各個(gè)業(yè)態(tài)關(guān)系與位置探討

各個(gè)業(yè)態(tài)關(guān)系與位置探討 商業(yè)綜合體已處在當(dāng)今商業(yè)市場(chǎng)的最高食物鏈條上，它就像一個(gè)龐大的自然群落，涵蓋了當(dāng)今人們生活中的各個(gè)商品及業(yè)態(tài)。為此我們這些商業(yè)人士如何來(lái)認(rèn)識(shí)商業(yè)綜合體這個(gè)龐然大物，來(lái)認(rèn)識(shí)其中的各個(gè)品牌與品牌之間的共生關(guān)系，以下為本人的一些見(jiàn)解，希望各位專(zhuān)家給予指點(diǎn)。謝謝一 綜合體業(yè)態(tài)1、各個(gè)業(yè)態(tài)關(guān)系 化妝品、珠寶、鞋帽、皮具、服裝（兒童服飾、兒童用品、男女裝、流行服飾、高端服裝）、精品家私家紡、功能區(qū)（ATM機(jī)、服務(wù)臺(tái)、休息區(qū)、吸煙區(qū)）、餐飲（中餐、西餐、快餐）、娛樂(lè)（兒童娛樂(lè)區(qū)、影院、電玩）、特殊展區(qū)。以下均為理想情況 、在一個(gè)理想的情況下化妝品、珠寶、鞋帽、皮具放置在一個(gè)界面，其中四種業(yè)態(tài)放置一般為化妝品與珠寶放置在間，皮具與鞋帽放置在四周。因消費(fèi)者會(huì)一般先去化妝品專(zhuān)柜后照顧到其附近的珠寶，它們都與消費(fèi)者臉上有關(guān)，其對(duì)于珠寶也會(huì)進(jìn)一步關(guān)注，就達(dá)成了共生關(guān)系；而隨后的鞋帽、皮具也就照顧到了，消費(fèi)者在腳與手上的東東的虛榮，此刻男士的鞋帽皮具就女性消費(fèi)者要考慮到最后的問(wèn)題了。這樣就完成了四種業(yè)態(tài)的共生關(guān)系，期間對(duì)于化妝品是該界面的主要吸引力，即：化妝品珠寶鞋帽皮具男士鞋帽、皮具。期間本人并沒(méi)有對(duì)各個(gè)品牌之間的自然關(guān)系進(jìn)行闡述，因要有大量的市場(chǎng)調(diào)研工作及市場(chǎng)對(duì)比。、服裝在理想的狀態(tài)下要區(qū)分來(lái)看，男女流行服飾、內(nèi)衣、飾品一定放置同一界面上。在其消費(fèi)者購(gòu)物過(guò)程中會(huì)先傾向與先逛流行服飾繼而在附近出現(xiàn)飾品就會(huì)帶動(dòng)其消費(fèi)，而內(nèi)衣是附帶兩者間考慮的，在此處就出現(xiàn)了三類(lèi)的共生關(guān)系。從吸引力上來(lái)看男女流行服飾飾品內(nèi)衣、兒童服裝類(lèi)、兒童用品、兒童娛樂(lè)、家私家紡適合放置同一界面，此四類(lèi)是目的性很強(qiáng)消費(fèi)類(lèi)業(yè)態(tài)，因家庭關(guān)系就完成了共生關(guān)系。針對(duì)有孩子的消費(fèi)者（除去特殊情況），如不帶孩子兒童服裝、用品兒童娛樂(lè)家私家紡，如帶孩子就會(huì)出現(xiàn)兒童娛樂(lè)兒童服裝、用品家私家紡、運(yùn)動(dòng)服裝、戶外用品、男士正裝此三類(lèi)，因運(yùn)動(dòng)服裝與戶外用品對(duì)現(xiàn)代消費(fèi)者吸引力較大，可以聚合在一個(gè)界面上，而男士正裝是其附帶消費(fèi)（也是目的消費(fèi)類(lèi)），故此吸引力：運(yùn)動(dòng)服裝戶外用品男士正裝、餐飲、娛樂(lè)（電影、電玩）應(yīng)放置在同一界面，因消費(fèi)者在娛樂(lè)的同時(shí)會(huì)照顧在周邊的餐飲，而我在考察各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在目的來(lái)看電影的消費(fèi)者，會(huì)為等待電影而光顧電玩，而其附近的特色餐飲與快餐也會(huì)顧及到。這樣就形成了兩者的共生關(guān)系。吸引力上個(gè)人認(rèn)為：把娛樂(lè)餐飲，當(dāng)然反過(guò)來(lái)餐飲一樣可以帶動(dòng)其附近的娛樂(lè)。、對(duì)于商業(yè)中必須要有一定量的功能性的區(qū)域（也就是服務(wù)類(lèi)）可視情況放置在各個(gè)界面，我個(gè)人建議在每一界面可適當(dāng)放置一些西餐、冷飲吧、特色快餐，在整個(gè)商業(yè)上形成同類(lèi)業(yè)態(tài)聚合與分散效果從而使購(gòu)物者減少心理疲勞感。總結(jié)從業(yè)態(tài)關(guān)系上講：各個(gè)業(yè)態(tài)之間在搭配上一定要掌握關(guān)系，不要使消費(fèi)者在業(yè)態(tài)布局上感到迷惑與疲勞感，最好能使消費(fèi)者能達(dá)到驚喜感與高度的消費(fèi)興趣。2、所在商業(yè)位置在上述的關(guān)系上可以一個(gè)商業(yè)體分為五層5F：娛樂(lè)（影院、電玩）、餐飲區(qū)域（也可放置在地下）4F：運(yùn)動(dòng)品牌、男士正裝、戶外用品3F:兒童服裝、用品、兒童娛樂(lè)2F:男女流行服飾、飾品、內(nèi)衣1F:化妝品、珠寶、鞋帽、皮具3、項(xiàng)目規(guī)劃一般規(guī)則與思考要考慮商業(yè)同層界面的可視性、可達(dá)性、位置感、業(yè)態(tài)布局合理性、增加項(xiàng)目的娛樂(lè)、項(xiàng)目的服務(wù)區(qū)?？梢曅裕壕褪窍M(fèi)者進(jìn)入商業(yè)界面視覺(jué)能見(jiàn)到最多的商鋪或商品。可達(dá)性：就是消費(fèi)者在自由閑逛的最大距離位置感：可以理解為在商業(yè)界面上不宜迷失業(yè)態(tài)布局的合理性：即各個(gè)業(yè)態(tài)互惠互利互補(bǔ)關(guān)系，充分的考慮到消費(fèi)者的心理狀態(tài)。增加項(xiàng)目的娛樂(lè)：即為了使消費(fèi)者在項(xiàng)目增加消費(fèi)者逗留時(shí)間，提高消費(fèi)者的消費(fèi)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的服務(wù)區(qū)：增加項(xiàng)目的便利性與可逛性。總結(jié)：為完成上述觀點(diǎn)，就要項(xiàng)目商業(yè)人員充分考慮到建筑結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)之間關(guān)系，要多去各地精品項(xiàng)目進(jìn)行考察、調(diào)研工作。5、各個(gè)主力店的結(jié)構(gòu)要求 在商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)之初要充分考慮到各個(gè)主力店的建筑結(jié)構(gòu)要求影院：影廳內(nèi)：350kg/平米 衛(wèi)生間：250kg/平米 電量：不低于500千瓦層高、安全通道位置、放映夾層等大型超市：倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：1000-1200kg/平米 生鮮區(qū)：800kg/平米 卸貨平臺(tái)、扶梯角度、配電室位置、貨車(chē)的轉(zhuǎn)彎半徑等等百貨：承重不低于350kg/平米、柱間距8.4*8.4、人流動(dòng)線、電量等等（當(dāng)然隨著現(xiàn)代的百貨發(fā)展，必然向購(gòu)物中心上看齊，如現(xiàn)在的百貨也會(huì)在其樓里放置餐飲業(yè)態(tài)等。），現(xiàn)代的百貨一般在2、3線城市要的面積一般在4-5萬(wàn)平米，必須要帶超市（帶超市已經(jīng)成為了主流，因超市的培育其短，可適當(dāng)?shù)臏p輕百貨的壓力；二超市可補(bǔ)全百貨業(yè)態(tài)；三在運(yùn)營(yíng)上可以同步配合百貨。）。餐飲：隔油池、電量、燃?xì)饬髁俊⑴艧熆诘奈恢玫鹊瓤偨Y(jié)：在實(shí)際的招商過(guò)程中我們要招商先行，所謂先行為主力店與次主力店，因它們對(duì)建筑結(jié)構(gòu)有特殊要求，而不是所有的業(yè)態(tài)都可以在項(xiàng)目未完成時(shí)就可以招商。這是第一次招商先行，第二次先行為項(xiàng)目統(tǒng)一開(kāi)業(yè)倒推6個(gè)月或一次消費(fèi)報(bào)批后倒推時(shí)間，對(duì)一些散戶進(jìn)行招商。當(dāng)然項(xiàng)目的招商部可以在項(xiàng)目快建成之時(shí)進(jìn)行招商說(shuō)明會(huì)、商家座談會(huì)等等，也可以在整個(gè)建筑過(guò)程中分散進(jìn)行。切忌主力店在開(kāi)始建筑了，還沒(méi)有與各個(gè)主力店商討建筑結(jié)構(gòu)問(wèn)題，那樣的話為了適應(yīng)主力店而從新改變建筑結(jié)構(gòu)，是很麻煩的事（不是不可以改，只是要花很多的錢(qián)與拖延工期）。在本人招商過(guò)程中發(fā)現(xiàn)散戶具有局限性，一般情況下只能在本地區(qū)，很少會(huì)去外地開(kāi)店（除全國(guó)連鎖）。二 商業(yè)步行街1、各個(gè)業(yè)態(tài)關(guān)系、必須要考慮各個(gè)業(yè)態(tài)之間的吸引力，只有充分的考慮各個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引力，從而可以更好的布置業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)落位，現(xiàn)在許多的商業(yè)人士為能充分的考慮到各個(gè)業(yè)態(tài)的吸引力，層與層之間的關(guān)系，增加商業(yè)街招商難度與后期開(kāi)業(yè)后人流無(wú)法到達(dá)商業(yè)街的末端，更無(wú)法引導(dǎo)人流向商業(yè)街2層以上流動(dòng)。所以我認(rèn)為：在充分的考慮到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平、人口組成結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，要認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的所在區(qū)域的小環(huán)境并考慮各個(gè)業(yè)態(tài)之間的自然關(guān)系，增加商業(yè)街可逛性、景觀性、休閑性。以強(qiáng)勢(shì)的主力業(yè)態(tài)放置在商業(yè)街的后方即：增加商業(yè)街的娛樂(lè)業(yè)態(tài)、兒童娛樂(lè)廣場(chǎng)，如室外攀巖、滑冰場(chǎng)、室內(nèi)游泳室、商業(yè)街項(xiàng)目的次主力店一定要放置好，最好穿插各業(yè)態(tài)之間使得消費(fèi)者，增強(qiáng)商業(yè)街吸引力、要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)情況在商業(yè)街打造一個(gè)特色亮點(diǎn)的業(yè)態(tài)聚合體。2、項(xiàng)目規(guī)劃一般規(guī)則與思考、在充分的考慮了各個(gè)業(yè)態(tài)之間的關(guān)系后，項(xiàng)目的人流車(chē)流不要交叉。、要在建筑上多設(shè)向2層以上引導(dǎo)人流的走道、扶梯、觀光梯等，充分的考慮到層與層之間的人流動(dòng)線和平層之間的人流動(dòng)線。、因南北氣候等因素，北方項(xiàng)目要考慮是否對(duì)商業(yè)街上方加蓋天頂， 增加項(xiàng)目冬季的可逛性。、商業(yè)街內(nèi)可靈活的放置一些特殊業(yè)態(tài)，增加項(xiàng)目的興趣點(diǎn)。、增加項(xiàng)目的休閑長(zhǎng)椅、景觀