某集團(tuán)物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè).docx

寶安鴻基集團(tuán)物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)序號(hào)文件編號(hào)文件名稱(chēng)版本/狀態(tài)一、文件部分1HKP/C-JG-001名詞與術(shù)語(yǔ)解釋C/02HKP/C-JG-002引用法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)C/03HKP/C-JG-003接管驗(yàn)收條件C/04HKP/C-JG-004接管驗(yàn)收方法及技術(shù)要點(diǎn)C/05HKP/C-JG-005房屋常見(jiàn)裂縫檢查及處理辦法C/06HKP/C-JG-006機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)C/07HKP/C-JG-007供配電系統(tǒng)驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/08HKP/C-JG-008給排水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)C/09HKP/C-JG-009給排水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/010HKP/C-JG-010曖通設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)C/011HKP/C-JG-011曖通設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/012HKP/C-JG-012電梯設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/013HKP/C-JG-013消防設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/014HKP/C-JG-014智能化中控系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/015HKP/C-JG-015智能化對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/016HKP/C-JG-016園林綠化工程驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/017HKP/C-JG-017接管驗(yàn)收組織與實(shí)施C/018HKP/C-JG-018工程質(zhì)量缺陷整改C/019二、記錄表格部分20MR/C-JG-001業(yè)主房屋接管驗(yàn)收表D/021MR/C-JG-002商鋪接管驗(yàn)收移交表D/022MR/C-JG-003樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄D/023MR/C-JG-004樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄D/024MR/C-JG-005樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄D/025MR/C-JG-006樓宇接管驗(yàn)收記錄D/026MR/C-JG-007公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單D/027MR/C-JG-008物業(yè)設(shè)施接管驗(yàn)收單D/028MR/C-JG-009室外給排水驗(yàn)收單D/029MR/C-JG-0010工程資料移交清單（一）D/030MR/C-JG-010工程資料移交清單（二）D/031MR/C-JG-011工程資料移交清單（三）D/032MR/C-JG-012房屋公用部位及設(shè)施移交清單D/033MR/C-JG-013供配電系統(tǒng)驗(yàn)收記錄D/034MR/C-JG-014電氣安裝隱蔽工程驗(yàn)收記錄表D/035MR/C-JG-015配電柜（盤(pán)）及動(dòng)力柜工程驗(yàn)收表D/036MR/C-JG-016給排水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收表D/037MR/C-JG-017給水系統(tǒng)驗(yàn)收表D/038MR/C-JG-018排水系統(tǒng)驗(yàn)收表D/039MR/C-JG-019變頻水泵房驗(yàn)收表D/040MR/C-JG-020空調(diào)系統(tǒng)驗(yàn)收表D/041MR/C-JG-021采暖系統(tǒng)驗(yàn)收表D/042MR/C-JG-022電梯系統(tǒng)驗(yàn)收表D/043MR/C-JG-023消防設(shè)施驗(yàn)收表D/044MR/C-JG-024智能化中控系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收表D/045MR/C-JG-025智能化樓宇對(duì)講設(shè)備驗(yàn)收表D/046MR/C-JG-026綠化工程竣工驗(yàn)收單D/047MR/C-JG-027房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交清單D/048MR/C-JG-028接管驗(yàn)收記錄D/049MR/C-JG-029工程質(zhì)量問(wèn)題處理通知單D/050MR/C-JG-030鑰匙移交清單D/051MR/C-JG-031鑰匙領(lǐng)（借）用情況登記表D/052MR/C-JG-032房屋返修申報(bào)表D/053MR/C-JG-033房屋返修處理情況登記表D/054MR/C-JG-034設(shè)備設(shè)施遺留問(wèn)題及處理情況記錄表D/055MR/C-JG-035資料遺留問(wèn)題及處理情況記錄表D/034 / 123一、物業(yè)前期管理廣義上物業(yè)前期管理是指物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)至接管入伙期間，物業(yè)公司對(duì)咨詢(xún)、策劃、監(jiān)理、代理銷(xiāo)售等服務(wù)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、用人和控制。狹義上物業(yè)前期管理是指項(xiàng)目的管理合同簽訂后開(kāi)始，到接管入伙階段。前期管理一般分為前期介入、接管驗(yàn)收和項(xiàng)目入伙三部分。前期服務(wù)是指物業(yè)公司配合開(kāi)發(fā)商完善物業(yè)管理工作而適當(dāng)參與的管理服務(wù)過(guò)程。二、物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交個(gè)建設(shè)單位?？⒐を?yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。三、物業(yè)接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位等對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)的接管驗(yàn)收包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化的驗(yàn)收。因接管驗(yàn)收的技術(shù)性很強(qiáng)，一般由物業(yè)公司組織有關(guān)專(zhuān)家參與，該項(xiàng)目管理處提供輔助人員作配合。接管驗(yàn)收一般應(yīng)在入伙前十天完成。四、物業(yè)項(xiàng)目入伙入伙亦稱(chēng)入住。是指入住人收到書(shū)面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。入伙準(zhǔn)備工作一般從入伙前三個(gè)月開(kāi)始，該時(shí)間段亦包含其它管理工作如接管驗(yàn)收準(zhǔn)備、接管驗(yàn)收，裝修管理培訓(xùn)等。應(yīng)統(tǒng)籌安排工作進(jìn)程。五、管理處 物業(yè)公司的分支機(jī)構(gòu)，亦被稱(chēng)為分公司。一般負(fù)責(zé)一個(gè)項(xiàng)目（小區(qū)/大廈）的物業(yè)管理工作。管理處一般在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月組建，根據(jù)管理需要，在入伙前人員陸續(xù)就位。本手冊(cè)依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。1、物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院第379號(hào)令2、業(yè)主公約示范文本3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)4、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第279號(hào)5、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部令第110號(hào)6、住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法建監(jiān)（1994）392號(hào)7、建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ300305-889、房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP 30001-90）10、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 50057-94）11、電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）12、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16-92）13、民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范（GB50198-94）14、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范（GB 5016692）15、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 500842001）16、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法（GB 5135-85）17、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法（GB 797-89）18、室內(nèi)消火栓（GB 3445-93）19、消火栓箱（GB 1456l-93）20、防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法GA 93-199521、地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程JGJ142-2004物業(yè)接管驗(yàn)收是在大樓竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿(mǎn)足住戶(hù)居住安全、使用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。應(yīng)滿(mǎn)足的條件為： 1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過(guò)政府專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收，通過(guò)小區(qū)綜合驗(yàn)收 2、供電、給排水、衛(wèi)生、道路、電話(huà)、有線(xiàn)電視、燃?xì)?、消防、智能化、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。3、開(kāi)發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。包括：（1）產(chǎn)權(quán)資料房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)部門(mén)依法對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門(mén)依法征稅、司法部門(mén)處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證，也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)管理公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)發(fā)展商及各租戶(hù)的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有： a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 b.用地批準(zhǔn)文件c.建筑執(zhí)照 d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單e. 拆遷安置資料 f.房地產(chǎn)平面圖 g. 面積測(cè)繪報(bào)告； （2）市府驗(yàn)收合格資料 a.工程竣工驗(yàn)收證書(shū) b.消防工程驗(yàn)收合格證 c.小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū) d.用電許可證 e.供用電協(xié)議書(shū) f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū) g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證h.電視共用天線(xiàn)合格證 i.電梯使用合格證 注：煤氣、電話(huà)由政府相關(guān)單位負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。 （3）工程技術(shù)資料a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、電梯、智能化、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告等。 b.地質(zhì)勘察報(bào)告 c.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告 d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單 e.圖紙會(huì)審記錄 f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄) g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄 h.沉降觀(guān)察記錄及其沉降觀(guān)察點(diǎn)布置圖 i.竣工驗(yàn)收證明書(shū) j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū) m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告o.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄4、一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求發(fā)展商在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“手冊(cè)”），以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下建議：（1） 承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)管理公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。（2） 手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。（3） 每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。（4） 為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書(shū)背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。（5） 手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣式圖，須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明，竣工圖最遲在免保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。（6） 系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：a. 系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。b. 詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。c. 系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線(xiàn)圖，并說(shuō)明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。d. 提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)。e. 預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。f. 系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細(xì)說(shuō)明。（7） 操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：a. 設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。b. 詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明c. 所有設(shè)備的原廠(chǎng)所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。d. 列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠(chǎng)商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。e. 所有設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、合格簽證書(shū)、生產(chǎn)廠(chǎng)測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。（8） 系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：a. 所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)b. 設(shè)備更換部件的程序和要求c. 從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說(shuō)明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法d. 執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。e. 常見(jiàn)故障處理和解決方法。f. 提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。（9） 安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料（至少包括以下）：a. 各類(lèi)設(shè)備的保護(hù)操作程序。b. 對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說(shuō)明。- 電氣事故保護(hù)- 機(jī)械事故保護(hù)- 火災(zāi)和爆炸事故保護(hù)- 化學(xué)事故保護(hù)- 在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù)- 急救和事故報(bào)告（10） 設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專(zhuān)用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：a. 軟件內(nèi)容目錄表打印本。b. 流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說(shuō)明。c. 特殊的軟件和工具的使用說(shuō)明。d. 程序設(shè)計(jì)和系統(tǒng)使用手冊(cè)。e. 應(yīng)用的基本軟件、專(zhuān)用工具和通用軟件資料，便于物業(yè)管理處進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。（11） 列出每一種型號(hào)設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠(chǎng)商和代理商名單，并詳細(xì)列明這些廠(chǎng)商的地址、電話(huà)及圖文傳真號(hào)碼。（12） 列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專(zhuān)用工具清單。根據(jù)該物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)小業(yè)主室內(nèi)的專(zhuān)有部分的驗(yàn)收和對(duì)業(yè)主共有部位、公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收兩大部分。物業(yè)公司代小業(yè)主將其室內(nèi)部分接管，入伙時(shí)移交小業(yè)主，專(zhuān)有部分的驗(yàn)收以小業(yè)主驗(yàn)房的最終意見(jiàn)為準(zhǔn)。專(zhuān)有部分的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主進(jìn)行裝修。公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收可相對(duì)晚些開(kāi)始，該部分與業(yè)主無(wú)關(guān)，驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專(zhuān)家實(shí)施。接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不象竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。常用工具為：搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀及其他輔助工具如梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)等。一、專(zhuān)有部分（業(yè)主室內(nèi)）的驗(yàn)收1、土建驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀(guān)察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門(mén)是否開(kāi)閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全；窗、鋁合金推拉門(mén)是否開(kāi)閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。檢查項(xiàng)目及檢驗(yàn)要點(diǎn)：檢查項(xiàng)目檢查內(nèi)容相關(guān)文件住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、商品房預(yù)售合同房屋主體1. 套內(nèi)空間：外窗窗臺(tái)距地面凈高、陽(yáng)臺(tái)欄桿高度、防護(hù)欄桿垂直桿件間凈距、室內(nèi)凈高；2. 頂棚：是否平整、無(wú)空鼓、開(kāi)裂、脫落；3. 墻面：是否平整、潔凈、顏色均勻，無(wú)開(kāi)裂、爆點(diǎn)；4. 地面：是否平整、無(wú)開(kāi)裂；5. 陽(yáng)臺(tái)：是否平整、無(wú)開(kāi)裂。門(mén)1. 門(mén)框：是否穩(wěn)固、周正，安裝牢固；2. 門(mén)扇：是否外觀(guān)平整，漆面完好無(wú)流墜、漏刷和磕碰，色澤一致；3. 門(mén)鎖：是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊；4. 門(mén)把：是否牢固，操作靈活；5. 門(mén)軸：是否平整牢固，轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)；6. 貓眼：是否完好，視野清晰；7. 門(mén)鈴：是否按鈕完好，加電有聲。窗戶(hù)1. 窗框：是否穩(wěn)固、周正，表面平整；2. 窗扇：是否安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密；3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；4. 把手：是否完好、牢固、靈活；5. 密封：是否窗縫嚴(yán)密、窗框嚴(yán)密；6. 窗臺(tái)：是否完好、無(wú)裂縫、浸水；7. 窗前護(hù)欄：高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無(wú)妨礙。安裝1. 電源總閘：是否完好、有效；2. 電表：是否完好，底數(shù)；3. 電開(kāi)關(guān)：是否牢固、完好、靈活（個(gè)數(shù)）；4. 電插座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）；5. 燈座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）；6. 燈開(kāi)關(guān)：是否牢固、完好、有效（個(gè)數(shù)）；7. 電話(huà)插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）；8. 信息插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）；9. 有線(xiàn)插座：是否完好、穩(wěn)固（個(gè)數(shù)）；10. 水表：是否完好、底數(shù)；11. 閥門(mén)：是否閘完好；12. 上水管：是否水管完整，無(wú)明顯磕碰；13. 下水管：是否封口完整，下水通暢；14. 空調(diào)洞：是否位置合理，附件齊全。外立面外墻裝飾施工質(zhì)量（根據(jù)具體的裝飾材料）（此項(xiàng)針對(duì)聯(lián)體別墅和獨(dú)幢別墅）2、電氣驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ303-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開(kāi)關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無(wú)回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開(kāi)關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音是否清晰。3、給排水驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：開(kāi)閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀(guān)察是否有堵塞現(xiàn)象。4、燃?xì)猓候?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無(wú)暗敷設(shè)現(xiàn)象。5、供暖：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：地暖設(shè)計(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程JGJ142-2004檢驗(yàn)要點(diǎn)：管道打壓是否正常，保暖是否完好，額定壓力0.6Mpa，試驗(yàn)壓力是額定的1.5倍，一次溫度是90-110度，二次溫度是4050度，室內(nèi)溫度必須在16度以上。二、共有部位、公共設(shè)備的驗(yàn)收1、共有部位驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301305-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)屋面保證項(xiàng)防水層無(wú)滲漏，通過(guò)觀(guān)察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試廣告牌、沿口等固定牢固屋面金屬物體均做可靠防雷接地基本項(xiàng)無(wú)非法占用、改建及搭建女兒墻完整無(wú)污染隔熱層完好，面層磚無(wú)破損屋面管網(wǎng)及避雷帶無(wú)損壞或銹蝕天面無(wú)積水、雜物排水溝、排水口完好暢通樓層保證項(xiàng)防火門(mén)完好開(kāi)閉靈活消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常消防通道通暢滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正?；卷?xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)清楚公共部分無(wú)加建、改建天棚完好墻面無(wú)碰壞、無(wú)污跡、無(wú)脫落地面完好無(wú)破損，梯踏步無(wú)缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封條、門(mén)鎖完好地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏頂棚、墻面無(wú)損壞及污跡照明系統(tǒng)完好水池周?chē)麧崯o(wú)污染隱患管線(xiàn)表面整潔、無(wú)銹跡、有明顯標(biāo)志主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚車(chē)場(chǎng)地面劃線(xiàn)清晰，無(wú)大面積起砂現(xiàn)象外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無(wú)污跡門(mén)窗及玻璃完好外墻面轉(zhuǎn)無(wú)空鼓外墻、窗口無(wú)滲漏空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無(wú)銹蝕招牌類(lèi)、霓虹燈安裝合理美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損公共設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無(wú)缺游樂(lè)設(shè)施設(shè)備完整、無(wú)安全隱患，有安全指引平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無(wú)損通透式圍欄完好、無(wú)銹跡路燈完好停車(chē)場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好建筑小品、雕塑等完好無(wú)損園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確無(wú)死苗、無(wú)蟲(chóng)害2、公共設(shè)備（1）供配電系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ303-88）；電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96），建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 50057-94）檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)供電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無(wú)安全隱患、無(wú)蟲(chóng)、鼠害油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確無(wú)故障停電記錄基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固電纜溝內(nèi)干燥、無(wú)積水、無(wú)雜物操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等各種控制柜、電源柜功能正常，無(wú)異味，無(wú)異常噪音各種儀表指示正確斷路器電流值整定正確母線(xiàn)、端子無(wú)過(guò)熱、松動(dòng)現(xiàn)象電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常（2）給排水系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-88）檢驗(yàn)要點(diǎn):分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常各層水壓正常按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求潛水泵工作正常，排水通暢基本項(xiàng)壓力表工作水泵運(yùn)行正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，泵體和閥件無(wú)滴水現(xiàn)象水泵運(yùn)行無(wú)異常噪音，潤(rùn)滑良好水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查68個(gè)井化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無(wú)太大異味雨水井、污水池、下水道內(nèi)無(wú)大量沉積物（3）消防系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB 5016692，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 500842001，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法GB 5135-85，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法GB 797-89，室內(nèi)消火栓GB 3445-93，消火栓箱GB 1456l-93，防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法GA 93-1995。檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開(kāi)、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同警鈴工作正常防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào)消防廣播正常備用電源切換正常基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常設(shè)備清潔，油漆完好電控箱、電瓶等工作電壓正常風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位消防對(duì)講通話(huà)清晰消火栓、噴淋頭無(wú)漏水現(xiàn)象煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低出口指示燈熒光顯示板正常出口指示燈指示發(fā)光管正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門(mén)就地手動(dòng)正常防火卷簾門(mén)與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常防火卷簾門(mén)在消防中心手動(dòng)正常（4）閉路監(jiān)視系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92，民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無(wú)監(jiān)視死角控制矩陣、圖像分割器工作正常設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)錄像機(jī)工作正常，錄像效果清晰（5）周邊防范系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)周邊防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無(wú)監(jiān)視死角樹(shù)木對(duì)對(duì)射影響小設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常（6）公共天線(xiàn)系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)CATV基本項(xiàng)圖像、伴音質(zhì)量好天線(xiàn)防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)頻道放大器功能正常頻率變換器功能正常調(diào)制器功能正?；旌掀鞴δ苷Ｂ曉葱盘?hào)源功能正常（7）局域網(wǎng)、綜合布線(xiàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)綜合布線(xiàn)基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范布線(xiàn)規(guī)范INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常（8）背景音樂(lè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)背景音樂(lè)設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好矩陣控制器工作正常功放工作正常音箱安裝牢固、防雨線(xiàn)路敷設(shè)規(guī)范（9）門(mén)禁對(duì)講驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)門(mén)禁對(duì)講基本項(xiàng)可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開(kāi)啟關(guān)閉正常接地規(guī)范解碼器、電源安裝規(guī)范布線(xiàn)規(guī)范室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范（10）電梯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ306-88）檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證無(wú)故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象報(bào)警裝置工作正常轎廂應(yīng)急燈正常應(yīng)急時(shí)可迫降至首層消防電梯消防操作功能正?；卷?xiàng)操縱箱各種開(kāi)關(guān)功能正常 廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效轎門(mén)與轎壁應(yīng)無(wú)碰撞，無(wú)摩擦轎廂內(nèi)無(wú)雜亂廣告機(jī)房門(mén)應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)機(jī)房墻壁完整，無(wú)孔洞機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等有電梯松閘扳手和盤(pán)車(chē)手輪，井道照明燈完好曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)較大的噪音各功能開(kāi)關(guān)正常，油杯有油轎頂繩頭組合完整、無(wú)銹蝕，有防銹漆各層門(mén)付門(mén)鎖齊全，安裝正確，無(wú)銹蝕各層門(mén)門(mén)頭腳蓋板滑塊齊全層門(mén)與門(mén)框無(wú)摩擦，無(wú)碰撞導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全底坑照明、急停開(kāi)關(guān)有效補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠大小軌道有接油裝置（11）車(chē)場(chǎng)管理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)車(chē)場(chǎng)保證道閘開(kāi)啟靈活，無(wú)砸車(chē)現(xiàn)象基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常交通裝置、標(biāo)志完好，劃線(xiàn)清晰設(shè)備表面清潔無(wú)銹蝕系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常房屋裂縫的類(lèi)型按其性質(zhì)分，可有結(jié)構(gòu)性裂縫和構(gòu)造性的裂縫，前者影響房屋使用安全，后者影響房屋的表觀(guān)質(zhì)量，但也須修復(fù)。裂縫產(chǎn)生的原因很多。因房屋的不均勻沉降引起裂縫、因溫差引起應(yīng)力變化產(chǎn)生裂縫、因膠結(jié)材料級(jí)配不合理產(chǎn)生裂縫、因構(gòu)造措施不科學(xué)產(chǎn)生裂縫、因施工工藝流程錯(cuò)誤產(chǎn)生裂縫、因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)產(chǎn)生裂縫等等。從裂縫產(chǎn)生的部位看，可分為墻體裂縫和樓板裂縫。1.0房屋裂縫檢查內(nèi)容：1.1檢查房屋有否裂縫驗(yàn)房時(shí)首先要仔細(xì)檢查臥室、客廳等靠近陽(yáng)臺(tái)的地面和平頂處有無(wú)裂縫,是什么樣的裂縫。一般來(lái)講與房間外墻(橫墻承重)平行的裂縫雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后無(wú)礙。若樓板底面出現(xiàn)與外墻垂直的裂縫就有問(wèn)題了，墻角處樓板面與外墻出現(xiàn)呈45度斜角的裂縫說(shuō)明該房屋有沉降,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。其次要看陽(yáng)臺(tái)板表面(懸臂板)有否平行外墻裂縫，若有也屬結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題，兩側(cè)墻面有否裂縫,若有裂縫也屬?lài)?yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。最后是看承重墻是否有裂縫,若裂縫貫穿整個(gè)墻面并穿透到另一面，表示該房屋存在安全隱患。1.2檢查房屋地基基礎(chǔ)地基基礎(chǔ)應(yīng)重點(diǎn)檢查基礎(chǔ)與承重磚墻連接處。在墻面處如有斜向階梯形裂縫、水平裂縫、豎向裂縫等狀況均屬安全隱患。當(dāng)?shù)鼗糠钟邢铝袃煞N現(xiàn)象之一者應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)狀態(tài)：1.地基沉降速度連續(xù)兩個(gè)月大于2毫米/月，并且短期內(nèi)無(wú)終止趨向。2.地基產(chǎn)生不均勻沉降使上部墻體產(chǎn)生開(kāi)裂，其裂縫寬度大于10毫米,且房屋局部?jī)A斜率大于10毫米/米。1.3檢查房屋傾斜程度雖然檢查房屋的傾斜度需要專(zhuān)門(mén)的儀器,但購(gòu)房者用目測(cè)的方法在房屋四周取不同的角度,不同距離觀(guān)測(cè)也能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。也可在房頂或較高處某窗口用細(xì)繩栓上一重物,沿墻放下到墻腳,檢查墻體傾斜程度。發(fā)現(xiàn)墻或柱有傾斜，其傾斜率大于0.7%，或相鄰墻體連接處斷裂成通縫的，則都有結(jié)構(gòu)安全隱患。2.0裂縫性質(zhì)及處理辦法2.1 墻體局部/大面積細(xì)微裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），系粉刷層開(kāi)裂，違反建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB 502102001）第4.2.5條“抹灰層面層應(yīng)無(wú)爆灰和裂縫”，該類(lèi)裂縫屬非結(jié)構(gòu)性裂縫，不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)安全造成影響，處理辦法是在裂縫表面涂刷防水涂膜以封閉細(xì)微裂縫；2.2 墻面45斜向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），此類(lèi)裂縫是由于主體結(jié)構(gòu)不均勻沉降造成，該裂縫在主體結(jié)構(gòu)沉降趨于穩(wěn)定（45年）之前，還會(huì)有所發(fā)展，因此，建議業(yè)主加強(qiáng)沉降期的觀(guān)察，發(fā)現(xiàn)裂縫可用涂料封涂，待結(jié)構(gòu)裂縫趨于穩(wěn)定后，再進(jìn)行系統(tǒng)修補(bǔ)；2.3 窗臺(tái)下墻面縱向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），系兩種不同材料的拼接部位處理不當(dāng)或溫差而引起的裂縫，窗臺(tái)與墻體屬不同材質(zhì)，窗臺(tái)是磚砌，而墻體是鋼筋混泥土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，兩個(gè)部位受力承重均不同，因此，處理不當(dāng)會(huì)在結(jié)合處形成裂縫。此類(lèi)裂縫隨著時(shí)間推移會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，不會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)安全造成隱患；2.4 墻面有橫向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），屬于填充墻的沉降裂縫，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)安全不會(huì)有影響，建議將裂縫部位鑿除，重新用水泥砂漿修補(bǔ)；2.5 墻面有縱向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），系兩種不同材料的拼接部位處理不當(dāng)或溫差而引起的裂縫，可采取如下措施進(jìn)行處理：在兩種材質(zhì)結(jié)合部位覆蓋20cm寬的鋼絲網(wǎng)片，然后在網(wǎng)片上粉刷一層水泥砂漿，適當(dāng)潤(rùn)濕養(yǎng)護(hù)；2.6 地面呈斜向45度裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），此類(lèi)裂縫是由于變形作用產(chǎn)生的，包括干縮及濕度作用。此類(lèi)裂縫對(duì)正常使用帶來(lái)不利影響，但一般對(duì)結(jié)構(gòu)承載力不構(gòu)成有害影響。處理辦法主要是表面耐久性封閉，即在混凝土表面涂刷防水涂膜以封閉微細(xì)裂縫；2.7 當(dāng)裂縫較細(xì)，數(shù)量不多時(shí)，可將裂縫用水沖洗后，用水泥漿抹補(bǔ)；如裂縫開(kāi)裂較大較深時(shí)，應(yīng)沿裂縫鑿去薄弱部分，并用水沖洗干凈，用1:2.5水泥砂漿抹補(bǔ)。此外，加壓灌入不同稠度的改性環(huán)氧樹(shù)脂溶液補(bǔ)縫，效果也較好。3.0相關(guān)記錄表格：樓宇接管驗(yàn)收記錄表1.0 本標(biāo)準(zhǔn)參考有關(guān)各機(jī)電工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2.0 本標(biāo)準(zhǔn)適用于機(jī)電設(shè)備3.0 驗(yàn)收程序3.1 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.1.1機(jī)電設(shè)備資料的移交（原件、復(fù)印件均可）3.1.1.1各機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)竣工圖3.1.1.2竣工驗(yàn)收證明書(shū)、準(zhǔn)用證3.1.1.3供水、供氣試壓報(bào)告3.1.1.4機(jī)電設(shè)備說(shuō)明書(shū)、原理圖、調(diào)試記錄、訂購(gòu)合同、合格證、進(jìn)口設(shè)備的產(chǎn)地來(lái)源證或商檢證明等。3.1.2交接驗(yàn)收前根據(jù)以上資料核對(duì)設(shè)備位置、數(shù)量、品牌規(guī)格和功能是否符合設(shè)計(jì)和合同要求。3.1.3現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收機(jī)電設(shè)備安裝質(zhì)量3.2 供配電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.2.1低壓配電柜（盤(pán)）3.2.1.1盤(pán)柜外觀(guān)A、盤(pán)柜應(yīng)安裝牢固、端正，高度符合設(shè)計(jì)要求。組合柜柜體間連接緊密，接縫平整（水平誤差1/1000，垂直誤差小于其高度的1.5/1000）D、表面清潔、完整、無(wú)機(jī)械損傷和油漆脫落。C、盤(pán)面的設(shè)備編號(hào)（柜號(hào)）、用途標(biāo)牌、操作標(biāo)志以及其它標(biāo)志應(yīng)完整齊備，標(biāo)識(shí)內(nèi)容正確，各種儀表、指示燈應(yīng)工作（指示）正常、清晰。D、盤(pán)柜外表色差應(yīng)符合要求。E、盤(pán)柜的操作手柄、按鈕、控制開(kāi)關(guān)應(yīng)操作靈活、可靠，盤(pán)柜前后門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活、密實(shí)，鎖閉可靠。F、盤(pán)柜上、下端進(jìn)出線(xiàn)（電纜）孔縫隙應(yīng)使用絕緣材料封堵密實(shí)。G、盤(pán)柜應(yīng)接地可靠成組配電柜接地點(diǎn)不少于2處，接地電阻小于1歐姆。3.2.1.2盤(pán)柜內(nèi)部A、所裝電器元件如互感器、接觸器、斷路器等，應(yīng)布置合理、安裝牢固、端正，功能正常，絕緣良好。D、所有一二次接線(xiàn)，應(yīng)布線(xiàn)整齊、規(guī)范，連接牢固、可靠線(xiàn)路號(hào)等標(biāo)志清楚、齊全，且絕緣良好。C、所有一二次接線(xiàn)壓接導(dǎo)線(xiàn)的螺桿、螺栓必須有墊片和彈簧墊，且?guī)щ娐銓?dǎo)體間的距離不小于4MM。帶電導(dǎo)體與金屬外殼間的絕緣電阻不小于5兆歐。D、手車(chē)或抽屜式開(kāi)關(guān)柜在推入或拉出時(shí)，應(yīng)推拉靈活，無(wú)卡阻現(xiàn)象，觸頭與主觸頭動(dòng)作順序正確，動(dòng)靜觸頭中必線(xiàn)調(diào)整一致，接觸緊密?！敖油ā嚅_(kāi)、試驗(yàn)”位置標(biāo)志清晰，功能正常，同規(guī)格型號(hào)的抽屜式開(kāi)關(guān)相互換性能好。E、柜內(nèi)應(yīng)清潔無(wú)灰塵和其它金屬碎屑等。3.2.1.3試驗(yàn)檢查A、雙電源切換箱（柜）、市電和備用電源自動(dòng)切換試驗(yàn)，應(yīng)市電優(yōu)先自動(dòng)切換。電容補(bǔ)償柜、自動(dòng)切換電容的動(dòng)作正常可靠。D、市電、發(fā)電機(jī)互投聯(lián)鎖柜必須具備電氣、機(jī)械雙重聯(lián)鎖功能，且要求滿(mǎn)足市電優(yōu)先原則。C、盤(pán)柜在工作時(shí)，不應(yīng)發(fā)出明顯振動(dòng)和噪聲，開(kāi)關(guān)不應(yīng)有發(fā)熱現(xiàn)象。3.2.1.4檢查設(shè)備安裝記錄，查閱母排及開(kāi)關(guān)的相間絕緣記錄及其它工程數(shù)據(jù)。3.2.1.5對(duì)隨機(jī)配備的輔助操作工具及圖紙資料的驗(yàn)收交接。3.2.2高壓配電柜3.2.2.1外觀(guān)整齊、清潔，無(wú)機(jī)械損壞和脫漆，安裝端正、牢固。3.2.2.2盤(pán)面的設(shè)備編號(hào)（柜號(hào)）、用途、標(biāo)牌、操作標(biāo)志及其它標(biāo)志應(yīng)完整齊備，應(yīng)有驗(yàn)電孔，并配備專(zhuān)用高壓驗(yàn)電器。3.2.2.3配備專(zhuān)用高壓操作工作，工作必須符合高壓試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)高壓。開(kāi)關(guān)操作靈活，動(dòng)作可靠功能正常。3.2.2.4高壓柜整體特別是斷路器工作室必須呈密閉狀態(tài)，不可有孔或縫隙，且柜體有足夠的強(qiáng)度。3.2.2.5檢查高壓開(kāi)關(guān)試驗(yàn)調(diào)整記錄。3.2.2.6檢查高壓柜“五防功能”是否正常。五防標(biāo)準(zhǔn)為：1）防止誤跳，誤合斷路器。2）防止帶負(fù)荷拉合隔離開(kāi)關(guān)。3）防止帶電掛接地線(xiàn)。4）防止帶接地線(xiàn)合隔離開(kāi)關(guān)。5）防止人員誤入帶電間隔。3.2.2.7柜前應(yīng)鋪符合電壓等級(jí)要求的絕緣膠墊。3.2.3變壓器3.2.3.1外觀(guān)清潔，油漆完整，鉻牌清晰。3.2.3.2機(jī)座與基礎(chǔ)連接緊密牢固，基礎(chǔ)應(yīng)平整、清潔，中性線(xiàn)截面選用正確，接觸緊密，彈力良好。3.2.3.3容量和電壓等級(jí)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。進(jìn)出線(xiàn)連接端應(yīng)牢固，接觸可靠相序標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)異常發(fā)熱。3.2.3.4溫控器安裝牢固，應(yīng)便于觀(guān)察（顯示值清楚、溫控器巡檢及報(bào)警跳閘功能應(yīng)正常）。3.2.3.5變壓器周?chē)鷳?yīng)設(shè)置護(hù)欄。3.2.3.6運(yùn)行應(yīng)聲音正常平穩(wěn)，無(wú)異常聲響。3.2.3.7室內(nèi)通風(fēng)散熱應(yīng)良好。3.2.3.8檢查安裝調(diào)試記錄（檢查絕緣情況，首次帶電沖擊記錄）。3.2.4柴油發(fā)電機(jī)3.2.4.1柴油機(jī)組A、機(jī)組安裝牢固，機(jī)座與基礎(chǔ)連接緊密，排煙管、消音器應(yīng)使用有減震彈簧支架（吊架）。D、機(jī)組配件齊全，連接緊固，油漆完整，表面清潔。C、各機(jī)件接合處和管道系統(tǒng)（包括潤(rùn)滑管道、燃油管道、冷卻管道等）無(wú)漏油、漏水和漏氣現(xiàn)象。D、機(jī)組接地良好，應(yīng)安裝廢氣凈化器處理廢氣然后排出。3.2.4.2控制箱參考標(biāo)準(zhǔn)3.1.13.2.4.3啟動(dòng)電瓶A、放置位置合適，支架牢固，油漆完整，外觀(guān)清潔完好，與機(jī)組啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)的連接線(xiàn)壓接牢固，接觸良好、可靠。D、溶液濃度符合要求（比重1.25-1.28）C、溶液液面應(yīng)高出極板10-15MM.D、電瓶充放電正常，容量足夠。3.2.4.4日用油箱A、安裝必須牢固、平整、無(wú)脫漆和損傷。D、容量必須滿(mǎn)足發(fā)電機(jī)連續(xù)運(yùn)行8小時(shí)。C、油位計(jì)兩端連接處必須連接緊密、無(wú)滲漏油。D、底部應(yīng)設(shè)有排污口，上部有箱蓋。通氣孔注油漆孔位置應(yīng)適應(yīng)。E、疏油管與機(jī)組進(jìn)油口處應(yīng)采用軟管柔性連接且連接緊密，無(wú)滲漏。F、油箱進(jìn)出油口閥應(yīng)操作靈活、可靠且不漏油。G、油箱應(yīng)接地良好。3.2.4.5啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查或檢查調(diào)試記錄A、啟動(dòng)發(fā)電機(jī)在空載運(yùn)轉(zhuǎn)、50%負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)、額定負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)必須平穩(wěn)、均勻，機(jī)組無(wú)異常發(fā)熱，排煙管無(wú)漏氣和漏煙，內(nèi)部無(wú)異常聲響。電壓（380V）、頻率（50H）、潤(rùn)滑油壓力、冷卻水溫應(yīng)正常。D、應(yīng)急自動(dòng)啟動(dòng)及停止試驗(yàn)，檢查是否正常且符合設(shè)計(jì)要求。C、運(yùn)轉(zhuǎn)中模擬機(jī)組有關(guān)保護(hù)，檢查高溫、超速、超油壓、緊急停機(jī)等保護(hù)是否可靠有效。3.2.4.6根據(jù)裝箱單驗(yàn)收隨機(jī)的專(zhuān)用工具及其它附件。3.3 電梯3.3.1 垂直升降客梯3.3.1.1必須具有市勞動(dòng)行政部門(mén)頒發(fā)的電梯準(zhǔn)用證和電梯安裝驗(yàn)收證書(shū)。3.3.1.2機(jī)房A、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)清潔整齊，布置合理，照明符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，通風(fēng)良好（或安裝空調(diào)）D、控制柜應(yīng)符合3.2.1標(biāo)準(zhǔn)。C、曳引機(jī)機(jī)座應(yīng)安裝牢固，各機(jī)件連接緊密，動(dòng)作可靠，無(wú)異常聲響，機(jī)體應(yīng)清潔，無(wú)油污、滲漏。有關(guān)平層、轉(zhuǎn)向等標(biāo)志應(yīng)清晰、完整。D、曳引機(jī)機(jī)體應(yīng)接地良好。E、鋼絲繩應(yīng)順直完整，無(wú)脫股，斷絲等現(xiàn)象，限速器應(yīng)有保護(hù)罩。F、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)放置盤(pán)車(chē)手輪和松閘扳手，并文字標(biāo)注使用方法。3.3.1.3層站A、廳門(mén)、門(mén)框及呼梯按鈕應(yīng)完整清潔，無(wú)機(jī)械損傷松動(dòng)，樓層指示清晰，按鈕功能正常。D、門(mén)扇閉合時(shí)，門(mén)縫應(yīng)不大于6MM（貨梯8MM）且均勻豎直，門(mén)扇開(kāi)啟靈活平穩(wěn)、無(wú)噪聲。C、層門(mén)地坎略高于樓層地面標(biāo)高（2-5MM），有一定坡度。D、門(mén)閉鎖裝置應(yīng)安全可靠，不用專(zhuān)用鎖匙，人力無(wú)法從外面打開(kāi)。3.3.1.4井道A、井道內(nèi)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)裝有檢修照明燈D、井道四壁應(yīng)平整，無(wú)凸起或鋼筋等土建殘留物。3.3.1.5轎箱A、轎箱內(nèi)應(yīng)四壁完好清潔，有一定的強(qiáng)度，無(wú)機(jī)械損傷可變形。D、扶手應(yīng)光滑、平整，安裝牢固。C、各種按鈕應(yīng)安裝整齊，牢固，顯示清晰，操作靈活。D、照明光線(xiàn)適度，送風(fēng)機(jī)、呼救對(duì)講應(yīng)使用方便，功能正常，無(wú)較大噪聲。E、轎箱內(nèi)應(yīng)在明顯位置標(biāo)出額定載重及乘客數(shù)，制造廠(chǎng)名及電梯識(shí)別標(biāo)志。F、轎門(mén)應(yīng)開(kāi)閉靈活、可靠，安全觸板應(yīng)安全有效。G、選層按鈕、層樓指示及開(kāi)關(guān)門(mén)按鈕應(yīng)工作可靠，標(biāo)志清晰。H、轎箱地坎與層門(mén)地坎水平距離應(yīng)為30MM（+2MM或MM）。3.3.1.6檢測(cè)電梯其它附加說(shuō)明功能A、超載報(bào)警應(yīng)迅速，音響適中。D、有/無(wú)司機(jī)狀態(tài)正常工作。C、轎廂內(nèi)緊急照明。D、站鐘到站鈴響適中。E、滿(mǎn)載直駛功能等。3.3.1.7運(yùn)行試驗(yàn)檢查A、乘座電梯應(yīng)平穩(wěn)舒適，無(wú)明顯失重感和異常噪聲。D、試停選幾個(gè)層站檢查平層精度，即停層后，轎箱地坎與層門(mén)地坎高度差不得大于15MM。C、查超載保護(hù)功能（報(bào)警）。D、其它項(xiàng)目的檢查。3.3.2消防電梯A、應(yīng)能?？棵恳粚?，首層應(yīng)有消防控制開(kāi)關(guān)。D、電源線(xiàn)使用防火電纜且雙電源供電。C、應(yīng)有轉(zhuǎn)換為消防狀態(tài)的控制功能。D、具有客梯的各種功能。3.3.3自動(dòng)扶梯3.3.4各類(lèi)風(fēng)機(jī)3.3.4.1整體安裝質(zhì)量A、機(jī)座支架應(yīng)焊接牢固平穩(wěn)，清潔，油漆完整。D、風(fēng)機(jī)與機(jī)座應(yīng)連接牢固，且機(jī)座應(yīng)有減振裝置，地腳螺栓必須有彈簧墊。C、風(fēng)機(jī)與風(fēng)管應(yīng)采用帆布軟連接，連接緊密，不可有漏氣。風(fēng)閥應(yīng)動(dòng)作靈活可靠。D、電機(jī)容量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，絕緣良好，銘牌完好、清晰。E、接地可靠。F、各類(lèi)轉(zhuǎn)向標(biāo)志、風(fēng)閥標(biāo)志、風(fēng)向標(biāo)志就完整、正確。3.4.2控制箱A、參照3.1.1標(biāo)準(zhǔn)D、電源到風(fēng)機(jī)電機(jī)接線(xiàn)盒處的連接套管應(yīng)采用蛇環(huán)管等柔性套管。3.4.3風(fēng)管A、安裝必須牢固。位置標(biāo)高、規(guī)格尺寸和走向符合設(shè)計(jì)要求。D、防火閥檢查孔位置必須設(shè)在便于操作的部位。C、支吊、托架必須油漆完好、清潔，安裝牢固。D、風(fēng)管折角平直、圓弧均勻，兩端平面平行，無(wú)翹角、凹坑劃傷。表凹不大于10MM。3.4.4電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查A、運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪聲和振動(dòng)應(yīng)不超過(guò)設(shè)計(jì)要求D、電動(dòng)機(jī)無(wú)異常發(fā)熱和噪聲。C、用鉗形表檢測(cè)運(yùn)行電流不應(yīng)超過(guò)額定電流，試運(yùn)轉(zhuǎn)不得少于8小時(shí)。D、對(duì)于雙速的排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)先檢查低速時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)情況。然后再檢查高速運(yùn)轉(zhuǎn)。E、檢測(cè)風(fēng)壓是否符合設(shè)計(jì)要求（或檢查調(diào)試記錄）F、消防風(fēng)機(jī)的電源應(yīng)采用雙路電源供電（雙路電源切換試驗(yàn)）。G、風(fēng)機(jī)的軸承應(yīng)涂有足夠的潤(rùn)滑油。3.4.5各類(lèi)水泵3.4.5.1泵體A、機(jī)座地腳螺栓各部件連接牢固可靠，油漆完整（連接螺栓必須安裝彈簧墊片），無(wú)松動(dòng)。D、轉(zhuǎn)軸（或連軸器）靈活，用手推能平穩(wěn)轉(zhuǎn)動(dòng)，手動(dòng)盤(pán)車(chē)靈活、無(wú)阻滯、無(wú)卡住、異常聲音。C、垂直度良好應(yīng)端正無(wú)傾斜（允許偏差，每米不大于0.1MM），管路的安裝應(yīng)分別有自已的支承架，不得以泵作為管路的支泵。D、應(yīng)接地可靠。E、連接的水管應(yīng)油漆完整，標(biāo)識(shí)清晰正確。F、水管與泵體或水閥連接緊密無(wú)漏水，閥門(mén)開(kāi)閉靈活，閥柄完好，用軟管（或PVC管）把泵泄水口和吐出段接頭與地同連接。G、水泵電機(jī)與泵體連接應(yīng)牢固。軸承、水封處應(yīng)無(wú)滲漏現(xiàn)象。電機(jī)絕緣良好，外觀(guān)整潔，銘牌清晰。3.4.