關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想

不要后悔翻身，只是討厭著急。2 .有些人錯(cuò)過(guò)了，就算遇到了永遠(yuǎn)也無(wú)法恢復(fù)原狀的人，也有人永遠(yuǎn)不能在一起。 這些是刻骨銘心的痛苦3 .每個(gè)人都有青春，每個(gè)人的青春都有故事，每個(gè)人的故事都很遺憾，不幸的是有著青春的美麗。4 .方茍說(shuō)：“人可能總是在做些什么，但是想忘卻也忘不了?！狈狡堈f(shuō)：“那個(gè)時(shí)候，我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)，多么沉重的語(yǔ)言啊。 我們只是說(shuō)喜歡，喜歡也偷偷摸摸?！? .方茴香說(shuō)：“相見(jiàn)之所以懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只是在現(xiàn)實(shí)面前哀悼悲傷，懷念是因?yàn)槊\(yùn)的謊言可以變成童話。”7 .村頭有一棵巨大的雷擊樹(shù)，直徑十幾米，此時(shí)，主干唯一的柳樹(shù)已經(jīng)在朝霞中遮住了熒光，變得很普通。8 .這些孩子都很活潑動(dòng)作好，吃飯也不太誠(chéng)實(shí)，很多人抱著陶缽走出家門(mén)，聚在一起。9 .石村四周草木豐富，猛獸多，守山。 村里人的食物相對(duì)不富裕。 只是粗麥餅、野果和孩子們碗里的少量肉食。論商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃體會(huì)商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)、金融業(yè)及其他營(yíng)利服務(wù)業(yè)使用的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，包括商場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、酒店、辦公樓、專業(yè)市場(chǎng)、物流基地等，是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)與住房地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于，住房地產(chǎn)通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，前者是“一次性交換”的過(guò)程，后者是長(zhǎng)期持續(xù)的行為，遵循“先商業(yè)后地產(chǎn)”的法則。 因此，房地產(chǎn)規(guī)劃大部分從研究、市場(chǎng)調(diào)整、定位、營(yíng)銷、售后服務(wù)等方面進(jìn)行，但商業(yè)房地產(chǎn)遠(yuǎn)比住宅特性復(fù)雜，不得不以住宅房地產(chǎn)的規(guī)劃思維來(lái)指導(dǎo)商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)劃(不同類型的商業(yè)房地產(chǎn)在規(guī)劃時(shí)還存在若干差異，因此主要是商場(chǎng)類的房地產(chǎn)一、可研究的內(nèi)容可研究性主要是進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃思路，根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、籌資和開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，判斷能否達(dá)到預(yù)期收益。 在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究時(shí)，除了銷售現(xiàn)金流外，還考慮未售房地產(chǎn)的沉淀價(jià)值，進(jìn)行動(dòng)態(tài)租金收入分析，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)在和未來(lái)的收益率，計(jì)算投資收益年數(shù)。 對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)這是不必要的。二、市調(diào)的對(duì)象市調(diào)的主要內(nèi)容包括宏觀環(huán)境分析、項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境分析、目標(biāo)客群分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(項(xiàng)目/企業(yè))分析。 住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)需要調(diào)查的指標(biāo)各不相同，其中最重要的差異是對(duì)象客群的分析。對(duì)任何行業(yè)來(lái)說(shuō)，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都取決于市場(chǎng)需求的正確判斷，房地產(chǎn)也是如此。 對(duì)于住宅，它屬于“一次性”銷售過(guò)程，面臨的群體與單一購(gòu)房者相比，通過(guò)了解固定購(gòu)房群體，分析他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，可以為產(chǎn)品定位、規(guī)劃、價(jià)格等提供參考依據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)面臨的客戶層比住宅寬得多。 因?yàn)樗瑫r(shí)面向三個(gè)層次的購(gòu)房者(投資者)、用戶(商家)和消費(fèi)者，所以必須對(duì)這三者進(jìn)行全面的了解和分析：根據(jù)項(xiàng)目壟斷范圍內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者的需求，確定需要引進(jìn)哪些商家， (商業(yè)地產(chǎn)需要了解各大品牌的名稱：國(guó)際一線服裝品牌等)，了解這些商家的需求，最后分析投資者的心理，進(jìn)行項(xiàng)目定位和規(guī)劃，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。三、定位和規(guī)劃中應(yīng)考慮的因素定位是指產(chǎn)品的決定，即做什么樣的產(chǎn)品、怎么做以及為什么要這樣做。 商業(yè)房地產(chǎn)定位比住宅系統(tǒng)更加豐富，包括市場(chǎng)定位、主題定位、功能定位、行業(yè)定位、目標(biāo)商戶定位和經(jīng)營(yíng)定位。 因此，在定位階段，如圖所示，有必要考慮各樓層是做什么的，行業(yè)是如何組合的，功能區(qū)是如何分布的，導(dǎo)入哪個(gè)商戶，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)還是分散經(jīng)營(yíng)。在規(guī)劃方面，住宅主要要考慮家庭型、面積、樓高、朝向、景觀、外立面、使用率、容積率、園林和道路規(guī)劃及輔助等方面的要求。 商業(yè)房地產(chǎn)最重要的是滿足業(yè)者尤其是主力業(yè)者對(duì)場(chǎng)地的使用要求(建筑形式很重要，例如對(duì)洗浴桑拿的負(fù)荷的要求不同，對(duì)百貨店等面積、柱的距離等有其他要求)，例如排出樓高、面積、柱的距離、負(fù)荷、貨臺(tái)、自來(lái)水氣體、排水的中央空調(diào)， 在停車場(chǎng)、廣告所等對(duì)交通移動(dòng)線路的規(guī)劃也非常重要的垂直交通(指上下電梯和自動(dòng)扶梯)和平面交通(樓內(nèi)交通，一般在兩側(cè)設(shè)置大牌子，吸引人，線路環(huán)狀線好)和外場(chǎng)交通組織(從外面進(jìn)入商場(chǎng))中出現(xiàn)， 強(qiáng)調(diào)通過(guò)路線引導(dǎo)消費(fèi)者的人流，強(qiáng)調(diào)各店鋪的到達(dá)率，避免或減少死角的發(fā)生，最大限度地提高各樓層、各地區(qū)的商業(yè)價(jià)值。四、銷售和招商在住宅方面，銷售概念比較簡(jiǎn)單(當(dāng)然，進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)、價(jià)格、銷售控制和銷售技術(shù)仍然是系統(tǒng)的學(xué)問(wèn))。 也就是說(shuō)，獲得預(yù)售證后，將所有產(chǎn)品分批發(fā)放到受控市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)100%的銷售率為目標(biāo)，而且?guī)缀醪淮嬖谡猩虇?wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)劃相對(duì)復(fù)雜，首先要根據(jù)開(kāi)發(fā)人員資金回收要求和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析是否需要銷售，其次要確認(rèn)銷售比例，再次進(jìn)行銷售區(qū)域和店鋪規(guī)劃，采用哪種銷售方式，價(jià)格體系如何制定，銷售結(jié)束后的產(chǎn)權(quán)招商必須在銷售前開(kāi)始。 特別是作為大型商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該這樣做(除開(kāi)發(fā)者以銷售為目的，小規(guī)模業(yè)主自主招商經(jīng)營(yíng)的情況外)。 大型商業(yè)項(xiàng)目往往需要一些主要經(jīng)營(yíng)者帶動(dòng)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的商業(yè)氛圍，因此主要經(jīng)營(yíng)者的招攬尤為重要，在規(guī)劃建設(shè)前要理解主要經(jīng)營(yíng)者對(duì)現(xiàn)場(chǎng)使用的要求，根據(jù)其要求進(jìn)行合理的建筑規(guī)劃，避免未來(lái)改建的風(fēng)險(xiǎn)和浪費(fèi)， 有利于主力經(jīng)營(yíng)者進(jìn)軍的第二，先行完成主力企業(yè)的招攬，依靠自身強(qiáng)烈的商業(yè)訴求力吸引其他中小企業(yè)，對(duì)全面招攬的開(kāi)展發(fā)揮強(qiáng)有力的牽引作用。 再者，招商順利，可以給投資市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的心針和信心，促進(jìn)商店的銷售。五、普及和媒體住宅的普及主要集中在客觀房地產(chǎn)形象、環(huán)境與套餐、地區(qū)與價(jià)格等訴求點(diǎn)、意識(shí)層面的品牌價(jià)值、生活方式、身份象征等方面，以系列廣告的形式傳播到大眾傳媒中，將一系列的SP與PR活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，參與者就是購(gòu)房者。商業(yè)地產(chǎn)推廣的重點(diǎn)根據(jù)推廣階段的不同而不同，大致分為三個(gè)階段，首先是主力企業(yè)的推廣，這個(gè)階段的推廣是大眾的推廣，不是大眾媒體的宣傳，而是與目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的交流，與項(xiàng)目使用的傳播媒介是招商手冊(cè)，以DM為主的第二階段是全面的招商和銷售階段，這個(gè)階段需要借助大眾媒體的力量，廣泛傳播項(xiàng)目的招商和銷售信息，要著重于主要企業(yè)的進(jìn)出、優(yōu)惠政策和投資收益，輔助論壇、招商會(huì)等活動(dòng)方式六、售后服務(wù)不管是住宅還是商業(yè)地區(qū)，銷售并沒(méi)有結(jié)束。 和任何其他產(chǎn)品一樣，都有售后服務(wù)階段。 區(qū)別在于住宅售后服務(wù)是指物業(yè)管理，商業(yè)物業(yè)售后服務(wù)包括物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理兩方面，其中經(jīng)營(yíng)管理尤為重要。 保安、清潔、綠化、設(shè)備維修等是基本的房地產(chǎn)自身管理，起著保持價(jià)值的作用，經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)整體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是專業(yè)、系統(tǒng)、長(zhǎng)期的過(guò)程，管理商戶，定期調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，通過(guò)持續(xù)的營(yíng)銷推廣活動(dòng)提高百貨商店的銷售額， 業(yè)主方實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金收益，經(jīng)營(yíng)管理的目的和作用是通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)使房地產(chǎn)持續(xù)增值。我認(rèn)為在商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃過(guò)程中，最重要的是市場(chǎng)營(yíng)銷。 市場(chǎng)營(yíng)銷不是狹義的銷售，而是為了實(shí)現(xiàn)銷售這一交換過(guò)程而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)整、預(yù)測(cè)需求、產(chǎn)品定位、定價(jià)、銷售、推廣、售后服務(wù)等一系列過(guò)程。 因此，商業(yè)房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵在于市場(chǎng)空間的正確判斷、預(yù)測(cè)和引導(dǎo)，以及從中得到的正確定位。 定位錯(cuò)誤相當(dāng)于一開(kāi)始就偏離了道路，后期無(wú)論進(jìn)行什么樣的包裝、推進(jìn)、銷售，都無(wú)法逃脫被市場(chǎng)拋棄的不幸。 當(dāng)然，僅靠正確的定位是不夠的，需要有效的營(yíng)銷手段的合作，例如市場(chǎng)接受的價(jià)格、巧妙的銷售管理、規(guī)定的營(yíng)銷等，否則“腐化魔法”也是可能的。其實(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的目的是不需要販賣。 也就是說(shuō)，我們可以正確把握市場(chǎng)需求，生產(chǎn)正確的道路產(chǎn)品，通過(guò)合理的價(jià)格和銷售渠道，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。 對(duì)于任何商品都是如此，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)也是如此，如何實(shí)現(xiàn)這一過(guò)程，需要科學(xué)、合乎目的的規(guī)劃。 問(wèn)題是，自2003年商業(yè)發(fā)展熱潮以來(lái)，商業(yè)規(guī)劃不夠受到重視，許多項(xiàng)目興盛起來(lái)，但資金鏈過(guò)期停止，完成后無(wú)法生意，開(kāi)業(yè)后生意冷淡，其原因有三個(gè)原因1 :資金壓力。 商業(yè)房地產(chǎn)是一種投資回報(bào)比住宅投資多、投資回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)產(chǎn)品，由于對(duì)銷售的特殊要求(商業(yè)房地產(chǎn)的最佳運(yùn)營(yíng)方式有租賃沒(méi)有出售或出售的比例在10%以下)，因此對(duì)資金的要求非常高。 另外，近年來(lái)，緊縮國(guó)家提出的一系列房地產(chǎn)行業(yè)貸款，控制土地和房?jī)r(jià)的政策進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入閾值。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的資金鏈斷裂，可能會(huì)使項(xiàng)目立即癱瘓。 為了保證資金或者實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，很多開(kāi)發(fā)人員出售房地產(chǎn)，經(jīng)銷商迅速回收資金，但同樣出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)不統(tǒng)一的情況，特別是對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)，實(shí)際上有意想不到的商業(yè)計(jì)劃，阻礙主力公司的進(jìn)出，經(jīng)營(yíng)混亂，最終導(dǎo)致商場(chǎng)原因2 :定位錯(cuò)誤。 不了解市場(chǎng)，但是看到商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅利潤(rùn)空間，急于投資，看到市場(chǎng)熱情做什么，結(jié)果是同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，功能和職業(yè)狀態(tài)的組合偏差，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，吸引不了優(yōu)秀的商家和消費(fèi)者。理由三：計(jì)劃不合理。 產(chǎn)品的先行觀念是先建商場(chǎng)，然后再去招商，直接結(jié)果是商場(chǎng)的計(jì)劃沒(méi)有考慮到商店對(duì)建筑的具體要求，不能滿足商店的經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)果是商店空出地方招商，而商店卻找不到合適的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 為了滿足業(yè)者的要求而進(jìn)軍的話，需要改建房地產(chǎn)，花費(fèi)大量的成本和時(shí)間，會(huì)造成很大的損失。經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，廣州的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了各種不足，同時(shí)逐漸恢復(fù)理性，大體上有以下的局面和傾向首先商業(yè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，沒(méi)有科學(xué)有效的計(jì)劃。 近年來(lái)，廣州市場(chǎng)上銷售的商業(yè)房地產(chǎn)近一半是基礎(chǔ)商，多為住宅輔助性商業(yè)設(shè)施，專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)不超過(guò)2成。 這是商店投資有一定風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)氣氛不濃，消費(fèi)支持力不足，社區(qū)發(fā)展不成熟，這些都是基礎(chǔ)商品的“硬傷”，投資回報(bào)更長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)更大。其次商業(yè)發(fā)展由市中心轉(zhuǎn)向郊區(qū)和社區(qū)。 廣州市商業(yè)網(wǎng)站計(jì)劃中，十大商業(yè)網(wǎng)站分布在郊區(qū)較多。 例如琵琶州購(gòu)物中心、長(zhǎng)隆購(gòu)物中心、白云新城購(gòu)物中心、花世界等。 在以北京路、上下九路、天河為中心的商業(yè)圈內(nèi)，廣州的商業(yè)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)展得更加均衡。 與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)的興起也是商業(yè)發(fā)展的新方向，以天河城市廣場(chǎng)、愛(ài)都新天地為代表的社區(qū)MALL立足于社區(qū)群體，致力于地區(qū)商圈的發(fā)展，與市中心大型購(gòu)物中心、步行街形成了互補(bǔ)的趨勢(shì)。再次，各大開(kāi)發(fā)商正在增加對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的投資。 例如，合生的創(chuàng)造性、富力等，強(qiáng)者強(qiáng)，弱者弱。 實(shí)力差的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了多項(xiàng)停滯和腐敗，市場(chǎng)資源集中在這些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上，市場(chǎng)也在增加秩序。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)人員資金的考驗(yàn)永遠(yuǎn)巨大，無(wú)論企業(yè)有多大實(shí)力，都不可避免地面臨困難的日子。 例如，正大集團(tuán)曾因資金問(wèn)題正佳廣場(chǎng)停滯數(shù)年。 但是，隨著reiser未來(lái)出現(xiàn)的必然趨勢(shì)(現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)基金將在香港上市，越秀城建下屬的越秀投資reiser將在香港上市)，資金問(wèn)題不再是開(kāi)發(fā)人員的致命傷，多年的銷售和經(jīng)營(yíng)矛盾也將得到解決，擴(kuò)大了個(gè)人投資者的投資方向，地產(chǎn)商的融資渠道也將擴(kuò)大這有助于實(shí)現(xiàn)以經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)為目標(biāo)的長(zhǎng)期行為，大大推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)的良性和健康發(fā)展！以上是本人對(duì)當(dāng)前參與商業(yè)地產(chǎn)的膚淺看法，商業(yè)地產(chǎn)和住宅規(guī)劃本質(zhì)上是一致的，但商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃內(nèi)容和參與程度遠(yuǎn)比住宅復(fù)雜，尤其是后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，需要不斷學(xué)習(xí)。 如果有不方便的地方，請(qǐng)您指正方蓑2005年至2005年11月25日1 .“啊，居然有土龍肉