬菜 5 畝計(jì)算， 菜 批發(fā)市場(chǎng)可帶動(dòng)專(zhuān)業(yè)種植第 十 章 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)與農(nóng)民增收效果評(píng)價(jià) - 27 - 戶 10000 戶。 民增收、農(nóng)業(yè)增效評(píng)價(jià) 民增收 菜 批發(fā)市場(chǎng)建有攤位 600 個(gè)，按照每個(gè)攤位日獲純利 120元計(jì)算，每個(gè)市場(chǎng)商戶年可獲純利 5 萬(wàn)元，整個(gè)市場(chǎng)共可獲 3000 萬(wàn)元。市場(chǎng)通過(guò)商戶輻射帶動(dòng) 10000 戶專(zhuān)業(yè)種植戶，年共可獲純利 5000萬(wàn)元以上，增收效果顯著。 業(yè)增效 該市場(chǎng)的建設(shè) 對(duì)于促進(jìn)農(nóng)民增收、引導(dǎo)農(nóng)村消費(fèi)，推動(dòng)農(nóng)村 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、確保農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，都具有重要意義。 它影響評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目的實(shí)施將能夠充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民 蔬菜 生產(chǎn)積極性，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，最大程度的滿足城鄉(xiāng)居民生活需求，提高居民生活水平。 第 十一 章 項(xiàng)目組織與管理 - 28 - 第十一章 項(xiàng)目組織與管理 織機(jī)構(gòu)與職能劃分 該項(xiàng)目由 團(tuán)組建項(xiàng)目管理委員會(huì)全面負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、土建施工、設(shè)備引進(jìn)安裝調(diào)試、資金管理應(yīng)用、人員招聘培訓(xùn)等各項(xiàng)工作，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。 項(xiàng)目完成后， 團(tuán)將成立 菜 批發(fā)市場(chǎng)有限公司。該公司是 團(tuán)的子公司，設(shè)總經(jīng)理 1 名，副總經(jīng)理 2 名，下設(shè)市場(chǎng)信息部、質(zhì)檢部、財(cái)務(wù)部、治安部、辦公室等部門(mén)，全面負(fù)責(zé)整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行管理。預(yù)計(jì)使用員工 40 人。 營(yíng)管理模式 根據(jù)商務(wù)部農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃要求， 發(fā)市場(chǎng)在運(yùn)行過(guò)程中將以“質(zhì)量是生命，信譽(yù)重財(cái)富“為經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，規(guī)范化管理。集團(tuán)對(duì)外招商吸引客戶加盟，客戶加盟后由市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理。 營(yíng)管理措施 為了促進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)工作走上標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化軌道，將采取 以下管理措施： 主管部門(mén)的指導(dǎo)和幫助下，搜集相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)，以此為基礎(chǔ)，建立和完善以技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為主、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)為輔的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)體系，包括市場(chǎng)商品質(zhì)量管理制度、商品入市查驗(yàn)、抽檢登記管理制度、質(zhì)量安全不合格品清退銷(xiāo)毀制度、商品進(jìn)貨檢驗(yàn)、索證目錄表、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、個(gè)人衛(wèi)生管理制度、衛(wèi)生消毒管理制度、市場(chǎng)衛(wèi)生防疫制度、投訴中心室工作職責(zé)、市場(chǎng)安全管理制第 十一 章 項(xiàng)目組織與管理 - 29 - 度及消費(fèi)者滿意度調(diào)查分析等制度，使市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理工作走上了規(guī)范化、制度化、科學(xué) 化的軌道。 立質(zhì)量安全可追溯系統(tǒng)。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品交易的快捷、先進(jìn)、公平、安全、經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)首先建立無(wú)紙化電子結(jié)算系統(tǒng)，由原來(lái)簡(jiǎn)單的“錢(qián)貨兩訖交易模式”發(fā)展為全場(chǎng)交易自動(dòng)化。從而實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)交易品種、數(shù)量、等級(jí)、價(jià)格、產(chǎn)地、銷(xiāo)地、成交時(shí)段、日期、購(gòu)銷(xiāo)雙方等信息的即時(shí)、準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，使農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量溯源追蹤成為可能。市場(chǎng)還將上述信息通過(guò)市場(chǎng)內(nèi)的 2 塊大型電子顯示屏、門(mén)戶網(wǎng)站等信息發(fā)布系統(tǒng)對(duì)外發(fā)布，對(duì)促進(jìn)商戶經(jīng)營(yíng)、擴(kuò)大商品銷(xiāo)售、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量發(fā)揮導(dǎo)向作用。 立 蔬菜農(nóng)藥 檢測(cè)系統(tǒng)。對(duì) 進(jìn)入市場(chǎng)的蔬菜、瓜果、等各類(lèi)食品的安全等級(jí)進(jìn)行檢測(cè)，將檢測(cè)結(jié)果輸入到中心數(shù)據(jù)庫(kù)，在信息中心進(jìn)行發(fā)布，并將 其 質(zhì)量情況及時(shí)反饋給農(nóng)民和經(jīng)營(yíng)商戶，從而監(jiān)控上市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，更好地引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi)。 持推行“五公開(kāi)、六統(tǒng)一”的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即：管理人員公開(kāi)、規(guī)章制度公開(kāi)、承諾服務(wù)公開(kāi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)、經(jīng)營(yíng)效益公開(kāi)和統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一稅費(fèi)征收、統(tǒng)一衛(wèi)生保潔、統(tǒng)一貨運(yùn)裝卸、統(tǒng)一執(zhí)法檢查、統(tǒng)一治安防范。市場(chǎng)內(nèi)的稅費(fèi)征收實(shí)行一票制，即把國(guó)稅、地稅、工商、檢疫等部門(mén)核定的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)匯總后對(duì)商戶一次性一票收取，然后各部 門(mén)再按各自的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配，從根本上杜絕了亂收費(fèi)、亂罰款現(xiàn)象，努力為商戶創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 術(shù)培訓(xùn) 根據(jù)要求，市場(chǎng)將定期組織員工、商戶等參加農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)第 十一 章 項(xiàng)目組織與管理 - 30 - 管理技術(shù)規(guī)范，綠色、有機(jī)、無(wú)公害食品等方面的培訓(xùn)班，提高其專(zhuān)業(yè)技術(shù)及服務(wù)水平。 動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 市場(chǎng)將根據(jù)勞動(dòng)保護(hù)和安全生產(chǎn)制度，加強(qiáng)勞動(dòng)保護(hù)和安全工作，并將全面落實(shí)勞保福利，定期組織員工進(jìn)行勞保和安全崗位培訓(xùn)，做到先教育，后上崗，特殊崗位持證上崗，對(duì)于工作在第一線的員工，由定期（半年）組織到醫(yī)院進(jìn)行身體檢查，確保每一 名員工的人身安全。 第 十二 章 可行性研究結(jié)論與建議 - 31 - 第十二章 可行性研究結(jié)論與建議 通過(guò)以上對(duì)該項(xiàng)目所做的分析可以看出： 項(xiàng)目符合國(guó)家“十一五”規(guī)劃要求，適應(yīng)于我國(guó)當(dāng)前農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)的需要，有助于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)推動(dòng) 的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，具有良好的社會(huì)效益。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃符合國(guó)家、省、 農(nóng)村市場(chǎng)體系項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定，程序嚴(yán)