本科畢業(yè)論文-房地產(chǎn)投資信托基金及其在我國的發(fā)展

目錄中英文摘要、關(guān)鍵詞I一、前言1二、房地產(chǎn)投資信托基金概述1（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義1（二）REITS的特征11流動性強22透明度高23法律要求嚴24稅收待遇好2（三）REITS的分類21按投資類型分類22按組織結(jié)構(gòu)分類23按投資人能否贖回分類3三、REITS的發(fā)展經(jīng)驗3（一）REITS發(fā)展順應(yīng)經(jīng)濟規(guī)律，滿足了廣大社會投資者的需求3（二）REITS的順利發(fā)展離不開政府政策的支持3（三）健全的證券市場是REITS發(fā)展必不可少的外部環(huán)境4四、我國REITS的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展意義4（一）REITS與房地產(chǎn)信托的異同4（二）我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀6（三）我國發(fā)展REITS的意義81有利于完善我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)82有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展83有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻9五、我國發(fā)展REITS的可行性分析9（一）政策的支持9（二）證券市場的逐步完善10（三）投資需求不斷增強101個人投資者躍躍欲試102機構(gòu)投資者力量不斷增強10（四）房地產(chǎn)市場的繁榮10六、我國發(fā)展REITS的障礙與解決措施11（一）面臨的障礙111法律障礙112REITS投資資源障礙113REITS經(jīng)營管理水平障礙114REITS發(fā)行的道德風險障礙12（二）解決對策121完善相關(guān)法律體系建設(shè)122擴大REITS的投資范圍,培育新的利潤增長點133培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)管理和金融人才，建立專業(yè)受托機構(gòu)134構(gòu)建有效監(jiān)管體系14七、我國REITS的模式構(gòu)建14（一）基金性質(zhì)14（二）組織形態(tài)15（三）交易方式15（四）投資范圍151成熟商業(yè)物業(yè)152廉價租房型的REITS16八、結(jié)束語16參考文獻16致謝語18房地產(chǎn)投資信托基金及其在我國的發(fā)展摘要隨著我國經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。一方面，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場對融資渠道創(chuàng)新的需求強勁；另一方面，投資者對投資產(chǎn)品的創(chuàng)新，對投資渠道的創(chuàng)新，需求迫切。在海外市場迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金具有流動性強，風險低，稅收優(yōu)惠等優(yōu)勢，也已成為房地產(chǎn)投資融資的新工具。本文首先對REITS的定義、種類、起源與發(fā)展做出了系統(tǒng)的介紹，接著對REITS在美國等發(fā)達國家的發(fā)展現(xiàn)狀進行概述，然后分析我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與存在的問題，最后，針對我國房地產(chǎn)金融存在的問題，借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗設(shè)計我國REITS的模式并提出我國發(fā)展REITS的建議。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資信托基金模式房地產(chǎn)金融THEREALESTATEINVESTMENTTRUSTANDITSDEVELOPMENTINCHINAABSTRACTWITHTHESTEADYGROWTHOFCHINASECONOMY,THEREALESTATEINDUSTRYPRESENTSATRENDOFRAPIDDEVELOPMENTONONEHAND,THERAPIDDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEMARKETHASTHESTRONGDEMANDOFFINANCINGCHANNELINNOVATIONONTHEOTHERHAND,INVESTORSHAVEURGENTNEEDTOINVESTININNOVATEFINANCIALPRODUCTSINOVERSEASMARKETS,THERAPIDDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEINVESTMENTTRUSTSFUNDHAVESTRONGLIQUIDITY,LOWRISK,TAXCONCESSIONSANDOTHERADVANTAGES,HAVEBECOMEANEWINSTRUMENTOFREALESTATEINVESTMENTFINANCINGTHISPAPERFIRSTLYINTRODUCESTHEDEFINITION,TYPES,ORIGINATIONANDDEVELOPMENTOFREITS,THENSUMMARIZESTHEREITSDEVELOPMENTSITUATIONFORUSANDOTHERDEVELOPEDCOUNTRIES,ANALYSESOFTHEPRESENTSITUATIONANDEXISTINGPROBLEMSFORCHINASREALESTATEFINANCINGFINALLYUSESTHESUCCESSFULEXPERIENCEOFDEVELOPEDCOUNTRIESTODESIGNREITSMODEFORCHINAANDPUTFORWARDTHEPROPOSALOFREITSKEYWORDSREITSPATTERNREALESTATEFINANCE一、前言隨著經(jīng)濟全球化進程的加快和我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)正呈現(xiàn)迅猛的發(fā)展態(tài)勢。長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行系統(tǒng)背負了房地產(chǎn)業(yè)大量風險。近兩年來，緊縮房貸的政策措施相繼出臺，加大了房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得貸款的難度，致使房地產(chǎn)業(yè)融資瓶頸愈發(fā)突顯。隨著房地產(chǎn)業(yè)對資金的巨大需求、金融體系的不斷發(fā)展和完善以及防范和化解商業(yè)銀行風險的需要，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題，而房地產(chǎn)信托投資基金的設(shè)立和發(fā)展則將大大推動這一進程。二、房地產(chǎn)投資信托基金概述我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有6070直接或間接來自銀行系統(tǒng)，另外的自籌資金主要有商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計算，企業(yè)自籌資金中有大約70來自銀行貸款，銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已經(jīng)遠遠超過房地產(chǎn)總投資40的國際通行標準，1這給銀行資金安全帶來了極大的風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展融資渠道，房地產(chǎn)投資信托基金成為關(guān)注的焦點。（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義房地產(chǎn)投資信托基金（REALESTATEINVESTMENTTRUSTS，REITS）20世紀60年代在美國興起，90年代迅速在全球推廣。REITS實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，募集社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構(gòu)進行經(jīng)營管理，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，以獲取投資房地產(chǎn)的投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。2REITS不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，也可促進房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，是一種風險較低的股權(quán)類投資產(chǎn)品，為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑。3（二）REITS的特征REITS除了具有信托的一般特征，即所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，信托財產(chǎn)獨立性，有限責任和信托管理的連續(xù)性外，還具有以下特征1流動性強信托財產(chǎn)是房地產(chǎn)證券，采取股票或受益憑證的形式，可上市交易，流通性強，而且投資者在持有股份1年之后可以要求投資信托公司回購其股份。2透明度高經(jīng)營期間分為定期和不定期，財務(wù)運作對大眾公開，透明度高，作為公眾公司，REITS必須定期地向外界公布各期財務(wù)報表。3法律要求嚴法律對REITS的結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)運用和收入來源進行了嚴格的要求。例如美國規(guī)定REITS必須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中等。4稅收待遇好可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅。REITS不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項。例如美國國內(nèi)稅收法第856款規(guī)定了REITS的免稅地位，因為它起到的是金融中介的作用，替投資人購買房地產(chǎn)所獲得的收益，只在分配給投資人后，由投資人納稅，而不像一般的公司利潤那樣，要在公司和收入者兩方面雙重納稅。4（三）REITS的分類1按投資類型分類（1）權(quán)益型REITS直接投資房地產(chǎn)，利潤來源是公司的經(jīng)營收入和租金。（2）抵押型REITS指向開發(fā)商或房地產(chǎn)商提供抵押貸款，或投資房地產(chǎn)抵押證券。利潤來源是發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息。（3）混合型REITS是權(quán)益型REITS和抵押型REITS的綜合。2按組織結(jié)構(gòu)分類（1）契約型REITS投資者，管理者，托管人三方一起簽訂基金契約的形式發(fā)行受益憑證。（2）公司型REITS由公司直接發(fā)行受益憑證或股票的方式來籌集資金，投資者購買了受益憑證或股票就成為這個公司的股東，在承擔有限責任的同時還分享公司的投資收益。3按投資人能否贖回分類（1）封閉型REITS發(fā)行規(guī)模是固定的，如果想要進行買賣，只能上市交易，而且不允許增發(fā)份額，有效的防止投資者的權(quán)益被稀釋減少。（2）開放型REITS發(fā)行規(guī)模不是固定的，允許增發(fā)數(shù)額，投資者也可以要求投資公司以基金的單位凈值進行贖回。5三、REITS的發(fā)展經(jīng)驗?zāi)壳?，國際上的一些發(fā)達國家以及部分發(fā)展中國家都已經(jīng)在房地產(chǎn)投資信托方面成功運作，如美國、日本、德國、澳大利亞、新加坡等都根據(jù)各自市場特點實行了不同的運作模式。經(jīng)過近50年的發(fā)展，美國已經(jīng)發(fā)展成為全球REITS最成熟的市場，并成為世界REITS發(fā)展的典范。本文主要分析美國REITS發(fā)展經(jīng)驗。（一）REITS發(fā)展順應(yīng)經(jīng)濟規(guī)律，滿足了廣大社會投資者的需求投資信托基金的產(chǎn)生與發(fā)展是和生產(chǎn)力以及社會財富發(fā)展的一定階段相聯(lián)系的。如果沒有足夠豐富的剩余資金游離于市場之外，就沒有投資信托基金這一產(chǎn)業(yè)的茁壯成長。20世紀60年代，隨著美國經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，廣大社會投資者參與房地產(chǎn)投資的熱情日益高漲，但由于房地產(chǎn)投資對資金的要求比較高，而且流動性不強，這些因素在一定程度上妨礙了社會公眾投資者參與房地產(chǎn)市場的投資。在意識到這種情況后，為了給廣大中小投資者創(chuàng)造投資機會并保護他們的利益，美國國會通過修改相關(guān)稅法開創(chuàng)了REITS。（二）REITS的順利發(fā)展離不開政府政策的支持REITS是一種獨特的資產(chǎn)管理制度，在法律、稅務(wù)、資產(chǎn)評估和監(jiān)管方面都有不同于其它財產(chǎn)管理制度的要求。因此，發(fā)展REITS就需要具有和房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)的特征相符合的稅收、法律制度，以明確各參與主體的地位、責任、權(quán)利。這就需要政府在政策層面給予一定的支持?？v觀美國REITS的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)，不管是剛剛創(chuàng)立的起步時期，還是后來受經(jīng)濟危機影響的調(diào)整時期，美國政府的一系列政策都對REITS的迅速發(fā)展起到了舉足輕重的作用。從1976年稅制改革法案、1986年的稅制改革法案，再到1999年的REITS現(xiàn)代化法案，無不顯示法律政策對REITS發(fā)展的支持。在美國，REITS得以發(fā)展的根本原因在于REITS能享受稅收優(yōu)惠。首先，REITS作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規(guī)定，REITS投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。為了鼓勵REITS的發(fā)展，美國稅法規(guī)定，對滿足一定條件的REITS可以免征公司所得稅，且如果投資者以自身所有的房地產(chǎn)入股REITS，以換取“合伙經(jīng)營份額”，稅法將不做稅收處理，直到投資者將這種份額變現(xiàn)。這樣，美國的REITS獲得優(yōu)惠的稅收待遇，避免了雙重征稅。6（三）健全的證券市場是REITS發(fā)展必不可少的外部環(huán)境任何一個REITS發(fā)展得比較好的國家或地區(qū)，都有一個相同的特點，那就是都有一個公開、透明、活躍的證券市場。只有健全的證券市場才能保證REITS的良好流動性。同時，健全的證券市場上對于信息披露有著嚴格的要求，投資者可以通過對這些信息數(shù)據(jù)進行分析判斷，做出自己的投資決策，并通過買與賣的行為對REITS管理機構(gòu)的業(yè)績行為行使有效的監(jiān)督和激勵，從而促進REITS的優(yōu)勝劣汰。四、我國REITS的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展意義目前，我國還沒有形成真正意義上的REITS，但是近年來作為房地產(chǎn)證券化形式之一的房地產(chǎn)信托計劃有了很大的發(fā)展。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有兩種形式一種是貸款信托，信托資金用于貸款，與商業(yè)銀行貸款基本相同，是我國目前房地產(chǎn)信托投資的主要形式；二是權(quán)益貸款，信托公司從房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房地產(chǎn)的全部和部分產(chǎn)權(quán)，靠經(jīng)營房地產(chǎn)來獲得收入。（一）REITS與房地產(chǎn)信托的異同REITS與房地產(chǎn)信托的共同點在于兩者都可以通過信托方式為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。在REITS中，由REITS公司通過發(fā)行受益憑證的方式向社會融資；而在房地產(chǎn)信托中，則既可以向社會投資者融資，又可以向銀行融資。盡管倆者有以上相似之處，但兩者在以下幾方面有著明顯的區(qū)別7表1REITS和房地產(chǎn)信托的區(qū)別資料來源何海凝，尹阿東房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式的研究J中國建筑科學，2011，（1）如表1所示，REITS與房地產(chǎn)信托在委托人、受托人、受益人和信托財產(chǎn)方面都存在明顯的區(qū)別，而在信托財產(chǎn)方面是兩者最顯著的區(qū)別。由此可見，REITS是一種獨立的投資信托方式，它不是房地產(chǎn)信托中的一種。（二）我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀REITS房地產(chǎn)信托定義主要以有經(jīng)常性收入的房地產(chǎn)項目為投資和經(jīng)營對象的集合投資計劃委托人將其持有的房地產(chǎn)項目或權(quán)利信托予信托公司，以所信托的資產(chǎn)為標的，發(fā)行信托收益憑證給投資人性質(zhì)集合投資計劃，資產(chǎn)投資、運用為導向資產(chǎn)信托，資產(chǎn)流動為導向分類權(quán)益型、抵押型、混合型貸款型、財產(chǎn)型、股權(quán)型流通性定期贖回及認購或IPO形式上市交易收益憑證信托合同可私下備案轉(zhuǎn)讓投資對象75以上資金投資于房地產(chǎn)只能投資于房地產(chǎn)投資回報90以上的經(jīng)營收益是以股息的形式按信托契約享有信托收益風險房地產(chǎn)組合投資，專業(yè)顧問單一房地產(chǎn)收益，收益不穩(wěn)定收入來源租金收入、資本利得、估值盈余、折舊單一房地產(chǎn)經(jīng)營收益委托人基金管理公司，是法人機構(gòu)土地或房屋的所有人，可以是法人，也可以是個人受托人接受委托人的資令進行房地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)開發(fā)公司和保管機構(gòu)（通常為商業(yè)銀行）具有房地產(chǎn)信托經(jīng)營資格的信托機構(gòu)受益人代表公眾投資者利益的投資公司或公眾投資者本身房地產(chǎn)的所有者，認購受益權(quán)證或信托證券的投資者信托財產(chǎn)通過發(fā)行受益憑證向社會公眾募集的資金土地或房屋等房地產(chǎn)2002年7月信托投資公司資金信托管理辦法出臺，信托投資公司開展資金信托業(yè)務(wù)的許可使房地產(chǎn)商與信托公司找到了結(jié)合點，房地產(chǎn)信托的大規(guī)模發(fā)展。2003年央行“121”號文件出臺之后，房地產(chǎn)投資信托成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的新渠道。2003年第二季度全國各地的信托公司就推出針對房地產(chǎn)投資的集合資金信托產(chǎn)品54個，而且所有的產(chǎn)品都供不應(yīng)求。全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從圖1中可以看出，2004年，共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品114個，占全年信托發(fā)行總量的2446，發(fā)行金額13844億元，占全年發(fā)行金額總量的3272。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。全年共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品130個，募集資金規(guī)模15785億元，絕對額大幅增加了351億元，分別較上一年同期增長11和2873。其產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。2006年，國內(nèi)信托市場共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品564個，發(fā)行規(guī)模60633億元，其中共發(fā)行102個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集資金總規(guī)模為17387億元，占總規(guī)模的2868，較2005年130個的發(fā)行數(shù)量和15785億元的規(guī)模，分別下降了2745和提升了1015，發(fā)行數(shù)量的下降這可能是遭遇“54號文”對房地產(chǎn)信托的嚴厲調(diào)控原因。82007年，共發(fā)行了54個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為12152億元，占發(fā)行總規(guī)模的1127。金融信托投資占比大幅提高，但是房地產(chǎn)信托規(guī)模卻大幅降低，究其原因可能是1月份銀監(jiān)會主持修訂的信托公司管理辦法與集合資金信托計劃管理辦法的正式出臺對房地產(chǎn)過分依賴貸款方式的信托產(chǎn)品產(chǎn)生了較為明顯的影響；另一方面，自2005年以來，連續(xù)三年中央對房地產(chǎn)業(yè)綜合調(diào)控政策持續(xù)出臺，調(diào)控效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場環(huán)境趨于緊縮，也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大幅滑坡的重要原因之一。2008年，共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品684個，發(fā)行規(guī)模87832億元，其中共發(fā)行137個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達到27795億元，占發(fā)行總規(guī)模的3165。該年度房地產(chǎn)信托規(guī)模大幅上漲，占比也有很大的提高。房地產(chǎn)信托募集資金量及占比均較上年大幅提高，說明由于金融危機的影響，隨著銀行對房地產(chǎn)貸款“嚴把大門”，更多地產(chǎn)、物業(yè)類企業(yè)求助于信托融資方式。2009年受銀行信貸額度限制，房地產(chǎn)市場上演了一波信托融資潮。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行呈加速上漲的趨勢。國內(nèi)共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1175個，發(fā)行規(guī)模為151555億元，其中共發(fā)行218個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達到44916億元，占發(fā)行總規(guī)模的2964。2010年，房地產(chǎn)信托擴張十分迅猛，直到銀監(jiān)會11月份一紙信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知下發(fā)，房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長的態(tài)勢才終于得到緩解。全年共發(fā)行了2212個集合資金信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為399607億元，其中共發(fā)行603個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集資金總規(guī)模為199311億元，占總規(guī)模的4988。2011年，共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品4621個，發(fā)行規(guī)模為813029億元，其中共發(fā)行了1003個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模286410億元，占發(fā)行總規(guī)模的3523。與2010年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長了6633，發(fā)行規(guī)模同比增長了437。截止2012年3月，共發(fā)行了850個集合資金信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為124579億元，其中房地產(chǎn)信托成立131個產(chǎn)品共25665億元，占比為21。9圖120042011年房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模1從以上的歷程可知，我國房地產(chǎn)信托在短短幾年內(nèi)取得了飛躍式的進步，尤其2010年以來大規(guī)模的發(fā)行使得房地產(chǎn)信托一度獨領(lǐng)風騷。目前的監(jiān)管政策導向并非是要求信托公司不能涉及房地產(chǎn)信托，而是希望信托公司能夠與一些大而強的房地產(chǎn)公司合作，讓信托資金向更優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源集中，因此，房地產(chǎn)信托的投資價值依然存在，并且仍舊具備相當?shù)奈Α?資料來源用益信托網(wǎng)集合信托產(chǎn)品統(tǒng)計數(shù)據(jù)EB/OLHTTP/WWWYANGLEECOM/NODEPAGEASPXNODEID34，20120412（三）我國發(fā)展REITS的意義房地產(chǎn)投資具有價值量大、建設(shè)期長、回報率高、周期性明顯和風險性大等特點，使得房地產(chǎn)融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，加上金融市場不夠發(fā)達和完善，房地產(chǎn)金融有待突破和創(chuàng)新，以房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)的一種融資方式，將房地產(chǎn)市場與資本市場有機結(jié)合，解決房地產(chǎn)融資問題。1有利于完善我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)與國外成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，我國房地產(chǎn)金融市場至今仍存在著許多突出的問題。首先，我國整個房地產(chǎn)金融仍靠單一的銀行體系支撐著。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70以上，有些企業(yè)甚至達到90。10其次，我國尚未形成完備的房地產(chǎn)金融體系。我國房地產(chǎn)金融的二級市場仍在醞釀之中，銀行間接金融完全壓制住了以證券化為主要手段的直接金融，不利于避免系統(tǒng)風險在銀行體系中的聚集。作為具有金融機構(gòu)特征的REITS，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；REITS在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。因此，推出REITS將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。2有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展首先，REITS可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低其對銀行貸款的依賴性。其次，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。REITS具有分散投資、降低風險的基金特性，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。最后，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。REITS在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。3有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。REITS的引入，將避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度；將為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，有助于緩解我國金融體系的錯配矛盾。此外，投資人購買REITS投資品，收益較高，并且收益率較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的固有特性決定了REITS具有保值增值的功能，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。而對于金融市場而言，多了一種投資產(chǎn)品。五、我國發(fā)展REITS的可行性分析我國通過基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國金融業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障，鑒于信托業(yè)在業(yè)務(wù)發(fā)展方面內(nèi)在的潛能，業(yè)內(nèi)信托產(chǎn)品創(chuàng)新氣氛濃厚，新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，這都為REITS在我國的推行提供了良好的契機。（一）政策的支持我國在信托投資方面，已經(jīng)頒布了中華人民共和國信托法、信托投資公司資金信托管理暫行辦法、信托投資公司管理辦法、中國人民銀行關(guān)于投資信托公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知，這些法律法規(guī)為我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托提供了法律支持。2008年12月國務(wù)院常務(wù)會議研究確定了九條金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，其中，REITS作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)得到了明確。央行、銀監(jiān)會和證監(jiān)會此后對其進一步發(fā)展也持積極態(tài)度，相關(guān)管理辦法和試點設(shè)計方案穩(wěn)步推進。2009年8月，“銀監(jiān)會版”房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點管理辦法草擬完成。2010年以來央行逐步實行緊縮貨幣政策，銀行信貸額度受到了嚴格控制。與此同時，銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知收緊了對房地產(chǎn)信托的政策，有效地控制房地產(chǎn)業(yè)融資風險有利于后續(xù)的REITS產(chǎn)品順利發(fā)行。11（二）證券市場的逐步完善REITS要能夠順利發(fā)展，必須有一個公開、透明、活躍的證券市場作為支撐。目前，我國證券市場對于經(jīng)濟、金融發(fā)展的重要性已經(jīng)取得社會各界的認同。股權(quán)分置改革的完成，意味著不同股東的利益行為機制將一致化，市場的制度基礎(chǔ)將會發(fā)生了根本性改變；證券市場的創(chuàng)新空間將大為拓展；機構(gòu)投資者將日益成為市場的主體，市場投資將向長線投資為主的方向轉(zhuǎn)變。這些變化都為REITS在我國的順利發(fā)展起到推動作用。（三）投資需求不斷增強1個人投資者躍躍欲試隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平的提高，形成了巨額的社會閑散資金。隨著金融投資意識深入人心，居民投資需求不斷增強。然而由于缺乏投資渠道，居民的巨額儲蓄一直無法用于多元化投資。對于房地產(chǎn)而言，雖然投資回報很豐厚，但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，只能由少數(shù)有錢人投資，普通的個人投資者根本無法進行投資。REITS可以促進房地產(chǎn)市場的公平性，給廣大中小投資者提供投資機會，打破少數(shù)有錢人對房地產(chǎn)投資的壟斷，讓中小投資者也可以享受房地產(chǎn)業(yè)增值帶來的甜頭。2機構(gòu)投資者力量不斷增強我國商業(yè)保險公司的資金實力越來越雄厚，但是目前國內(nèi)的投資渠道過于狹窄，造成投資組合的風險分散水平低，保險資金迫切需要擴展新的投資渠道。且隨著我國的社會保障制度改革的深化，社會保障基金和養(yǎng)老保險基金也持續(xù)穩(wěn)定地增長，而單一的國債投資品種和銀行間同業(yè)拆借不能充分滿足基金持有人日益增加的增值要求，需要開辟更多的能夠滿足其風險收益水平要求的投資渠道。REITS較長的投資期限、較高的投資收益、較合理的風險收益水平無疑符合保險資金和社會保障資金的投資需求。一旦突破法律上的限制，REITS必然會成為這些機構(gòu)的重要投資選擇。（四）房地產(chǎn)市場的繁榮中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過10多年的發(fā)展成長，已漸入佳境，房地產(chǎn)開發(fā)面臨著新一輪的調(diào)整和提升，法律及政策更加規(guī)范和透明，土地資源真正走入市場化軌道，開發(fā)商的數(shù)量在減少，而大規(guī)模的開發(fā)商正在成長、形成，投資商與開發(fā)商的角色分工也日益明晰，開發(fā)的產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)明顯提高，房地產(chǎn)投資額不斷增長，大規(guī)模資金需求如饑似渴，建設(shè)規(guī)模不斷擴大，房屋價格平穩(wěn)上升。國民收入增長使居民財富積累加快，“有地斯有財”的五千年中國財富觀帶動著中國居民投資于房地產(chǎn)的熱情和偏好。加上中國的城市化進程又使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的預期更加看好。中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，都為REITS的發(fā)展帶來宏觀保證。六、我國發(fā)展REITS的障礙與解決措施REITS的發(fā)展，光有內(nèi)在的必然性是不夠的，還要有外部環(huán)境的配合。從美國等國家REITS的發(fā)展軌跡看，環(huán)境的作用至關(guān)重要，無論是法律制度，稅收制度，還是金融市場，這些外部因素往往會制約或推動著REITS的發(fā)展。（一）面臨的障礙1法律障礙為保證REITS規(guī)范高效運作，一個完整健全的法律體系是必不可少的。由于內(nèi)地引入REITS概念的時間并不長，相關(guān)部門對REITS的認識需要進一步深化，所以目前并沒有專門的REITS法規(guī)。同樣，在稅收體制方面仍然存在不足，目前，僅有1998年頒布的關(guān)于證券投資基金稅收問題的通知中明確了基金營業(yè)稅、印花稅和所得稅的征收問題，對于信托財產(chǎn)管理中的稅收征管問題，至今始終沒有法律法規(guī)出臺。我國呈現(xiàn)出總體稅負過重的特征，這不僅損害了投資者的利益，還影響了投資者對基金的投資積極性，不利于REITS在我國的推行。2REITS投資資源障礙房地產(chǎn)投資信托中很關(guān)鍵的一個概念是收益性房地產(chǎn)，即是說投資者是從房地產(chǎn)源源不斷產(chǎn)生的租金收益中持續(xù)獲益的。而我國1998年才進行了住房制度改革，12住房商品化的時間較短，所以，在我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)中，具有獨立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導地位，住宅的交易也以一次性銷售為主，符合REITS主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITS推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。3REITS經(jīng)營管理水平障礙在REITS運作過程中，REITS收益水平的高低直接受托管機構(gòu)經(jīng)營管理水平的影響。亞洲的日本、新加坡、中國香港等地為規(guī)范REITS的有效運作，都以法律的形式對REITS中的管理公司所應(yīng)具備的條件進行了嚴格的規(guī)定，以此保證管理公司物業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量，充分維護REITS投資者的利益。與此同時，和REITS推出密切相關(guān)的信托投資公司、資產(chǎn)管理公司、基金上市發(fā)行服務(wù)公司等機構(gòu)也還需進一步規(guī)范。目前在我國，私募REITS已出現(xiàn)，但相關(guān)私募物業(yè)經(jīng)營人才缺乏，都是從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型過去的中高層人員，至于專門從事REITS事業(yè)的人員培訓、資格認證體系等還遠遠不在日程上。目前國內(nèi)從事REITS業(yè)務(wù)的證券服務(wù)機構(gòu)也不多，經(jīng)驗相對缺乏。這些在REITS發(fā)展的初期可能會帶來市場接受的障礙。4REITS發(fā)行的道德風險障礙作為一項新型投融資工具，REITS在我國的推出所要面臨的障礙還包括道德風險和信息披露等諸多問題。投資基金尤其是產(chǎn)業(yè)投資基金在我國還沒有形成完善的運作模式，對基金管理人的有效的約束機構(gòu)和激勵機制尚未形成，容易發(fā)生基金管理人的道德風險。由于存在信息不對稱，基金管理公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲基金投資者的利益為自己謀取好處。另一方面，REITS通過股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會發(fā)生被投資企業(yè)的道德風險。由于我國的現(xiàn)代化企業(yè)制度在相當多的企業(yè)還沒有真正建立，多數(shù)企業(yè)面臨著所有者缺位、法人治理結(jié)構(gòu)低效運作等諸多問題。（二）解決對策1完善相關(guān)法律體系建設(shè)立法機構(gòu)應(yīng)進一步完善基金法、公司法、信托法、信托投資公司管理暫行辦法、證券投資基金法等法規(guī)，規(guī)范REITS的具體運作。但光有這些法律法規(guī)是不夠的，最主要的是應(yīng)該盡快制定專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金的產(chǎn)業(yè)投資基金法，借鑒國外的經(jīng)驗，對REITS的設(shè)立條件、上市要求、資金來源、投資方向、收入分配等各個方面進行規(guī)范，明確界定基金所涉及的各方主體的權(quán)利義務(wù)，確保基金持有人的利益，使我國的REITS從一開始就有法可依，以規(guī)范的形式發(fā)展。13相關(guān)機構(gòu)還應(yīng)對現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)不斷完善。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題上對產(chǎn)權(quán)的界定應(yīng)當更加明確，簡化現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記過程，減少運作成本，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割與轉(zhuǎn)讓的規(guī)定進行調(diào)整，取消房地產(chǎn)只能進行整體轉(zhuǎn)讓的限制。規(guī)范房地產(chǎn)評估和信用等級制度。明確房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)在REITS中的資格和職責，規(guī)定房地產(chǎn)或其相關(guān)權(quán)利交易達一定金額的，應(yīng)先聘請依法設(shè)立的專業(yè)評估機構(gòu)出具估價報告書，并規(guī)定估價報告書的基本內(nèi)容，確定對房地產(chǎn)進行評級的程序和方法，以及評級機構(gòu)的要求和職責，確保評級的公正性和規(guī)范性。政府應(yīng)當對現(xiàn)行稅法進行改革，避免雙重征稅，給予REITS稅收方面的優(yōu)惠，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，我國在這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定。2擴大REITS的投資范圍,培育新的利潤增長點美國政府多次修改法令，擴大REITS的投資范圍，為REITS培育新的利潤增長點。1997年的1997簡化法案，擴大了REITS增值服務(wù)的范圍（注仍然必須是與房地產(chǎn)相關(guān)的增值服務(wù)）。1998年REITS現(xiàn)代法案出臺，允許REITS設(shè)立各種納稅子公司，經(jīng)營非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，REITS經(jīng)營方式更加多樣、經(jīng)營內(nèi)容更加多樣。現(xiàn)在，越來越多的REITS直接參與到項目的建設(shè)中，開發(fā)商直接從REITS那里獲得建設(shè)資金，和REITS分享開發(fā)利潤，已經(jīng)成為一種主流趨勢，開發(fā)商與REITS分享開發(fā)利潤的時候，也獲得了權(quán)益資金的免費使用權(quán)。14允許REITS介入開發(fā)領(lǐng)域，投資觸角前伸，一方面與開發(fā)商有談判主導優(yōu)勢，分享開發(fā)利潤；另一方面，獲取土地后，由開發(fā)商進行房地產(chǎn)定制建造，將有利于REITS投資回報的提升。直接參與項目建設(shè)的開發(fā)合資權(quán)益型REITS的優(yōu)點在于REITS可以分享開發(fā)利潤，現(xiàn)實情況中，很多REITS同時是投資人，也是業(yè)主，開發(fā)合資權(quán)益型REITS可以降低業(yè)主的成本；同時，開發(fā)商從REITS獲得資金，資金成本低。3培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)管理和金融人才，建立專業(yè)受托機構(gòu)發(fā)展REITS，必須擁有一批既具有戰(zhàn)略投資眼光，精通投資銀行業(yè)務(wù)，懂財務(wù)通法律的理財專家，又對房地產(chǎn)業(yè)有一個比較全面的把握能力的專業(yè)管理人才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模REITS的經(jīng)營運作，所以發(fā)展我國REITS迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。加強REITS的專業(yè)管理人才培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)又了解房地產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍?？梢越⒒鸾?jīng)理資格認證制度，通過嚴格的考試，對于符合基金經(jīng)理人資格條件的人才允許進行市場。加強與國際同行的合作與交流，可考慮引進與送出培訓結(jié)合的辦法，盡快培養(yǎng)出我們自己的較為完善的隊伍。與此同時積極促進REITS業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)性人才的隊伍建設(shè)。4構(gòu)建有效監(jiān)管體系REITS的成長成熟特別需要有效的監(jiān)管體系以保護投資者利益以及建立市場信心。在這個問題上，一是要確立REITS產(chǎn)品監(jiān)管機構(gòu)，針對REITS具有跨行業(yè)跨房地產(chǎn)市場和資本市場的特點，盡可能避免出現(xiàn)多頭監(jiān)管的格局，以增強監(jiān)管效率；二是要完善REITS產(chǎn)品的信息披露制度，參照上市公司的信息披露要求，制定專門的制度，以滿足投資人、托管機構(gòu)和監(jiān)管部門的需求。要強化信息披露制度，一方面應(yīng)加速相關(guān)法律制度的出臺，制定出具體的違規(guī)行為判斷標準和懲處方法，以堵住信息披露不規(guī)范的法律漏洞；另一方面，加大中介機構(gòu)的連帶責任。防止中介機構(gòu)披露不合格的會計信息。與此同時，還要建立一個系統(tǒng)性、跨部門的監(jiān)管體系。目前信托計劃由銀監(jiān)會審批和監(jiān)管，將REITS作為信托產(chǎn)品上市，涉及大量的部門之間職責劃分和協(xié)調(diào)問題。因此，我國的REITS要在交易所上市，應(yīng)該建立一個由銀監(jiān)會、證監(jiān)會、證券交易所等相關(guān)部門參加的監(jiān)管小組。證監(jiān)會作為集體投資計劃的負責機構(gòu)；證券交易所則負責上市事宜，包括監(jiān)督上市程序及監(jiān)察執(zhí)行有關(guān)上市規(guī)則；銀監(jiān)會監(jiān)督有關(guān)資金投向。七、我國REITS的模式構(gòu)建積極探索REITS，一方面可以為我國房地產(chǎn)業(yè)開辟新的融資方式和手段，有助于吸收越來越多的社會閑散資金，將短期靈活的社會資金轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期穩(wěn)定的資本投資，有助于我國房地產(chǎn)資本市場的形成，另一方面還在一定程度上提升我國房地產(chǎn)信托的運作理念及模式。（一）基金性質(zhì)我國REITS處于起步期，基金規(guī)模不宜太大，并且我國在REITS這方面缺乏經(jīng)驗，所以借鑒美國的模式，這樣可以降低由于缺乏經(jīng)驗而導致的非理性投資。在資金籌集這方面，我國REITS比較可行的籌集資金的方式是成立公募REITS。公募發(fā)行REITS可以把中小投資者和社會上的一些閑散資金匯集起來投資于資金需求量較高的房地產(chǎn)行業(yè)，使得廣大投資者無論資金數(shù)額大小均可以參與房地產(chǎn)投資，分享我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長帶來的較高收益。15而且，目前我國公募化金融產(chǎn)品已經(jīng)初具規(guī)模，很多市場基礎(chǔ)條件和資源可以共享和利用。同時，作為一種典型的公募型信托產(chǎn)品，證券投資基金在我國的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，給REITS的制度安排提供了較好的借鑒作用。（二）組織形態(tài)我國REITS應(yīng)首選契約型基金組織形式。因為契約型基金的所有權(quán)與受益權(quán)分離使得信托財產(chǎn)具有獨立性，基金收益可以得到法律的保護，符合REITS風險低的特性，而且只需納稅一次，可提高基金收益。而公司型的基金，具有基金經(jīng)理和公司股東信息不對稱的缺點，且除了要交公司所得稅的同時還要交投資者收益分配的個人所得稅，不能很好的保證股東的利益。（三）交易方式實施封閉式的交易方式符合我國國情的。首先，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量大，并且周期較長，封閉式基金的特點可以保持基金規(guī)模不變，便于投資運作。而且，房地產(chǎn)行業(yè)和證券市場都有較高的波動性，封閉式基金的形式有利于管理人的管理和風險控制，也便于監(jiān)管人的監(jiān)管，而且開放式基金要保留一部分的資金用于投資者的贖回，這樣會影響到基金的收益。再者，考慮到我國REITS市場法律的不健全，封閉式基金比其他模式更適合。（四）投資范圍根據(jù)我國目前的情況，我國在實施契約式REITS時，要明確其投資范圍。根據(jù)美國的經(jīng)驗，投資業(yè)務(wù)可以向以下幾個方面發(fā)展一是以股權(quán)的形式投資于未上市的房地產(chǎn)公司。這樣可以有效地改善其資本結(jié)構(gòu)，降低高負債經(jīng)營帶來的風險。二是投資于實物資產(chǎn)，例如一些比較成熟的房地產(chǎn)項目像寫字樓、酒店、娛樂中心等等。投資實物資產(chǎn)風險較小，經(jīng)營收人也較穩(wěn)定。1成熟商業(yè)物業(yè)主要是成熟商業(yè)物業(yè)，并且是優(yōu)質(zhì)的、升值潛力大商業(yè)物業(yè)。目前，我國一級，二級城市的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，可以提供穩(wěn)定的租金給REITS作為資金流。而且在投資于成熟的商業(yè)物業(yè)的同時，也可以投資于保障性住房和二手房業(yè)務(wù)。2廉價租房型的REITS在發(fā)展REITS的初期，我們可以適當?shù)陌l(fā)展廉價租房型的REITS。我國的廉租房REITS的類型主要是權(quán)益型，通過收取廉租房的房租作為對于REITS主營業(yè)務(wù)的收入來源。建設(shè)廉租房是一項“民生”工程，用來解決現(xiàn)在城市“住房難”的問題，相關(guān)政府部門會全力配合，更加保障了廉租房REITS的實踐工作?？梢詾槟切┑褪杖肴巳禾峁┝畠r的租房，配合國家的政策，緩解政府的財政壓力。相比于一般的投資信托基金，REITS方式既可以募集資本進行廉租房建設(shè)，又可以吸收實體房地產(chǎn)加入廉租房體系。這擴大了可利用資源的范圍，更加有利于廉租房建設(shè)的盡快實施，同時更好地發(fā)揮了信托的作用。八、結(jié)束語總之，REITS在我國具有良好的發(fā)展前景，我國擁有全世界最大的房地產(chǎn)開發(fā)市場，并擁有最多的房地產(chǎn)消費者和投資者。同時，在我國的經(jīng)濟體制改革過程中，政府正在積極尋求金融創(chuàng)新工具，引進REITS將有利于完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的金融體系。目前我國已經(jīng)具備發(fā)展REITS的一些基本條件，但在一些法律法規(guī)、管理人才等方面存在欠缺，因此，相關(guān)管理部門應(yīng)盡快制定發(fā)展REITS的方針政策，使我國REITS早日上市。參考文獻1黃雅婷融資信托基金“急行軍”J房地產(chǎn)導刊，2011，（7）2王偉，徐霞霞淺談我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展J現(xiàn)代商業(yè)，2011，（14）3劉宇鑫淺析我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展前景J經(jīng)營管理者，2011，（8）4JAYHARTZELL，LIBOSUN，SHERIDANTITMANDIVERSIFICATION，CORPORATEGOVERNANCEANDFIRMPERFORMANCEINREALESTATEINVESTMENTTRUSTSRCALIFORNIATHEMERAGEREALESTATEASSOCIATIONANDTHECENTERFORREALESTATE，20105高照宇我國推行房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)模式探析J經(jīng)濟視角，2010，（12）6沈田豐，韓靈麗中國房地產(chǎn)市場引進REITS的制度障礙與創(chuàng)新J財經(jīng)論叢，2011，（4）7何海凝，尹阿東房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式的研究J中國建筑科學，2011，（1）8姚明超，雷皓月我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展研究J沿海企業(yè)與科技，2011，（3）9用益信托網(wǎng)用益信托工作室集合信托產(chǎn)品統(tǒng)計數(shù)據(jù)EB/OLHTTP/WWWYANGLEECOM/NODEPAGEASPXNODEID34，2012041210鄭志慧房地產(chǎn)投資信托基金在我國的發(fā)展J中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010，（1）11劉開瑞，錢蘭我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的SWOT分析J中國風險投資，2010，（4）12黃雨房地產(chǎn)投資信托基金介入廉租房融資體系模式探討J中國商界，2011,（11）13黃樂房地產(chǎn)投資信托基金風險管理研究J金融財稅，2011，（6）14王嘉REITS改變地產(chǎn)R福建興業(yè)證券，200915方葉喬我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金（REITS）可行模式的探討J經(jīng)濟論壇，2011，（2）致謝語AGANEMPLOYMENTTRIBUNALCLAIEMLOYMENTTRIBUNALSSORTOUTDISAGREEMENTSBETWEENEMPLOYERSANDEMPLOYEESYOUMAYNEEDTOMAKEACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNALIFYOUDONTAGREEWITHTHEDISCIPLINARYACTIONYOUREMPLOYERHASTAKENAGAINSTYOUYOUREMPLOYERDISMISSESYOUANDYOUTHINKTHATYOUHAVEBEENDISMISSEDUNFAIRLYFORMOREINFORMU,TAKEADVICEFROMONEOFTHEORGANISATIONSLISTEDUNDERFURTHERHELPEMPLOYMENTTRIBUNALSARELESSFORMALTHANSOMEOTHERCOURTS,BUTITISSTILLALEGALPROCESSANDYOUWILLNEEDTOGIVEEVIDENCEUNDERANOATHORAFFIRMATIONMOSTPEOPLEFINDMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNALCHALLENGINGIFYOUARETHINKINGABOUTMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,YOUSHOULDGETHELPSTRAIGHTAWAYFROMONEOFTHEORGANISATIONSLISTEDUNDERFURTHERHELPATIONABOUTDISMISSALANDUNFAIRDISMISSAL,SEEDISMISSALYOUCANMAKEACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,EVENIFYOUHAVENTAPPEALEDAGAINSTTHEDISCIPLINARYACTIONYOUREMPLOYERHASTAKENAGAINSTYOUHOWEVER,IFYOUWINYOURCASE,THETRIBUNALMAYREDUCEANYCOMPENSATIONAWARDEDTOYOUASARESULTOFYOURFAILURETOAPPEALREMEMBERTHATINMOSTCASESYOUMUSTMAKEANAPPLICATIONTOANEMPLOYMENTTRIBUNALWITHINTHREEMONTHSOFTHEDATEWHENTHEEVENTYOUARECOMPLAININGABOUTHAPPENEDIFYOURAPPLICATIONISRECEIVEDAFTERTHISTIMELIMIT,THETRIBUNALWILLNOTUSUALLYACCEPTIIFYOUAREWORRIEDABOUTHOWTHETIMELIMITSAPPLYTOYOUIFYOUAREBEINGREPRESENTEDBYASOLICITORATTHETRIBUNAL,THEYMAYASKYOUTOSIGNANAGREEMENTWHEREYOUPAYTHEIRFEEOUTOFYOURCOMPENSATIONIFYOUWINTHECASETHISISKNOWNASADAMAGESBASEDAGREEMENTINENGLANDANDWALES,YOURSOLICITORCANTCHARGEYOUMORETHAN35OFYOURCOMPENSATIONIFYOUWINTHECASEYOUARECLEARABOUTTHETERMSOFTHEAGREEMENTITMIGHTBEBESTTOGETADVICEFROMANEXPERIENCEDADVISER,FOREXAMPLE,ATACITIZENSADVICEBUREAUTOFINDYOURNEARESTCAB,INCLUDINGTHOSETHATGIVEADVICEBYEMAIL,CLICKONNEARESTCABFORMOREINFORMATIONABOUTMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,SEEEMPLOYMENTTRIBUNALSTHELACKOFAIRUPTHEREWATCHMCAYMANISLANDSBASEDWEBB,THEHEADOFFIFASANTIRACISMTASKFORCE,ISINLONDONFORTHEFOOTBALLASSOCIATIONS150THANNIVERSARYCELEBRATIONSANDWILLATTENDCITYSPREMIERLEAGUEMATCHATCHELSEAONSUNDAY“IAMGOINGTOBEATTHEMATCHTOMORROWANDIHAVEASKEDTOMEETYAYATOURE,“HETOLDBBCSPORT“FORMEITSABOUTHOWHEFELTANDIWOULDLIKETOSPEAKTOHIMFIRSTTOFINDOUTWHATHISEXPERIENCEWAS“UEFAHASOPENEDDISCIPLINARYPROCEEDINGSAGAINSTCSKAFORTHE“RACISTBEHAVIOUROFTHEIRFANS“DURINGCITYS21WINMICHELPLATINI,PRESIDENTOFEUROPEANFOOTBALLSGOVERNINGBODY,HASALSOORDEREDANIMMEDIATEINVESTIGATIONINTOTHEREFEREESACTIONSCSKASAIDTHEYWERE“SURPRISEDANDDISAPPOINTED“BYTOURESCOMPLAINTINASTATEMENTTHERUSSIANSIDEADDED“WEFOUNDNORACISTINSULTSFROMFANSOFCSKA“AGEHASREACHEDTHEENDOFTHEBEGINNINGOFAWORDMAYBEGUILTYINHISSEEMSTOPASSINGALOTOFDIFFERENTLIFEBECAMETHEAPPEARANCEOFTHESAMEDAYMAYBEBACKINTHEPAST,TOONESELFTHEPARANOIDWEIRDBELIEFDISILLUSIONM