物業(yè)管理基本制度與政策課件2010年.ppt

6/8/2020,1,注冊物業(yè)管理師資格考試考前輔導(dǎo)物業(yè)管理基本制度與政策,6/8/2020,2,6/8/2020,3,物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理服務(wù)第三章物業(yè)管理的基本制度第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策,6/8/2020,4,第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié)物業(yè)管理條例,6/8/2020,5,第一節(jié)物業(yè)管理的概念一物業(yè)管理的概念二物業(yè)管理的特征,6/8/2020,6,一、單項選擇題物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘（）的方式來實現(xiàn)活動。A、物業(yè)管理人員B、物業(yè)管理企業(yè)C、業(yè)主委員會D、物業(yè)管理師答案：B,6/8/2020,7,一、單項選擇題物業(yè)管理活動的實質(zhì)是()。A業(yè)主和開發(fā)商就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項活動B房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化C物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主和建筑物所有權(quán)人的特別委托D業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項交易答案：D,6/8/2020,8,一、單項選擇題下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）A物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動B對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行管理C物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定答案：B,6/8/2020,9,一、單項選擇題物業(yè)管理活動的前提條件是（）。A社會化分工原則B專業(yè)原則C市場原則D標(biāo)準(zhǔn)化原則答案：C,6/8/2020,10,一、單項選擇題物業(yè)管理社會化的必要前提是（）A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離C物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)管理企業(yè)D物業(yè)管理企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)答案：B,6/8/2020,11,一、單項選擇題關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）。A物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理B要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備C物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D要求物業(yè)管理企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實施專業(yè)化的管理答案：C,6/8/2020,12,一、單項選擇題在物業(yè)管理的特征中，（）是物業(yè)管理最主要的特點。A、市場化B、規(guī)范化C、專業(yè)化D、社會化答案：A,6/8/2020,13,二、多項選擇題物業(yè)管理的基本特征包括（）。A產(chǎn)業(yè)化B社會化C專業(yè)化D標(biāo)準(zhǔn)化E市場化答案：BCE,6/8/2020,14,二、多項選擇題下列關(guān)于物業(yè)管理條例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（）A物業(yè)管理條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動B物業(yè)管理條例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定C物業(yè)管理條例所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)D物業(yè)管理條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村E物業(yè)管理條例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村答案：AD,6/8/2020,15,第二節(jié)我國物業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生四、我國物業(yè)管理的發(fā)展五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用,6/8/2020,16,一、單項選擇題業(yè)界普遍認(rèn)為，物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。A、法國B、日本C、美國D、英國答案：D,6/8/2020,17,一、單項選擇題我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房()制度而逐漸發(fā)展起來的。A商品化B私有化C福利化D公有化答案：A,6/8/2020,18,二、多項選擇題物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（）。A有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長B有利于提高人民文化素質(zhì)C有利于增加就業(yè)D有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定E有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展答案：ACDE,6/8/2020,19,第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革一條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)二條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè),6/8/2020,20,第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革,借鑒性過渡性針對性,條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè),配套性經(jīng)驗性操作性,條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè),6/8/2020,21,一、單項選擇題我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是（）。A、物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法B、全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)C、城市新建住宅小區(qū)管理辦法D、物業(yè)管理條例答案：C,6/8/2020,22,二、多項選擇題物業(yè)管理條例頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（）。A配套性B過渡性C借鑒性D經(jīng)驗性E操作性答案：ADE,6/8/2020,23,二、多項選擇題2003年6月28日，物業(yè)管理條例正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)體現(xiàn)出的特點表現(xiàn)為()。A以物業(yè)管理條例的配套性文件和實施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實物業(yè)管理條例為基本指針B將物業(yè)管理條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施C總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，作出制度安排D針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法E.采取漸近式的方法進(jìn)行改革答案：ABC,6/8/2020,24,第四節(jié)物業(yè)管理條例一、條例的立法過程二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度四、條例主要內(nèi)容簡介五、條例確立的基本法律關(guān)系,6/8/2020,25,條例主要內(nèi)容簡介,條例的指導(dǎo)思想和立法原則,物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則現(xiàn)實性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則從實際出發(fā)，實事求是的原則,條例的立法過程,條例創(chuàng)設(shè)的法律制度,尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動妥善處理政府和市場的關(guān)系,條例確立的基本法律關(guān)系,業(yè)主相互之間的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系,6/8/2020,26,一、單項選擇題條例在立法過程中，下列不屬于其主要遵循的基本原則是（）。A、物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則B、重點維護(hù)弱勢群體業(yè)主合法權(quán)益的原則C、現(xiàn)實性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則D、從實際出發(fā)，實事求是的原則答案：B,6/8/2020,27,二、多項選擇題下列選項中，屬于物業(yè)管理條例創(chuàng)設(shè)是七項物業(yè)管理的基本制度是（）。A、業(yè)主大會B、業(yè)主公約C、業(yè)主委員會D、物業(yè)承接查驗E、住宅專項維修資金答案：ABDE,6/8/2020,28,一、單項選擇題下列選項中，不屬于物業(yè)管理條例法律責(zé)任的特點是：（）。A、行政責(zé)任、民事責(zé)任并存B、優(yōu)先考慮物業(yè)管理企業(yè)的實際困難C、凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則D、體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則答案：B,6/8/2020,29,第二章物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第四節(jié)物業(yè)使用與維護(hù),6/8/2020,30,第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容一、物業(yè)管理服務(wù)的特點二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容三、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),6/8/2020,31,物業(yè)管理服務(wù)的特點,物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性,物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,合同內(nèi)合同外,物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),基本要求房屋管理共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)協(xié)助維護(hù)公共秩序保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)管理,6/8/2020,32,一、單項選擇題物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是（）。A、物業(yè)服務(wù)合同B、物業(yè)管理服務(wù)C、特約服務(wù)D、專項服務(wù)答案：B,6/8/2020,33,一、單項選擇題為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了（）。A、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)B、城市新建住宅小區(qū)管理辦法C、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)D、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法答案：C,6/8/2020,34,一、單項選擇題中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行），制定了（）個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。A、2B、3C、4D、5答案：B,6/8/2020,35,第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費一、物業(yè)服務(wù)收費原則二、物業(yè)服務(wù)收費管理三、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審,6/8/2020,36,物業(yè)服務(wù)收費原則,合理原則公開原則收費與服務(wù)水平相適應(yīng)原則,物業(yè)服務(wù)收費定價形式,政府定價政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價,物業(yè)管理收費形式與成本構(gòu)成,包干制收費形式酬金制收費形式,6/8/2020,37,（補(bǔ)充內(nèi)容）物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義1、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行為。,6/8/2020,38,二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)1、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：（1）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；（2）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。（3）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。（4）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。,6/8/2020,39,二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。,6/8/2020,40,三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。,6/8/2020,41,三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成其中：1、人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。3、綠化養(yǎng)護(hù)費是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補(bǔ)苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。,6/8/2020,42,4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。5、秩序維護(hù)費是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。7、辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。,6/8/2020,43,8、管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。,6/8/2020,44,四、物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。,6/8/2020,45,四、物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?6/8/2020,46,一、單項選擇題物業(yè)服務(wù)收費管理辦法規(guī)定：“包干制是指業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式?！盇、物業(yè)管理企業(yè)B、業(yè)主大會C、業(yè)主委員會D、主管部門答案：A,6/8/2020,47,一、單項選擇題物業(yè)服務(wù)收費管理辦法規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。”A、業(yè)主大會B、業(yè)主委員會C、業(yè)主D、物業(yè)管理企業(yè)答案：C,6/8/2020,48,一、單項選擇題為維護(hù)物業(yè)管理活動的交易秩序，條例和物業(yè)服務(wù)收費管理辦法均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。A、業(yè)主大會B、物業(yè)管理企業(yè)C、業(yè)主委員會D、建設(shè)單位答案：C,6/8/2020,49,一、單項選擇題實行（）的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。A、物業(yè)服務(wù)費用承包制B、物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包制C、物業(yè)服務(wù)費用包干制D、物業(yè)服務(wù)費用酬金制答案：C,6/8/2020,50,一、單項選擇題物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會()。A平均成本B最低成本C預(yù)估成本D最高成本答案：A,6/8/2020,51,二、多項選擇題物業(yè)服務(wù)定價成本包括()。A綠化養(yǎng)護(hù)費用B保險費用C廣告宣傳費用D辦公費用E固定資產(chǎn)折舊費用答案：ABDE,6/8/2020,52,一、單項選擇題物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成中，人員費用是指()。A保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等B管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補(bǔ)苗費、農(nóng)藥化肥費等C管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用D維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費答案：C,6/8/2020,53,一、單項選擇題以下不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本的是()。A物業(yè)共用設(shè)施的更新費用B物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費用C物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用D物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊答案：A,6/8/2020,54,第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同二、前期物業(yè)服務(wù)合同三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,6/8/2020,55,一、單項選擇題條例第二十六條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同（）?！盇、在半年內(nèi)終止B、終止C、繼續(xù)同時生效D、中止答案：B,6/8/2020,56,一、單項選擇題條例明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給（）。A、建設(shè)單位B、街道辦事處或居民委員會C、業(yè)主委員會D、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門答案：C,6/8/2020,57,一、單項選擇題條例強(qiáng)調(diào)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理物業(yè)管理企業(yè)的報告。如果物業(yè)管理企業(yè)報告之后，相關(guān)主管不予理睬，屬于（），應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。A、行政不作為B、侵權(quán)行為C、正常行為D、違約行為答案：A,6/8/2020,58,一、單項選擇題業(yè)主故意違反物業(yè)管理秩序，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照民法通則關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)（）。A、刑事責(zé)任B、違約責(zé)任C、行政責(zé)任D、侵權(quán)責(zé)任答案：D,6/8/2020,59,一、單項選擇題物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、報告三項義務(wù)后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，下列表述正確的是（）。A、由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，B、由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任C、物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。D、物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任答案：A,6/8/2020,60,第四節(jié)物業(yè)使用與維護(hù)一、公共建筑和公用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘三、公用事業(yè)單位應(yīng)依法履行相關(guān)管理線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定,6/8/2020,61,一、單項選擇題關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充（）。A、房屋維修資金B(yǎng)、設(shè)備維修資金C、物業(yè)服務(wù)費的不足D、住宅專項維修資金答案：D,6/8/2020,62,一、單項選擇題條例明確規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)（）相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。A、公共部位B、私人住宅內(nèi)C、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)D、社區(qū)范圍內(nèi)答案：C,6/8/2020,63,二、多項選擇題在正常的物業(yè)管理階段，利用物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)征得（）的同意后，還必須按照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營手續(xù)。A、相關(guān)業(yè)主B、業(yè)主大會C、業(yè)主委員會D、物業(yè)管理企業(yè)E、建設(shè)單位答案：ABD,6/8/2020,64,第三章物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會制度第二節(jié)管理規(guī)約（業(yè)主公約）制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招標(biāo)制度第四節(jié)物業(yè)承查制度第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度第六節(jié)物業(yè)管理人員的職業(yè)資格制度第七節(jié)住宅專項維修資金制度,6/8/2020,65,第一節(jié)業(yè)主大會制度一、業(yè)主二、業(yè)主大會三、業(yè)主委員會四、限制性規(guī)定,6/8/2020,66,業(yè)主的概念,所有權(quán)證書持有人共有待領(lǐng),業(yè)主的權(quán)利,條例第六條十條權(quán)利,物業(yè)管理收費形式與成本構(gòu)成,條例第七條六條權(quán)利,一、業(yè)主,6/8/2020,67,二、業(yè)主大會1、修改后的物業(yè)管理條例第十條的內(nèi)容為：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。,6/8/2020,68,二、業(yè)主大會2、修改后的物業(yè)管理條例第十一條的內(nèi)容為：下列事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。,6/8/2020,69,二、業(yè)主大會3、修改后的物業(yè)管理條例第十二條內(nèi)容為：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。,6/8/2020,70,二、業(yè)主大會4、修改后的物業(yè)管理條例第十九條內(nèi)容為：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。,6/8/2020,71,三、業(yè)主委員會業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會的備案業(yè)主委員會委員的資格條件業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會的改選,6/8/2020,72,一、單項選擇題根據(jù)籌備業(yè)主大會的工作要求，業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開()日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。A10B15C28D30答案：B,6/8/2020,73,一、單項選擇題業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生副主任()人。A12B23C13D25答案：A,6/8/2020,74,二、多項選擇題下列事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的是（）。A制定和修改管理規(guī)約B選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員C選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D籌集和使用專項維修資金E改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施答案：DE,6/8/2020,75,第二節(jié)管理規(guī)約（業(yè)主公約）制度一、管理規(guī)約（業(yè)主公約）二、臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）制度,6/8/2020,76,一、單項選擇題通常情況下，管理規(guī)約由()草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過。A建設(shè)單位B業(yè)主大會籌備組C業(yè)主委員會D物業(yè)公司答案：B,6/8/2020,77,一、單項選擇題以下不屬于使用物業(yè)的禁止性規(guī)定的是()。A擅自改變房屋墻面顏色B占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備C違章搭建、私設(shè)攤點D在非指定位置傾倒垃圾、雜物答案：A,6/8/2020,78,一、單項選擇題業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，()可依據(jù)臨時管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。A其他業(yè)主和公安部門B公安部門C其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)主管部門答案：C,6/8/2020,79,第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則二、前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則三、物業(yè)管理項目投標(biāo)規(guī)則四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律責(zé)任,6/8/2020,80,一、單項選擇題前期物業(yè)管理采取邀請招標(biāo)方式的，招標(biāo)人必須向()個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。A2B3C4D5答案：B,6/8/2020,81,一、單項選擇題物業(yè)管理條例規(guī)定，對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位可以采用()的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A協(xié)議B公告C拍賣D招標(biāo)答案：A,6/8/2020,82,一、單項選擇題前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)定，招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少()日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。A5B10C15D20答案：C,6/8/2020,83,一、單項選擇題評標(biāo)活動由()依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。A招標(biāo)人B投標(biāo)人C物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表D業(yè)主委員會答案：A,6/8/2020,84,一、單項選擇題評標(biāo)委員會由()共同組成。A投標(biāo)人和招標(biāo)人B評標(biāo)專家和監(jiān)督人員C招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家D投標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家答案：C,6/8/2020,85,一、單項選擇題物業(yè)管理條例規(guī)定，違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由()責(zé)令限期改正，給予警告。A省級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門B縣級以上地方人民政府房屋規(guī)劃主管部門C縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門D縣級以上地方人民政府公安機(jī)構(gòu)答案：C,6/8/2020,86,第四節(jié)物業(yè)承接查驗制度一、物業(yè)承接查驗制度的意義二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容三、物業(yè)的保修責(zé)任,6/8/2020,87,一、單項選擇題物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)承接驗收時，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的竣工驗收資料是()。A地下管網(wǎng)工程竣工圖B設(shè)備、設(shè)施的安裝保養(yǎng)資料C物業(yè)質(zhì)量保修文件D物業(yè)使用說明書答案：A,6/8/2020,88,第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序五、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰,6/8/2020,89,一、單項選擇題物業(yè)服務(wù)企業(yè)股份有限公司的注冊資本不得低于()萬元。A50B100C500D1000答案：A,6/8/2020,90,一、單項選擇題下列選項中，關(guān)于二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍正確的是（）。A可以承接各種物業(yè)管理項目B可以承接30萬m2以下的住宅項目C可以承接8萬m2以上的住宅項目D可以承接50萬m2以下的住宅項目答案：B,6/8/2020,91,第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序五、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰,6/8/2020,92,一、單項選擇題取得資格證書人員逾期1年提出初始注冊申請的，在申請初始注冊時，還應(yīng)當(dāng)提交()。A通過繼續(xù)教育的證明材料B中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表C資格證書D與聘用單位簽訂的勞動合同答案：A,6/8/2020,93,一、單項選擇題物業(yè)管理師資格注冊有效期為()年。A1B2C3D5答案：C,6/8/2020,94,第七節(jié)住宅專項維修資金制度2007年12月4日，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了住宅專項維修資金管理辦法，并于2008年2月1日起施行。該辦法對加強(qiáng)住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。,6/8/2020,95,一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門1、住宅專項維修資金的定義住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。,6/8/2020,96,一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門3、管理原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。4、監(jiān)督部門國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。,6/8/2020,97,二、住宅專項維修資金的交存（一）住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。,6/8/2020,98,（二）住宅專項維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。,6/8/2020,99,（三）住宅專項維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。,6/8/2020,100,（三）住宅專項維修資金的交存方式3、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。4、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。,6/8/2020,101,（四）住宅專項維修資金的管理1.業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶負(fù)責(zé)管理。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。,6/8/2020,102,（四）住宅專項維修資金的管理2.業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門。,6/8/2020,103,三、住宅專項維修資金的使用（一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則1、使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使用原則住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。,6/8/2020,104,（二）住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?6/8/2020,105,（二）住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則3、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。,6/8/2020,106,（三）住宅專項維修資金的使用程序1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；,6/8/2020,107,1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；（5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位,6/8/2020,108,2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；（2）業(yè)主大會依法通過使用方案；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；,6/8/2020,109,2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序（5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；（6）業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。,6/8/2020,110,（四）住宅專項維修資金的使用禁止住宅專項維修資金管理辦法第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。,6/8/2020,111,一、單項選擇題業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額()的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。A30B40C60D70答案：A,6/8/2020,112,一、單項選擇題業(yè)主大會成立后，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由（）委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。A由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府B由物業(yè)所在地直轄市、市、縣行政主管部門C業(yè)主大會D物業(yè)公司答案：C,6/8/2020,113,二、多項選擇題住宅專項維修資金專項用于（）。A共用部位保修期滿后的維修和更新、改造。B共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。C共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的維修D(zhuǎn)物業(yè)合同中約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的共用部位的維修E業(yè)主需要專有部分的維修答案：AB,6/8/2020,114,（補(bǔ)充內(nèi)容）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念第一、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。,6/8/2020,115,二、專有部分的所有權(quán)1、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。,6/8/2020,116,三、共有部分的共有權(quán)1、業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！蔽飿I(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與物業(yè)管理條例的規(guī)定一致。物業(yè)管理條例第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”,6/8/2020,117,三、共有部分的共有權(quán)3、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬在對我國房地產(chǎn)市場的實際作法和存在問題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā),物權(quán)法第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,6/8/2020,118,四、共有部分的共同管理權(quán)1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的范圍物權(quán)法第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項需由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。（3）選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約，責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會委員予以更換。,6/8/2020,119,（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過業(yè)主大會集體決策，可以較好的選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。,6/8/2020,120,2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則物權(quán)法第七十六條第一款規(guī)定：（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（2）決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。,6/8/2020,121,3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會（1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。,6/8/2020,122,（2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力物權(quán)法第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。,6/8/2020,123,（2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維