某房地產項目可行性研究報告

1 某房地產 項目可行性研究 一、 項目總論 （一）項目背景 項目用地： * 項目位置： * 項目開發(fā)背景： *標準總件廠的廠房位于三環(huán)路內側立交橋下，因 *廠即將生產廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房 開發(fā)。 （二）承擔可行性研究的單位 *國聯(lián)投資顧問有限公司 （三）研究工作依據 根據政府有關部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 （一）市場宏觀背景 國家信息中心在剛剛發(fā)布的 2003 年經濟預測報告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個較高的增長速度，預計全社會固定資產投資增長 16%左右， 長有望達到 8%。據介紹，房地產投資回落幅度不大。預計 2003 年全國房地產投資增幅在 25%左右，比 2002 年有所回落，但回落幅度不會很大。主要原因是投資體制改革進一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場準入方面， 2003 年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準入政策，在明確劃分鼓勵、允許、限制和禁止類政策時，體現(xiàn) 2 國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應民間投資需要的 多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實業(yè)投資可全額或部分抵免相應的個人所得稅，加強規(guī)范化管理和正確的引導和服務。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經濟中的運行成本尤其是 “ 交易成本 ” 大幅度下降 。 2. 年上半年全國房地產開發(fā)投資情況 開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 2002 年，全國房地產開發(fā)完成投資 元，高于同期固定資產投資增長速度 百分點，占同期固定資產投資的比重為 今年上半年，房地產繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，全國累計完成房地產開發(fā)投資 元，高于同期固定資產投資增幅 百分點，占同期固定資產投資的比重為 其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為 中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中 12 個地區(qū)增幅超過 50%。 今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資 元，占商品房投資的 其中，經濟適用住房完成投資 比增長 占商品住宅投資的比重為 ；辦公樓投資完成 元，同比增長 所占比重為 商業(yè)營業(yè)用房完成投資 元，同比增長 所占比重為 東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 3 中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。 銷售情況良好 今年上半年，全國商品房市場需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。全國商品房銷售額 元，同比增長 其中：銷售給個人 同比增長 所占比重為 商品房空置面積增幅較大 2002 年商品房空置面積比 2001 年凈增 平方米，其中，空置時間在一年以上的凈增 平方米，占竣工總量的 空置一年以上的住宅、寫字樓、 東、中、西部同比增幅分別為 中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴大，隱含著潛在的市場風險。 今年上半年，這一趨勢仍在持續(xù)。僅 1份，全國商品房空置面積同比增長 其中，商品住 宅空置面積同比增長 價格穩(wěn)中有升 2002 年，全國商品房平均銷售價格 2291 元 /平方米，同比增長了 其中：商品住宅銷售價格為 2130 元 /平方米，下半年商品房銷售價格增幅明顯高于上半年。據國家統(tǒng)計局城調隊對 35 個大中城市調查顯示， 2002 年商品房價格上漲 土地交易價格上漲 房屋租賃價格上漲 房價上漲幅度遠遠低于居民可支配收入的增幅。 4 2003 年上半年，商品房銷售價格 2424 元 /平方米，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。 有 21 個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的上升， 4 個地區(qū)漲幅在 20%以上，分別為：青海 湖南 浙江 有 9 個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的下降，分別為：河北 四川 廣西 北京 云南 遼寧 內蒙古 貴州 3.*市投資宏觀背景 房地產開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。上半年，平方米，增長 27%，房地產開發(fā)投資 元，增長 其中住 宅投資 元，增長 大項目成為投資增長主要拉動力。從 1全國城鎮(zhèn) 500 萬元以上項目的統(tǒng)計情況看，超過 1 億元的項目 13028 個，占全國全部城鎮(zhèn)500 萬元以上施工項目個數(shù)的 完成投資 5262 億元，占全國全部城鎮(zhèn) 500 萬元以上施工項目完成投資的 商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。上半年，在房地產投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額 2102 億元，同比增長 高于同期投資增速 中銷售給個人 1916 億元，增長 銷售面積 8672 萬平方米，增長 新開工規(guī)模迅速擴大。上半年，全國除房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設項目 51876 個，同比增加 9657 個；新開工 5 項目計劃總投資 16921 億元，增長 上半年施工項目個數(shù)達94661 個，同比增加 11915 個；施工項目計劃總投資 73596 億元，增長 資金到位情況良好。上半年，國有及其他經濟類型投資累計到位資金 18411 億元，同比增長 比同期投資增速高 百分點。其中，國家預算內資金增長 國內貸款增長 利用外資增長 自籌資金增 長 4、 *1房地產開發(fā)統(tǒng)計 從 *市統(tǒng)計局獲悉， 7 月， *房地產開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1 7 月累計完成開發(fā)投資 元，增長 元，增長 寫字樓投資 元。增長 ；商業(yè)營業(yè)用房投資 元，增長 17 月， *商品房在建規(guī)模比同期擴大 425 萬平方米，平方米，增長 其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達 平方米，增長 增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在 7 月 也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?17 月， *市累計銷售商品房 平方米，比同期增加銷售 平方米，實現(xiàn)商品房銷售額 元，增長 最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制， 7 月末，超過一年期的空置房面積為 平方米，比六月末僅新增 平方米。 從 *市統(tǒng)計局獲悉， 7 月， *房地產開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1 7 月累計完成開發(fā)投資 元，增長 其中住宅投資 6 元，增長 寫字樓投資 元。增長 ；商業(yè)營業(yè)用房投資 元，增長 17 月， *商品房在建規(guī)模比同期擴大 425 萬平方米，平方米，增長 其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達 平方米，增長 增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在 7 月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?17 月， *市累計銷售商品房 平方米，比同期增加銷售 平方米，實現(xiàn)商品房銷售額 元，增長 最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制， 7 月末，超過一 年期的空置房面積為 平方米，比六月末僅新增 平方米。 城西房地產市場 發(fā)展前景分析 A、 “城西是上風上水的寶地 ”， *人如是說。城西是 *的歷史文化保護區(qū)和風景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊宮、文化公園、永陵等風景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構成了城西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產開發(fā)獨有的川西民居特色，近年來城西房地產的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點。 B、如今在城西三環(huán)以內的房地產開發(fā)，已初步形成了 某 線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景 區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、 *花園、會所花園成為這七大版塊的代表。 C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成 7 高速公路，而且外環(huán)路內的路段不封閉，不收費。二是光華大道要開工建設，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會和*連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。 D、 一個充滿生機和活力的大都市，總是在不停地運動著，其中 “人流 ”的遷移又是最活躍的因素。在 *的城西，人流的變遷又有何特征？調查表明，城西初現(xiàn) “中產 ”痕 跡，中產逐步向城西靠攏。鳥瞰 *住宅格局，在三環(huán)路內，城南、城西集中了 *住宅區(qū)總量的 70。在城南，人們觀念中的 “富人區(qū) ”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是 “富中之富 ”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。在這個居住帶內，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。 E、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好， 商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調是，打造市民買得起的高品質住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無疑是打上了 “中產 ”的標簽。 F、 從金牛區(qū)獲悉，城西北經濟圈規(guī)劃方案正式出臺。其中， 3條新改造干道將組建 3道新型產業(yè)帶，成為經濟圈的主要骨架。預計 5 8 年內，城西北經濟圈將基本建成。 川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路 駟馬橋段，沿道路兩側發(fā)展精品飾材市場 ；天回段主要發(fā)展農工機械產品銷售市場帶等，同時建設充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路 金府路段，兩側發(fā)展餐飲服務、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農業(yè)觀光帶。成灌路：建 *最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標準建設金府石材城，使之成為 *最大的現(xiàn)代化石材貿易專業(yè)經銷區(qū)。 屆時，位于城西北的 3個產業(yè)片區(qū) 金牛高科技產業(yè)開發(fā)區(qū)、會展商務區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產 業(yè)，形成城西北的新亮點。 城西房地產市場 發(fā)展的趨勢 A、 無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。 *市房產管理局的有關調查顯示，有購房需求的消費者中有 39 3的人選擇在城西購房，比例高出有 “富人區(qū) ”之稱的城南 9 個百分點，遠遠高于城東和城北。 B、 自古以來 *人就對居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西， 某 線周邊的樓盤當仁不讓地成了主力。 某 區(qū)的居住環(huán)境有很強的商業(yè)配套環(huán)境： *市黃金旅游通道 某 線是房地產項目聚集較多的地方，也是城西 9 最先 成熟的區(qū)域。當年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后， 某 線就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅項目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設計，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓 *人有了更多的選擇。在 *，沒有哪一個新興區(qū)域像 某 線這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的?，F(xiàn)在 某 線因為房地產業(yè)的拉動，介入了 *最高檔的消費場所。有消費就會有需求， 某 線的房地產業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。 C、 新的住宅正在加速向中產靠攏。博瑞房產、高頻房產、武海置業(yè)、托普 集團等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造 “新 *生活樣板區(qū) ”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調查報告顯示：在購房方位上傾向于城西。選擇城西者為 城南為 25，城北為 22，城東為 在問及 “購房目的 ”時，有 被調查對象選擇了 “改善居住環(huán)境 ”。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構成狀況有個清晰認識，我們對目前的幾家樓盤進行了摸底，如蜀風花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在 6 萬元到 20 多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構成結構是：金融業(yè) 外企 個體戶 15，職業(yè)經理人 3，特殊職業(yè) 其他 57的業(yè)主主要是積蓄基礎較好的中年買房者?？梢钥闯?，新經濟下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。 （二） 區(qū)域市場分析 10 通過歷年城西的房地產開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢： A、 社區(qū)規(guī)?；?規(guī)?；浅俏饕淮筇厣?，除了少數(shù)幾個樓盤在 100 畝以下外，其余的都在 100 畝以上，而 *花園、蜀風花園城甚至達到了千畝以上。自從 2000 年 *花園率先進入城西這塊領地，緊接著置信實業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產、萬博置業(yè)、天邑 房產、天合房產、中房集團等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進入。 B、 社區(qū)主題化 城西作為 *后起之新貴，近年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設以及城西原有的餐飲優(yōu)勢，而今的城西已經成為中產的代言，成為 *又一張閃亮的名片。片區(qū)內的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出 “時光隨意，生活由我 ”的博瑞都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了 “健康、快樂、文明、時尚 ”的新都市生活的典范。 C、社區(qū)生態(tài)化 原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后 起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內，率先打出 “綠色生態(tài)住宅 ”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、 *花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園 11 的置信金沙園在川西民居風格上引入水景，結合社區(qū)內的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。 *花園社區(qū)內 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個中心文化廣場、 6的綠 化率（不含河濱公園）構筑了一個天然氧吧。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產階層的眼球牢牢抓住。 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構成了城西社區(qū)一道道精彩的風景線。*花園通過水、植物、雕塑建造了 9大主題公園；都市水鄉(xiāng) 置信金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設計塑造了 “園林水景 ”“健康水景 ”“休閑水景 ”三大主題；蜀風花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū) E、 價格呈上升趨勢。 從上個世紀 80 年代末到 90 年代末，十年的時間內，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉變。房價也由 666 元 /平方米一路上揚沖高到了 2500 元 3000 元 /平方米。 F、投資價值高 。隨著 高新西區(qū) 規(guī)劃的出臺 、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建 ，城 西 的房地產開發(fā) 變得異?；鸨?，土地 也隨之升值，特別是 某 線一帶。以餐飲娛樂而知名的 某 線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。 G、戶型趨向于 小康型 。城 西 早期開發(fā)了不少的 安居戶型 ， 主要以套 12 二、套三為主。新近開發(fā)的項目在進行充分的市場調查基礎上，戶型設計趨向小康型 。 I、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤 72 個，總建筑面積3135908其中電梯住宅 1173970占 多層住宅1225707 營業(yè)用房 190554 /中電梯住宅均價 / /業(yè)房均價 / 需求特點 A、城 西 房地產需求市場大。 城西目前有 120 個專業(yè)市場和眾多的經營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。另外， 高新西區(qū)內的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術產業(yè)，在這里工作的一般都是高學歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費能力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。 B、有效購買力充足。城 西 的 新經濟 產業(yè)工人 、白領、商人、高校 教師，他們收入 高且 穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著 城西人口的增多和經濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。 C、投資人對城 西 升值潛力看好。城 西 目前的房價 處于中等水平 ，隨著 宏觀政策的支 持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和 13 溫江、郫縣經濟的互動發(fā)展，將使城西房地產具有較大的升值潛力。 需求構成 A、 *的中等收入層 是購房的主力。包括 新經濟的 產業(yè)工人、 白領、高校教師、商人等。 B、 郊區(qū) 居民。 城西 房價 雖高 于 郊區(qū) ， 但其完善的配套、優(yōu)質的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。 C、外地來蓉人員。從城 西 城 南 的消費者構成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力 。包括外地來蓉經商人員、 外地機構駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。 D、房地產投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產具有低風險、 保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。城西房地產巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。 城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約 320 萬平方米， 高 于城 東 和城南總開發(fā)規(guī)模。價格主要 在 2500 /平方米之間， 高 于城 東低于 城南的平均價格水平。 建筑形態(tài)多以高層和小高層為主， 戶型多以 小康型的三 室 、四室為主， 110方米為主。 某 線在售樓盤情況表（見附表 1） 的消費認可度和典型物業(yè)調查 通過對城西居民的隨機調查，得出他們 選擇 某 線 8 個完美理由 ： 吃在 某 線，安逸！住在 某 線，舒服！ 14 歷代貴人住城西，能住在城西的 某 線就是貴中之貴了。 想賺錢就住城西，城西有 120 余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。 *人喜歡喝茶，住 某 線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。 許多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是 某 線，這里是 *市的天然氧吧，你每天早 上都能呼吸新鮮空氣。 家庭需要經營。周末領著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。 周末休閑，花十幾塊錢就可以在 某 線上找到一家“農”得夠味的農家樂耍上一天，吃不完還可以打包。 將 24 小時進行到底的 “夜貓子 ”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調。這里有 24 小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。 具體 典型物業(yè)調查見附表： 某 線在售樓盤銷售價格表見附表 2 某 線在售樓盤物業(yè)構成表見附表 3 城西在售樓盤綜合情況表見附表 4 *市 某 線住宅市場消費者調查 A、 項目位于 *市 某 線中， 某 線是 *新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是 *市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的 15 建設已初具規(guī)模、成灌高速的建設和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿?。對于本項目我們可?從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈 融為一體 。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項目可以作為跟進者進入中、高樓盤市場。 B、 消費者對 某 線住宅產品蘊含較為強烈的潛在購買欲。 C、 費者對 某 線生活價值具備較高的選擇性認知。由于 某 線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。 D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產品之消費者由潛在購買欲轉變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價 即為“生活不舒服”。 三、項目用地分析及評價 （一）地塊解析 本區(qū)域的交通、道路網絡較為完善， *路， 30*路、 1*路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內經過，而緊鄰項目的三環(huán)路更是交通快速通道。 本項目占地約 48 畝，整體地形較為方正，地勢平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。 16 隨著近幾年城西房地產的大量開發(fā)和市政基礎設施的不斷修建及完善，城西的水電氣網絡從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構建了極為有力的保障。 雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西 房地產開發(fā)不可忽略的因素，根據政府各類規(guī)劃方案和 針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下： A、建筑高度 40m 以下； B、項目的總體綠化本應在 30以上； C、項目的容積率要不小于 E、 項目建筑間距要大于 （二）項目 析 本區(qū)域位于城西 某 線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。 某 線區(qū)域內生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。 某 線區(qū)域在市民心中的認可度高。 區(qū)域內教育配套設施完善，業(yè)主子 女求學問題得到解決。 立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。 17 項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要 拆 遷會使開發(fā)周期增長。 項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。 項目不靠近 某 線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。 高新西區(qū)直接推動城西房地產業(yè)發(fā)展。作為省市 “一號工程 ”高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。 項 目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。 本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。 黃忠小區(qū)和 某 線有一定的土地未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。 區(qū)域內的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質，消費者對區(qū)域內的住宅比較挑剔，為本項目的產品定位帶來難度。 區(qū)域內部分樓盤將會分流本案客戶。 （三）項目用地環(huán)境評價 本項目位于 某 線的成熟板塊，同時隨著城西的科學合理規(guī)劃的實施和基礎設施的不斷完善，既 為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配 18 套設施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年城西房地產開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認可度較高。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈?？偟膩碇v，只要定位準確，開發(fā)得當，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經濟效益、社會效益及環(huán)境效益。 四、市場定位及方案評價 （一） 項目可能的開發(fā)方案： 根據城西房地產現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè) 項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案： 方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū) 開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項目開發(fā)形式為 6 躍 7層磚混結構圍合而成的現(xiàn)代建筑風格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內部環(huán)境上進規(guī)劃設計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。 方案一的具體設想： 、 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局； 、 項目的建筑設計 19 建筑立面強調突出川西民居文化的底蘊與意境；建筑材質選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調勾勒出民居文化特點 ，使之成為既符合地域文化內涵又具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風格； 另外， 大量采用環(huán)保型新技術、新工藝、新產品、新設備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。 、 項目的戶型設計 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結構的設計， 層數(shù)為 6躍 7層，每個樓層兩戶人家 ， 復式層高 他米。充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復式等戶型進行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享， 開間 過向上和向下兩道 躍室內空間。 、 項目的環(huán)境設計 小區(qū)環(huán)境 主要 由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融 ，突出濃厚的川西民居特色 。 設計空中花園，使住戶身在戶內都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。 、 項目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設施和停放車輛 ， 小區(qū)無機動車行駛 ；籃球場、游泳池等其他健身設施配套；會所；安全、消防系統(tǒng) 20 等； 、 物業(yè)服務 除常規(guī)服務外，可導入人性化物管家政的服務項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的 前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等 、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結構中檔電梯公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內部環(huán)境和建筑立面的特色。 方案二的具體設想： 、 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套； 、 項目的建筑設計 建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風格 ，用 石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設計 ，彰顯高檔生活品質 。建筑層數(shù)為 12層的單元式框架結構的中檔電梯公寓，每層兩戶； 、 項目的戶型設計 21 在戶型設計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120層為主； 每 戶設置外飄式窗臺延景入室 ； 在戶型空間上 ， 采用 通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)； 、 項目的環(huán)境 規(guī)劃 在小區(qū)內規(guī)劃設計一個主要由 綠色草坪、 廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設施、兒童游戲樂園 銀杏、榕樹、茶花等名貴樹 組合 而成的休閑廣場， 突出 綠意、 生態(tài)、 健康、別致 等特色。 在小區(qū)的四周設計一個 流動水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設置健康通道， 滿足業(yè)主 晨練 和 與家人散步 的需要。 、 項目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建 健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務中心等多項康體設施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng) ， 24小時保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表 ，設計用電負荷標準層為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個電話接口 ， 每戶電視插座三 22 個 ； 網絡系統(tǒng)： 每戶均設 ； 消防報警系統(tǒng)： 每層均設有消火栓系統(tǒng)，地下室設專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠程抄送系統(tǒng) 。 、 物業(yè)服務 除常規(guī)物業(yè)服務外，可導入人性化物管家政的服務項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等。 、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 （二）投資估算 本項目的土地價格按 *萬元 /畝測算。 土地成本 =土地價格 土地面積 =* *=*（萬元） 項目測算開發(fā)技術參數(shù) 方案一： 總占地面積 *畝 建筑面積 * 23 綠化率 * 容積率 1.* 建筑高度 *m 建筑層數(shù) 6 躍 7 方案二： 總占地面積 *畝 建筑面積 * 綠化率 * 容積率 2.* 建筑高度 *m 建筑層數(shù) *層 方案 1： 項目以 5 躍 6 的多 層的框架結構，以此為基礎估算 建安成本 =*元 /（見附表 5 方案 2： 項目主體為 12 層的框架結構，以此為基礎估算 24 建安成本 =*元 /（見附表 5 項目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為： *元 / 項目總投資為： *（萬元） （見附表 5 方案 2： 單位綜合成本為： *元 /項目總投資為： *（萬元） （見附表 5 方案 1： 總建筑面積 *單價 *元 /目銷售收入 = #* # = #萬 方案 2： 總建筑面積 *單價 *元 /目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 方案 1： 項目利潤 =*-*=2404 萬 項目稅利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 *% =*/1*100%=*% 方案 2： 項目利潤 =*-*=*萬 項目利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 *100% =*/*= * % 25 6、 項目稅后利潤與利潤率分析 項目稅后利潤 若項目稅收費用根據項目銷售收入的 *算，則 方案 1： 稅收費用 =項目銷售收入 *7* 項目利潤 =項目銷售收入 稅收費用 =16* 方案 2： 稅收費用 =項目銷售收入 *11* 項目稅后利潤 =項目銷售收入 稅收費用 = 項目稅后利潤率分析 方案 1： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 方案 2： 項目稅后利潤率 =項目稅后利 潤 /項目投資總額 *100% 五 、方案評估及選取 （一）、項目可能的開發(fā)方案比較： 項目 優(yōu)點 缺點 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對較少； c、開發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內同類物業(yè)較多，競爭激烈； c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。 d、在戶型分隔和布局上有一定的限制； e、對項目本身的形象起不到提升作用； f、獲得的利潤小 g、不能很好的營造環(huán)境 26 方案五 a. 區(qū)域內消費人群對電梯公寓的需求較大； b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認可 度大； c. 能夠提升項目自身的形象； d. 容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設計； e. 可獲得更多的利潤； a. 在環(huán)境設計和營造上有較大難度； b. 區(qū)域內同類物業(yè)較多，競爭激烈； c. 需花大量精力對項目進行包裝和宣傳； 金投入較大 財務測算比較： 元）銷售收入（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅前利潤（萬元）方案一方案二 22%21%15%14%0%5%10%15%20%25%稅前利潤率 稅后利潤率方案一方案二分析： 、 從絕對利潤看，方案二比方案一多 *萬元（方案一為 *萬元，方案二為 *萬元）。 27 、 從利潤率看，方案一和方案二相當（方案一為 *，方案二為 *）。 （二）方案選取及建議 經過對以上 2 種方案的綜合對比，結合風險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢： A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認可度高，進入市場容易。 B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。 E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 就財務指標而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較 高的經濟效益；而利潤率方案二與方案一相當。 針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強的開發(fā)方案。 （三）項目定位 本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。 28 開發(fā)形式為 12 層、單元式框架結構建筑，具有較好的內部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工 交驗、產權辦理共需時間 為 18 個月。 （二）開發(fā)各階段的周期安排 工作項目 時間（月） 備注 立項 初規(guī)設計 報規(guī) 項目施工圖設計 報建 項目土建施工 項目室內安裝 項目外裝 項目室外安裝及環(huán)境 竣工交驗 項目產權辦理 合計 （三）資金籌措 整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面： 29 其中：開發(fā)商自有資金 *萬元； 項目土地銀行抵押貸款 *萬元； 銷售期銷售回款 *萬元； （四）投資使用計劃 （見附表 6） 七、銷售及經 營收入預測 （一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按 2500 元 /算： 項目銷售收入 = （二）項目銷售回款計劃 （見附表 7） （三）財務內部收益率 財務內部收益率。 根據現(xiàn)金流量表（見附表 8）計算可得出本方案的財務內部收益率為 。在現(xiàn)金流量表中基準收益率取 按月計算。 八、風險分析與回避的手段 （一）開發(fā)風險評測 對項目投資利潤率影響較大的是投資額