個(gè)人住房循環(huán)貸款操作規(guī)程(征求意見(jiàn)稿)

精心整理個(gè)人住房循環(huán)貸款業(yè)務(wù)操作流程（征求意見(jiàn)稿）一、基本規(guī)定（一）個(gè)人住房循環(huán)貸款定義個(gè)人住房循環(huán)貸款是指已在我行（其他金融機(jī)構(gòu)或公積金中心）辦理個(gè)人住房貸款(不含個(gè)人商業(yè)用房貸款，下同)業(yè)務(wù),并以申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)作抵押、正常還款一定時(shí)間以上的借款人，以同一房產(chǎn)作抵押向我行一次或多次申請(qǐng)?jiān)黾咏杩罱痤~的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。（二）貸款對(duì)象已在我行辦理個(gè)人住房貸款且以已取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)作抵押,貸款尚未全部歸還，或貸款雖已還清但尚未辦理清戶撤押手續(xù)的借款人。已在其他金融機(jī)構(gòu)或公保金中心辦理個(gè)人住房貸款，愿意轉(zhuǎn)按到我行且愿以貸款購(gòu)買(mǎi)的住房的房屋所有權(quán)證作抵押的借款人。（三）貸款條件（1）個(gè)人住房循環(huán)貸款抵押物為原個(gè)人住房貸款抵押物，抵押物為原個(gè)人住房貸款支持購(gòu)買(mǎi)的住房，抵押物沒(méi)有其他抵押權(quán)人；（2）抵押物取得房屋所有權(quán)證的房齡不超過(guò)15年；（3）借款人剩余貸款本金低于抵押物評(píng)估值的60%（或已償還原貸款本金10以上），且已正常還款1年以上無(wú)連續(xù)2期以上（含）或累計(jì)3期以上（含）未足額償還貸款本息的記錄。如果借款人為轉(zhuǎn)按到我行的新客戶，可參考他行還款記錄；（4）借款人收入穩(wěn)定，增加貸款額度后仍具備充足的還款能力。如果借款人申請(qǐng)加按貸款用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，則借款人家庭月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55以內(nèi)。借款人年齡不超過(guò)55歲（共同借款人中有一方滿足條件）。（5）用于抵押的房產(chǎn)必須是已取得房產(chǎn)證且已辦妥抵押登記手續(xù)的現(xiàn)房；（6）個(gè)人住房貸款管理辦法要求的其他條件。（四）貸款用途個(gè)人住房循環(huán)貸款可用于借款人購(gòu)買(mǎi)房屋、車(chē)庫(kù)（車(chē)位）或其他綜合消費(fèi)性支出。（五）貸款最高額度個(gè)人住房循環(huán)貸款的貸款額度應(yīng)根據(jù)借款人還款能力和貸款用途綜合確定，可循環(huán)貸款額度按照以下公式之一計(jì)算：可循環(huán)貸款額度1=（原個(gè)人住房貸款初始本金-原個(gè)人住房貸款剩余貸款本金）60（本公式中最高額擔(dān)保額度即為原貸款本金）。其中可循環(huán)便利額度=(原貸款初始本金-原貸款剩余貸款本金)30可循環(huán)貸款額度2=房屋價(jià)值抵押率-原貸款剩余貸款本金（本公式中最高額擔(dān)保額度為房屋價(jià)值抵押率）。其中可循環(huán)便利額度=（房屋價(jià)值抵押率-原貸款剩余貸款本金）30。其中抵押率不超過(guò)60%抵押房屋價(jià)值須進(jìn)行評(píng)估，可采取中介評(píng)估和內(nèi)部評(píng)估相結(jié)合的方式。若可循環(huán)貸款最高金額加上原貸款剩余本金之和，小于原貸款本金的，以內(nèi)部評(píng)估方式為主。采用第2種可循環(huán)額度的，借貸雙方可協(xié)商每3年對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上調(diào)整可循環(huán)貸款額度。在抵押物面臨較大的貶值風(fēng)險(xiǎn)情況下，貸款經(jīng)辦行有權(quán)隨時(shí)調(diào)整可循環(huán)額度。在可循環(huán)貸款額度內(nèi)，借款人貸款申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)房屋或車(chē)位的，經(jīng)貸款經(jīng)辦行調(diào)查核實(shí)借款人貸款用途后向客戶發(fā)放貸款。在可循環(huán)便利額度內(nèi)，由借款人申報(bào)借款用途，貸款經(jīng)辦行對(duì)用途的合法性審核后向客戶發(fā)放貸款。但當(dāng)次申請(qǐng)的可循環(huán)便利額度或可循環(huán)額度加上已使用可循環(huán)貸款額度不得超過(guò)最高可循環(huán)額度。（六）貸款期限及還款方式可循環(huán)額度用于購(gòu)房、車(chē)庫(kù)（車(chē)位）的，貸款期限及還款方式按照個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；對(duì)用于其他消費(fèi)支出的個(gè)人住房循環(huán)貸款，貸款期限原則上在1年（含）以內(nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)3年。（七）貸款利率貸款用途為購(gòu)房、車(chē)庫(kù)（車(chē)位）的，貸款利率可按照個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；用于其他消費(fèi)性支出的，貸款利率可按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（八）科目歸屬及品種管理個(gè)人住房循環(huán)貸款科目和業(yè)務(wù)品種與借款人原個(gè)人住房貸款一致。（九）權(quán)限與流程管理個(gè)人住房循環(huán)貸款單筆審批權(quán)限執(zhí)行個(gè)人住房貸款單筆審批權(quán)限。同時(shí)，該借款人循環(huán)貸款金額加上原個(gè)人住房貸款剩余本金之和不超過(guò)單戶貸款審批權(quán)限。個(gè)人住房循環(huán)貸款申請(qǐng)購(gòu)房、車(chē)庫(kù)（車(chē)位）的，參照個(gè)人住房貸款審批流程進(jìn)行。在可循環(huán)便利額度內(nèi)，借款人申請(qǐng)其他消費(fèi)支出的，可簡(jiǎn)化審批流程，以便利客戶便捷使用資金。借款人申請(qǐng)轉(zhuǎn)按到我行的非交易轉(zhuǎn)按貸款同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房循環(huán)貸款的，兩筆貸款按一筆貸款的審批流程進(jìn)行。二、操作流程操作流程分為已辦理個(gè)人住房貸款的個(gè)人住房循環(huán)貸款操作流程和待辦理個(gè)人住房貸款的個(gè)人住房循環(huán)貸款操作流程。（一）操作流程圖1、已辦理個(gè)人住房貸款的個(gè)人住房循環(huán)貸款操作圖：借款人申請(qǐng)貸前調(diào)查房產(chǎn)評(píng)估審查審批簽訂個(gè)人住房最高額擔(dān)保合同辦理再抵押登記手續(xù)發(fā)放貸款資料歸檔貸款償還貸后管理清戶撤押2、同時(shí)辦理個(gè)人住房貸款的個(gè)人住房循環(huán)貸款操作圖：借款人申請(qǐng)貸前調(diào)查審查審批簽訂個(gè)人住房最高額擔(dān)保合同辦理最高額抵押登記手續(xù)發(fā)放個(gè)人住房貸款資料歸檔借款人申請(qǐng)個(gè)人住房循環(huán)貸款貸前調(diào)查房產(chǎn)評(píng)估審查審批發(fā)放貸款資料歸檔貸款償還貸后管理清戶撤押（二）貸款申請(qǐng)1、借款人已在我行辦理個(gè)人住房貸款的，應(yīng)向原個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，填寫(xiě)個(gè)人住房循環(huán)貸款申請(qǐng)表，并向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出如下資料：（1）借款人合法有效的身份證明；（2）借款人及其配偶還款能力的證明文件。還款能力未發(fā)生重大變化的，可不再提供。（3）借款人原個(gè)人住房貸款借款合同文本；（4）循環(huán)貸款用途證明或個(gè)人借款用途聲明；用于購(gòu)房、購(gòu)車(chē)位的，借款人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同。用于其他消費(fèi)支出的，提供裝修合同、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或個(gè)人借款用途聲明中的一項(xiàng)。（5）貸款行要求的其他資料。2、借款人已在其他金融機(jī)構(gòu)或公積金中心辦理個(gè)人住房貸款的，向我行提交非交易轉(zhuǎn)按申請(qǐng)同時(shí)可申請(qǐng)個(gè)人住房循環(huán)貸款，并向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提交以下資料：（1）申請(qǐng)非交易轉(zhuǎn)按貸款資料；（2）循環(huán)貸款用途證明或個(gè)人借款用途聲明（同上）；（3）貸款行要求的其他資料。3、借款人擬向我行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的，可同時(shí)提出申請(qǐng)使用個(gè)人住房循環(huán)貸款品種，但只須提交申請(qǐng)個(gè)人住房貸款所需資料，并按個(gè)人住房貸款相關(guān)審批流程進(jìn)行。借款人在正常還款一定階段后符合申請(qǐng)可循環(huán)額度條件的，按前述已在我行辦理個(gè)人住房貸款的借款人再次申請(qǐng)個(gè)人循環(huán)貸款時(shí)提交同樣資料。（三）貸款受理和調(diào)查借款人已辦理個(gè)人住房貸款的，貸款調(diào)查人員應(yīng)查閱借款人原個(gè)人住房貸款檔案資料，并查詢個(gè)人征信系統(tǒng)和CMS信貸管理系統(tǒng)，了解借款人的相關(guān)情況。對(duì)于經(jīng)初步調(diào)查認(rèn)定，滿足貸款條件的，再進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估確認(rèn)（采用公式1中的最高額度的，可不再進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估）。貸前調(diào)查的主要內(nèi)容是：1、借款人所提供資料的真實(shí)性和與原個(gè)人住房貸款資料的差異性；2、借款人原個(gè)人住房貸款是否有不良還款記錄；3、查詢個(gè)人征信系統(tǒng)和CMS，調(diào)查借款人信用狀況；4、借款人還款能力是否有保障；5、貸款用途是否合法，是否符合規(guī)定；6、借款人申請(qǐng)貸款額度加上原貸款剩余本金，是否超過(guò)最高貸款額度；7、抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)能力；8、原貸款所購(gòu)房屋是否為現(xiàn)房，是否已辦妥了相關(guān)權(quán)證和抵押登記手續(xù)；9、經(jīng)辦行要求的其他內(nèi)容。（四）審查審批貸款審查人員對(duì)調(diào)查人員報(bào)送的借款人資料和調(diào)查意見(jiàn)進(jìn)行審查。重點(diǎn)審查借款人還款能力、貸款額度是否控制在最高額度之內(nèi)等內(nèi)容，審查同意后報(bào)有權(quán)審批人審批。（五）簽訂借款合同，辦理抵押登記手續(xù)和發(fā)放貸款1、 簽訂借款合同。已在我行辦理個(gè)人住房貸款的，經(jīng)審批同意發(fā)放個(gè)人住房循環(huán)貸款的，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)與借款人當(dāng)面簽訂個(gè)人住房最高額擔(dān)保合同。對(duì)可循環(huán)額度內(nèi)用于購(gòu)房、購(gòu)車(chē)庫(kù)(車(chē)位)的，雙方還須簽訂個(gè)人借款合同，并在該合同文本的“其他約定”中補(bǔ)充以下內(nèi)容：（1）本借款合同項(xiàng)下的借款是編號(hào)為的項(xiàng)下借款的循環(huán)貸款，兩筆借款均由位于的房屋作抵押擔(dān)保。（2）如上述兩筆借款中的任何一筆借款達(dá)到借款合同所規(guī)定抵押物處置條件的,貸款人有權(quán)同時(shí)處置兩筆借款，并有權(quán)依法處置抵押物，所得價(jià)款優(yōu)先用于償還或提前償還兩筆借款，具體償還順序由貸款人決定。對(duì)同時(shí)在我行辦理個(gè)人住房貸款，經(jīng)審批同意發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)與借款人簽訂個(gè)人住房最高額擔(dān)保借款合同。2、辦理抵押登記手續(xù)。貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)可結(jié)合本地實(shí)際，經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)認(rèn)可后，要在確保個(gè)人住房循環(huán)貸款抵押登記手續(xù)辦理到位的前提下，可采用變更抵押登記、撤銷(xiāo)原抵押重新辦理抵押登記或原抵押登記不變，再辦理抵押登記手續(xù)等方式，明確專人負(fù)責(zé)抵押登記辦理工作。3、發(fā)放貸款。抵押登記手續(xù)辦妥后，貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)與借款人簽訂借款憑證，并根據(jù)個(gè)人住房貸款相關(guān)規(guī)定發(fā)放貸款。（六）貸款償還用于其他綜合消費(fèi)性支出的，期限原則上在1年（含）以內(nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)3年。期限在1年以內(nèi)的，可采用分期還款或到期一次性還款付息方式；期限在1年以上的，要采用分期還款方式。用于循環(huán)貸款扣款的賬戶必須與借款人的個(gè)人住房貸款扣款賬戶一致。（七）資料歸檔按照總行個(gè)人住房貸款有關(guān)檔案管理規(guī)定執(zhí)行。（八）貸后管理同一借款人的個(gè)人住房貸款與個(gè)人住房循環(huán)貸款原則上應(yīng)由同一客戶經(jīng)理進(jìn)行管理。處置抵押物價(jià)款應(yīng)先用于償還個(gè)人住房貸款，剩余部分償還個(gè)人住房循環(huán)貸款。貸款行應(yīng)對(duì)個(gè)人住房循環(huán)貸款建立專門(mén)的貸款臺(tái)賬，按戶逐筆登記。循環(huán)貸款檔案隨借款人原個(gè)人住房貸款檔案一同保管。（九）清戶、撤押借款人償還全部個(gè)人住房貸款及循環(huán)貸款本息后，貸款行會(huì)計(jì)部門(mén)出具貸款結(jié)清憑證?？蛻舨块T(mén)認(rèn)真核對(duì)貸款臺(tái)帳，并查詢CMS確認(rèn)該抵押房產(chǎn)所擔(dān)保的所有貸款均已歸還后,通知借款人辦理撤押手續(xù)。三、其他規(guī)定本流程未盡事宜，按總行個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。附件：1、個(gè)人住房循環(huán)貸款申請(qǐng)表2、個(gè)人借款用途聲明個(gè)人借款用途聲明致中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行：本人于年月日向已在貴行申請(qǐng)辦理了個(gè)人住房貸款，借款合同編號(hào)為。本行人向貴行申請(qǐng)個(gè)人住房加按循環(huán)貸款，金額為人民幣（大寫(xiě)），貸款期限為年，貸款用途為。本人聲明