2008年江蘇徐州黃河故道邊的城市豪宅前期調(diào)研及營(yíng)銷策劃方案

PART1宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析THEMACROECONOMICENVIRONMENTANALYSIS1、徐州市基本概況11、徐州市概況徐州古稱彭城，具有四千多年的歷史，是國(guó)家歷史文化名城之一。它位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。在交通方面，徐州“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北，公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。區(qū)域范圍及人口徐州市現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。全市總面積11258平方公里，人口925萬(wàn)人，其中市區(qū)面積963平方公里，至2006年底，城市人口約為180萬(wàn)。12、地理和氣候狀況徐州位于東經(jīng)11622,北緯33433458。屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。地形以平原為主，低山和丘陵地相間，海拔1945米，沂河、沭河、京杭大運(yùn)河、古黃河穿境而過(guò)，駱馬湖、微山湖分布在南北兩緣。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。13、城市資源徐州為蘇北門(mén)戶，市場(chǎng)興旺、流通業(yè)發(fā)達(dá)，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。徐州自然資源豐富，煤炭、石灰石、大理石、鉀、磷、巖鹽、石膏、石英巖等礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量較為豐富。14、文化旅游徐州古稱彭城，已有6000年?duì)N爛文化，是中國(guó)歷史文化名城之一。夏禹治水時(shí)，把全國(guó)疆域分為九州，徐州即為九州之一。秦漢時(shí)，徐州是楚國(guó)的屬地。楚漢相爭(zhēng)時(shí)，這里是西楚國(guó)的國(guó)都。漢高祖劉邦建立西漢后，這里是其親屬的封地。東漢末年，曹操遷徐州刺史治彭城，始稱徐州。至1945年正式設(shè)市，隸屬江蘇。為北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門(mén)戶，地理位置十分重要，自古便為兵家必爭(zhēng)之地。四千多年的文明史為徐州留下了大量文化遺產(chǎn)和名勝古跡，宛如斜掛于歷史蒼穹中的璀璨星河。其中尤以“漢代三絕”漢兵馬俑、漢墓、漢畫(huà)像石為代表的兩漢文化最為奪目，集中體現(xiàn)了古人的非凡創(chuàng)造力和深遂智慧，極具藝術(shù)欣賞和考古價(jià)值。以云龍山水、泉山森林公園為中心的風(fēng)景區(qū)風(fēng)光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名勝古跡掩映其中，與之交相輝映，令人流連忘返。徐州歷來(lái)就是鐘靈毓秀、藏龍臥虎之地。中華易經(jīng)和養(yǎng)生學(xué)的鼻祖彭祖，漢代開(kāi)國(guó)皇帝劉邦，人杰鬼雄項(xiàng)羽，一代文豪蘇東坡，都在徐州留下了他們的痕跡。2、城市定位及發(fā)展戰(zhàn)略21、城市功能定位淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，區(qū)域性物流中心22、城市性質(zhì)（1）全國(guó)綜合性交通主樞紐；（2）隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶東部和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，商貿(mào)都會(huì)；（3）徐州都市圈的特大核心城市；（4）國(guó)家歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市；（5）區(qū)域制造業(yè)基地。23、城市榮譽(yù)“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“江蘇省文明城市”、“中國(guó)品牌經(jīng)濟(jì)城市”、“臺(tái)商極力推薦投資城市”、“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”、“浙商（省外）最佳投資城市”、“CCTV中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”20強(qiáng)和“中國(guó)特色魅力城市”24、城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)，綜合實(shí)力明顯提升。徐州的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是“東進(jìn)、南擴(kuò)、北造、西延”。未來(lái)徐州城市空間發(fā)展布局框架為“雙心五區(qū)”結(jié)構(gòu)，城市向東及東南方向發(fā)展，形成以雙心為核心、以綠化帶相隔離、以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。未來(lái)城市人口規(guī)模將由現(xiàn)在的180萬(wàn)增加到220萬(wàn)人?！半p心”指以淮海路和中山路地區(qū)為代表的城市旅游商業(yè)文化服務(wù)中心老城區(qū)；潘塘古黃河地區(qū)未來(lái)徐州市的新區(qū)徐州新區(qū)，也是城市的行政、商務(wù)中心?！拔鍏^(qū)”即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展布局總體框架，城市用地規(guī)模將由116平方公里擴(kuò)展到220平方公里，城市區(qū)域擴(kuò)展到21公里長(zhǎng)、20公里寬的區(qū)域。未來(lái)城市人口規(guī)模將增加到300萬(wàn)人。在“東進(jìn)南擴(kuò)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大。受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了郊區(qū)的整體居住條件。3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況31、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)城市GDP值均以兩位數(shù)值保持高位增長(zhǎng)，2006年，徐州綜合實(shí)力及地方財(cái)力再上新臺(tái)階。初步統(tǒng)計(jì)，2006年徐州市GDP142891億元，增長(zhǎng)151，總量在全省第六位；數(shù)據(jù)來(lái)源徐州市統(tǒng)計(jì)局32、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化2006年，徐州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)取得新成效。三次產(chǎn)業(yè)比例由2005年140507353優(yōu)化為127519354。第一產(chǎn)業(yè)比值下降，第二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到873，比上年提高13個(gè)百分點(diǎn)；其中工業(yè)增加值占GDP比重由上年的431，提高到443，上升12個(gè)百分點(diǎn)。20042006年城市GDP值增長(zhǎng)情況分析05001000150002468101214161820GDP總量（億元）107012071428增長(zhǎng)率（）1014182004年2005年2006年20052006年三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展示意0102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2005年2006年數(shù)據(jù)來(lái)源徐州統(tǒng)計(jì)局33、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)高位增長(zhǎng)2006年全市工業(yè)完成總產(chǎn)值163255億元，增長(zhǎng)320；規(guī)模以上工業(yè)增加值50397億元，增長(zhǎng)212。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1586家，與上年末持平。2006年，全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為2124，比上年同期提高256。產(chǎn)品銷售收入達(dá)158614億元，同比增長(zhǎng)300，銷售收入的增長(zhǎng)與生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)基本同步。實(shí)現(xiàn)利稅20256億元，同比增長(zhǎng)338；利潤(rùn)8650億元，同比增長(zhǎng)438。均創(chuàng)歷史最好水平。從而表明徐州的工業(yè)化進(jìn)程速度的進(jìn)一步加快，工業(yè)正成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐力量。34、外向型經(jīng)濟(jì)大幅提高利用外資實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，招商引資力度加大，對(duì)外貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁。全年新批外商投資企業(yè)151家，協(xié)議注冊(cè)外資685億美元，增長(zhǎng)1400；實(shí)際到帳注冊(cè)外資244億美元，增長(zhǎng)71。全年完成進(jìn)出口總額1853億美元，其中出口1253億美元，分別增長(zhǎng)645和666。全市期末實(shí)有三資企業(yè)個(gè)數(shù)720個(gè)，同比增長(zhǎng)200。35、人均可支配收入不斷提升。2006年徐州人均可支配收入平穩(wěn)上漲。城市居民人均可支配收入為12837元，同比增長(zhǎng)148，此數(shù)值低于全省1408426元的平均值，但高于蘇北其它城市。20042006人均可支配收入發(fā)展情況02000005101520城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）98401118512837增長(zhǎng)率（）101351482004年2005年2006年數(shù)據(jù)來(lái)源徐州市統(tǒng)計(jì)局徐州憑著其優(yōu)越的交通區(qū)位以及便捷的路網(wǎng)設(shè)施，進(jìn)一步加快了融入淮海經(jīng)濟(jì)圈的共同發(fā)展軌道，其城市的經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)出了新的活力。在以工業(yè)為主導(dǎo)的同時(shí)，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，城市的GDP值近年來(lái)也一值保持高位運(yùn)行，同時(shí)人均可支配收入也在逐漸提高，進(jìn)一步的確定了其打造成維海經(jīng)濟(jì)圈核心城市的作用和地位。PART2房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)營(yíng)情況THEREALESTATEMARKETSITUATIONINTHEOPERATIONOFBASIC1、一級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)述11、近年徐州市土地市場(chǎng)供應(yīng)情況從近來(lái)徐州土地市場(chǎng)成交分析中可以看出，在2004年前，由于土地市場(chǎng)還未完全放開(kāi)，還有大部分是通過(guò)協(xié)議出讓的土地存在，其年土地投放量較少，使得供求關(guān)系較為緊缺，隨著土地市場(chǎng)的逐步成熟，市場(chǎng)整體開(kāi)始放量，2005年就有411萬(wàn)平米土地持牌，同比增長(zhǎng)了645，2006年掛牌量略有下降，但整體仍有368萬(wàn)平米的土地上市。403125555241136838401190501001502002503003504004502002年2003年2004年2005年2006年2007年110月徐州土地掛牌量比較（單位萬(wàn)平方米）12、近年來(lái)徐州土地供應(yīng)分布情況在城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，20052006年土地供應(yīng)的區(qū)域主要還是基本分布在東區(qū)和北區(qū)；東區(qū)的土地供應(yīng)最大，未來(lái)北區(qū)還存在較大的發(fā)展空間。13十月土地市場(chǎng)成交情況地塊編號(hào)土地位置土地面積平方米規(guī)劃用途容積率起始價(jià)萬(wàn)元成交價(jià)萬(wàn)元競(jìng)得人成交時(shí)間單價(jià)萬(wàn)元/畝200732號(hào)（新城區(qū)7號(hào)地塊）新城區(qū)大龍口水庫(kù)南420709居住12186310093300江蘇省房地產(chǎn)投資有限責(zé)任公司10月12（新城區(qū)商住綜合地塊）新城區(qū)大龍口水庫(kù)東南333417綜合005203830038300江蘇中茵置業(yè)有限公司10月15日76614地塊位置15、十月土地市場(chǎng)掛牌信息規(guī)劃指標(biāo)編號(hào)土地座落土地面積平方米規(guī)劃用途容積率建筑密度綠地率200738號(hào)衡器廠地塊煤港路西側(cè),朱莊村南側(cè)41679商住182435該地塊位于濱湖城市花園北側(cè)，由于07年出讓地塊對(duì)于建設(shè)進(jìn)度的要求，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)08年上半年上市。2、二級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)述徐州房地產(chǎn)正從粗放型開(kāi)發(fā)模式迅速向精細(xì)化、集約型開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變，開(kāi)始進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代、品牌時(shí)代和服務(wù)時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)由簡(jiǎn)單的價(jià)格和地段競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)樾詢r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)。21、市場(chǎng)分區(qū)根據(jù)徐州市的城市發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，徐州市場(chǎng)住宅區(qū)塊劃分為5個(gè)，按方位分位中心區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、西區(qū)。22、各區(qū)域特點(diǎn)介紹中心城區(qū)范圍中心區(qū)東起迎賓大道，南至和平路，西到西安路，北至黃河南路。由于政府對(duì)城市規(guī)劃及建設(shè)要求，中心區(qū)住宅以高層建筑形態(tài)為主。如黃河錦園，景染名居等。由于中心城區(qū)的土地供應(yīng)的減少，及地價(jià)的持續(xù)高漲，造成該區(qū)域的房?jī)r(jià)居高不下。目前房產(chǎn)基價(jià)維持在36004100元。由于近期上市新盤(pán)不多，預(yù)計(jì)短期內(nèi)該區(qū)域的住房?jī)r(jià)格上漲空間不大。東區(qū)范圍東南均到市界為止，西至復(fù)興北路、迎賓大道、徐淮公路，北到大慶路。徐州城東南區(qū)擁有地理上的優(yōu)勢(shì)，區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，104國(guó)道、連徐高速路、觀音機(jī)場(chǎng)等連貫其中。作為這次城市規(guī)劃的重心，新城區(qū)規(guī)劃就是要打造一個(gè)新型的中央活力區(qū)，以此增強(qiáng)城市活力和城市開(kāi)放度，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間也將增大。東區(qū)的土地供應(yīng)量加大，開(kāi)發(fā)后的大盤(pán)量增加，從供應(yīng)量上直接影響了東區(qū)的房?jī)r(jià)，目前房?jī)r(jià)在29003400元。預(yù)計(jì)短期內(nèi)該區(qū)域的住房均價(jià)將比較平穩(wěn)，波動(dòng)不大。西區(qū)范圍東南方向均到市界為止，東至西安路、中山南路、湖東路，北到銅沛路。西區(qū)房?jī)r(jià)上漲主要是由于濱湖花園項(xiàng)目的帶動(dòng)和居住環(huán)境的不斷改善。另外西區(qū)旺盛的購(gòu)房需求也是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力之一。西區(qū)最為集中的新建住宅區(qū)當(dāng)屬西苑住宅區(qū)，民馨園、西苑人家、藝君花園、公園100，這些小區(qū)的建設(shè)發(fā)展促使大量的人氣聚集于此，對(duì)西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體氣候產(chǎn)生了推動(dòng)作用。湖濱小區(qū)、段莊小區(qū)、沈場(chǎng)小區(qū)這些早期建設(shè)的大型居住片區(qū)有很多的二次置業(yè)者，迫切需要換房，市場(chǎng)潛力仍很大。西區(qū)的價(jià)格幅度較大，價(jià)格在31004300元/平米。西區(qū)住宅隨著景觀住宅和成型居住區(qū)域的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)該區(qū)域的房?jī)r(jià)仍會(huì)有小幅的上漲。北區(qū)范圍西和北邊均至市界，東至大慶路，南到銅沛路、黃河南路、迎賓大道。北區(qū)早期由于受環(huán)境因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到一定影響，但隨著周邊環(huán)境的改善，北區(qū)土地存量的加大，人氣得到進(jìn)一步的聚集。該區(qū)域的住房?jī)r(jià)格處于上升通道，目前價(jià)格在31003300元/平米左右。該區(qū)域新住宅項(xiàng)目不斷增多，后期該區(qū)域的房?jī)r(jià)仍將平穩(wěn)運(yùn)行。南區(qū)范圍東至迎賓大道、徐淮公路，南到市界，西至中山南路、湖東路，北到和平路。根據(jù)徐州規(guī)劃調(diào)整，將銅山縣劃分為銅山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)在的南區(qū)包含了銅山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。南區(qū)的自然環(huán)境好是徐州市民所公認(rèn)的，“有錢(qián)買(mǎi)南區(qū)”是南區(qū)房房產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。由于需求的增長(zhǎng)，發(fā)展為該區(qū)域的房?jī)r(jià)偏高，三環(huán)線內(nèi)的價(jià)格在3300元左右，隨著向銅山區(qū)延伸，房?jī)r(jià)也隨之向下浮動(dòng)。該區(qū)域的住房銷售表現(xiàn)仍比較好。23、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況2004至2006商品房銷售情況1280598611735銷售量萬(wàn)平米2004年2005年2006年根據(jù)近年來(lái)徐州市場(chǎng)商品房銷售數(shù)據(jù)分析，2004年隨著國(guó)家取銷了福利分房后，房屋商品化程度得到了很好的體現(xiàn)，其年成交面積為12805萬(wàn)平米，較上前增長(zhǎng)44，受國(guó)家政府影響，2005年的市場(chǎng)銷售面積較上略有下降，但此總局面在2006年得到反彈，2006年的銷量達(dá)到了近年來(lái)的峰值為1735平米同比上漲了7595。24、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)從2003年4季度起，徐州房?jī)r(jià)呈一路上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；2005年底，增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩；2006年，是徐州房?jī)r(jià)快速上漲的一年，其年均漲幅為35。伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和人民生活水平的逐步提高，近年內(nèi)徐州房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)鍵的上升通道。25、市場(chǎng)現(xiàn)狀根據(jù)徐州網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止2007年5月26日止，徐州共有可售房源為16392套，其中可售房源中以東區(qū)最多為5431套，占到總存量的33，北區(qū)存量最少，為858套，占總存量的5。商品房存量（套）中心區(qū)20東區(qū)33南區(qū)17西區(qū)25北區(qū)526、后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)分析在后續(xù)市場(chǎng)投放中，東區(qū)以450萬(wàn)平米的存量仍就排在第一，南區(qū)則次之。區(qū)域預(yù)計(jì)2007年上市量（萬(wàn)）區(qū)域潛在供應(yīng)量（萬(wàn)）合計(jì)（萬(wàn)）東區(qū)4254075450西區(qū)3220152085中心區(qū)39814751873南區(qū)550526331805北區(qū)1421281422合計(jì)1835511375130605從上述的現(xiàn)狀及后續(xù)上市量的分析中，我們發(fā)現(xiàn)，東區(qū)和南區(qū)是目前市場(chǎng)成交及上市較為活越的區(qū)域，也是徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，同時(shí)，隨著銅山新區(qū)的快速發(fā)展，后續(xù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將得以顯現(xiàn)。PART3區(qū)域市場(chǎng)分析VILLAMARKETRESEARCH1、項(xiàng)目周邊規(guī)劃11、發(fā)展目標(biāo)將鼓樓建設(shè)成經(jīng)濟(jì)繁榮、生活方便、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)，強(qiáng)化城市中心職能，增強(qiáng)老城凝聚力12、發(fā)展策略進(jìn)一步加強(qiáng)中心商貿(mào)區(qū)功能、提升商貿(mào)區(qū)規(guī)模、檔次，突出徐州區(qū)域中心城市商貿(mào)中心的輻射力利用主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在商貿(mào)區(qū)外圍發(fā)展居住空間；工業(yè)向園區(qū)集中，發(fā)展勞動(dòng)密集型，資源密集型，及出口加工制造業(yè)，著力改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次；建設(shè)物流園區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)；完善與發(fā)展生活密切相關(guān)的各項(xiàng)公共設(shè)施，建設(shè)宜居城市；保護(hù)生態(tài)環(huán)境，塑造優(yōu)美城市景觀，形成城市良好風(fēng)貌。13、布局結(jié)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，按照發(fā)展策略意圖，結(jié)合用地現(xiàn)狀特征，規(guī)劃鼓樓區(qū)形成三大分區(qū)的總體格局，形成一線，一帶，四片的布局結(jié)構(gòu)。一線九里山生態(tài)軸線，是鼓樓區(qū)主要景觀生態(tài)軸；一帶鐵路樞紐沿線物流倉(cāng)儲(chǔ)帶，形成鼓樓區(qū)現(xiàn)代市場(chǎng)和物流中心。四片1）鼓樓區(qū)二環(huán)以南為城市中心片區(qū)，形成現(xiàn)代商貿(mào)中心；2）鼓樓區(qū)二環(huán)與三環(huán)之間，為城市開(kāi)發(fā)片區(qū)，形成新型生態(tài)居住片區(qū)，并形成二環(huán)北路至馬場(chǎng)路，機(jī)場(chǎng)路至中山北路范圍內(nèi)，以區(qū)政府為核心的政治文化中心；3）鼓樓區(qū)三環(huán)以北的城北片區(qū)，形成現(xiàn)代工業(yè)園；4）鼓樓區(qū)鐵路樞紐以東的城東片區(qū)，利用鐵路線綠化帶劃分隔離成工業(yè)和居住混合區(qū)，區(qū)級(jí)公共設(shè)施主要布局在九龍湖附近，沿區(qū)政府北部布置，為鼓樓區(qū)提供配套服務(wù)，居住用地安排在鼓樓區(qū)的中部、東南等九個(gè)居住組團(tuán)。工業(yè)用地安排在三環(huán)路北，和下淀路以北，形成琵琶工業(yè)園和下淀路工業(yè)園。2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析21、市區(qū)高端物業(yè)本案西側(cè)為二類商業(yè)用地C2，東側(cè)為壩子街小區(qū)R2，西北側(cè)為鐵路用地T1，東北側(cè)為東華小區(qū)R2。該地塊周邊居住用地較少，壩子街小區(qū)、東華小區(qū)和東閣街地區(qū)暫無(wú)新的拆遷，板塊住宅后續(xù)供應(yīng)僅福源國(guó)際一家，相關(guān)主力競(jìng)爭(zhēng)將在二環(huán)與環(huán)城路之間展開(kāi)。目前二環(huán)北路板塊濱湖城市花園即將上市，衡器廠地塊已公告，南方網(wǎng)架地塊屬于儲(chǔ)備地塊，城投地塊也屬于儲(chǔ)備地塊。地塊周邊未來(lái)打造商貿(mào)中心，地段價(jià)值凸現(xiàn)；但是也需要注意到鐵路對(duì)于本案的影響。22競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分布情況目前徐州售價(jià)超過(guò)4500元/平方米的項(xiàng)目主要分布中心區(qū)，如一品官邸、萬(wàn)寧華府、天山綠洲、望景花園；西區(qū)，如錦繡年華、濱湖花園。中心區(qū)和西區(qū)其他在建在售高層豪宅品質(zhì)不高，其他各地理區(qū)域項(xiàng)目，部分產(chǎn)品面積雖然超過(guò)140平方米，但是總價(jià)較低，與本案沒(méi)有可比性。其中，一品官邸、萬(wàn)寧華府、天山綠洲、錦繡年華為在售項(xiàng)目；望景花園、濱湖花園已經(jīng)售完。3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案一品觀邸地理位置中山北路與夾河街交叉處開(kāi)發(fā)企業(yè)徐州金正基房地產(chǎn)規(guī)劃總建面35475平方米，商業(yè)裙樓和31層的雙塔公寓為一體賣(mài)點(diǎn)徐州市中心位置、地標(biāo)建筑主力戶型90130平方米，其中142平方米共56套，占25銷售狀態(tài)06年7月開(kāi)盤(pán)，目前剩余少量128142的戶型，均價(jià)5000元電話8202266682022777萬(wàn)寧華府地理位置蘇堤南路58號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)徐州萬(wàn)寧房地產(chǎn)規(guī)劃總建面10萬(wàn)平方米，2棟花園洋房和8棟高層公寓組成賣(mài)點(diǎn)老城區(qū)生活氛圍濃厚、高層可觀云龍湖戶型范圍84152平方米，總套數(shù)約800套，豪宅約60套，占到75銷售狀態(tài)08年4月開(kāi)盤(pán)，目前正在內(nèi)部定購(gòu)，價(jià)格5000元，高層基價(jià)4581元，層差30元/平方米，豪宅戶型152平方米，總價(jià)7080萬(wàn)，剩余最后2套，整體銷售率90電話8581899985812666高層頂樓躍層133605500元銷售中天山綠洲地理位置淮海西路268號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)華廈融創(chuàng)置地規(guī)劃總建面80余萬(wàn)，由118棟多層、小高層、高層組成賣(mài)點(diǎn)淮海西路大型社區(qū)、內(nèi)外配套齊全主力戶型113160平方米大面積戶型三室兩廳兩衛(wèi)150平方米三室兩廳兩衛(wèi)160平方米銷售狀態(tài)06年11月開(kāi)盤(pán)，目前正在熱銷中，均價(jià)4900元，150160平方米在小高層、高層均有，所占比例約三分之一。二期威尼斯水城新推2棟房源均已告罄，其中150160平方米房源約44套，175260頂樓復(fù)式一期4100元，二期復(fù)式未公開(kāi)望景花園地址中山南路126號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)江蘇現(xiàn)代電子集團(tuán)規(guī)劃占地面積28畝，建筑面積43萬(wàn)平方米,一棟33層高層建筑，共289戶，14層每層7戶，533層每層9戶，停車位270余，擁有專屬的中央花園景觀賣(mài)點(diǎn)中心城區(qū)，鼓彭廣場(chǎng)步行僅10分鐘、生活配套成熟、近20條公交路線；云龍湖畔制高點(diǎn)、坐觀云龍山、云龍湖；約3米層高、150平方米戶型，三菱電梯，徐州首個(gè)空中網(wǎng)球場(chǎng)戶型面積135160平方米豪宅戶型三級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格約4900元/平方米4、綜合評(píng)價(jià)41、從整體分布情況看，徐州高層豪宅項(xiàng)目不多。42、從產(chǎn)品看，目前徐州市整體高層豪宅面積平層多在140160平方米三房和四房，部分產(chǎn)品為復(fù)式200平方米戶型。43、售價(jià)表明，中心區(qū)及西區(qū)豪宅均價(jià)約5000元/平方米。44、對(duì)比在售及已售項(xiàng)目，僅萬(wàn)寧華府項(xiàng)目和濱湖花園項(xiàng)目品質(zhì)較高。45、從銷售進(jìn)度看，一般各項(xiàng)目豪宅去化速度都很理想，部分產(chǎn)品由于設(shè)計(jì)缺陷過(guò)于緊湊實(shí)用。無(wú)法體現(xiàn)豪宅品質(zhì)，銷售周期較長(zhǎng)。46、從后續(xù)市場(chǎng)情況看，本案周邊新盤(pán)較少，高層豪宅項(xiàng)目更少。據(jù)悉，目前濱湖地區(qū)控制性規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，保留現(xiàn)狀在建已建住宅小區(qū)，新增居住用地以二類居住為主，以小高層和多層組合布置，定位為中心區(qū)的重要組成部分。由此表明，該地段如濱湖花園一樣的高層，大體量，高層豪宅產(chǎn)品將不會(huì)再出現(xiàn)。PART4項(xiàng)目分析PHOENIXDOMAINANALYSIS1、項(xiàng)目概況位置位于徐州故黃河北面基地面積51654占地約775畝，地塊呈梯形，地勢(shì)平坦總建筑面積14萬(wàn)容積率027綠地率30建筑密度25交通配套多路公交出行線路學(xué)校配套國(guó)際學(xué)校東華小學(xué)十中、鐵三中、十九中、十六中等2、項(xiàng)目SWOT分析說(shuō)明SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的常用方法。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。SWOT分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（STRENGTHS）、劣勢(shì)因素（WEAKNESSES）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（OPPORTUNITIES）、威脅因素（THREATS）四個(gè)方面。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（STRENGTHS），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更好；內(nèi)部劣勢(shì)因素（WEAKNESSES），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（OPPORTUNITIES），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（THREATS），是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（STRENGTHS）、劣勢(shì)因素（WEAKNESSES）、以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（OPPORTUNITIES）、威脅因素（THREATS），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出更具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng)銷方法、手段。STRENGTH優(yōu)勢(shì)分析WEAKNESS劣勢(shì)分析S1緊靠故黃河S2處于城市中心地段S3相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)規(guī)模S4地塊地勢(shì)平緩,利于規(guī)劃S5地塊具有一定縱深,S6周邊教育資源W1周邊環(huán)境一般W2小區(qū)需要安置部分拆遷戶W3河對(duì)面電力公司高層項(xiàng)目影響視覺(jué)W4開(kāi)發(fā)商品牌知名度不夠W5未來(lái)火車北站規(guī)劃OPPORTUNITY機(jī)會(huì)分析THREAT威脅分析O1整體經(jīng)濟(jì)利好地產(chǎn)發(fā)展迅速，O2市區(qū)內(nèi)缺乏有影響力的高端項(xiàng)目O3居民收入提高購(gòu)房消費(fèi)活躍O4城市發(fā)展，周邊整體規(guī)劃改善周邊環(huán)境T1整體市場(chǎng)供需矛盾明顯T2房地產(chǎn)消費(fèi)日趨理性化T3整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及政策的不確定性21STRENGTH（優(yōu)勢(shì)分析）S1緊靠黃河故道故黃河經(jīng)過(guò)多年整治，已經(jīng)成為一條城市風(fēng)景，隨著近幾年市政建設(shè)的發(fā)展，黃河故道帶狀公園更加趨于完善?；?、長(zhǎng)廊之間，鐵牛、銅牛和其他雕塑作品遙遙相望。寬達(dá)70100米的河道中游艇點(diǎn)點(diǎn)。堤岸花叢中晨間鍛煉的老人、暮色中徜徉的青年男女，留連忘返，盡情欣賞黃河故道迷人的景色，在黃河故道邊擁有一套房子是徐州人一輩子的夢(mèng)想。S2處于城市中心地段本項(xiàng)目地處環(huán)城路，距彭城廣場(chǎng)1公里，配套完善，出行方便，是市中心為數(shù)不多的理想宜居地。S3相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)規(guī)模在市區(qū)中心位置擁有77畝開(kāi)發(fā)體量，開(kāi)發(fā)量可達(dá)14萬(wàn)平方米，可以形成一定的小區(qū)規(guī)模和小區(qū)環(huán)境，具備開(kāi)發(fā)高品質(zhì)社區(qū)的條件。S4地塊地勢(shì)規(guī)整、平緩,利于規(guī)劃項(xiàng)目地塊平整，呈北高南地，北寬南窄的地勢(shì)，整體呈梯形狀，沒(méi)有任何障礙物，可以充分發(fā)揮設(shè)計(jì)思路，戶戶朝南觀河。S5地塊具有一定縱深,項(xiàng)目地塊南北距離為304米，可以形成一定的小區(qū)縱深，北面可以設(shè)計(jì)成高層建筑，更加深地塊坐北朝南的優(yōu)勢(shì)，且成為城市一道美麗的風(fēng)景線。對(duì)小區(qū)內(nèi)部而言，阻隔了環(huán)城路帶來(lái)的嘈音和灰塵的污染，小區(qū)內(nèi)部就形成自己的優(yōu)美世界，鬧中取靜，曲徑通幽，環(huán)境怡人。S6周邊教育資源周邊擁有國(guó)際學(xué)校東華小學(xué)十中、鐵三中、十九中、十六中等豐富的教育資源，這種狀況在徐州市中心極為罕見(jiàn)；學(xué)區(qū)房概念深入人心，教育資源優(yōu)勢(shì)得以彰顯。22WEAKNESS（劣勢(shì)分析）W1周邊環(huán)境一般本項(xiàng)目地塊處于徐州市環(huán)城路邊，原地塊為徐州保溫瓶廠廠地，項(xiàng)目東西兩邊為破舊廠房和民房，周邊環(huán)境一般。W2小區(qū)需要安置部分拆遷戶作為拍地的一個(gè)前提條件，小區(qū)內(nèi)部必須安置4萬(wàn)平方給拆遷戶，且低于市場(chǎng)價(jià)300元/平方。小區(qū)的地塊屬性決定了本項(xiàng)目的高端開(kāi)發(fā)的路線，而這部分業(yè)主的存在對(duì)項(xiàng)目未來(lái)銷售和物業(yè)管理帶來(lái)一定麻煩，從某種程度上影響了小區(qū)的整體性。W3河對(duì)面電力公司高層項(xiàng)目影響視覺(jué)本項(xiàng)目的黃河故道對(duì)岸已入住電力公司項(xiàng)目基本都是30層以上的高層，隔岸相望，對(duì)本項(xiàng)目視覺(jué)有一定的影響。W4開(kāi)發(fā)商品牌知名度不夠隨著消費(fèi)者的不斷成熟，住宅消費(fèi)中對(duì)品牌的關(guān)注也愈來(lái)愈多。在徐州，已經(jīng)云集了包括綠地、中新等眾多知名開(kāi)發(fā)商，且擁有相當(dāng)大市場(chǎng)占有率。龍商是初次在徐州露面，在徐州人心目中需要時(shí)間去接受龍商品牌，因此在本項(xiàng)目的銷售前期需要一定的品牌宣傳。W5未來(lái)火車北站規(guī)劃火車北站規(guī)劃在項(xiàng)目的西北角，鐵路站點(diǎn)給項(xiàng)目周邊帶來(lái)的來(lái)往人員的嘈雜。環(huán)境在一定程度上得不到保障，對(duì)周邊整體環(huán)境帶一定的影響。23OPPORTUNITY（機(jī)會(huì)分析）O1整體經(jīng)濟(jì)利好地產(chǎn)發(fā)展迅速國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持著良好的勢(shì)頭。特別是國(guó)家把房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實(shí)后，給徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大動(dòng)力，開(kāi)發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項(xiàng)目遍地開(kāi)花，市場(chǎng)火爆程度達(dá)至近年新高。O2市區(qū)內(nèi)缺乏有影響力的高端項(xiàng)目在徐州市區(qū)內(nèi)，因?yàn)橥恋刭Y源稀缺，加上目前徐州房地產(chǎn)正處于發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)水平一般，所以缺少有影響力的地塊和項(xiàng)目。而徐州本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成一定的新富階層，他們向往主城區(qū)的便利生活，又希望擁有優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，本項(xiàng)目可以通過(guò)精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到這種產(chǎn)品的高度，滿足這部分客戶的需求。O3居民收入提高購(gòu)房消費(fèi)活躍國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速穩(wěn)定增長(zhǎng)使居民的可支配收入大幅上升，豪宅作為生活水平提高后的標(biāo)志，被社會(huì)成功人士列入考慮范圍，使得豪宅消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)必然。O4城市發(fā)展，周邊整體規(guī)劃改善周邊環(huán)境黃河故道經(jīng)過(guò)多年整治，已經(jīng)成為徐州的一張亮麗名片，而隨著城市發(fā)展，黃河故道兩邊也將會(huì)重新展示新顏，這將對(duì)整個(gè)片區(qū)的環(huán)境進(jìn)行整體提升，使整個(gè)小區(qū)及周邊環(huán)境更加怡人。24THREAT（威脅分析）T1經(jīng)濟(jì)型別墅在市場(chǎng)中形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系從去年至今，徐州市場(chǎng)出現(xiàn)了TOWNHOUSE的供應(yīng)高潮，市區(qū)內(nèi)一套豪宅相當(dāng)于郊區(qū)一棟豪宅，很多高端客戶選擇郊區(qū)置業(yè)，從而分解了部分高端客戶，對(duì)本項(xiàng)目形成一定的沖擊。T2住房消費(fèi)日趨理性化國(guó)家為保護(hù)消費(fèi)者利益，今年來(lái)出臺(tái)了商品銷售管理辦法、房地產(chǎn)信貸管理辦法等一系列法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正規(guī)化管理；住房消費(fèi)者在經(jīng)歷了幾年的市場(chǎng)洗禮后也由原本的沖動(dòng)型消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)向理智，購(gòu)房更注重的是產(chǎn)品本身，而不是各種空虛的概念炒作。T3整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性近期出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，金融政策的調(diào)整，徐州一房一價(jià)、豪宅貨款首付提高等一系列變化，改變了居民的購(gòu)房心態(tài)，種種輿論使的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)各種不確定性，也使豪宅市場(chǎng)，特別是高端豪宅出現(xiàn)不同程度的銷售壓力。25劣勢(shì)及威脅的彌補(bǔ)方案針對(duì)劣勢(shì)的彌補(bǔ)方案O1O2W1強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展前景政府的逐步整治與改造，黃河故道兩岸必將成為徐州的一張名片，極大地改善了本項(xiàng)目周邊環(huán)境。未來(lái)政府必將投入大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各方面的資金投入會(huì)直接促進(jìn)區(qū)域整體發(fā)展，同時(shí)借助目前周邊快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，通過(guò)正面引導(dǎo)增強(qiáng)客戶對(duì)本區(qū)域未來(lái)發(fā)展的信心。S1S2S3S5W5以項(xiàng)目品牌打響區(qū)域知名度本項(xiàng)目所處板塊目前是豪宅開(kāi)發(fā)的處女地，板塊市場(chǎng)知名度較低，唯有通過(guò)提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，包括在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶選擇、宣傳包裝等方面整合營(yíng)銷，建立項(xiàng)目的品牌，并配合樹(shù)立發(fā)展商本身美譽(yù)度的宣傳，營(yíng)造項(xiàng)目在片區(qū)知名度。針對(duì)威脅的彌補(bǔ)方案S1S5O3O4O5T1T3T4避開(kāi)主流打造精品面對(duì)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，顧客有更多的選擇機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)越來(lái)越感到市場(chǎng)的壓力。本項(xiàng)目考慮到成本的因素，如想避免卷入競(jìng)爭(zhēng)的旋渦，就應(yīng)避開(kāi)主流市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造本地區(qū)相對(duì)較少的品質(zhì)豪宅。并通過(guò)到位的形象包裝和深入的宣傳推廣感染顧客，維持相對(duì)合理的價(jià)格。S1S2S3S4S5T2以特色產(chǎn)品吸引客戶考慮到消費(fèi)者日趨成熟的消費(fèi)觀念，在眾多項(xiàng)目比拼實(shí)力、產(chǎn)品和服務(wù)等激烈競(jìng)爭(zhēng)中如何吸引消費(fèi)者的注意成為關(guān)鍵；但越是成熟的消費(fèi)者就會(huì)對(duì)產(chǎn)品的本質(zhì)越有判斷力，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的要求越嚴(yán)格。設(shè)計(jì)具有特色和針對(duì)性的產(chǎn)品，利用產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)打動(dòng)客戶，相信會(huì)比虛無(wú)的概念更有效。綜合上述整體分析可以看出，本項(xiàng)目所處的地理位置和產(chǎn)品的可創(chuàng)造性是最為突出的優(yōu)勢(shì)所在。因此，未來(lái)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品功能建議中的眾多內(nèi)容將圍繞這兩個(gè)突出特點(diǎn)展開(kāi)，希望可以盡量發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特點(diǎn)，以達(dá)到最佳效果。PART5項(xiàng)目市場(chǎng)定位GUANGZHOUREALLYALWAYSGETTINGBIGGERPROJECTSJINBIWORLDMARKETPOSITIONING1、市場(chǎng)定位11市場(chǎng)定位支撐點(diǎn)根據(jù)上一章對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（STRENGTHS）、劣勢(shì)因素（WEAKNESSES）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（OPPORTUNITIES）、威脅因素（THREATS）四個(gè)方面的具體分析，將本項(xiàng)目市場(chǎng)定位支撐點(diǎn)歸納分為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)點(diǎn)進(jìn)行具體分析。項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析S1緊靠故黃河黃河故道經(jīng)過(guò)多年整治，已經(jīng)成為一條城市風(fēng)景，隨著近幾年市政建設(shè)的發(fā)展，黃河故道帶狀公園更加趨于完善?；?、長(zhǎng)廊之間，鐵牛、銅牛和其它雕塑作品遙遙相望。寬達(dá)70100米的河道中游艇點(diǎn)。堤岸花叢中晨間鍛煉的老人、暮色中徜徉的青年男女，留連忘返，盡情欣賞黃河故道迷人的景色，在黃河故道邊擁有一套房子是徐州人一輩子的夢(mèng)想。S2處于城市中心地段本項(xiàng)目地處環(huán)城路，距彭城廣場(chǎng)1公里，配套完善，出行方便，是市中心為數(shù)不多的理想宜居地。S3相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)規(guī)模有77畝地可以開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)量可達(dá)14萬(wàn)平方米，可以形成一定的小區(qū)規(guī)模和小區(qū)環(huán)境，具備開(kāi)發(fā)高品質(zhì)社區(qū)的條件。S4地塊地勢(shì)規(guī)整、平緩，利于規(guī)劃項(xiàng)目地塊平整，呈北高南地，北寬南窄的地勢(shì)，整體呈梯形狀，沒(méi)有任何障礙物，可以充分發(fā)揮設(shè)計(jì)思路，戶戶朝南觀河。S5地塊具有一定縱深,項(xiàng)目地塊南北距離為304米，可以形成一定的小區(qū)縱深，北面可以設(shè)計(jì)成高層建筑，更加深地塊坐北朝南的優(yōu)勢(shì)，且成為城市一道美麗的風(fēng)景線，對(duì)小區(qū)內(nèi)部而言，阻隔了環(huán)城路帶來(lái)的嘈音和灰塵的污染，小區(qū)內(nèi)部就形成自己的優(yōu)美世界，鬧中取靜，曲徑通幽，環(huán)境怡人。S6周邊教育資源周邊擁有國(guó)際學(xué)校、東華小學(xué)十中、鐵三中、十九中、十六中等豐富的教育資源，這種狀況在徐州市中心極為罕見(jiàn)；學(xué)區(qū)房概念深入人心，教育資源優(yōu)勢(shì)得以彰顯。WEAKNESS（劣勢(shì)分析）W1周邊環(huán)境一般本項(xiàng)目地塊處于是徐州市環(huán)城路邊，原地塊為徐州保溫瓶廠廠地，項(xiàng)目東西兩邊為破舊廠房和民房，周邊環(huán)境一般。W2小區(qū)需要安置部分拆遷戶作為拍地的一個(gè)前提條件，小區(qū)內(nèi)部必須安置4萬(wàn)平方的拆遷戶，且低于市場(chǎng)價(jià)300元/平方，小區(qū)的地塊屬性決定了本項(xiàng)目的高端開(kāi)發(fā)的路線，而這部分業(yè)主的存在對(duì)項(xiàng)目未來(lái)銷售和物業(yè)管理帶來(lái)一定麻煩，從某種程度上影響了小區(qū)的整體性。W3河對(duì)面電力公司高層項(xiàng)目影響視覺(jué)本項(xiàng)目的黃河故道對(duì)岸已入住電力公司項(xiàng)目基本都是30層以上的高層，隔岸相望，對(duì)本項(xiàng)目視覺(jué)有一定的影響。W4開(kāi)發(fā)商品牌知名度不夠隨著消費(fèi)者的不斷成熟，在住宅消費(fèi)中對(duì)品牌的關(guān)注也愈來(lái)愈多，在徐州而言已經(jīng)云集了包括綠地、中新等眾多知名開(kāi)發(fā)商，且擁有相當(dāng)大市場(chǎng)占有率，龍商是初次在徐州露面，在徐州人心目中需要時(shí)間去接受龍商品牌，因此在本項(xiàng)目的銷售前期需要一定的品牌宣傳。W5未來(lái)火車北站規(guī)劃火車北站規(guī)劃在項(xiàng)目的西北角，鐵路站點(diǎn)給項(xiàng)目周邊帶來(lái)的來(lái)往人員的嘈雜，環(huán)境在一定程度上得不到保障，對(duì)周邊整體環(huán)境帶一定的影響。OPPORTUNITY（機(jī)會(huì)分析）O1整體經(jīng)濟(jì)利好地產(chǎn)發(fā)展迅速續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持著良好的勢(shì)頭。特別是國(guó)家把房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實(shí)后，給徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大動(dòng)力，開(kāi)發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項(xiàng)目遍地開(kāi)花，市場(chǎng)火爆程度達(dá)至近年新高。O2徐州市區(qū)內(nèi)缺乏有影響力的高端項(xiàng)目在徐州市區(qū)內(nèi)，因?yàn)橥恋刭Y源稀缺，加上目前徐州房地產(chǎn)正處于發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)水平一般，所以缺少有影響力的地塊和項(xiàng)目，而徐州本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成一定的新富階層，他們向往主城區(qū)的便利生活，又希望擁有優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，本項(xiàng)目可以通過(guò)精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到這種產(chǎn)品的高度，滿足這部分客戶的需求。O3居民收入提高購(gòu)房消費(fèi)活躍國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速穩(wěn)定增長(zhǎng)使居民的可支配收入大幅上升，豪宅作為生活水平提高后的標(biāo)志，被社會(huì)成功人士列入考慮范圍，使得豪宅消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)必然。O4城市發(fā)展，周邊整體規(guī)劃改善周邊環(huán)境黃河故道經(jīng)過(guò)多年整治，已經(jīng)成為徐州的一張亮麗名片，而隨著城市發(fā)展，黃河故道兩邊也將會(huì)重新展示新顏，這將對(duì)整個(gè)片區(qū)的環(huán)境進(jìn)行整體提升，使整個(gè)小區(qū)及周邊環(huán)境更加動(dòng)人。THREAT（威脅分析）T1經(jīng)濟(jì)豪宅沖擊市場(chǎng)從去年至今，徐州市場(chǎng)出現(xiàn)了TOWNHOUSE的供應(yīng)高潮，市區(qū)內(nèi)一套豪宅相當(dāng)于郊區(qū)一棟豪宅，很多高端客戶選擇郊區(qū)置業(yè)，從而分解了部分高端客戶，對(duì)本項(xiàng)目形成一定的沖擊。T2住房消費(fèi)日趨理性化國(guó)家為保護(hù)消費(fèi)者利益，今年來(lái)出臺(tái)了商品銷售管理辦法、房地產(chǎn)信貸管理辦法等一系列法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正規(guī)化管理；住房消費(fèi)者在經(jīng)歷了幾年的市場(chǎng)洗禮后也由原本的沖動(dòng)型消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)向理智，購(gòu)房更注重的是產(chǎn)品本身，而不是各種空虛的概念炒作。T3整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性近期出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，金融政策的調(diào)整，徐州一房一價(jià)、第二套房貨款首付提高等一系列變化，改變了居民的購(gòu)房心態(tài)，種種輿論使的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)各種不確定性，也使豪宅市場(chǎng)，特別是高端豪宅出現(xiàn)不同程度的銷售壓力。12市場(chǎng)最終定位綜合上述對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的分析及前期調(diào)研中對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供給產(chǎn)品的分析結(jié)論，金石公司認(rèn)為本項(xiàng)目可以利用城市中心地段的稀缺性和黃河故道的人文與自然特性，適合打造城市豪宅，具體建議如下黃河故道邊的城市豪宅黃河故道古黃河是哺育中華民族的搖籃，卻又像一匹不馴的野馬，屢屢在中華大地上肆虐，給沿岸帶來(lái)巨大災(zāi)難。自明代萬(wàn)歷年間，徐州以下的黃河主河道曾經(jīng)是黃河下游的惟一河道。清代咸豐五年1855年黃河在今河南蘭考銅瓦朋決口，直到光緒元年1875年才形成現(xiàn)在由山東利津入渤海的河道，而在河南、安徽、江蘇土地上留下了故道。古黃河像條弧形的碧玉帶，將徐州市區(qū)攔腰束住，從西北合群橋到東南顯紅島，長(zhǎng)達(dá)14里的故道兩岸。樓房鱗次櫛比，花壇長(zhǎng)廊相連。綠樹(shù)掩映，雕塑點(diǎn)綴、形成獨(dú)特的帶狀公園，為名城徐州溢光增彩，平添?yè)崦牡镊攘?。?duì)黃河故道的向往，不但是一種自然向往，也是一種文化溯源。城市豪宅根據(jù)調(diào)研分析，徐州在市區(qū)中心目前缺少在如此規(guī)模和自然環(huán)境的地塊，而且徐州市場(chǎng)也有這種豪宅的強(qiáng)烈需求，項(xiàng)目屬性、需要決定市場(chǎng)定位。2客戶群定位21目標(biāo)客戶群構(gòu)成A私營(yíng)業(yè)主隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度的不斷增加，使得眾多的中小企業(yè)不斷的發(fā)展壯大，并且由于中小企業(yè)具有靈活的優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致了大批的私營(yíng)企業(yè)主迅速的積累了大量的原始資本，他們會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行房地產(chǎn)交易，豪宅更是作為地位和身份的象征，而本項(xiàng)目更可為客戶提供個(gè)性服務(wù)，滿足個(gè)性需求，預(yù)計(jì)份額將達(dá)到5060。B國(guó)有企事業(yè)中高層管理人員徐州作為淮海中心城市，集中了大量省級(jí)和市級(jí)機(jī)構(gòu)，錢(qián)權(quán)的不可分割性，決定了這些國(guó)有企事業(yè)中高層管理人員因?yàn)橛休^高的“收入”，因此他們具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力。他們?cè)诟纳凭幼…h(huán)境的同時(shí)，還將住宅產(chǎn)品作為一種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)房產(chǎn)又起到非常好的保值、增值的作用，預(yù)計(jì)份額將達(dá)到2030。C投資客戶購(gòu)房用短期炒作或長(zhǎng)線投資，主要看重物業(yè)升值潛力及租金回報(bào)率，傾向選擇有靈活付款方式、按揭年限高的物業(yè)，可靈活支配自有資金，減低投資的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)份額將達(dá)到1020。D、文化藝術(shù)人士遠(yuǎn)離市區(qū)，去郊野尋找藝術(shù)靈感，而快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和文化需求也為他們提供了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，使得他們有能力購(gòu)置高檔物業(yè)來(lái)滿足他們的精神需求22目標(biāo)客戶群特征A收入特征分析綜合考慮本項(xiàng)目的各方面因素，金石認(rèn)為，本項(xiàng)目未來(lái)購(gòu)買(mǎi)人群的收入水平將主要分布于家庭年收入40萬(wàn)80萬(wàn)元這一范圍內(nèi)。B年齡構(gòu)成分析從本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位和價(jià)格因素考慮，金石認(rèn)為，本項(xiàng)目未來(lái)所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)5060的客戶群年齡層將會(huì)集中在3545歲之間，其余部分將主要分布于50歲以上年齡段，而30歲以下客戶數(shù)量將只占到很小比例。C需求特征分析購(gòu)買(mǎi)主體成熟化豪宅作為高端物業(yè)的特征也決定了這部分客戶，“以前是用身體來(lái)掙錢(qián)，現(xiàn)在是用錢(qián)來(lái)保身體”，只有通過(guò)長(zhǎng)年的積累，使自己的財(cái)富達(dá)到頂峰，經(jīng)過(guò)時(shí)間的和社會(huì)的錘煉，使得他們的人生經(jīng)歷和社會(huì)閱歷相當(dāng)豐富，這也他們能夠成為社會(huì)上層人士的一個(gè)重要原因。對(duì)自然環(huán)境、私密性、安防等較為關(guān)注本項(xiàng)目客戶群主要以私營(yíng)業(yè)主及股份制企業(yè)高級(jí)員工等為主要來(lái)源，近效私密豪宅便是他們的選擇，他們對(duì)土地、金錢(qián)的占有欲非常強(qiáng)，且對(duì)家人、私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)非常用心，這也符合徐州人低調(diào)、保守、不露富的性格，而對(duì)自然的向往是每個(gè)住在城市里人的理想。目標(biāo)客戶能夠接受產(chǎn)品的新技術(shù)、新概念主要客戶均接受過(guò)良好的教育，而且走南闖北，眼界很開(kāi)闊，對(duì)于新產(chǎn)品、新技術(shù)具有快速接受的能力，因此他們能夠并且愿意接受先進(jìn)的產(chǎn)品技術(shù)和全新的產(chǎn)品概念。因此，增加新建筑技術(shù)、新建筑材料、綠色環(huán)保技術(shù)、智能化系統(tǒng)等使用，可以充分發(fā)揮本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。購(gòu)房消費(fèi)趨于理性化，對(duì)物業(yè)品質(zhì)更為關(guān)注現(xiàn)今豪宅的消費(fèi)群體更加追求品質(zhì)的生活。而本項(xiàng)目定位中的目標(biāo)客群，大多數(shù)接受過(guò)很好的教育，并且擁有豐富的生活閱歷，從而具備非常理性的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房消費(fèi)趨于理性化，因而對(duì)物業(yè)品質(zhì)、工程質(zhì)量、配套設(shè)施等更加挑剔。受同一階層人士的影響較大就物業(yè)推廣銷售而言，通過(guò)路牌、報(bào)紙、廣播及電視等廣告手段來(lái)傳播信息，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度樹(shù)立物業(yè)形象是至關(guān)重要的；人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品，特別是諸如房地產(chǎn)等高檔商品時(shí)，通常所采用的廣告手段對(duì)其影響力較之“口碑”的作用要遜色不少，從購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)產(chǎn)生到最終購(gòu)買(mǎi)完成整個(gè)過(guò)程中，同一階層的人們相互之間的影響作用較大，因此在項(xiàng)目推廣過(guò)程中對(duì)這一有效環(huán)節(jié)應(yīng)給予足夠的重視，對(duì)于已成交的客戶應(yīng)重點(diǎn)把握，促使其帶來(lái)新的客戶。投資客戶A宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否樂(lè)觀，整體市場(chǎng)投資氛圍是否良好投資客的投資行為與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)繁榮及樂(lè)觀狀態(tài)時(shí)，人們的消費(fèi)與投資活動(dòng)相應(yīng)會(huì)較活躍。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，整體市場(chǎng)投資氣氛是否濃厚也會(huì)影響投資客的信心。B注重物業(yè)的升值潛力投資客購(gòu)買(mǎi)樓房相當(dāng)看重物業(yè)的升值潛力，一般帶有稀缺資源，對(duì)高附加值的物業(yè)有相當(dāng)?shù)呐e。C關(guān)心物業(yè)租金回報(bào)率具有高租金回報(bào)率的物業(yè)不僅體現(xiàn)了其良好的租售前景，而且在減緩?fù)顿Y客的資金周轉(zhuǎn)上能起到實(shí)際意義。23目標(biāo)客戶結(jié)論針對(duì)本項(xiàng)目的自身特色及對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，金石公司對(duì)本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶定位于講究生活品質(zhì)、希望得到社會(huì)尊重的中高層人士3、概念演化生來(lái)被仰望31、生來(lái)與生俱來(lái)，代表著一種氣勢(shì)，是天生的貴族。32、被仰望代表項(xiàng)目的高度，身份的高度，生活的高度，從來(lái)是被別人所仰望的。其他界定豪宅標(biāo)榜身價(jià)2000年僅此一城一座城市的至上榮耀/榮譽(yù)一個(gè)階層一個(gè)夢(mèng)想4、價(jià)格定位41定價(jià)方法成本加成定價(jià)法將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤(rùn)，具體額度由發(fā)展商自行控制，即為最基本的定價(jià)方法。成本基本上可分為固定成本與變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本即為總成本。成本加成定價(jià)雖然較簡(jiǎn)單，仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，才能訂出合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較定價(jià)法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而訂。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。相比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的物業(yè)，通常為信譽(yù)良好的公司開(kāi)發(fā)或建材裝修較為高級(jí)，具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。顧客感受定價(jià)法當(dāng)購(gòu)房者對(duì)物業(yè)及發(fā)展商實(shí)力有信心時(shí)，縱然定價(jià)相對(duì)較高，購(gòu)房者仍會(huì)欣然前往。但若購(gòu)房者對(duì)推出個(gè)案的發(fā)展商沒(méi)有信心時(shí)，一旦定價(jià)過(guò)低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購(gòu)買(mǎi)。時(shí)至今日，房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽(yù)在一定程度上作用于消費(fèi)者的消費(fèi)意愿。盡管如此，房地產(chǎn)的定價(jià)亦不能太高，超過(guò)購(gòu)房者所能承受的價(jià)位，對(duì)于銷售反而不利42價(jià)格定位依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈根據(jù)前期提交之市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告反映,，目前徐州別墅市場(chǎng)中主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目獨(dú)立別墅銷售均價(jià)在6500元/平方米，市區(qū)高層住宅的價(jià)格目前在5100元/平方米，由于供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，在制定價(jià)格的同時(shí)需要充分考慮市場(chǎng)中其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格。開(kāi)發(fā)商成本考慮到目前得到的土地費(fèi)用和估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算，本項(xiàng)目成本價(jià)格應(yīng)在3200元/平方米左右（初步估算），制定價(jià)格應(yīng)該從成本及合理利潤(rùn)出發(fā)考慮。產(chǎn)品特殊性根據(jù)前述產(chǎn)品定位的建議，本項(xiàng)目將提供與目前市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不同的產(chǎn)品，因而無(wú)法提供可供參考的價(jià)格依據(jù)。在考慮產(chǎn)品價(jià)格時(shí)，需要參考大區(qū)域內(nèi)的相同產(chǎn)品價(jià)格，同時(shí)考慮此種產(chǎn)品在本區(qū)域的客戶感受價(jià)格得出。43項(xiàng)目均價(jià)定位預(yù)計(jì)價(jià)格6500元/平方米（不含安置房）總結(jié)以上是金石公司根據(jù)前期市場(chǎng)研究結(jié)果對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)定位做出的綜合性分析，最終將本項(xiàng)目市場(chǎng)定位于“黃河故道邊的城市豪宅”，以這一定位為基礎(chǔ)金石公司對(duì)本項(xiàng)目的客戶群定位、產(chǎn)品定位、形象定位及簡(jiǎn)要的產(chǎn)品功能建議進(jìn)行了具體分析。總體結(jié)果是希望利用本項(xiàng)目位置等主要優(yōu)勢(shì)，將本項(xiàng)目打造成為徐州地區(qū)獨(dú)具特色的豪宅區(qū)，從而確立領(lǐng)先的市場(chǎng)位置，達(dá)到股東滿意的投資回報(bào)。由于時(shí)間的原因，其中仍有不完善之處，在未來(lái)的進(jìn)一步討論中，金石公司將與龍商公司共同對(duì)其中內(nèi)容作深入細(xì)化，以求為項(xiàng)目取得市場(chǎng)的最大認(rèn)可并取得市場(chǎng)的最終成功。PART6項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議LUNGDOMAINTOHEAVENPRODUCTDEVELOPMENTPROJECTSPROPOSED1、整體規(guī)劃布局建議金石公司通過(guò)研究天界龍域項(xiàng)目市場(chǎng)和實(shí)地考察，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出如下建議小區(qū)總體布局如下圖示，大致分為五大區(qū)域高層區(qū)、小高層區(qū)、別墅區(qū)、中心水景區(qū)、商業(yè)區(qū)；別墅豪宅區(qū)在小區(qū)最前沿，可以近距離看黃河，以4層的疊加別墅為主，送半地下室、車庫(kù)，戶戶看黃河水景；中央水景區(qū)處于小區(qū)中心，分散到各組團(tuán)內(nèi)部，依地勢(shì)由北向南流向小區(qū)入口，形成百水匯聚、雙龍戲珠的氣勢(shì)；高層處于小區(qū)的后二排，臨街一排為33層，超過(guò)對(duì)面電力公司的項(xiàng)目，使整個(gè)小區(qū)形成坐北朝南的氣勢(shì)，且最后一排可以俯視黃河景觀，最大化的利用黃河的景觀優(yōu)勢(shì)，拆遷安置可以安排在最后一排；小高層區(qū)111，一樓送花園，頂樓送露臺(tái)，以一梯2戶為主，戶型面積總體控制在120平方內(nèi)；建議主入口設(shè)計(jì)在小區(qū)沿環(huán)城路中段，小區(qū)入口氣派，能體現(xiàn)小區(qū)的品質(zhì)和品位；商業(yè)布置于環(huán)城路臨街位置，3層連家店形式，局部5層，形成標(biāo)志性人行入口；小區(qū)會(huì)所設(shè)立于西北角，與商業(yè)融合，作為開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)可以對(duì)外出租自營(yíng)，作高檔酒店等；各組團(tuán)相互獨(dú)立又相互聯(lián)系，在統(tǒng)一風(fēng)格之下用不同的細(xì)節(jié)體現(xiàn)差異；入口處設(shè)立標(biāo)志性建筑；總體原則最大限度的發(fā)揮黃河故道的景觀價(jià)值，使最多單元能看到水景。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序建議在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中緊緊圍繞銷售進(jìn)行，根據(jù)銷售節(jié)奏進(jìn)行深入開(kāi)發(fā)，金石公司認(rèn)為，在整個(gè)開(kāi)發(fā)形態(tài)上，遵循兩個(gè)基本原則21、從高到低，由北向南從產(chǎn)品形態(tài)而言，先以35高層開(kāi)始開(kāi)發(fā)，從北面向南逐步開(kāi)發(fā)，北面看不到河景區(qū)基本是以低于市場(chǎng)價(jià)300元/平方米給拆遷戶的，基本保證收回成本，也利于整個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；從高到低另一種方案?jìng)溥x就是從南北同時(shí)進(jìn)行，即以疊加別墅樹(shù)立整個(gè)項(xiàng)目的形象，萬(wàn)元樓盤(pán)驚現(xiàn)徐州，確定項(xiàng)目在徐州市場(chǎng)豪宅地位，而北面正常銷售。22、由低到高，由差到好主要是依據(jù)產(chǎn)品形態(tài)和銷售價(jià)格來(lái)推，也有利于項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，逐步提升項(xiàng)目的升值與品質(zhì)。如下圖示一期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)三期開(kāi)發(fā)疊加別墅面積200平方左右雙水景樓王面積120160為主拆遷安置90平方戶型為主售樓處豪宅面積120160為主為主3樣板示范區(qū)包裝建議樣板示范區(qū)是為了更好的展現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境而建設(shè)，通過(guò)潛在客戶實(shí)地考察，利用情景營(yíng)銷的策略促成項(xiàng)目銷售，因此樣板區(qū)應(yīng)該設(shè)立在環(huán)境最好及最能體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的區(qū)域，且應(yīng)該是在開(kāi)盤(pán)銷售之前完成整個(gè)環(huán)境的打造，根據(jù)以上原則金石公司提出如下建議先