物業(yè)管理師資格政策與制度考試考前輔導 精講

物業(yè)管理師資格考試考前輔導精講物業(yè)管理基本制度與政策備考建議1、學習之前必須要讀兩個文件一個是物業(yè)管理師資格考試實施辦法，另一個是考試大綱。2、復習考試要牢記物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復習過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復習的范圍就是圍繞考試用書。3、熟讀考試大綱注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度，4、把復習的內(nèi)容分為三個檔次ABC，以此來區(qū)分考試的重點和要點。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應ABC三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（），如果這項內(nèi)容在每一章后面的復習題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學習的重點。5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。單選題單選題要求在備選的4個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。多選題與單選題相比，考核的準確度要求要高一些，因為對5個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。一般情況下，當考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準確理解、準確記憶、準確運用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運用知識進行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進行判斷和應用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。7、要制定學習計劃，按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學習，整個過程應當在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習題和試卷，查漏補缺。8、復習備考建議23人共同進行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。第1講物業(yè)管理概述一一、內(nèi)容提要1、條例對物業(yè)管理的定位2、物業(yè)管理的特征3、物業(yè)管理的市場化特征4、市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件5、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展6、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用二、考試目的和考試要求（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和物業(yè)管理條例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設的熟悉程度。（二）考試基本要求掌握條例對物業(yè)管理的定位。熟悉物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。了解物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。三、內(nèi)容輔導第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理條例以下簡稱條例第二條對物業(yè)管理下了定義物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。一對條例所稱物業(yè)管理定義的理解1物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式第一種方式是業(yè)主自己進行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。需要說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。物業(yè)管理條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進行管理，則應當按照條例的規(guī)定來進行。2物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。（這部分內(nèi)容一定要熟記，很容易被出題。）3物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面一是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。例題下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（B）A物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動B對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)管理企業(yè)來進行管理C物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)管理的市場化特征三物業(yè)管理的市場化特征1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。（像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。）2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務。3物業(yè)管理活動應當遵循市場原則業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。例題物業(yè)管理活動的前提條件是（C）。A社會化分工原則B專業(yè)原則C市場原則D標準化原則4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關(guān)系這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。二條例調(diào)整的范圍1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然，條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設單位，就沒有這一要求第二十四條；同時條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村條例確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。如果條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。例題下列關(guān)于物業(yè)管理條例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（AD）（多選題）A物業(yè)管理條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動B物業(yè)管理條例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定C物業(yè)管理條例所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)D物業(yè)管理條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村E物業(yè)管理條例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村解析AD是正確的，BE錯誤應該好理解，C書上說的是條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以C是錯誤的。三物業(yè)管理的市場化特征1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學技術(shù)的進步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔義務，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務全額承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務。3物業(yè)管理活動應當遵循市場原則業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。例題物業(yè)管理活動的前提條件是（C）。A公開化原則B高科技化原則C市場化原則D標準化原則4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關(guān)系這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。二、物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。（一）社會化物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理社會化有兩個基本含義一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。例題物業(yè)管理社會化的必要前提是（B）A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離C物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)管理企業(yè)D物業(yè)管理企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)（二）專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。例題關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（C）A物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理B要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設備C物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D要求物業(yè)管理企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理（三）市場化市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務才能進入和占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。例題物業(yè)管理的基本特征包括（BCE）（多選題）A產(chǎn)業(yè)化B社會化C專業(yè)化D標準化E市場化物業(yè)管理的起源與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴重的房荒。由于當時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守。奧克維婭希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織皇家特許屋宇經(jīng)理學會，以英國為起源地，在一個多世紀時間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。隨著物業(yè)管理發(fā)展，20世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立，既標志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務行業(yè)二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。住房建設、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟體制下呼城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設的發(fā)展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。隨著我國改革開放逐步展開，早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務院發(fā)布了進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。同時，提出經(jīng)濟適用住房建設方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。四、我國物業(yè)管理的發(fā)展我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。建設部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用黨的十六大確立了全面建設小康社會的宏偉目標，明確了本世紀頭二十年我國經(jīng)濟、政治和文化建設與改革的主要任務。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設小康社會的目標中，更應發(fā)揮其重要的作用。一實施物業(yè)管理有利促進經(jīng)濟增長物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海785億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的223、145和223，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。二實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設小康社會的重要任務。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設計和建設水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設施設備的維修養(yǎng)護、綠化、保潔等專業(yè)性服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。三實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。四實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設。五實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。例題物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用表現(xiàn)在（ACDE）。（多選題）A有利于促進經(jīng)濟增長B有利于提高人民文化素質(zhì)C有利于增加就業(yè)D有利于維護社區(qū)穩(wěn)定E有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展解析B“利于提高人民文化素質(zhì)”沒有提及。第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動和引導。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因一、我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應有的作用；二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預；三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。無論是推動引導，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來看，可以條例為分水嶺，劃分成條例頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點。一條例頒布前的物業(yè)管理制度建設從20世紀90年代初到條例頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；三是針對性，主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政策和方法。我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。一城市新建住宅小區(qū)管理辦法個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構(gòu)的矛盾日益突出。建設部在認真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎上，于1994年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容1確定了物業(yè)管理活動的主管部門；2確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；3明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；4確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度；5明確了管理委員會的權(quán)利與義務；6明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務；7確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度；8針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施；9針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施二物業(yè)管理服務考評標準1全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準為貫徹建設部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設部于1995年印發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準及考評驗收工作的通知。2全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則1997年建設部印發(fā)了全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。3關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)標準及有關(guān)考評驗收工作的通知根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設部發(fā)布了關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)標準及有關(guān)考評驗收工作的通知。修訂后的標準較原來的標準在條款設置和評分細則上都提出了更高的要求。建設部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則。三物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知，通知主要內(nèi)容包括第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內(nèi)容、培訓方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強調(diào)，崗位培訓質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設部要求各地要高度重視培訓質(zhì)量，嚴格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個內(nèi)容一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。培訓合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎理論和專業(yè)知識的培訓，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。四城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權(quán)益，1996年，國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務收費管理，以及違反城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法實施后，對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。五物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。六住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設部、財政部于1998年11月印發(fā)了住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法，該辦法規(guī)定凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應當專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。七物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應運而生，其中一些企業(yè)在資傘、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面，難以適應所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999年建設部印發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照試行辦法的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。八住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護公共安全和公共利益，2002年3月建設部發(fā)布了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設部令第110號。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設2003年6月8日，物業(yè)管理條例正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。條例頒布后，國務院有關(guān)部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設的新高潮。這階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點一是配套性，主要是以條例的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實條例為基本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。應當肯定的是，從條例頒布至今，物業(yè)管理法制建設的成就有目共睹，一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。由于第三章將詳細論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里僅就條例頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹12003年6月，建設部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程；22003年9月，建設部發(fā)布前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法；32003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費管理辦法；42004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準；52004年3月，建設部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法；62004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定72004年9月，建設部發(fā)布業(yè)主臨時公約示范文本和前期物業(yè)服務合同示范文本；82005年11月，人事部、建設部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理師資格認定考試辦法。例題物業(yè)管理條例頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（ADE）。（多選題）A配套性B過渡性C借鑒性D經(jīng)驗性E操作性解析過渡性過渡性、借鑒性是物業(yè)管理條例頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點。第四節(jié)物業(yè)管理條例2003年6月8日，國務院頒布了物業(yè)管理條例。條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。一、條例的立法過程（非重點內(nèi)容，了解即可）1999年4月，建設部成立條例起草小組，開始條例的起草工作。在條例起草階段，起草小組主要做了下列工作一收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界進行交流，并重點作了比較研究。二開展立法調(diào)研，掌握第一手材料為深入了解國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，作了調(diào)研。三進行專家論證，研討立法中的難點問題起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。四廣泛征求意見，以求彰顯民意按照立法程序要求，起草小組在起草出條例征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。2001年3月經(jīng)建設部常務會議討論通過，形成條例送審稿，提請國務院審議。國務院法制辦會同建設部于2002年3月在北京召開條例送審稿專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為條例送審稿的修改完善打下了基礎。在專家論證會和專題調(diào)研的基礎上，結(jié)合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對條例送審稿作了相應修改，最終形成條例草案。2002年10月16日，經(jīng)國務院同意，國務院法制辦將條例草案登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了條例草案?？梢哉f，條例反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。二、條例的指導思想和立法原則（重點）條例在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。條例的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關(guān)系；三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。條例在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則一物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應的原則在我國物權(quán)法尚未出臺的情況下，條例吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎之上。二維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則為維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，條例既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關(guān)系方面，條例設定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。三現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則條例注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。條例注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責任等，條例作出了明確規(guī)定。條例貫穿發(fā)展的指導思想，設立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。四從實際出發(fā)，實事求是的原則我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平等方面差異較大。條例在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。三、條例創(chuàng)設的法律制度條例就業(yè)主的權(quán)利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度具體內(nèi)容見第三章。學習和貫徹條例，關(guān)鍵在于要準確把握條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵。一尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)公司。條例本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。條例充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務與被服務的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎上自行平衡。建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應該依法承擔民事?lián)p害賠償責任；物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權(quán)益的立法精神。二建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加人共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。三條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動物業(yè)管理活動中的問題，有的是由條例所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設工程質(zhì)量管理條例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。所以，在貫徹實施條例中，不僅要學習領(lǐng)會條例的內(nèi)涵，還要學習和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。四妥善處理政府和市場的關(guān)系（重點）物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應當通過設定規(guī)則，由當事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)。條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規(guī)則；對應當由業(yè)主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行。條例按照社會主義市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務的定價、物業(yè)服務合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，按照條例的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。四、條例主要內(nèi)容簡介一第一章總則本章共5條，對條例的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，條例第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。二第二章業(yè)主及業(yè)主大會本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。三第三章前期物業(yè)管理本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內(nèi)容。該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。四第四章物業(yè)管理服務本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務中各方主體的權(quán)利義務關(guān)系。理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。五第五章物業(yè)的使用與維護本章共7條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。六第六章法律責任條例的法律責任有如下幾個方面的特點1行政責任、民事責任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面。條例在設定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應的規(guī)定。以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是條例中法律責任設計的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關(guān)由直接的干預者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設定科學的行為規(guī)則、責任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責。2為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系，條例在設定法律責任時遵循了以下原則凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰的原則；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。3體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應的法律責任。七第七章附則第七十條是關(guān)于