完整版-業(yè)主大會業(yè)委會構(gòu)架-未宣傳草稿(教學(xué)PPT)

文翔名苑建設(shè)和諧文明小區(qū),業(yè)委會籌備宣傳之二我的家園我做主,2,我的家園我做主！,很多鄰居們還是很關(guān)心小區(qū)首次業(yè)主大會的組織和召開的。但是我們小區(qū)是首次組織業(yè)主大會，在街道和居委和周被組有些地方在我看來都有待進(jìn)一步的提高。比如，業(yè)主議事規(guī)則等重要文件已經(jīng)發(fā)到業(yè)主手上。但沒有宣傳和解釋的情況下，一大堆文字只是讓多數(shù)人把它放角落了。因此，這次業(yè)主大會，就只能我們業(yè)主自己主動(dòng)點(diǎn)，花點(diǎn)時(shí)間去關(guān)注，了解和參與。一個(gè)好的開始，就是成功的一半咯！時(shí)間就像海綿里的水，擠擠總是有的!,3,關(guān)注與參與方式,關(guān)注渠道：到居委會詢問；詢問自己單元的樓代表；（名單在小區(qū)soufun論壇和茸城論壇都有公布。）詢問業(yè)委會委員候選人；（名單在小區(qū)soufun論壇和茸城論壇都有公布。）小區(qū)一號門公告欄；Soufun論壇文翔名苑板塊；茸城論壇文翔名苑板塊。參與：如果您在律師行，審計(jì)公司，法院工作過，并有意愿參與到一些制度的完善中,協(xié)助業(yè)委會工作。比如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估制度，業(yè)委會出現(xiàn)起訴事件時(shí)的咨詢等。請發(fā)聯(lián)系方式，樓室號和簡單的介紹到wenxiangmingyuan,4,這些問題怎么辦？,在現(xiàn)有的業(yè)主大會議事規(guī)則下，很多問題都是這樣處理的。比如：比如單元門密碼問題，物業(yè)不肯給解決。我們就提交到業(yè)委會。業(yè)委會覺得是個(gè)大問題，就會找物業(yè)處理。如果覺得不是大問題，或著是個(gè)別的問題，就不處理。那么，什么算是個(gè)別問題，什么算是需要處理的問題？沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)小廣告問題，有的人覺得可以通過物業(yè)和居委的志愿者共同管理好，但有的人覺得沒有辦法。那業(yè)委會接到這個(gè)意見后，是處理還是不處理呢？目前就靠業(yè)委會的自覺。,5,每年365天，只有一天開業(yè)主大會平時(shí)怎么辦？,現(xiàn)有的議事規(guī)則,業(yè)主大會,業(yè)主委員會7人,業(yè)主大會閉會期間1）聯(lián)合406戶業(yè)主（20%業(yè)主）發(fā)起臨時(shí)業(yè)主大會；2）大部分事宜由業(yè)主委員會委員自行決定：是否進(jìn)一步進(jìn)行處理；是否召開臨時(shí)業(yè)主大會；,顯而易見的是業(yè)主委員會在大多數(shù)情況下，有絕對的權(quán)力。卻沒有監(jiān)督制度。,6,問題,這個(gè)規(guī)則框架下，對于多數(shù)業(yè)主來說，業(yè)主大會的行使權(quán)力就變得形同虛設(shè)；平時(shí)遇到的物業(yè)管理問題，要么1）已經(jīng)讓406戶鄰居（即20%業(yè)主）忍無可忍，聯(lián)合提議召開臨時(shí)業(yè)主大會?！酒綍r(shí)生活中畢竟還是小的矛盾和問題居多，也沒有哪些業(yè)主有這個(gè)時(shí)間精力去聯(lián)合406戶人家。所以，基本等于這個(gè)算是小概率事件。此路不通?！恳?）業(yè)主提交到業(yè)委會的提案，反映的問題，業(yè)委會決定是否接受并跟相關(guān)的物業(yè)開發(fā)商協(xié)調(diào)。【事情的走向，則很難保證?！啃Q是可以人人監(jiān)督，人人監(jiān)督等于都不監(jiān)督。,7,1表決票的統(tǒng)計(jì)方式,議事規(guī)則草稿的第十條:無反饋的票是被當(dāng)作贊同表決結(jié)果的票來計(jì)算的。對于業(yè)主大會決議生效的條件未作規(guī)定。,棄權(quán)和無反饋票，是非常有意義的，它的比率如果過高。則表明：多數(shù)的業(yè)主不了解業(yè)主大會所做決定之意義和好處及風(fēng)險(xiǎn)；業(yè)主委員會和業(yè)主小組沒有完成宣傳教育的作用；議案的正反兩方未能爭取到足夠的業(yè)主支持；則此決議，損害多數(shù)業(yè)主利益的風(fēng)險(xiǎn)和可能性就很大。,8,草稿中信息公告條款的問題,議事規(guī)則草稿第二十五條信息公開僅規(guī)定公開會議決定。其他的應(yīng)該公開的工作及財(cái)務(wù)信息未明文規(guī)定。例如公共區(qū)域和設(shè)施的清單，用途，經(jīng)營性收入及分配情況；未就業(yè)主查詢業(yè)主大會的檔案資料進(jìn)行規(guī)定。議事規(guī)則草稿第二十四條印章管理僅規(guī)定應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度。未作細(xì)化：印章保管，使用，發(fā)布信息無印章無效的聲明。議事規(guī)則草稿第二十條業(yè)委會會議關(guān)于業(yè)主委員會委員的遞補(bǔ)程序（不是換屆改選）未作規(guī)定；對于業(yè)主委員會例會，3個(gè)月一次，太長了。議事規(guī)則草稿第十六條重提議案的限制只說明六個(gè)月內(nèi)不得就同一議案再提。但對于討論表決沒有形成決定的，如何處理？業(yè)主大會一年才開一回。業(yè)主小組代表的更換也沒有規(guī)定。,9,新的構(gòu)思,合理易操作的制度來保障業(yè)主大會能夠體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的利益。參照上海市房屋土地資源管理局2008389號文件的范本。結(jié)合小區(qū)入住率60%左右的實(shí)際情況。參考其他運(yùn)轉(zhuǎn)較好的，小區(qū)業(yè)委會制度制度從最壞的角度考慮，執(zhí)行則從最好的方向去努力。,制度保障,公開透明,獨(dú)立監(jiān)督,合理可行,10,監(jiān)督小組1）居委和街道指派2名代表與業(yè)主大會推選的3名業(yè)主組成監(jiān)督小組；按照推選時(shí)的票數(shù)遞補(bǔ)。2）負(fù)責(zé)：A:監(jiān)督業(yè)委會委員是否符合任職資格并做監(jiān)督公告。B監(jiān)督業(yè)委會委員及業(yè)主代表履行職責(zé)。C:監(jiān)督業(yè)委會及聯(lián)席會議的召開，表決內(nèi)容，是否符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。D:接收業(yè)主的舉報(bào)。監(jiān)督業(yè)主代表的任職資格。,合理可行,業(yè)主大會,業(yè)主委員會7人聯(lián)席會議47人,業(yè)主大會閉會期間1）聯(lián)合406戶業(yè)主（20%業(yè)主）發(fā)起臨時(shí)業(yè)主大會；2）每季度召開“業(yè)主委員會委員及業(yè)主代表聯(lián)席會議”（簡稱“聯(lián)席會議”）。表決討論，業(yè)主大會議事規(guī)則中授權(quán)的事務(wù)。3）業(yè)委會每月整理匯總公布業(yè)主提的議案和處理意見。每季度提交”聯(lián)席會議“表決。處理意見有如下幾種：A不符合格式內(nèi)容的要求，打回，重提交；B可以提交“聯(lián)席會議”表決；C處理中；進(jìn)展情況；D駁回；E已完成；處理結(jié)果；4）聯(lián)名102戶業(yè)主（超過5%業(yè)主）或者3個(gè)業(yè)主代表聯(lián)名的提案，直接進(jìn)入B聯(lián)席會議表決。,11,目前小區(qū)入住率60%左右，那么當(dāng)下要求其中一半的業(yè)主（30%,約609戶）了解要投票的事情，并獲得贊同。以后隨著入住率的提高，比例可以提高。從其他小區(qū)實(shí)踐來看，也不可能通過宣傳讓所有入住業(yè)主都投票，了解。入住業(yè)主一半同意已經(jīng)是非常難操作了。,要求補(bǔ)充議事規(guī)則草稿的第十條:：如果同意和反對的總有效票數(shù)少于30%，則決議無效。,1表決票的統(tǒng)計(jì)方式,12,合理可行,新的構(gòu)架下，業(yè)委會的委員還真不是人人都能做好的：工作內(nèi)容挺多，挺費(fèi)心思的；特別是第一屆業(yè)委會，奠基者更加辛苦。所有的制度都是空白，需要草擬。盡管相信多數(shù)人都是肯為小區(qū)做貢獻(xiàn)的，業(yè)委會可以把各種草擬，協(xié)調(diào)工作，征集志愿者來做。但是，工作量仍然很大。需要時(shí)間比較自由；需要真心為大家牟利。跟物業(yè)協(xié)調(diào)也是需要費(fèi)很大精力，并且持續(xù)不斷的溝通。而且需要志愿者參與。委員們，不可能對樣樣問題都很精通。,13,合理可行,難道我們小區(qū)就沒有熱心又有時(shí)間的人主動(dòng)來做這個(gè)事了？業(yè)委會真心為大家牟利，用私人的時(shí)間來為大家服務(wù)，那就應(yīng)該有獎(jiǎng)勵(lì)和認(rèn)可。如果僅僅羨慕津貼，不是熱心為大家服務(wù)的，就來競爭好了！津貼只是一個(gè)基本的補(bǔ)貼。而每年對于業(yè)委會的工作，應(yīng)該有評價(jià)有獎(jiǎng)懲。個(gè)人認(rèn)為這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)起碼有幾千/人。工作的評估標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)勵(lì)的具體方案，由聯(lián)席會議討論表決。所以，每年的公共區(qū)域收益的40%做工作經(jīng)費(fèi)，一定要從里面抽取他們的獎(jiǎng)勵(lì)！,14,業(yè)主大會業(yè)主2028戶,監(jiān)督獨(dú)立,業(yè)委會7人,聯(lián)席會議業(yè)主代表47人,表決和提案,執(zhí)行和提案,監(jiān)督小組5人,主要是執(zhí)行和決定一部分小區(qū)事務(wù)而不是全部。,決定大多數(shù)牽涉大部分業(yè)主利益的事務(wù)。,決定授權(quán)給業(yè)委會和聯(lián)席會議的范圍；決定所有小區(qū)管理相關(guān)事務(wù)；,15,公開透明,信息的不對稱是很多問題的根源，并導(dǎo)致了守法業(yè)主的弱勢地位。因此新構(gòu)架，對于應(yīng)該公開的內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定。議事規(guī)則草稿第二十五條信息公開除了決議的公開之外，詳細(xì)增加：1）每月固定公開業(yè)主提案和反饋情況2）每年1月和7月：2.1）業(yè)主共有設(shè)施的清單；目前用途；收費(fèi)情況及分配情況；2.2）業(yè)主大會/業(yè)委會的辦公費(fèi)用使用情況；2.3）維修資金的收支使用情況；3）業(yè)主查詢制度；公章保管和使用登記制度；使用人不得保管。,16,新的構(gòu)架下，1）不同的事由不同的機(jī)構(gòu)處理，避免一些小的事情也靠開會處理，拖延不決。同時(shí)，避免了業(yè)委會人員數(shù)量導(dǎo)致的，做決定時(shí)的民主性不足。業(yè)委會：就主要是執(zhí)行和決定一部分小區(qū)事務(wù)。聯(lián)席會議：決定大多數(shù)牽涉大部分業(yè)主利益的事務(wù)。業(yè)主大會：決定授權(quán)給業(yè)委會和聯(lián)席會議的范圍；決定所有小區(qū)管理相關(guān)事務(wù)；同時(shí)，對于牽涉業(yè)主利益較多的事務(wù)表決中，贊同票要超過30%（609戶)。則要求業(yè)委會/業(yè)主代表/提案人/反對人起碼做一定的宣傳，避免決定時(shí)考慮不周，導(dǎo)致業(yè)主利益受損。,新構(gòu)思優(yōu)勢,17,2）降低了業(yè)主提案（表達(dá)意見并且必須被重視）的門檻。實(shí)踐中，多數(shù)業(yè)主都是有正式工作的。沒有很多時(shí)間和精力去宣傳聯(lián)合太多業(yè)主（20%業(yè)主）。最終要么是非法處理（不交物業(yè)費(fèi)），要么是忍著著，得過且過。新構(gòu)架下，為業(yè)主提供了更低的門檻來提案：1）先給業(yè)委會提。如果被否決，而自己覺得不應(yīng)該被否決。可以選擇：2）聯(lián)名102戶業(yè)主（5%業(yè)主）或者3名業(yè)主代表聯(lián)名，提案直接由聯(lián)席會議表決。如果確實(shí)矛盾比較大，3）聯(lián)名20%（406戶）業(yè)主召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。大部分業(yè)主關(guān)心的小區(qū)事務(wù)問題，通過渠道1-2應(yīng)該可以解決。就給很多的小區(qū)管理問題增加了合理的處理渠道。不投入一點(diǎn)精力，僅一個(gè)電話，就能幫我們解決問題的服務(wù)機(jī)構(gòu)，目前還是不太現(xiàn)實(shí)的需求。,新構(gòu)思優(yōu)勢,18,新構(gòu)思優(yōu)勢,19,新構(gòu)思最大問題，在于?？赡苓@樣的要求下，沒有人肯來做業(yè)委會的委員。既辛苦，又容易被誤會，誰這么傻？就像推選業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員時(shí)，很少人去推薦/自薦。監(jiān)督多了，有的熱心人會覺