國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)的常見問(wèn)題

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)什么是國(guó)有農(nóng)場(chǎng)？即國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)，由國(guó)家投資興辦的、主要生產(chǎn)資料和產(chǎn)品歸國(guó)家所有的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織。其土地、自然資源、機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)建筑等生產(chǎn)資料屬于全民所有；在國(guó)家計(jì)劃指導(dǎo)下進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；產(chǎn)品由國(guó)家統(tǒng)一支配。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)是我國(guó)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。國(guó)家推進(jìn)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和道路交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程中，不可避免要使用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地，以下是國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)中幾點(diǎn)常見的問(wèn)題,供參考：一、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地性質(zhì)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地歸國(guó)家所有，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)是受國(guó)家的委托經(jīng)營(yíng)管理所轄區(qū)域內(nèi)的土地，并對(duì)轄區(qū)內(nèi)的土地有使用、占有、收受等項(xiàng)權(quán)利。除上述權(quán)利外，還依法享有對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的土地的發(fā)包權(quán)、租賃權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、開發(fā)權(quán)、融資權(quán)等延伸權(quán)利。這些權(quán)利有一些是受到法定事由限制的，未經(jīng)法定程序許可，是不能行使的。二、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)是否可以出租？國(guó)有農(nóng)場(chǎng)以劃撥方式取得土地使用權(quán)。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。此外，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人.(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。三、怎樣規(guī)范國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)土地承包合同怎樣規(guī)范土地承包合同是每個(gè)墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)的一件大事。它涉及到企業(yè)管理的最重要的環(huán)節(jié)，也是檢驗(yàn)企業(yè)是否依法辦事，依法管理重要條件。農(nóng)場(chǎng)與承包戶之間的土地法律關(guān)系，用什么來(lái)證明，那就是承包合同，土地合同尤為關(guān)鍵。土地合同的性質(zhì)、條款、期限等，直接關(guān)系到墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和管理水平，管理水平的高低看什么，筆者認(rèn)為看合同附屬于國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的工業(yè)等各項(xiàng)行業(yè)都已轉(zhuǎn)制并軌，唯有土地使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)沒有喪失，依舊歸農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，從這個(gè)意義來(lái)看，土地在墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)中的地位應(yīng)屬首位。因此，對(duì)土地合同有必要依法進(jìn)行規(guī)范，以達(dá)到自愿、誠(chéng)信、公平、依法管理的目的。據(jù)了解，當(dāng)前墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)的土地承包合同并不規(guī)范，亂起名稱，條款不全，疏漏百出，由于合同簽訂不嚴(yán)密，一打官司就敗訴，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。(一)首先談?wù)勍恋睾贤拿Q問(wèn)題。土地合同名目繁多，有的叫耕地、租賃經(jīng)營(yíng)合同，有的叫耕地承包合同，也有的叫土地轉(zhuǎn)讓合同、土地出租合同等等。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第十五條規(guī)定：國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法第二十一條規(guī)定：發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書面承包合同。根據(jù)法律規(guī)定，筆者認(rèn)為國(guó)有農(nóng)場(chǎng)簽訂耕地合同時(shí)，名稱應(yīng)當(dāng)鎖定為耕地承包合同，具體名稱為(農(nóng)場(chǎng)耕地承包合同)。這個(gè)名稱是有據(jù)可查的，也是法律規(guī)定的，必須規(guī)范名稱，建議農(nóng)場(chǎng)簽訂合同時(shí)應(yīng)注意這個(gè)問(wèn)題。(二)土地承包合同的核心問(wèn)題是費(fèi)用問(wèn)題。有的叫租金、實(shí)物地租、上打租、下打租等習(xí)慣性叫法，還有的叫利費(fèi)稅。依照法律規(guī)定合同中應(yīng)繳納的費(fèi)用，應(yīng)統(tǒng)稱為承包費(fèi)。只有承包費(fèi)這一稱謂，是有法律規(guī)定的。(三)關(guān)于承包合同條款。中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法第二十一條二款規(guī)定承包合同一般包括以下條款：1、發(fā)包方、承包方的名稱、發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所;2、承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí);3、承包期限和起止日期;4、承包土地的用途;5、發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù);6、違約責(zé)任;根據(jù)上述規(guī)定筆者補(bǔ)充以下內(nèi)容供參考，并在實(shí)踐中參照:(一)首部合同名稱(農(nóng)場(chǎng)耕地承包合同)(合同編號(hào))(二)發(fā)包方、承包方的基本情況(發(fā)包方農(nóng)場(chǎng)法定代表人、住所)、(承包方代表人、住所)(三)中間部分:(1)土地的坐落即(發(fā)包土地坐落在農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)居民組);(2)名稱、面積等級(jí)即(管理區(qū)居民組第號(hào)地、面積、耕地等級(jí));(3)承包費(fèi)額度及交款方式即(每畝地承費(fèi)多少元，交款時(shí)間和地點(diǎn)，是現(xiàn)金還是實(shí)物糧交納。都應(yīng)寫清楚要求明細(xì))。(四)雙方的權(quán)利、義務(wù)。中華人民共和國(guó)農(nóng)村地承包法第十三條發(fā)包方享有下列權(quán)利：(1)發(fā)包本集體所有的或者國(guó)家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地;(2)監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地(3)制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利;第十四條發(fā)包方承擔(dān)下列義務(wù)：(1)維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得非法變更、解除承包合同;(2)尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);(3)依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)技術(shù)、信息等服務(wù);(4)執(zhí)行縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。第十六條承包方享有下列權(quán)利：(1)依法享有承包土使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利。有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品;(2)承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償;(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利。第十七條承包方承擔(dān)下列義務(wù)(1)維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。(2)依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害;(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。(五)違約責(zé)任中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法第五十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。中華人民共和國(guó)合同法第七章違約責(zé)任一章均可適用土地承包合同違約條款。例如第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法第五十四條對(duì)發(fā)包方應(yīng)當(dāng)承包民事責(zé)任的條件做了明確的規(guī)定，并應(yīng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失等民事責(zé)任。(六)這一部分屬于尾部:(1)應(yīng)當(dāng)寫明合同的期限;(2)應(yīng)當(dāng)寫明合同的變更，解除的約定;(3)解決爭(zhēng)議處理的方法，可依法約定管轄的法院。(4)需要擔(dān)保和公證的也應(yīng)一并寫明。最后雙方簽字蓋章認(rèn)可，并寫明份數(shù)和持有者，標(biāo)明合同簽訂日期。這樣，一份完整的耕地承包合同即告完成。四、合同的簽訂、合同的履行應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題(一)盡量實(shí)現(xiàn)公平、自愿原則國(guó)有農(nóng)場(chǎng)作為發(fā)包方面對(duì)的承包方一般都是所屬的本場(chǎng)職工，具有隸屬關(guān)系，合同簽訂過(guò)程中農(nóng)場(chǎng)始終保持主導(dǎo)地位，而承包方農(nóng)戶處于被動(dòng)地位，農(nóng)場(chǎng)在制作格式合同時(shí)，應(yīng)多考慮職工的利益，使合同盡量保持公平，避免與法律的沖突，讓承包方感到公平的所在。(二)對(duì)主體資格進(jìn)行審查經(jīng)調(diào)查，有的農(nóng)場(chǎng)將簽訂土地承包合同的權(quán)利下放給居民組或管理區(qū)，由區(qū)長(zhǎng)或組長(zhǎng)代行在合同上簽字，筆者認(rèn)為這個(gè)做法欠妥。發(fā)包方必須是有主體資格的法人，合同上簽字必須是法定代表人，這樣才符合法律規(guī)定。對(duì)承包方的主體資格也應(yīng)進(jìn)行審查，一看是否本場(chǎng)職工，還是外來(lái)人員;二看是家庭承包還是個(gè)人承包。家庭承包的以家庭共同財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任，個(gè)人承包的以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任;三看是否具備履約能力，對(duì)承包方的經(jīng)營(yíng)能力，機(jī)車保有量、流動(dòng)資金狀況等也要進(jìn)行審查。(三)要科學(xué)確定承包費(fèi)承包費(fèi)的確定要科學(xué)，要經(jīng)過(guò)企業(yè)職工代表大會(huì)通過(guò)。一旦確定了承包費(fèi)，沒有政策和法律調(diào)整情況下，一般不予更改，隨意更改即是違約行為。(四)監(jiān)督履行合同要有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)承包合同從起草、協(xié)商、簽訂到履行等各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)是統(tǒng)一的，不能走樣，農(nóng)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，專門機(jī)構(gòu)應(yīng)以司法、政研、計(jì)財(cái)?shù)炔块T組成。五、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地被政府收回，該如何補(bǔ)償？眾所周知，我國(guó)絕大多數(shù)耕地為集體土地，但由于歷史原因和農(nóng)墾區(qū)等特殊情況，也是存在相當(dāng)數(shù)目的國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的。目前，我國(guó)就政府收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地該如何補(bǔ)償并沒有出臺(tái)專項(xiàng)規(guī)定，這是我國(guó)立法上的缺陷，正是由于此，導(dǎo)致了在實(shí)踐中出現(xiàn)諸多爭(zhēng)議和糾紛。那么，當(dāng)這種情況出現(xiàn)的時(shí)候，權(quán)利人的合法利益該如何得到維護(hù)呢?目前，我國(guó)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式大致分為三種：（1）農(nóng)場(chǎng)自己經(jīng)營(yíng)，員工為職工，統(tǒng)一由農(nóng)場(chǎng)發(fā)工資;（2）村民個(gè)人承包，農(nóng)場(chǎng)與個(gè)人簽訂承包合同;（3）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織承包經(jīng)營(yíng)，由村民與村集體簽訂承包合同。政府收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地該如何補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)主要有：2001年由國(guó)土資源部和農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于依法保護(hù)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地合法權(quán)益的意見，明確需要占有國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地搞建設(shè)的，應(yīng)該依法辦理審批手續(xù)，并給予補(bǔ)償和安置。2008年國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部 關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用管理的意見（國(guó)土資發(fā)2008202號(hào))規(guī)定：三、規(guī)范國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)收回行為。依法收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償參照征收農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并安排相應(yīng)的社會(huì)保障費(fèi)用。綜上可知，國(guó)家收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償參照征收農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，因此，根據(jù)土地管理法及土地管理法實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)給予國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，長(zhǎng)期承包國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地并將其作為生產(chǎn)生活主要來(lái)源的農(nóng)業(yè)職工，失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場(chǎng)解除勞動(dòng)關(guān)系的，安置補(bǔ)助費(fèi)給個(gè)人，但由國(guó)有農(nóng)場(chǎng)重新安排就業(yè)崗位的，安置補(bǔ)助費(fèi)給予國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。對(duì)于地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，按照誰(shuí)投入，誰(shuí)獲得的原則給予補(bǔ)償。六、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)土地是不是基本農(nóng)田？依據(jù)基本農(nóng)田保護(hù)條例，基本農(nóng)田是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)