房屋買(mǎi)賣(mài)合同毀約

房屋買(mǎi)賣(mài)合同毀約 以下是WTT為大家整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同毀約文章，供大家參考！ 篇一： 2009年3月底，北京海淀區(qū)劉女士為結(jié)婚購(gòu)置房產(chǎn)，經(jīng)某中介公司介紹，與李先生簽訂了存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同。約定：李先生將自己位于海淀區(qū)萬(wàn)柳地區(qū)某8號(hào)樓501號(hào)的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉女士，房款為800,000元，簽協(xié)議當(dāng)日付定金100,000元，約定合同三十日之內(nèi)繳納首付款200，000元，然后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。4月底，劉女士順利拿到商業(yè)銀行拿到按揭貸款批準(zhǔn)書(shū)，邀買(mǎi)家李先生去辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)。但短短兩個(gè)月的時(shí)間，該處房產(chǎn)市價(jià)就已經(jīng)漲到了1，000，000元，李先生就此要求劉女士再加價(jià)10萬(wàn)元，被劉女士拒絕。之后，李先生干脆拒絕出面協(xié)商，電話也接不通，玩起了“失蹤”?？吹嚼钕壬恢本芙^配合辦理房屋過(guò)戶(hù)事宜，無(wú)奈之下，劉女士委托律師向法院起訴，希望律師維護(hù)其合法權(quán)益。 律師說(shuō)法： 當(dāng)前，樓市經(jīng)過(guò)短短半年時(shí)間的低迷后，房產(chǎn)交易又開(kāi)始走向火爆，價(jià)格走勢(shì)持續(xù)上升。不少購(gòu)房者在低價(jià)時(shí)入市，趕上在高價(jià)高期時(shí)履行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)等一系列手續(xù)。于是，賣(mài)家眼看到自己的房產(chǎn)在快速升值，就會(huì)提出加價(jià)或毀約的不誠(chéng)信行為。那么，在這種情勢(shì)下，購(gòu)房者如何全力維護(hù)個(gè)人利益呢?如何在簽約時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何在發(fā)生糾紛時(shí)維權(quán)? 1、簽約時(shí)一定要考慮周全，控制好每個(gè)交易環(huán)節(jié)，提高賣(mài)家違約的成本。要采用北京市或當(dāng)?shù)卣菩械拇媪糠课葙I(mǎi)賣(mài)合同版本，因?yàn)樵摪姹緜?cè)重保護(hù)購(gòu)房人利益。目前，許多房屋中介在交易過(guò)程中往往政府指導(dǎo)版本不用，或者在簽約上對(duì)購(gòu)房人有利的條款統(tǒng)統(tǒng)用“/”廢掉，對(duì)于這一點(diǎn)購(gòu)房人一定要據(jù)理力爭(zhēng)。比如一般情況，正式版本中合 同約定，如果出賣(mài)人違約，買(mǎi)受人有退房或者要求繼續(xù)履行合同并獲得賠償?shù)臋?quán)利，但是往往有賣(mài)家和中介增加你后期的維權(quán)難度，會(huì)阻塞你的選擇權(quán)。 2、將中介拉進(jìn)來(lái)，為賣(mài)家的違約承擔(dān)連帶責(zé)任。在本律師接觸的房產(chǎn)案例中，房屋中介在出現(xiàn)糾紛后，一般就沒(méi)有了纏你買(mǎi)房時(shí)的那份耐心和熱情，以自己只是報(bào)告交易機(jī)會(huì)不承擔(dān)賣(mài)方違約責(zé)任為借口，將個(gè)人責(zé)任推到九宵云外。而且，一旦有額外利潤(rùn)可覓，房屋中介會(huì)有道德風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生與賣(mài)家串通損害購(gòu)房者利益的沖動(dòng)。應(yīng)對(duì)辦法有兩個(gè)：一是分期支付中介費(fèi)用，按階段按服務(wù)項(xiàng)目交納相關(guān)費(fèi)用。二是要求中介承擔(dān)購(gòu)房過(guò)程中的銜接責(zé)任，比如，如果賣(mài)家無(wú)力償還尚有抵押的原按揭貸款，中介有義務(wù)為賣(mài)家墊資償還，為房產(chǎn)解押。 3、支付合適的定金，提高對(duì)方解約成本。筆者手中有一房產(chǎn)糾紛，標(biāo)的120萬(wàn)元，賣(mài)房者只要求購(gòu)房者交納一萬(wàn)元定金。對(duì)方自己設(shè)定的定金如此之低，其實(shí)在為自己將來(lái)全身而退打好伏筆。 律師指出，世界上沒(méi)有完美的合同，即使再完美的合同無(wú)法制止違約發(fā)生。因此，怎樣應(yīng)對(duì)房產(chǎn)糾紛才顯得如此重要。 1、糾紛發(fā)生前收集好證據(jù)，房產(chǎn)交易牽涉幾十件材料，都一一整理好。做好工作日志，列好工作進(jìn)程表。杜絕自己無(wú)意的違約行為，被對(duì)方抓住把柄。 2、錄音證據(jù)補(bǔ)充證明交易的過(guò)程。很多人認(rèn)為，只要把交易過(guò)程中對(duì)方信誓旦旦的話記錄下來(lái)，一旦對(duì)方違約，就可憑此證據(jù)維權(quán)。這里要澄清的是，一方面錄音證據(jù)與書(shū)面合同、文字類(lèi)材料相比，證據(jù)效力比較低，何況錄音取證的技巧一般不夠熟練，連“3W” 要素都錄不明白。另一方面，錄音證據(jù)只能用于證明履約過(guò)程，無(wú)法替代實(shí)質(zhì)性的交易要素。因此，錄音錄像證據(jù)在司法界評(píng)價(jià)并不高。 3、打官司前權(quán)衡好退房與收房的利弊。一方面，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第93條第2款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。一般購(gòu)房合同中賦予對(duì)方違約情況下購(gòu)房人的解除合同權(quán)利，且并有權(quán)要求賠償損失，雙倍返還定金。 另一方面，依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第110條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求其繼續(xù)履行。 因此，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方主動(dòng)毀約時(shí)，買(mǎi)方既可以要求解除雙方訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)方支付合同中約定的違約金，也可以要求賣(mài)方繼續(xù)履行該合同。選擇是解除合同還是要求繼續(xù)履行合同，完全取決于哪一種方式更容易獲得利益。 篇二： 為了體現(xiàn)對(duì)履行合同的擔(dān)保，以保護(hù)守約方的利益，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)約定違約金條款。那么如何處理違約金與實(shí)際損失的關(guān)系，當(dāng)沒(méi)有約定違約金時(shí)，能夠主張賠償? 違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn);沒(méi)有約定或損失額難于確定的，根據(jù)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的規(guī)定： 逾期付款的，按照應(yīng)付未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算; 逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算; 逾期辦證的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 違約金以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當(dāng)事人對(duì)違約金的約定并不是絕對(duì)的，是依法可作調(diào)整的，合同法對(duì)此已作明確規(guī)定，司法解釋對(duì)違約金如何調(diào)整作了進(jìn)一步的規(guī)定。 在審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題： 第一，違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。 第二，違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。 第三，對(duì)于增加違約金問(wèn)題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，無(wú)需審查是否過(guò)分低于造成的損失。對(duì)于是否低于造成的損失，應(yīng)由守約方承擔(dān)舉證責(zé)任。 第四，對(duì)于減少違約金問(wèn)題，應(yīng)以違約金是否過(guò)高作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。而違約金是否過(guò)高又是以違約金是否超出損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)的，如超出30%，則應(yīng)認(rèn)定為過(guò)高，應(yīng)酌情調(diào)整到30%以?xún)?nèi);如超出損失但未超出損失的30%，則不認(rèn)定為過(guò)高，無(wú)需調(diào)整。一般涉及減少違約金的案件，都是開(kāi)發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，現(xiàn)就此類(lèi)案件如何確定損失和如何減少違約金進(jìn)行具體闡述。開(kāi)發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，必然使買(mǎi)受人不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買(mǎi)受人的利益受損。由于買(mǎi)受人可以各種方式補(bǔ)救，一般很難舉證證實(shí)具體的損失額，所以可參照司法解釋對(duì)未約定違約金或損失時(shí)確定違約金或損失的原則來(lái)確定損失。對(duì)于逾期交樓，司法解釋確定了政府部門(mén)公布的租金指導(dǎo)價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的市場(chǎng)價(jià)并存的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上根據(jù)上述兩種標(biāo)準(zhǔn)得出的結(jié)果大相逕庭，這對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益影響較大，當(dāng)事人爭(zhēng)議較大，這種情況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)尤其明顯。筆者認(rèn)為，租金的指導(dǎo)價(jià)不能充分體現(xiàn)不同地段不同房屋 的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標(biāo)準(zhǔn)(即中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn))，明顯不公平合理，有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜使用，否則會(huì)造