長沙市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法.docx

長沙市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法第一章總 則第一條為規(guī)范集體建設(shè)用地的管理，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和高效集約利用，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、湖南省集體建設(shè)用地管理暫行辦法等規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。第二條本辦法所稱的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指已經(jīng)依法批準(zhǔn)為集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)，在保持土地所有權(quán)不變的前提下，依照規(guī)定的程序，通過有償、有限期的出讓、租賃、作價（出資）入股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，適用本辦法。第四條市、縣（市）國土資源管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作，財政、建設(shè)、規(guī)劃、民政、環(huán)保、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等有關(guān)部門協(xié)同做好相關(guān)工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門做好本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的相關(guān)工作。第五條市、縣（市）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易中心（以下統(tǒng)稱交易中心）負(fù)責(zé)組織實施職責(zé)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易工作。第六條集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，堅持依法、自愿、有償、公平、公正和誠實信用的原則，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入交易中心公開進(jìn)行。第七條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時符合下列條件：（一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊建設(shè)等規(guī)劃；（二）經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地；（三）未被司法機關(guān)、行政機關(guān)限制權(quán)利；（四）已依法登記發(fā)證；（五）界址清楚、面積準(zhǔn)確，沒有權(quán)屬爭議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第八條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上（含本數(shù)，下同）成員或三分之二以上村民代表同意。第九條通過出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得用于開發(fā)商品房地產(chǎn)項目和城鎮(zhèn)居民的住宅建設(shè)。除農(nóng)村村民經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)住宅外，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃可以開發(fā)商品房地產(chǎn)項目建設(shè)用于銷售的，必須依法征為國有土地。第十條集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照原建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門和土地所有權(quán)人同意。第十一條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)隨之辦理轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，應(yīng)當(dāng)符合物權(quán)法、擔(dān)保法的規(guī)定。第十二條村民住宅用地使用權(quán)及其附屬設(shè)施流轉(zhuǎn)后，不再批準(zhǔn)新的住宅及附屬設(shè)施用地。村民購買商品住宅并將住宅用地及其附屬設(shè)施進(jìn)行復(fù)墾的，參照本城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用房的政策和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補貼，由村民轉(zhuǎn)變?yōu)榫用?，享受城市居民的同等待遇。第十三條集體土地流轉(zhuǎn)實行合同管理和登記制度，以明確和規(guī)范流轉(zhuǎn)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第十四條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括下列條款：1、雙方當(dāng)事人的姓名、住址；2、流轉(zhuǎn)土地的名稱、座落、面積、質(zhì)量；3、流轉(zhuǎn)土地的期限和起止日期；4、流轉(zhuǎn)土地的用途；5、雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；6、成交價款和付款方式；7、違約責(zé)任；8、解決爭議的方式。第二章集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃第十五條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體建設(shè)用地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，按集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定辦理。集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃，是指集體建設(shè)用地所有者作為租賃人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向租賃人支付租金的行為。第十六條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓比照國有建設(shè)用地的方式進(jìn)行，按許可用途控制在最高年限以內(nèi)執(zhí)行。第十七條集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃年限按以下情況確定：（一）對短期使用或用于修建臨時建筑物的集體建設(shè)用地，應(yīng)實行短期租賃，租賃年限一般不超過 5年；（二）對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后較長時期使用的集體建設(shè)用地，應(yīng)實行有期限租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過第十六條規(guī)定的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限。第十八條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同文本采用制定的統(tǒng)一格式。第十九條申請辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請表；（二）集體土地使用證原件；（三）集體經(jīng)濟(jì)組織出具村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的證明書；（四）建設(shè)用地規(guī)劃要點、規(guī)劃總平面布置圖等規(guī)劃資料（不需要重建或新建的提供建筑物權(quán)屬證書）；（五）集體經(jīng)濟(jì)組織有效證明；（六）集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)委托書和交地承諾書；（七）地籍調(diào)查表、地籍測繪成果和地形圖；（八）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第二十條集體建設(shè)用地所有者和使用者申請辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃的，由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）審核同意，報有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)。經(jīng)審查批準(zhǔn)符合流轉(zhuǎn)條件的，依法在交易中心進(jìn)行公開交易后，辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。第二十一條集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊建設(shè)規(guī)劃的要求和出讓、租賃合同的約定，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，集體建設(shè)用地所有者應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好管理和監(jiān)督工作。經(jīng)依法批準(zhǔn)變更土地用途的，合同雙方應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，調(diào)整出讓價款或租金，并辦理相關(guān)土地變更登記手續(xù)。第二十二條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。特殊情況，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式。第二十三條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃合同約定的土地使用年限屆滿，參照國有建設(shè)用地相關(guān)法律法規(guī)處理。其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃合同的約定處理。沒有約定或者約定不明的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本暫行辦法的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)手續(xù)。第三章集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租第二十四條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。第二十五條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。轉(zhuǎn)讓合同文本采用國土資源部門制定的統(tǒng)一格式。第二十六條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，轉(zhuǎn)租人與新的承租人應(yīng)就有關(guān)權(quán)利義務(wù)事項簽訂書面合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限，不得超過原出讓合同、租賃合同約定的土地使用年限的剩余年限。第二十七條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后30天內(nèi)提出申請，向市或縣（市）國土資源管理部門提出申請，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)審查同意。經(jīng)審查符合流轉(zhuǎn)條件的，依法在交易中心進(jìn)行交易后，申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。第二十八條申請辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）原集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、租賃合同；（二）雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)租合同；（三）雙方身份的有效憑證；（四）集體土地使用證原件；（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第四章集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押第二十九條集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)符合物權(quán)法、擔(dān)保法及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。第三十條集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，在規(guī)定的時間內(nèi)申請辦理抵押登記，符合抵押條件的，依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記。地上建筑物、其他附著物應(yīng)一同依法辦理抵押登記。第三十一條申請辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）主合同和抵押合同；（二）集體土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證；（三）雙方身份的有效憑證；（四）登記機關(guān)認(rèn)為應(yīng)提供的其他材料。第三十二條依法辦理抵押登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物。協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以請求人民法院依法處理。因處分抵押財產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。處分抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。集體建設(shè)用地所有權(quán)人與債權(quán)人、債務(wù)人協(xié)商，可以贖回集體建設(shè)用地使用權(quán)。第三十三條抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。第五章土地價格及收益第三十四條市、縣（市）國土資源管理部門負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域土地分等定級估價工作，并統(tǒng)一制定本區(qū)域內(nèi)的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價，報市人民政府批準(zhǔn)后定期公布執(zhí)行。集體建設(shè)用地交易以基準(zhǔn)地價（標(biāo)定地價）加基礎(chǔ)設(shè)施配套費作為交易起始價。基礎(chǔ)設(shè)施配套費由市、縣人民政府收取，專項用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。有關(guān)土地交易稅、費和土地收入分配辦法參照國有建設(shè)用地土地收入管理辦法另行制定。第三十五條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)參照城鄉(xiāng)一體化地價體系確定的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價，交易價格明顯偏低的，集體土地所有者享有優(yōu)先回購權(quán)。集體土地所有者放棄優(yōu)先回購權(quán)時，市、縣（市）人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。第三十六條集體土地所有者出讓、租賃集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，主要用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會保障安排和村內(nèi)公益設(shè)施建設(shè)，不得挪作他用。具體實施辦法另行制定。第六章監(jiān)督檢查第三十七條流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地閑置的，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；集體土地所有者對閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。第三十八條違反本暫行辦法第二十一條的規(guī)定，未按出讓合同規(guī)定的期限和城市、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，應(yīng)當(dāng)予以糾正；拒不糾正的，國土資源管理部門依法予以查處。未按集體建設(shè)用地批準(zhǔn)用途建設(shè)、使用的，