XXXX年度北京別墅房地產(chǎn)市場報(bào)告.ppt

說明,本市場報(bào)告的數(shù)據(jù)來源主要有三方面：第一是依據(jù)實(shí)際的市場調(diào)研情況；第二是參考專業(yè)的市場研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)（如中房指數(shù)研究院、天朗房研網(wǎng)、搜房網(wǎng)等）；第三是通過土地儲備管理局、國家統(tǒng)計(jì)局、房屋管理局等政府權(quán)威網(wǎng)站獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)。本報(bào)告以反映市場真實(shí)情況為出發(fā)點(diǎn)，一方面為集團(tuán)對雁棲半島項(xiàng)目的決策提供市場依據(jù)，另一方面為集團(tuán)其他地產(chǎn)項(xiàng)目的決策提供參考。,目錄,第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析第二章：全國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況第三章：北京房地產(chǎn)市場概況第四章：北京別墅市場情況第五章：2014年房地產(chǎn)市場預(yù)判,|,PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析,1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2、政策環(huán)境分析,2013年我國前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP)386762億元，同比增長7.7%，全年預(yù)計(jì)GDP同比增長為7.5%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%。從前三個季度來看，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)業(yè)同比增長7.3%，行業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)。從中國近年的整體經(jīng)濟(jì)情況來看，中國的經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，預(yù)計(jì)中國未來將面臨短期的經(jīng)濟(jì)改革帶來的陣痛，未來兩年GDP預(yù)計(jì)保持在7%左右的增幅范圍之內(nèi)。,宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況,預(yù)計(jì)2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長目標(biāo)定在7%，比今年下調(diào)0.5個百分點(diǎn)，反映出中國近年整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。,宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r全國CPI運(yùn)行情況,2013年12月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.5%，CPI重回“2時(shí)代”。其中，城市上漲2.5%，農(nóng)村上漲2.5%；食品價(jià)格上漲4.1%，非食品價(jià)格上漲1.7%；消費(fèi)品價(jià)格上漲2.2%，服務(wù)價(jià)格上漲3.3%。2013年，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲2.6%，完成全年3.5%的物價(jià)調(diào)控目標(biāo)。數(shù)據(jù)低于預(yù)期，暗示消費(fèi)不振，對大盤將形成壓制。,2013年1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)391283億元，同比增長19.9%，增速比1-10月份回落0.2個百分點(diǎn)。從環(huán)比看，11月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長1.47%。1-11月份，第一產(chǎn)業(yè)投資8509億元，同比增長31.7%，增速比1-10月份加快1.1個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)投資167043億元，增長17.3%，增速回落0.3個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)投資215730億元，增長21.5%，增速回落0.1個百分點(diǎn)。,宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r固定資產(chǎn)投資情況,從到位資金情況看1-11月份，到位資金433419億元，同比增長20.2%，增速與1-10月份持平。其中，國家預(yù)算資金增長15.4%，增速比1-10月份回落0.9個百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款增長17%，增速加快0.7個百分點(diǎn)。從施工和新開工項(xiàng)目情況看，1-11月份，施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資836466億元，同比增長17.9%，增速比1-10月份回落0.3個百分點(diǎn)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資328420億元，同比增長14.3%，增速回落0.1個百分點(diǎn)。,固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動力。,宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩rPPI運(yùn)行情況,2013年11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降1.4%，環(huán)比持平(漲跌幅度為0，下同)。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降1.5%，環(huán)比持平。1-11月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降2.0%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降2.1%。,PPI(生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù))連續(xù)21個月出現(xiàn)“負(fù)增長”顯示中國經(jīng)濟(jì)依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。,宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r貨幣環(huán)境情況,貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)業(yè)貨幣政策方面已不如早年寬松,截至2013年11月末，貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長14.2%，明顯高于年初設(shè)定的13%左右的調(diào)控目標(biāo)，1-11月人民幣新增貸款8.4萬億元，同比增長10%，已超過去年全年的8.2萬億，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，宏觀增長指標(biāo)偏穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期稍有消減，短期經(jīng)濟(jì)維持平穩(wěn)增長，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議，2014年貨幣政策仍將保持穩(wěn)健取向，依靠信貸和社會融資額規(guī)模合理增長以維持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)市場量價(jià)仍受到正面推動，但推動力度大不如前。,(注：M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，其計(jì)算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款）,宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r其他指標(biāo)情況,國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅放緩，工業(yè)表現(xiàn)較為疲軟，其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基本保持平穩(wěn)的發(fā)展。,|,PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析,1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2、政策環(huán)境分析,2013年房地產(chǎn)市場政策大事記,各地主要城市調(diào)控政策差別化，從本年度調(diào)控結(jié)果來看，一二線城市房價(jià)仍繼續(xù)領(lǐng)漲，我們認(rèn)為在調(diào)控長效機(jī)制的導(dǎo)向下，未來區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化。,政策環(huán)境分析主要城市調(diào)控政策情況,政策環(huán)境分析主要政策解讀,對于北京市場來說，本年度主要調(diào)控政策是年初的新“國五條”以及“京七條”，但從調(diào)控結(jié)果來看，并沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目的，因此，需慎防政策變化給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。,政策環(huán)境分析北京市現(xiàn)行限購政策,對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效北京市工作居住證的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。,即：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的京籍單身人士，均暫停在北京市向其出售住房。,2013年3月北京住房公積金管理中心公布關(guān)于實(shí)行住房公積金個人貸款差別化政策的通知（以下簡稱通知），明確指出借款申請人購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對于此前社會熱議的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通知規(guī)定，對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有1筆住房貸款記錄或1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，即“無房有貸”的申請者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策。二套房的商貸政策也同步收緊。央行營業(yè)管理部向北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求二套房貸款首付比例不得低于70%，較此前的60%首付比例提高10個百分點(diǎn)；對“無房有貸”的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。利率方面未做出具體要求。,政策環(huán)境分析北京現(xiàn)行限貸政策,即：無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付至少為60%，部分銀行首付達(dá)到70%，利率為同期首套住房貸款的1.1倍，對于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。,政策環(huán)境分析形勢分析,自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”，4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，而這次出臺的“國五條”則是第五次調(diào)控升級。穩(wěn)中求進(jìn)作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，并明確提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖”。而從近來中央及各部委釋放的信號也不難看出，2013年，政府絕不會放松樓市調(diào)控，因此樓市調(diào)控政策勢必圍繞“穩(wěn)”字展開。市場調(diào)控政策不動搖，未來房地產(chǎn)市場存在較大不確定性，這是目前面臨的挑戰(zhàn)，但鑒于別墅的稀缺性、保值性、抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)等特點(diǎn)，項(xiàng)目存在較大的市場機(jī)遇，同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。,市場調(diào)控將成為常態(tài)，慎防調(diào)控給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn),|,PART2全國房地產(chǎn)發(fā)展情況,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況土地成交情況,整體成交量增長超兩成，一線城市漲幅高達(dá)83%今年土地市場整體成交火熱，全國53個重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地前11月成交建面高達(dá)65888萬平方米，比去年同期增長了21%。整體成交金額增長超6成，3個城市成交超1000億，地王頻出2013年前11各月共成交土地金額8669億元，從成交金額來看，各地土地出讓金同比攀升顯著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，地價(jià)較高的一線及部分二線城市土地成交量增長，進(jìn)而帶動土地出讓金上行。,注;經(jīng)營性土地，是指土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性質(zhì)的國有土地。,2013年1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比1至10月份提高0.3個百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長19.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。1至11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增速回落1個百分點(diǎn)。,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況開發(fā)投資情況,1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積646096萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-10月份提高1.5個百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積472941萬平方米，增長13.5%。房屋新開工面積181055萬平方米，增長11.5%，增速提高5個百分點(diǎn)。,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況較為良好，增速平穩(wěn)，供應(yīng)量充足。,上圖表明，2013年各月房地產(chǎn)開發(fā)值數(shù)一直在回落，但縱觀全局，景氣指數(shù)均在95以上，這與我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及近幾年房控政策的出臺有關(guān)。,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù),全國房地產(chǎn)發(fā)展情況資金到位情況,1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金109475億元，同比增長27.6%，增速比1-10月份提高0.4個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款17667億元，增長33.8%；利用外資475億元，增長28.0%；自籌資金42742億元，增長20.8%；其他資金48592億元，增長31.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款30534億元，增長32.1%；個人按揭貸款12657億元，增長36.5%。,111月份開發(fā)企業(yè)到位資金增速平穩(wěn)，為房地產(chǎn)開發(fā)增速提供了基本動力，預(yù)計(jì)2014年上半年，在政策不變的情況下，在資金到位情況良好的保障下，開發(fā)投資，施工面積、銷售面積等波動幅度不會有太大變化。,1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%；土地成交價(jià)款8669億元，增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點(diǎn)。折合平均土地購置價(jià)格為2493元/。,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況土地購置面積情況,2013年房地產(chǎn)土地購置面積總體有所增加，但土地成交價(jià)格也在增加，直接加大了開發(fā)商拿地成本，融資難，開發(fā)成本高，利潤減少，是當(dāng)前面臨的實(shí)際問題。,1-11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增速比1-10月份回落1個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長21.3%。商品房銷售額69946億元，增長30.7%，增速比1-10月份回落1.6個百分點(diǎn)。截至11月末，全國商品房待售面積46806萬平方米，比10月末增加1444萬平方米。,2013年1至11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加，但增速比前10個月一直在回落。,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況商品房銷售和待售情況,從全國來看，整體呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢，2013年全國商品房銷售均價(jià)達(dá)到6006元/。,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況全國商品房銷售均價(jià)情況,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況70個大中城市價(jià)格情況,全國房地產(chǎn)發(fā)展情況大型開發(fā)商市場占有情況,從開發(fā)商來看，行業(yè)集中度持續(xù)提升，大型企業(yè)占據(jù)市場份額越來越大，中小開發(fā)商發(fā)展困難重重。,2013年大型房企銷售排行（T50）情況,房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)大型企業(yè)集約化跡象，市場占有率越來越高，將導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)發(fā)展愈加困難。,|,PART3北京房地產(chǎn)市場概況,1、北京土地市場概況2、北京房產(chǎn)市場概況,注：本報(bào)告所統(tǒng)計(jì)的土地不包含工業(yè)用地、倉儲、物流用地，以居住類及商服金融類用地為主要統(tǒng)計(jì)對象。,2013年度北京全市共成交土地128宗，成交土地總面積146.8萬，同比增加145%；規(guī)劃建設(shè)面積175.9萬，同比增長96%，表明今年的拿地?zé)崆橐h(yuǎn)高于去年。,北京土地市場概況總體成交情況,土地成交情況對比表（萬）,2013年各月土地成交情況表（）,數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心,北京土地市場概況各區(qū)域成交情況,2013年北京成交土地主要以近郊區(qū)為主，其中房山區(qū)成交量最高，達(dá)到283萬，占全市土地成交總量的19.3%，其次是大興區(qū)、通州區(qū)、密云區(qū)等。,各區(qū)土地成家情況表,數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心,北京土地市場概況懷密板塊土地成交情況,2013年懷柔區(qū)域共成交土地2宗，建筑面積共33.4萬。其中樓面地價(jià)分別為7093.5元/和6701.4元/。,懷柔區(qū)土地成交情況,密云區(qū)土地成交情況,北京土地市場概況按土地用途劃分,2013年成交土地用途分析表,2013年成交土地用途分析表,按成交土地的用途來劃分，2013年成交的土地絕大多數(shù)為居住類用地，占總成交面積的77.6%，其次為綜合用地，最后為商服金融類用地。另外從平均樓面地價(jià)來看，綜合用地的樓面價(jià)格稍低于其他兩類用地。,數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心（本處綜合用地不含工業(yè)、物流、倉儲用地）,北京土地市場概況各區(qū)域成交價(jià)格情況,數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心,2013年北京市全年土地成交總金額共1692.9億元，同比大幅增加194.5%，平均樓面地價(jià)達(dá)到9624.1元/，懷柔區(qū)成交的2宗土地，平均樓面地價(jià)為6973.3元/。,單位：億元,|,PART3北京房地產(chǎn)市場概況,1、北京土地市場概況2、北京房產(chǎn)市場概況,1-11月，我市完成全社會固定資產(chǎn)投資6373.5億元，比上年同期增長8.2%。全社會投資中，城鎮(zhèn)投資完成5736.4億元，同比增長8.5%。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成637.1億元，增長5.4%。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3164.1億元，增長9%。1.基礎(chǔ)設(shè)施投資增長0.9%。1-11月，我市基礎(chǔ)設(shè)施投資完成1549.3億元，比上年同期增長0.9%，占全社會投資比重為24.3%，同比下降1.8個百分點(diǎn)。2.建安投資增長11.7%。1-11月，我市建安投資完成3038.6億元，比上年同期增長11.7%；占全社會投資比重為47.7%，同比提高1.5個百分點(diǎn)。,北京房產(chǎn)市場概況全社會固定資產(chǎn)投資情況,北京全社會固定資產(chǎn)投資情況同比增長8.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長9%，全社會固定資產(chǎn)投資情況良好。,數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局,北京房產(chǎn)市場情況投資及開發(fā)施工情況,2013年1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3164.1億元，比上年同期增長9%。其中，住宅完成投資1554.2億元，同比增長6.1%；寫字樓完成投資548億元，增長40.6%；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資1061.9億元，增長1.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為1307.9億元，比上年同期增長9.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為41.3%。施工面積13406.4，同比增長4.9%，其中住宅施工面積7257.3，同比略有下降。,數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局,全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積,房屋施工面積：指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面積,從投資及施工情況來看，北京房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但住宅施工面積同比略有下降1.4%,北京房產(chǎn)市場情況供給情況,1、房地產(chǎn)市場供給情況1-11月，全市商品房新開工面積為3148.4萬平方米，比上年同期增長8.7%。其中，住宅新開工面積為1571.3萬平方米，增長8%；寫字樓為531.9萬平方米，增長10.5%；商業(yè)、非公益用房及其他為1045.2萬平方米，增長8.8%。1-11月，全市商品房竣工面積為1691.4萬平方米，增長11.4%。其中，住宅竣工面積為1083萬平方米，增長6.1%；寫字樓為174.9萬平方米，增長46.6%；商業(yè)、非公益用房及其他為433.5萬平方米，增長14.5%。2、保障性住房建設(shè)情況1-11月，全市保障性住房完成投資639.6億元，比上年同期下降15.9%。截至11月末，全市保障性住房施工面積為4718.4萬平方米，下降0.6%；新開工面積為863.3萬平方米，下降17%；竣工面積為614.5萬平方米，增長20%。3、自住型商品房供應(yīng)情況北京市住建委于10月22日表示，北京年底住房供應(yīng)量將大規(guī)模增加，預(yù)計(jì)房價(jià)逐步趨穩(wěn)。近期北京推出多塊配建自住型商品住房項(xiàng)目用地，年底前將形成2萬套左右供應(yīng)，2014年該類型住房計(jì)劃推出5萬套左右，價(jià)格比周邊商品房低三成。,北京市商品房供給較為充足，保障性住房在投資額及新開工面積均有較大幅度下滑，將來如果自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)，將能在一定程度上，緩解對商品住房的需求。,全市房地產(chǎn)銷售面積,北京房產(chǎn)市場情況銷售情況,1-11月，全市商品房銷售面積為1634.4萬平方米，比上年同期增長6.7%。其中，住宅銷售面積為1176.3萬平方米，下降0.2%；寫字樓為270.2萬平方米，增長40.8%；商業(yè)、非公益用房及其他為187.9萬平方米，增長17%。,全市商品房銷售面積同比增長6.7%，本年度各月商品房銷售面積同比增速幅度有所放緩,北京房產(chǎn)市場情況成交價(jià)格及存量情況,數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng),北京市全部商品房交易情況,從各月的成交量及供應(yīng)量情況來看，今年各月銷售情況良好，市場需求旺盛，每期期末存量處于較穩(wěn)定狀態(tài)，基本可供半年至1年的銷售時(shí)間；從成交均價(jià)來看，價(jià)格穩(wěn)中有升，11月份成交價(jià)格更是達(dá)到2.7萬/。,截止11月底期末存量為1446.92萬，依照今年銷售水平，（出清周期）可供9.7個月銷售，屬于正常范圍。（出清周期一般不超出兩年，均可認(rèn)為屬于正常范圍）,2013年市場小結(jié),1、宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速放緩，工業(yè)較為疲軟，整體運(yùn)行良好；2、政策環(huán)境：中央著力深化改革，調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市出現(xiàn)政策分化；3、貨幣政策：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長，但房地產(chǎn)貨幣政策已沒有早年寬松；4、土地市場：逐步回暖，量價(jià)明顯好于2012年，一線城市增長顯著，地王頻出；5、新建商品房情況5.1價(jià)格情況：70個大中城市價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)一線城市供需兩旺，創(chuàng)近四年新高；5.2需求情況：政策預(yù)期加速市場變化，全年成交總量創(chuàng)近四年新高；5.3供應(yīng)情況：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市供應(yīng)高于2012年；5.4庫存機(jī)去化情況：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長，但仍處于低位，北京市場出清周期約為9.7個月。,|,PART4北京別墅市場情況,1、北京別墅市場情況2、市調(diào)個案情況分析3、競品項(xiàng)目分析,北京低容積率用地供應(yīng)方面：2011年到2012兩年間，北京市出讓的住宅用地中容積率低于1.2的僅有5宗，共計(jì)建設(shè)用地面積約43萬平方米，建筑面積約47.8萬平方米，以300平方米/套計(jì)算，總供應(yīng)量約1593套。北京別墅市場供應(yīng)方面：2013年別墅市場新上市項(xiàng)目較少，分別在1月份、2月份、4月份北京別墅市場新增項(xiàng)目均出現(xiàn)“零供應(yīng)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止6月底整個獨(dú)棟別墅只剩4543套。,北京別墅市場情況低容積率土地交易情況,北京別墅市場情況低容積率土地交易情況,2013年度（容積率1.2）成交土地一覽表,2013年北京全市成交的土地當(dāng)中，容積率小于或等于1.2的宗地共有9宗，總建設(shè)用地面積為110.5萬，總規(guī)劃建筑面積為93.8萬，其中屬于居住類用地建設(shè)用地面積73.9萬，規(guī)劃建筑面積約為61.7萬（如按獨(dú)棟別墅300/套，約可建設(shè)2056套）當(dāng)前，低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價(jià)格將逐步上升。,北京別墅市場情況別墅、高檔公寓情況,2013年截至11月底，北京別墅及高檔公寓產(chǎn)品，成交均價(jià)集中在33.3萬/之間，價(jià)格水平較為平穩(wěn)；從新開工、施、竣工情況來看，市場供應(yīng)量充足；從銷售面積與竣工面積來看，市場基本處于供需平衡狀態(tài)。,2013年別墅、高檔公寓市場情況一覽表,北京別墅市場情況別墅月度成交情況,從成交數(shù)量及面積來看，2月份（春節(jié)）成交量較低，3、5、6、9月份成交較為旺盛，超出300套/月，其他各月成交量相對平穩(wěn)；從成交均價(jià)來看，8月份開始，別墅成交均價(jià)已突破3萬元/，并且呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。,數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng),與上一頁對比可發(fā)現(xiàn)，部分月份別墅產(chǎn)品價(jià)格略低于“別墅、高檔公寓”產(chǎn)品的銷售價(jià)格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價(jià)格相對于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格要高。,數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng),北京別墅市場情況別墅各區(qū)域成交情況,截至12月底，全北京共成交別墅3030套，從各區(qū)域成交情況來看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個區(qū)域共成交2148套，占總成交量的70%；從成交價(jià)格來看朝陽區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到5.2萬/，最低成交均價(jià)為密云區(qū)1.3萬/。,懷柔區(qū)共成交31套別墅，交易面積為1.09萬平方米，成交均價(jià)為21468元/懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅項(xiàng)目較少，存量偏低相關(guān)。,北京別墅市場情況懷密個別別墅成交情況,半山世家項(xiàng)目成交情況,君山高爾夫項(xiàng)目成交情況,半山世家項(xiàng)目2013年度共成交別墅13套，成交面積3512.8，成交總金額1.15億元，成交均價(jià)32686元/，（不含贈送面積均價(jià)）。,數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng),根據(jù)調(diào)查情況，半山世家含贈送面積銷售均價(jià)約2.5萬元/。,北京別墅市場情況北京別墅成交量排行情況,龍湖好望山項(xiàng)目以成交221套成為2013年銷售量最大的別墅項(xiàng)目，其次為中建紅杉溪谷項(xiàng)目；從銷售量排行前十名的項(xiàng)目銷售情況來看，郊區(qū)類別墅產(chǎn)品由于總價(jià)較低，成為消費(fèi)者的搶手貨。,北京別墅市場情況小結(jié),|,PART4北京別墅市場情況,1、北京別墅市場情況2、市調(diào)個案情況分析3、競品項(xiàng)目分析,（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，或?qū)Ρ卷?xiàng)目參考意義不大，不作為重點(diǎn)論述）。,市調(diào)概述,市調(diào)范圍：根據(jù)自身項(xiàng)目所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東北部一帶（中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅以及奧北別墅板塊）。市調(diào)目的：根據(jù)在售項(xiàng)目具體了解目前別墅市場產(chǎn)品種類、價(jià)格、去化速度、主力戶型，產(chǎn)品賣點(diǎn)以及產(chǎn)品優(yōu)劣勢等。市調(diào)原則：以客觀事實(shí)為依據(jù)，反應(yīng)市場最真實(shí)、最有效的銷售情況為原則。市調(diào)目標(biāo)：主要以在售獨(dú)棟為主，聯(lián)排、雙拼為輔（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，不作為重點(diǎn)論述）。競品項(xiàng)目選取依據(jù)：,項(xiàng)目區(qū)域位置,設(shè)施配套,產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間,產(chǎn)品種類,競品項(xiàng)目,購買用途,懷密板塊,市調(diào)個案情況分析北京別墅市場板塊劃分,2013年度北京別墅市場銷售量情況,北京別墅成交量較大的區(qū)域集中在順義、通州等城郊區(qū)域，雁棲半島所處懷密別墅板塊，成交量較低。,城市別墅板塊，區(qū)位良好，配套成熟，因此銷售均價(jià)較高，而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊，由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，配套不足，多作為第二居所，價(jià)格處于北京別墅市場洼地。,2013年度北京別墅市場銷售價(jià)格情況,市調(diào)個案情況分析格拉斯小鎮(zhèn),項(xiàng)目位置：機(jī)場高速楊林出口東南6公里物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格面積區(qū)間：450-800容積率：0.3板塊：溫榆河別墅板塊,銷售均價(jià)：5萬/物業(yè)費(fèi)：8.13/月總戶數(shù)：1100套（目前在售三期116套）裝修情況：毛坯,銷售情況：1、開盤時(shí)間：三期2013年2月24日（元宵節(jié)）開盤。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告為主（機(jī)場高速沿線），其次多為朋友介紹。4、去化速度：三期共116套，2013年銷售62套，月均6套，剩余54套在售。5、優(yōu)惠政策：貸款99折，全款97折。6、主要客群：生意人為主，年齡層偏年輕化。項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢配套成熟第一居所法式風(fēng)格建筑厚重奢華優(yōu)劣勢：該項(xiàng)目占地3000畝，體量較大，自身建有森林公園及水系等，并配有20000配套商業(yè)且由開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，可保證后期經(jīng)營品質(zhì)。項(xiàng)目距離市區(qū)較近，距離機(jī)場僅10分鐘車程，出行十分便利，作為業(yè)主第一居所，附加值高。別墅采用前二后三形式，房間略顯緊湊。由于距離機(jī)場較近，會有部分房源略受噪音影響。,市調(diào)個案情況分析格拉斯小鎮(zhèn),項(xiàng)目位置：機(jī)場高速楊林出口物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格面積區(qū)間：456-1050容積率：0.33板塊：中央別墅區(qū),銷售均價(jià)：5萬/物業(yè)費(fèi)：8.8元/月總戶數(shù)：140套（一期76套，二期64套）裝修情況：毛坯,市調(diào)個案情況分析棕櫚灘中央墅,銷售情況：1、開盤時(shí)間：二期預(yù)計(jì)2014年中旬開盤。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：基本未做推廣，項(xiàng)目周邊有道旗。項(xiàng)目作為期房時(shí)定價(jià)過低，開發(fā)商計(jì)劃待轉(zhuǎn)現(xiàn)房后重新定價(jià)，再作推廣。4、去化速度：2013預(yù)定10套（以關(guān)系戶為主），本年度月均去化不足1套，剩余54套。5、優(yōu)惠政策：待定。6、主要客群：企業(yè)主為主。項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢周邊配套成熟優(yōu)劣勢：該項(xiàng)目開發(fā)較早，一期早已售罄，二期采用人車分流形式，包含自身人工水系園林等來提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)，區(qū)位特征明顯，出行便利，周邊榮祥廣場、榮和廣場、歐陸廣場等配套商業(yè)成熟。該項(xiàng)目總共140套，二期銷售價(jià)格預(yù)計(jì)與周邊項(xiàng)目相同，且產(chǎn)品同質(zhì)化較重，開發(fā)商也并未有太多去化速度要求。,市調(diào)個案情況分析棕櫚灘中央墅,項(xiàng)目位置：順平路與潮白河交界處西南角物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：新亞洲主義面積區(qū)間：450-650容積率：0.37板塊：潮白河別墅板塊,銷售均價(jià)：4.5萬/物業(yè)費(fèi)：8.28元/月總戶數(shù)：201套，100余套在售裝修情況：毛坯,市調(diào)個案情況分析御墅,銷售情況：1、開盤時(shí)間：三期持續(xù)銷售中。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：未做推廣。4、去化速度：銷售速度一般，以介紹方式為主，2013年共銷售10多套，2012年共銷售約60套。5、優(yōu)惠政策：貸款99折，全款97折。6、主要客群：該項(xiàng)目可對外銷售，業(yè)主一半為港澳臺居民。項(xiàng)目賣點(diǎn)：簡約的“凹”字形式的建筑風(fēng)格優(yōu)劣勢：該項(xiàng)目突出的是新亞洲主義建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)特點(diǎn)突出，采取一層+二層建筑形式，并以落地窗為主，做到“七面”采光。距離機(jī)場較近，出行便利，適合港澳臺居民購買。項(xiàng)目地下室較小，空間整體感覺浪費(fèi)較多，建筑風(fēng)格新穎，市場接受度有待提高。該項(xiàng)目未做任何形式推廣，主要靠朋友介紹方式銷售。位置略遠(yuǎn)于中央別墅區(qū)的項(xiàng)目，且略受機(jī)場噪音影響。開發(fā)商并無去化速度要求。,市調(diào)個案情況分析御墅,項(xiàng)目位置：密云縣密溪路33號物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：西班牙、北美鄉(xiāng)情面積區(qū)間：312-670容積率：0.42板塊：懷密板塊,銷售價(jià)格：1.8萬/起物業(yè)費(fèi)：6.9元/月總戶數(shù)：1000套，房源充足裝修情況：毛坯,市調(diào)個案情況分析君山高爾夫,銷售情況：1、開盤時(shí)間：2011年6月。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告，集中在密云城區(qū)內(nèi)。4、去化速度：較慢，300多的主力戶型目前均價(jià)1.8萬/。5、優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。6、主要客群：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力追求生活品質(zhì)的中年人群。項(xiàng)目賣點(diǎn)：空氣優(yōu)良高爾夫配套優(yōu)劣勢：項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，空氣較好。占地1600余畝，建有標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場，及練習(xí)場。項(xiàng)目建筑風(fēng)格為北美、西班牙風(fēng)格，以被市場接受及認(rèn)可。項(xiàng)目自身建有18000的東南亞風(fēng)情水岸會所，包含超市、中西餐廳、咖啡廳、健身房，以及1500的水世界，包含按摩房、會議中心、室內(nèi)外泳池、12個室外東南亞泡池，四季恒溫在28。該項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，僅作為第二居所，周邊生活配套較為落后。目前密云整體別墅市場去化速度較慢。,市調(diào)個案情況分析君山高爾夫,項(xiàng)目位置：懷柔紅螺路39號院物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：西班牙、北美面積區(qū)間：410-630容積率：0.32板塊：懷密板塊,銷售價(jià)格：1000萬-1700萬/套物業(yè)費(fèi)：3.98元/月總戶數(shù)：三四期118套裝修情況：毛坯,市調(diào)個案情況分析半山世家,銷售情況：1、開盤時(shí)間：2011年10月。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告，以京承高速和懷柔城區(qū)為主。4、去化速度：2013年共銷售13套，去化速度一般，最多月銷售3套，12月僅銷售1套。5、優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。6、主要客群：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中年人，作為度假用途的第二居所。項(xiàng)目賣點(diǎn)：山地別墅高爾夫練習(xí)場優(yōu)劣勢：該項(xiàng)目采用北美和西班牙建筑風(fēng)格，前二后三的形式依山而建，最高落差可達(dá)90米。建有3.4公里私家環(huán)山棧道與園區(qū)內(nèi)高爾夫揮桿練習(xí)場。項(xiàng)目壞境較好，綠化率高。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不夠完善。該項(xiàng)目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項(xiàng)目，受相關(guān)政策及市場影響，去化速度一般。,市調(diào)個案情況分析半山世家,市調(diào)個案情況分析溫哥華森林,項(xiàng)目位置：北七家物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：北美面積區(qū)間：400-700容積率：0.38板塊：奧北別墅板塊,銷售均價(jià)：3.2萬/物業(yè)費(fèi)：4.9/月總戶數(shù)：751套（目前在售二期387套）裝修情況：毛坯,銷售情況：1、開盤時(shí)間：二期2010年開盤。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告、網(wǎng)站為主。4、去化速度：三期共387套，目前剩余100套，月均近10套。5、優(yōu)惠政策：95折。6、主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)業(yè)主為主。項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢第一居所優(yōu)劣勢：該項(xiàng)目開發(fā)較早，一期業(yè)主于2005年入住。項(xiàng)目位于奧北別墅區(qū)立湯路上，距離北六環(huán)僅3km，距離地鐵5號線天通苑北站和規(guī)劃中的17號線僅3、4站地，交通出行十分便利。項(xiàng)目周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。別墅采用前二后三形式，戶型結(jié)構(gòu)與半山世家產(chǎn)品相似。主力戶型面積在500左右，3萬2的單價(jià)作為第一居所，性價(jià)比較高。,市調(diào)個案情況分析溫哥華森林,市調(diào)個案情況分析龍湖好望山,項(xiàng)目位置：順義新城喬波滑雪場北側(cè)物業(yè)類型：疊拼建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊340、上疊310容積率：1.4板塊：潮白河別墅板塊,銷售價(jià)格：下疊750萬/套起，上疊600萬/套起物業(yè)費(fèi)：5.9/月總戶數(shù)：512套裝修情況：毛坯,銷售情況：1、開盤時(shí)間：二期2012年2月18日開盤。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：口碑營銷，老帶新為主。4、去化速度：該項(xiàng)目是2013年北京別墅市場銷量冠軍，年銷售221套，月均19套。5、優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠。6、主要客群：以北京業(yè)主為主，60%為投資者。項(xiàng)目賣點(diǎn)：園林景觀下疊5.4米層高的地下空間優(yōu)劣勢：品牌優(yōu)勢，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、五重園林體系、業(yè)主活動等等。上疊贈送87和電梯、下疊贈送100，且上下疊均有獨(dú)立庭院，附加值高。下疊擁有5.4米層高的地下空間，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會所等活動場所，實(shí)用性強(qiáng)。項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。該項(xiàng)目投資客戶較多占60%。,市調(diào)個案情況分析龍湖好望山,市調(diào)個案情況分析雙瓏原著,項(xiàng)目位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型：類獨(dú)棟建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：360-660容積率：1.1板塊：中央別墅區(qū)孫河板塊,銷售價(jià)格：6-9萬/物業(yè)費(fèi)：9.9/月總戶數(shù)：128套裝修情況：毛坯,銷售情況：1、開盤時(shí)間：2013年6月開盤。2、入住時(shí)間：2015年1月15日。3、推廣方式：戶外道旗。4、去化速度：該項(xiàng)目是2013年北京別墅市場銷售金額亞軍。5、優(yōu)惠政策：無。6、主要客群：企業(yè)主。項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢園林景觀5.4米層高的超大地下空間優(yōu)劣勢：該項(xiàng)目位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，作為第一居所。地下室5.4米層高且空間較大，可加蓋一層，可舉辦私人party等，電梯入戶，戶型優(yōu)勢明顯。類獨(dú)棟產(chǎn)品，樓間距較近，私密性略差。單價(jià)較高，需有實(shí)力的客戶購買。,市調(diào)個案情況分析雙瓏原著,|,PART4北京別墅市場情況,1、北京別墅市場情況2、市調(diào)個案情況分析3、競品項(xiàng)目分析,（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，或?qū)Ρ卷?xiàng)目參考意義不大，不作為重點(diǎn)論述）。,競品項(xiàng)目分析競品區(qū)域分布情況,項(xiàng)目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施相對較為成熟。這些別墅板塊大都作為第一居所，入住率高，總體板塊價(jià)格高于其他別墅板塊。,50000,距離市區(qū)較近的城市別墅板塊，配套設(shè)施齊全，出行十分便利，多作為第一居所，附加值高，價(jià)格集中在4.5萬元/以上。而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊產(chǎn)品，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，除自然資源優(yōu)越外，配套不齊全，同時(shí)項(xiàng)目處于旅游地塊，客戶大多選擇作為第二居所，價(jià)格相對較低。,競品項(xiàng)目分析主力戶型總價(jià)區(qū)間分析,城市型別墅板塊總價(jià)主要集中在1500-3000萬之間，遠(yuǎn)郊型別墅，總價(jià)集中在1500萬以下，以總價(jià)500-800萬的經(jīng)濟(jì)型度假別墅為主。,競品項(xiàng)目分析競品情況對比分析,中央別墅區(qū)的項(xiàng)目價(jià)格主要集中在5萬/上下，共同點(diǎn)是距離城區(qū)較近，周邊配套齊全，出行及生活便利，均作為第一居所。但隨著區(qū)域近年來的成熟，新盤項(xiàng)目較少，以及政策的影響，后期去化速度一般。廣告以階段性投放為主，并沒有集中投放。在市調(diào)過程中，也普遍感覺到開發(fā)商并不急于清盤。密云別墅市場近兩年價(jià)格漲幅不大，2013年成交均價(jià)為1.3萬/，去化速度較慢。除政策影響外，主要是受區(qū)位、距離、配套等影響。懷柔別墅市場在過去一年中價(jià)格變化不大，2013年成交均價(jià)在2.3萬/。距離上稍遠(yuǎn)，項(xiàng)目自身及周邊配套設(shè)施缺乏，客戶選擇作為第二居所居多。奧北別墅區(qū)項(xiàng)目作為第一居所，且項(xiàng)目價(jià)格在3-3.5萬/區(qū)間，性價(jià)比較高，出行較便利，配套略有不足。從客戶購買決定因素上來看，主要因素有：距離、配套設(shè)施、出行便利程度等；從購買力上來看并不缺乏，但客戶購買時(shí)更趨于理性。第一居所區(qū)域價(jià)格雖然高出客群心理價(jià)位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價(jià)格的主要因素，環(huán)境、價(jià)格及配套是客戶決定購買的主要因素。,市調(diào)小結(jié),|,PART52014年房地產(chǎn)市場預(yù)判,2014年房地產(chǎn)市場預(yù)判宏觀環(huán)境情況預(yù)判,短期來看，2014年GDP預(yù)測為7%，略低于2013年的0.5%；從中長期來看，經(jīng)濟(jì)增速和貨幣投放趨緩，“深化改革”政策可能會造成經(jīng)濟(jì)的波動，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的趨勢將放緩。,1、宏觀經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟(jì)合理增長2、貨幣環(huán)境：貨幣政策保