代理商和開發(fā)商之間的代理合同怎么談判

代理商和開發(fā)商之間的代理合同怎么談判，一般都是哪些內容？一、委托代理項目甲方委托乙方代理 樓盤（以下稱本樓盤），本樓盤位于 地塊內（以甲方所提供之土地規(guī)劃許可證內所定范圍為準）。本樓盤是經房屋土地管理局批準建造合法的產權商品房，現(xiàn)已具備政府規(guī)定的預售及銷售條件： 本樓盤預售許可證編號 。 二、代理期限 1、代理期為簽定本合約后，本樓盤正式開盤之日起至交房后三個月為代理期限。2、代理期間內甲方同意本樓盤為乙方獨家代理。3、合同到期時，雙方可視情況及意愿經協(xié)商后再延續(xù)本合同。三、代理銷售戶數(shù)及代理價格確定1、本樓盤由乙方代理銷售的可售戶數(shù)為 戶，可銷售面積為 平方米，具體詳見合約附件（一）可售戶數(shù)確認書。注：2、甲方同意本樓盤代理銷售均價底價為每平方米 元人民幣。3、甲方同意由乙方根據(jù)本樓盤市場情況及銷售狀況預計，擬定本樓盤各期及各階段銷售底價，并形成合約附件（二）銷售底價確認書。4、該銷售底價確認書須由甲乙雙方確認蓋章后方可執(zhí)行銷售。5、乙方須嚴格根據(jù)甲方確認的底價表執(zhí)行銷售，如因特殊情況低于底價成交的，須經甲方書面確認，方可執(zhí)行銷售。四、甲方應負責事項1、甲方應提供本樓盤的建筑施工圖及銷售有關之資料。2、甲方應在簽定本合約時，提供合約附件（一）可銷售戶數(shù)確認書。3、提供有關本樓盤銷售證件之復印件。4、設立現(xiàn)場接待中心，接待中心的銷售道具包含銷售海報、DM、效果圖、全區(qū)、鳥瞰圖等。5、大型燈箱（視接待中心大小調整）。6、模型依實際要求制作，及必需之房型剖面模型。7、銷控臺，洽會桌、椅子，室內綠化，飲水機、音響，傳真機、復印機等設備。8、看板，效果圖及全區(qū)鳥瞰圖根據(jù)實地面積制定：接待中心冷暖空調、四門直線電話，另外提供一門電話傳真。9、樣板房設計、施工及布置完成。10、看房車量等必事的看房工具。11、其它銷售道具及銷售現(xiàn)場用品等事項。五、乙方應負責事項1、代理期限內，乙方應為本樓盤進行銷售及市場推廣，具體銷售工作事項如下：1）、市場調研及產品定位部分A區(qū)域市場調查統(tǒng)計a. 項目所在區(qū)域標地圖b. 市場調研統(tǒng)計詳列表c. 項目所在區(qū)域競爭個案產品附加值調查統(tǒng)計詳列表d. 項目所在區(qū)域供求狀況詳列表e. 抽樣調查表（抽樣數(shù)為100500組） B區(qū)域市場實態(tài)分析a. 項目所在區(qū)域開發(fā)量體分析b. 項目所在區(qū)域競爭個案對比分析l 主力面積l 主力總價l 主力戶型l 建筑風格l 平面戶數(shù)配置及設計l 產品附加值分析c. 項目所在區(qū)域供求狀況分析d. 客源需求調查分析 C產品規(guī)劃設計建議a. 產品主力面積建議b. 產品主力房型及戶型功能建議c. 產品均價及主力總價建議d. 產品外立面建筑風格建議e. 平面設計及平面戶數(shù)配置建議f. 產品會所功能建議及其它附加值建議 D確立產品策略a. 品牌形象b. 建筑風格定位c. 戶型定位d. 會所定位e. 景觀定位f. 安保系統(tǒng)定位 E確立銷售策略2）、業(yè)務執(zhí)行部分a.銷具制作建議 模型 效果圖 墨線圖 樓書印刷 銷海、DM印刷 展板、裱板 內外燈箱 POP其它b.售樓處建議 裝潢設計 施工裝修 家具設備 電話 案場耗材c.人員 培訓 銷售講習 市場調研 案前考核及制度頒布 進場演練 進場試銷 正式開盤d.銷售執(zhí)行準備 底價表 表價表 銷控表 樣本合同 相關證照e.銷售執(zhí)行 銷售執(zhí)行 銷售控制 銷售統(tǒng)計 銷售分析 策略調整 價格及銷控調整 銷具清潔與維護 策略突圍 SP公關活動f.結案清盤篇 整理銷售資料歸檔 清理銷售道具 售后服務工作 核實銷售報表 擬寫銷售總結 清場2、乙方應按甲方確認的底價表，制定表價和付款方式進行銷售底價，特殊情況應經甲方同意后可變動。3、乙方應協(xié)助甲方與客戶簽定房屋定購單，并協(xié)助甲方與客戶簽定房屋出（預）售合同，銀行按揭由甲方指派人員辦理，乙方則協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭及公證等相關手續(xù)。4、乙方應提供房屋定購單，并可應甲方需要代收客戶所繳之定金及房款后交甲方相關財務人員。六、甲方責任及義務1、甲方保證委托乙方代理銷售之不動產房地產權清楚，如因可歸責于甲方之事由與客戶發(fā)生糾紛時，由因此而產生的退房等問題，由甲方自行負責處理，不影響乙方應得傭金的提取。2、因執(zhí)行銷售所致之交際費、罰款、促銷個別獎金等業(yè)務雜支，由甲方負責交付。七、乙方責任及義務1、乙方代理甲方簽定客戶之訂單中，如有附加條件，需事先經甲方簽認同意，否則一切責任概由乙方自行負責，若有損失，則損失金額經甲方估算，由乙方之代理傭金中扣抵。2、乙方對甲方與客戶所簽立買賣合約書內容，未經甲方事先出面同意，不得擅自更改，或做夸大不實之解釋說明，如因此而導致與客戶發(fā)生糾紛或解約退房等情況，經查證屬實且可歸責于乙方，概由乙方負責賠償損失，并退還該部分已領代理傭金。3、乙方應善加控制銷售情況，不得有重復出售或金額誤寫等情況發(fā)生，否則乙方應負處理善后、賠償損失之責任。4、乙方保證不做夸大不實之廣告，如有不實之廣告違反有關國家及政府制定的相關法律法規(guī)等情況發(fā)生，概由乙方負完全責任。5、乙方不得向客戶請求任何報酬或收取額外款項，如有違反本條規(guī)定，除該戶之代理傭金不予計付外，若甲方權益受損時，乙方應負賠償責任，惟經甲方書面同意之特殊情況則不在此限。6、乙方保證維護甲方公司商譽，并嚴守甲方公司之一切業(yè)務秘密，否則，甲方得要求乙方賠償相當金額包括商譽與其它損失及返還因侵害行為所得之利益。八、雙方約定1、甲方同意廣告預算為該樓盤的總銷金額的1.5%-2%，乙方須編制整案之廣告預算，經甲方認可后執(zhí)行。2、甲方同意乙方與客戶簽定房屋訂購單后，即視為乙方銷售完成。3、銷售額的認定：代理期間售出之房屋總銷金額。4、銷售率的認定：實際已售之房屋面積總和除以當期實際可售總面積。5、代理期限內甲方自行售出之戶數(shù)，亦算乙方之銷售業(yè)績。九、代理銷售指標的確定 1、甲乙雙方經共同商定，確定本樓盤各階段的代理銷售指標，并形成合約附件（三）階段性銷售指標確認書。 2、銷售指標確定后，乙方應嚴格遵守，同時也作為甲方考核的標準。 3、銷售指標的考核期以每三個月為準。4、如在考核期內，乙方未能達成銷售指標的要求，甲方有權終止本合同。十、費用支付 1、本樓盤相關銷售道具以及樣板房售樓處裝修布置，設備添置，看房工具購置等費用由甲方支付。 2、本樓盤對外所有媒體宣傳發(fā)布及制作費用由甲方支付（乙方將根據(jù)本合約第八條第一款之約定編制整案之廣告媒體預算）。3、銷售現(xiàn)場之人員管銷費用由乙方自行支付，水、電、氣、電話費用等雜支由甲方支付。4、如發(fā)生之不可預計費用，由雙方協(xié)商解議。十一、報酬支付1、本樓盤自本合同簽定之日起，甲方每月支付乙方人民幣80，000元，作為前期費用，該費用為每季支付至本樓盤正式開盤之日止。2、本樓盤采用分階段銷售的銷售策略，在階段代理期內，乙方累積銷售率30%之內，則甲方同意按累計簽約成交價之2%支付乙方傭金；乙方累積銷售率達30-50%，則甲方同意按累計簽約成交價之2.3%支付乙方傭金；乙方累積銷售率達50-80%，則甲方同意按累計簽約成交價之2.7%支付乙方傭金；乙方累積銷售達80%以上，則甲方同意按累計簽約成交價之3%支付乙方傭金。3、溢價定義：系指成交價超出底價部分，甲方分得60%，乙方分得40%。乙方溢價部分仍以傭金形式結算給乙方，結算依第七條第四款規(guī)定。4、若客戶出價低于雙方所定之底價時，乙方在未得到甲方許可前不得自行銷售，但特殊客戶經甲方簽字認可，傭金則以實際成交價為計算標準。且計入考核指標。5、若購買方在簽定房屋訂購單后因故違約，所沒收之定金由雙方五五分成。雙方約定之指標傭金應在客戶簽完預售合同后，每月月底與乙方結算傭金，與一星期內結算傭金并交于乙方。若甲方拖欠乙方傭金，則應支付乙方請款金額利息。（利息以銀行公告同期貸款利率為準。）十二、合約附件（一）可售戶數(shù)確認書。（二）銷售底價確認書。（三）階段性銷售指標確認書。（四）廣告預算分配確認書。另注：其他由雙方確認的與本樓盤代理銷售業(yè)務有關的一切書面材料，經雙方議定并達成共識后，均可作為合約附件具同等法律效力。十三、本合約法律效力及違約責任 1、本合約壹式肆份（含合約附件）雙方各執(zhí)貳份，具同等法律效力。2、本合同由雙方代表人簽署蓋章后生效。3、因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可提請有資格的仲裁機構調解，調解不成，雙方均有權向所