房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險與管理綜述

最新【精品】范文 參考文獻 專業(yè)論文房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險與管理綜述房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險與管理綜述 摘要：加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理，引進先進管理方法和策略來減少風(fēng)險，探索出必要的、合理的、有效的措施來規(guī)避風(fēng)險，對于提高我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟效益尤為重要。本文對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的重要性、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理目標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分類及控制措施進行了探討。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項目 風(fēng)險 管理 1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的重要性 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險不只是指投資損失這一種情況，完整意義上的風(fēng)險既包括損失也包括盈利，也就是說投資活動的結(jié)果與所期望值的任何偏離都是風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中風(fēng)險管理不僅要降低損失發(fā)生的可能性，還有增大獲利的可能性，當(dāng)然，最基本的就是保證損失的最小化。近幾年來，我國房地產(chǎn)項目投資管理體制有了很大的改進，推行了諸如項目法人責(zé)任制、工程項目招投標(biāo)制、工程建設(shè)監(jiān)理制等一系列制度，這在一定程度上對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險起到了一定的控制作用，但是最主要的問題是目前投資風(fēng)險約束體制尚未建立。在開放性的市場經(jīng)濟條件下，房產(chǎn)項目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關(guān)系錯綜復(fù)雜，這就使得房產(chǎn)項目風(fēng)險發(fā)生的概率、致?lián)p的規(guī)模以及風(fēng)險波及范圍都會愈來愈大，而且目前的房產(chǎn)保險市場尚不完善，這些狀況都迫切要求建立完善的風(fēng)險約束機制。因此，研究分析決策理論對房產(chǎn)項目投資風(fēng)險進行控制具有十分重要的意義。 2.房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理目標(biāo) 風(fēng)險管理的目標(biāo)是在投資中的損失發(fā)生前保證經(jīng)濟正常運行，在損失發(fā)生后的復(fù)原工作也要令人滿意。基于這個觀點，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的目標(biāo)應(yīng)該是盡可能最小的成本投入，最大的限度的減少風(fēng)險帶來的損失，以獲得投資最安全的保障。一般來說，風(fēng)險管理目標(biāo)可以分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。損失前目標(biāo)指一個合理的風(fēng)險管理系必須具備的目標(biāo)，包括經(jīng)濟目標(biāo)、承擔(dān)社會責(zé)任的目標(biāo)以及減少煩惱和憂慮的安全目標(biāo)，這是風(fēng)險管理體系需要具備的基礎(chǔ)性目標(biāo)，不受企業(yè)損失情況的影響。損失后目標(biāo)指在投資前企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠預(yù)見的最嚴(yán)重的損失發(fā)生后，企業(yè)根據(jù)自身情況在最低限度內(nèi)可以接受的目標(biāo)，它的內(nèi)容主要有生產(chǎn)、持續(xù)經(jīng)營、收益穩(wěn)定以及發(fā)展的目標(biāo)。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分類 3.1運營風(fēng)險。運營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資管理偏離實際操作的結(jié)果造成預(yù)期的可能性發(fā)生偏移。公司和投資的內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟環(huán)境都可能產(chǎn)生影響。地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售、出租和租售三個主要類別，業(yè)務(wù)涵蓋零售零租、零售整租、租售結(jié)合、不售零租、不售整租、不租不售自營六個子類。不同的業(yè)務(wù)模型的業(yè)務(wù)對象都具有不同的優(yōu)點和缺點。每個模式整體財產(chǎn)的比例是不同的，有不同的現(xiàn)金流，面臨著不同的市場風(fēng)險。業(yè)務(wù)操作、管理人才和經(jīng)驗的缺乏以及管理能力的缺乏成為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響因素。 3.2政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指國家或地方政府相關(guān)政策變化造成的可能的損失。房地產(chǎn)投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策和稅收政策等，他們都將對投資回報目標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響。地產(chǎn)項目投資決策之前，應(yīng)當(dāng)綜合分析和研究在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、構(gòu)建指標(biāo)，和其他當(dāng)?shù)胤珊头ㄒ?guī)等風(fēng)險。政策的嚴(yán)重失敗的風(fēng)險項目將無法挽救。 3.3市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場供給和需求變化給予房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險。房地產(chǎn)供求失衡的風(fēng)險，主要表現(xiàn)為供過于求導(dǎo)致大量的空缺。二是地產(chǎn)項目已經(jīng)完成的結(jié)構(gòu)性矛盾，存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化或不能滿足企業(yè)的需求。 3.4資金風(fēng)險，主要是由于地產(chǎn)投資大，資金回流慢造成的。良好的資本運營能力取決于商業(yè)地產(chǎn)項目的成功操作，對達到預(yù)期的效果起著非常重要的作用。在地產(chǎn)的快速發(fā)展的過程中，沒有強大的資本儲備，對于開發(fā)人員來說，融資問題是一個大問題。 4.有效規(guī)避地產(chǎn)資金風(fēng)險的措施 4.1降低地產(chǎn)開發(fā)的管理風(fēng)險，加強地產(chǎn)行業(yè)的運行管理。首先，開發(fā)人員必須建立業(yè)務(wù)操作管理的概念，增加人才儲備。房地產(chǎn)開發(fā)涉及地產(chǎn)操作和管理操作兩個方面，房產(chǎn)屬性包含建筑形式、功能空間、環(huán)境、技術(shù)要求和其他專業(yè)內(nèi)容及其地產(chǎn)涉及相關(guān)的工業(yè)經(jīng)濟、人口、消費、市場容量、格式的選擇、產(chǎn)品定位、業(yè)務(wù)操作等綜合因素。由于地產(chǎn)具有雙重特點，需要進行跨行業(yè)整合資源和專業(yè)的人才隊伍、合理的商業(yè)計劃和投資項目的活動。第二，統(tǒng)一運營管理提升項目業(yè)務(wù)核心競爭力。統(tǒng)一的操作包括投資管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督管理、統(tǒng)一營銷管理。最后，設(shè)置合適的經(jīng)營戰(zhàn)略計劃，選擇合適的項目管理模型，包括租賃、銷售和租售相結(jié)合的投資組合模型。因此，早期的位置、定位、布局，后期管理的競爭力，屬性值等整個策劃，都離不開制造。地產(chǎn)開發(fā)整體思想，強調(diào)整體地產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，要求開發(fā)人員站在運營商、商家的角度統(tǒng)籌規(guī)劃地產(chǎn)的發(fā)展。所以，早期的地產(chǎn)的發(fā)展，開發(fā)人員應(yīng)該請業(yè)務(wù)規(guī)劃、業(yè)務(wù)專家在調(diào)查地產(chǎn)項目。 4.2根據(jù)國家政策和城市總體規(guī)劃，避免政治風(fēng)險。開發(fā)人員應(yīng)該關(guān)注宏觀政策（如工業(yè)、土地和稅收），進行合理的操作和位置的選擇。城市規(guī)劃巨大影響著的地產(chǎn)項目的內(nèi)容如位置、區(qū)域、大小。因此應(yīng)充分市場調(diào)查項目區(qū)域交通、競爭情況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等，為了適應(yīng)城市規(guī)劃和降低項目的利益造成損失的風(fēng)險。開發(fā)人員可以利用租金調(diào)整的方式將風(fēng)險分擔(dān)給消費者，或者通過固定利率抵押貸款分擔(dān)銀行利率風(fēng)險。開發(fā)人員還應(yīng)采取各種有效措施，盡力縮短項目的銷售周期，縮短投資回收期，減少投資的融資成本，避免融資風(fēng)險的發(fā)生。 4.3加強資本運作項目，選擇合理的現(xiàn)金流模型，防止資本風(fēng)險。地產(chǎn)項目開發(fā)成本和運營成本將增加項目和管理的變更。良好的資本運營項目和合理的現(xiàn)金流模型，是一個項目成功的關(guān)鍵。外國成熟的地產(chǎn)開發(fā)租賃形式通常是只租不銷售模式，獲得長期營業(yè)利潤回報。但是這個模型有一個先決條件是充裕的資本和順暢的融資渠道。 4.4做好初步的市場調(diào)查，預(yù)測市場風(fēng)險，避免戰(zhàn)略和措施失誤。早期階段的發(fā)展地產(chǎn)項目包括經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和政策、區(qū)域零售市場、未來的地產(chǎn)供應(yīng)、現(xiàn)場條件幾個方面的內(nèi)容。通過時間、過程、位置、規(guī)模、硬件、布局、性別、競爭和兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個參數(shù)綜合評價項目的可行性。應(yīng)重視后期管理的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因為后期的管理是地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)。因此，地產(chǎn)應(yīng)該有專業(yè)的管理團隊，實現(xiàn)統(tǒng)一的地產(chǎn)經(jīng)營管理；建立統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理概念。 5.總結(jié) 目前，我國和國外風(fēng)險管理理論和實踐有很大的差距。地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理是一項具有挑戰(zhàn)性的新課題，隨著市場經(jīng)濟體制進一步完善，將面臨更加嚴(yán)峻的考驗。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理理論還需要進一步的完善，應(yīng)加強理論在實踐中的應(yīng)用，同時更多的地產(chǎn)項目風(fēng)險管理應(yīng)加強定量研究，使項目負(fù)責(zé)人認(rèn)識到風(fēng)險管理的重要性，并有意識地在工程實踐中應(yīng)用風(fēng)險管理技術(shù)。 參考