偉業(yè)顧問(wèn)-玉泉路地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)玉泉路項(xiàng)目市場(chǎng)研究顧問(wèn)報(bào)告2007/42008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)目錄第一部分區(qū)域概況一地理位置二區(qū)域交通三區(qū)域配套四市政設(shè)施五首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）六西奧概念第二部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)一2007年一季度石景山地區(qū)生產(chǎn)總值與居民人均可支配收入二財(cái)政狀況三固定資產(chǎn)投資四社會(huì)消費(fèi)品零售額五區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是典型的第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的“二三一”產(chǎn)業(yè)格局六產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向七鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)第三部分區(qū)域功能定位一區(qū)域定位二規(guī)劃布局三玉泉路規(guī)劃四首剛和八寶山搬遷第四部分區(qū)域房地產(chǎn)狀況一區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)狀況二區(qū)域房地產(chǎn)特征三區(qū)域房產(chǎn)五大價(jià)格提升因素四區(qū)域房地產(chǎn)劣勢(shì)第五部分區(qū)域市場(chǎng)分析一樣本框二規(guī)模業(yè)業(yè)2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)三建筑類型四戶型五價(jià)格情況六銷售情況七硬件設(shè)施八配套設(shè)施九物業(yè)管理第六部分樓盤個(gè)案分析一遠(yuǎn)洋山水二萬(wàn)科中糧風(fēng)景三丹青府四珠江峰景2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)第一節(jié)區(qū)域概況一、地理位置石景山區(qū)位于北京西部，距天安門16公里，是北京市八城區(qū)之一，行政區(qū)域總面積8432平方公里，常住人口近50萬(wàn)人。玉泉路位于西四西五環(huán)之間，南起京石高速公路，北達(dá)杏石路，拓寬60米后的玉泉路，將會(huì)成為西部地區(qū)除環(huán)線外的惟一一條連通南北的城市主干路。二、區(qū)域交通區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施完備，道路交通發(fā)達(dá)，已形成了“七橫八縱”的公路交通網(wǎng)絡(luò)，道路總長(zhǎng)度180多公里。地鐵一號(hào)線、長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線、阜石路橫貫東西，四、五環(huán)路縱貫?zāi)媳保?08、109國(guó)道連接外省市；大宗鐵路貨運(yùn)可直接進(jìn)區(qū)，京九鐵路石景山客運(yùn)站已列入建設(shè)規(guī)劃。公路阜石快速路是市區(qū)與石景山、門頭溝兩區(qū)聯(lián)系的重要交通干線，該路東起三環(huán)路航天橋，西至門頭溝雙峪環(huán)島，全長(zhǎng)約16公里。時(shí)速將達(dá)到80公里。阜石路將石景山區(qū)與海淀等城區(qū)緊密相連，成為石景山區(qū)對(duì)外聯(lián)系的重要通道。此外，阜石路從西三環(huán)到西五環(huán)沿線將新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村東路立交等6座立交橋，作為阜石路升級(jí)快速路的配套措施。蓮石路西起西五環(huán)，東至西四環(huán)，道路全長(zhǎng)3800米，可從西便門立交橋直達(dá)西五環(huán)。玉泉路奧運(yùn)會(huì)之前，玉泉路將擴(kuò)建成60米寬的城市主干道，現(xiàn)一二期工程已經(jīng)完工，三期正在建設(shè)中。建成后，將形成西四環(huán)與西五環(huán)之間的一條南北向城市主干道，屆時(shí)玉泉路將形成“四環(huán)半”，在西四環(huán)與西五環(huán)之間形成一條南北通道。蓮化池西路蓮花池西路全長(zhǎng)1138公里，東起西三環(huán)路蓮花橋，西至西六環(huán)。有效緩解西長(zhǎng)安街、阜石路以及城西地區(qū)的交通壓力，它連通了西二、三、四、五、六環(huán)，從市區(qū)內(nèi)可直通門頭溝區(qū)中心，連通了市區(qū)和108國(guó)道。以及魯谷路、魯古西路、京石高速路等共同構(gòu)成區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)。2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)地鐵從本區(qū)通過(guò)的地鐵一號(hào)線貫穿北京東西兩翼，連接地鐵二號(hào)線、五號(hào)線等所有城市軌道交通線路。乘地鐵至國(guó)貿(mào)需四十五分鐘乘地鐵至復(fù)興門需二十分鐘公交三、區(qū)域配套玉泉路周邊配套設(shè)施超市物美超市、普爾斯馬特超市、超市發(fā)超市、華普超市零售業(yè)巨頭萬(wàn)客隆北京第三家店定址玉泉新城，營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)多平方米。幼兒園高娃鋼琴幼兒園、五一幼兒園、京原學(xué)校幼兒園、北方之星幼兒園、小學(xué)五一小學(xué)、建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、京原學(xué)校小學(xué)部石景山外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)小學(xué)教育中學(xué)十一學(xué)校、京原學(xué)校、北京九中休閑娛樂北京玉泉花鳥魚工藝品市場(chǎng)、玉泉路國(guó)際雕塑公園、石景山體育館石景山游樂圓、石景山游樂場(chǎng)醫(yī)院國(guó)防大學(xué)軍院醫(yī)院、301醫(yī)院、武警總醫(yī)院、航天部醫(yī)院現(xiàn)狀商業(yè)配套不完善，大的商業(yè)沒有入住，醫(yī)療和學(xué)校配套還可以，但有待加強(qiáng)。未來(lái)隨著原有住宅的拆遷和市政交通配套的不斷完善以及項(xiàng)目的繼續(xù)開發(fā)、入住，未來(lái)配套將逐步完。四、市政設(shè)施區(qū)域內(nèi)給水、排水、排污、電力、電信、燃?xì)?、熱力等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，可完全滿足地區(qū)生活和生產(chǎn)需要，七種設(shè)施的地下管網(wǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理。以?shī)W運(yùn)工程和重點(diǎn)工程帶動(dòng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)人與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。五、首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）石景山區(qū)委、區(qū)政府在北京新的城市規(guī)劃和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)搬遷計(jì)劃后，提出2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)打造“首都休閑娛樂中心區(qū)”CRDCAPITALRECREATIONDISTRICT）的發(fā)展戰(zhàn)略，以一山（山林景觀）、一水（永定河）、一軸（長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線商務(wù)軸）、一園（中關(guān)村石景山園）為核心，著力推進(jìn)石景山區(qū)首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）建設(shè)，圍繞服務(wù)業(yè)主題，重點(diǎn)培育休閑娛樂服務(wù)業(yè)、商務(wù)會(huì)展服務(wù)業(yè)和創(chuàng)意科技服務(wù)業(yè)三大業(yè)群，做大做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域功能迅速轉(zhuǎn)CRD的建設(shè)標(biāo)志著石景山將加快推進(jìn)首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)搬遷后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的稅收增長(zhǎng)點(diǎn)。打造北京CRD是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，要實(shí)施“三步走”戰(zhàn)略第一步到2010年，結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐，重大項(xiàng)目和功能區(qū)建設(shè)取得突破，首都文化娛樂休閑區(qū)建設(shè)初見成效。第二步到2015年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)，城市服務(wù)功能顯著提升，首都文化娛樂休閑區(qū)的地位基本確立。第三步到2020年，區(qū)域功能全面轉(zhuǎn)型，新型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)體系更加完善，首都文化娛樂休閑區(qū)基本建成。六、西奧概念（體育場(chǎng)分布圖）地理位置地處海淀、豐臺(tái)、石景山三區(qū)銜接帶，西四環(huán)五棵松奧運(yùn)分中心以西、京石高速以北、西長(zhǎng)安街和玉泉路周邊一線，業(yè)內(nèi)又稱西奧板塊。規(guī)劃京西規(guī)劃了多個(gè)奧運(yùn)會(huì)比賽場(chǎng)館，如北京射擊場(chǎng)飛碟靶場(chǎng)、老山自行車場(chǎng)、五棵松棒球場(chǎng)、五棵松體育館、小輪車賽場(chǎng)等2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)二區(qū)域經(jīng)濟(jì)一、2007年一季度石景山地區(qū)生產(chǎn)總值與居民人均可支配收入（1）地區(qū)生產(chǎn)總值指標(biāo)完成情況（億元）同比增長(zhǎng)地區(qū)生產(chǎn)總值447122007年第一季度地區(qū)生產(chǎn)總值比同期增長(zhǎng)12（2）人均可支配收入指標(biāo)完成情況（元）同比增長(zhǎng)居民人均可支配收入53891130人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，顯示出區(qū)域消費(fèi)群體對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)二、財(cái)政狀況指標(biāo)完成情況（億元）同比增長(zhǎng)財(cái)政收入2461352007年，石景山地方財(cái)政收入大幅度下降。三、固定資產(chǎn)投資指標(biāo)完成情況（億元）同比增長(zhǎng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資817832008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)2007第一季度年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資81億元，比同期有較大提升，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)四、社會(huì)消費(fèi)品零售額指標(biāo)完成情況（億元）同比增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售額367182007第一季度石景山社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成367億，在同期增長(zhǎng)18。五、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是典型的第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的“二三一”產(chǎn)業(yè)格局工業(yè)生產(chǎn)走勢(shì)平穩(wěn)以首鋼集團(tuán)為代表的，141家規(guī)模較大的工業(yè)企業(yè)，所創(chuàng)造的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，占全區(qū)GDP的62左右。隨著以首鋼為代表的重工業(yè)搬遷，其對(duì)石景山區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的震撼作用是顯而易見的，它將直接造成石景山區(qū)GDP總量大幅度下降，嚴(yán)重削弱區(qū)域支柱經(jīng)濟(jì)，使傳統(tǒng)重工業(yè)比重不斷下降，石景山區(qū)面臨重新選擇支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)體系。而傳統(tǒng)工業(yè)也面臨著向現(xiàn)代制造業(yè)和科技服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，由于首鋼等重工業(yè)企業(yè)已經(jīng)在石景山區(qū)形成了強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)，以及這些企業(yè)通過(guò)多年發(fā)展積累了大量的人才與技術(shù)儲(chǔ)備，這些基礎(chǔ)與資源有利于對(duì)石景山區(qū)的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行資源轉(zhuǎn)化。未來(lái)石景山區(qū)工業(yè)將不再是高投入、低產(chǎn)出的傳統(tǒng)制造業(yè)，而是以高新技術(shù)為主的現(xiàn)代制造業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)近幾年來(lái)，石景山區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，尤以房地產(chǎn)業(yè)為代表，是石景山區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。六、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向根據(jù)石景山區(qū)“十一五”規(guī)劃，圍繞首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）發(fā)展定位，堅(jiān)持“優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的基本思路，推動(dòng)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)堅(jiān)持把優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為打造首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）的切入點(diǎn)，發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)充經(jīng)濟(jì)總量、增加就業(yè)崗位的功能，不斷提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總量和水平。重點(diǎn)培育以旅游、娛樂、文化和體育為重點(diǎn)的休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，依托八大處等歷史文化資源，2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展休閑旅游業(yè)；依托石景山游樂園等現(xiàn)代文化資源，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代娛樂業(yè)；依托奧運(yùn)場(chǎng)館等體育資源，重點(diǎn)發(fā)展體育休閑業(yè)。大力發(fā)展商務(wù)地產(chǎn)，適度發(fā)展中高檔住宅，從嚴(yán)控制普通商品房開發(fā)，積極培育總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)等新型業(yè)態(tài)；加快發(fā)展金融、信息、法律和科技服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)；抓住奧運(yùn)機(jī)遇，全面提高商業(yè)服務(wù)業(yè)水平；運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和信息技術(shù)改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，逐步建立以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系，力爭(zhēng)2010年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到20。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為打造首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的功能，不斷提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。大力發(fā)展軟件開發(fā)、集成電路、移動(dòng)通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等產(chǎn)業(yè)，加快在數(shù)字娛樂、工業(yè)設(shè)計(jì)、信息安全等創(chuàng)意科技領(lǐng)域樹立特色和優(yōu)勢(shì)；依靠我區(qū)駐區(qū)大企業(yè)現(xiàn)有的制造業(yè)基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)；加快運(yùn)用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，逐步建立起具有石景山特色的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群，2010年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到8。七、鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)休閑娛樂業(yè)、旅游文化業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、數(shù)字娛樂業(yè)、信息安全產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、工業(yè)設(shè)計(jì)三區(qū)域功能定位一、區(qū)域定位按照北京的總體規(guī)劃，石景山區(qū)位于一軸（長(zhǎng)安街沿線）一帶（西部發(fā)展帶）交匯處，城市發(fā)展定位為“一區(qū)三中心”，即城市功能拓展區(qū)和城市職能中心、綜合服務(wù)中心、文化娛樂中心。二、規(guī)劃布局石景山區(qū)東部著力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)和文化娛樂業(yè)，中部著力培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，西部著力發(fā)展旅游休閑業(yè)。以打造首都文化休閑娛樂區(qū)為主線，逐步形成“一個(gè)科技園區(qū)、兩個(gè)休閑旅游區(qū)、三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地、六個(gè)商務(wù)功能區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。（1）一個(gè)高科技園區(qū)2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)中關(guān)村科技園區(qū)石景山園位于風(fēng)景秀麗的翠微山腳，占地面積345平方公里，包括原八大處高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)園、北方微電子基地生產(chǎn)園、研發(fā)園以及新擴(kuò)充的北辛安園。石景山園憑借特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、配套完備、服務(wù)優(yōu)良等幾大優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)幾年里，將發(fā)展成為由以數(shù)字內(nèi)容為特色的電子信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、以新媒體為主的科技文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和以新材料、節(jié)能環(huán)保、光機(jī)電為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)組成的嶄新的高科技園區(qū)，展現(xiàn)在世人面前。他將成為促進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展和增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的重要載體和強(qiáng)大引擎，成為中關(guān)村科技園區(qū)的文化創(chuàng)意特色園和數(shù)字娛樂示范園。（2）兩個(gè)休閑旅游區(qū)東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū)，包括石景山游樂園、北京國(guó)際雕塑園、奧運(yùn)場(chǎng)館區(qū)等現(xiàn)代旅游項(xiàng)目。主要發(fā)展以現(xiàn)代旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將文化展示、大型演藝活動(dòng)、體育健身等現(xiàn)代娛樂概念融為一體。西部生態(tài)休閑旅游區(qū)，包括八大處公園、法海寺、天泰山旅游區(qū)等具有生態(tài)特色的傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目。主要發(fā)展突出文化、生態(tài)特色的休閑旅游業(yè)，將現(xiàn)代娛樂的概念和傳統(tǒng)文化相結(jié)合。（3）三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地以發(fā)展數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以發(fā)展網(wǎng)絡(luò)游戲、手機(jī)游戲、動(dòng)漫畫、數(shù)字音樂、數(shù)字出版、新媒體以及相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向。成為第一批“北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地將首鋼主業(yè)搬遷騰退出的土地，劃分為四大區(qū)域除“中國(guó)冶鐵博物館”外，還將分別發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部基地和商務(wù)會(huì)展等項(xiàng)目，力爭(zhēng)形成綜合性總部基地。產(chǎn)業(yè)培育基地以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)，利用澤洋大廈為載體，通過(guò)建設(shè)“重點(diǎn)企業(yè)辦公區(qū)”、“總部辦公區(qū)”和“產(chǎn)業(yè)培育區(qū)”，有的放矢的開展載體建設(shè)和產(chǎn)業(yè)培育工作，打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)“融商”、“融智”的至高點(diǎn)。（4）六個(gè)商務(wù)功能區(qū)在長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線上由東向西分布著北京國(guó)際雕塑園地下文化商務(wù)區(qū)、銀河商務(wù)區(qū)、京燕商務(wù)區(qū)和TSM時(shí)代購(gòu)物花園四個(gè)商務(wù)功能區(qū)，形成一條現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，充分利用交通優(yōu)勢(shì)，打造商業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的富有生機(jī)活力和濃郁人文氣息的若干個(gè)新型商務(wù)中心，把五星級(jí)酒店、寫字樓、電影城、娛樂城等結(jié)合在一起，與國(guó)際接軌，與世界2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)同步。蘋果園交通樞紐以地鐵站為核心，實(shí)現(xiàn)地上、地下結(jié)合的現(xiàn)代立體交通場(chǎng)站，將帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)開發(fā)建設(shè)。京西會(huì)展商務(wù)中心，以商貿(mào)與會(huì)展業(yè)相結(jié)合的方式，把會(huì)展、商貿(mào)、酒店、娛樂融為一體。三、玉泉路規(guī)劃奧運(yùn)會(huì)之前，玉泉路將擴(kuò)建成60米寬的城市主干道，現(xiàn)一二期工程已經(jīng)完工，三期正在建設(shè)中。建成后，將形成西四環(huán)與西五環(huán)之間的一條南北向城市主干道，屆時(shí)玉泉路將形成“四環(huán)半”，在西四環(huán)與西五環(huán)之間形成一條南北通道，雖然不是環(huán)線但起到環(huán)線的作用。這樣將大大緩解西四環(huán)的交通壓力，同時(shí)可為京西出城通道分流。四、首剛和八寶山搬遷2010年內(nèi)首鋼將從北京遷出，八寶山焚化廠也在逐步遷出。首鋼搬遷后，廠區(qū)建設(shè)大致分成五個(gè)區(qū)域，穿過(guò)首鋼的區(qū)域基本定位是留作中央辦公區(qū)，就在長(zhǎng)安街兩邊留出1平方公里作為中央辦公區(qū)，國(guó)家有關(guān)部委會(huì)到這里來(lái)辦公。首鋼主體冶煉部門遷走后，石景山區(qū)2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)域?qū)⒂型兂杀本┚G化率最高、環(huán)境最好的城區(qū)。隨著石景山區(qū)域環(huán)境的不斷變好，這里將成為打造高檔樓盤區(qū)域，因?yàn)橛协h(huán)境硬件做有力支撐。首鋼的搬遷和八寶山焚化廠的部分搬遷，西區(qū)也將發(fā)展得更加適合居住四區(qū)域房地產(chǎn)狀況一、區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)狀況有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)顯示，04年08年玉泉路兩側(cè)商品房總供應(yīng)量將達(dá)到600萬(wàn)平方米左右，平均每年入市約150萬(wàn)平方米。二、區(qū)域房地產(chǎn)特征（1）大盤集中玉泉路兩側(cè)是目前北京大盤最集中的區(qū)域。天鴻集團(tuán)近70萬(wàn)平方米的天鴻美域，計(jì)劃在奧運(yùn)之前入市的遠(yuǎn)洋山水，包括其東區(qū)在內(nèi)，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積接近200萬(wàn)平方米；上城總建筑面積160萬(wàn)平方米、玉泉新城總建筑面積105萬(wàn)平方米和45萬(wàn)平方米供應(yīng)量的萬(wàn)科中糧等等（2）借助“西奧中心”引發(fā)建設(shè)高潮借奧運(yùn)會(huì)規(guī)劃利好，建橋、修路、完善配套、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)等工程及奧運(yùn)效應(yīng)，帶來(lái)了區(qū)域板塊的全面升級(jí)。西奧運(yùn)中心規(guī)劃總用地約54公頃，總建筑規(guī)模約20萬(wàn)平方米，該工程已在2003年12月正式開工，包括京西最大的體育中心及區(qū)域標(biāo)志性建筑群五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館?！拔鲓W運(yùn)中心”啟動(dòng)后，西長(zhǎng)安街的房地產(chǎn)市場(chǎng)一度掀起了高潮。從2004年起，西長(zhǎng)安街的樓盤趨于性價(jià)比合理、社區(qū)配套完善，對(duì)居住空間、環(huán)境、建筑等產(chǎn)品方面有所創(chuàng)新。（3）品牌開發(fā)提升區(qū)域價(jià)值一些知名開發(fā)企業(yè)紛紛在玉泉路扎下根來(lái)潛心打造項(xiàng)目，超級(jí)大盤將改變西奧運(yùn)中心板塊乃至整個(gè)京西的居住格局。從近期玉泉路地區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目推出而產(chǎn)生的區(qū)域價(jià)格升幅來(lái)看，該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論從銷售量還是升值潛力，都將進(jìn)入一個(gè)快速上升的階段。如中遠(yuǎn)集團(tuán)的遠(yuǎn)洋山水、天鴻集團(tuán)打造的天鴻美域、萬(wàn)科地產(chǎn)的萬(wàn)科中糧、萬(wàn)科紫臺(tái)、珠江地產(chǎn)的珠江峰景這些品牌地產(chǎn)商在此開發(fā)項(xiàng)目在一定程度上影響著這個(gè)區(qū)域的發(fā)展（4）樓盤品質(zhì)突出2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)事實(shí)上，玉泉路附近新近涌現(xiàn)的所有這些項(xiàng)目都憑借出色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和較高的性價(jià)比獲得了相當(dāng)高的市場(chǎng)認(rèn)同度。2005年，新盤無(wú)論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型的創(chuàng)新及實(shí)用度，還是低密度、園林景觀、科技含量上，都比以往的樓盤更勝一籌，尤其是在舒適度和低密度上，更是發(fā)揮了“西部”的特色。中遠(yuǎn)地產(chǎn)打造的遠(yuǎn)洋山水周邊有大型綠色公園，紫金長(zhǎng)安社區(qū)有型水系橫穿，玉泉新城將自行組織、自行建設(shè)規(guī)模10萬(wàn)平方米的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，天鴻美域創(chuàng)新的錯(cuò)層板式空間設(shè)計(jì)與周邊綠色環(huán)抱的自然環(huán)境以及親和的價(jià)位使其具有了很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。三、區(qū)域房產(chǎn)五大價(jià)格提升因素1、景觀優(yōu)勢(shì)，西區(qū)樓盤的獨(dú)享資源西四環(huán)的賣點(diǎn)是自然及人文景觀非常優(yōu)越。京城西部是香山等眾多名勝風(fēng)景的聚集地，不僅山清水秀，而且文化氣息濃厚。其得天獨(dú)厚、不可再生、獨(dú)一無(wú)二的自然、文化環(huán)境對(duì)于追求生活質(zhì)量及文化品味的富有階層及知識(shí)階層具有巨大的吸引力。對(duì)于這部分人群來(lái)說(shuō)，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實(shí)力或文化品味。2、路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好西四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路很近，也可經(jīng)杏石路順利進(jìn)入動(dòng)物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進(jìn)入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購(gòu)物的需求。此外，此地公共交通發(fā)達(dá)，香山、八大處等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的價(jià)值更加突出。3、產(chǎn)品創(chuàng)新，性價(jià)比高北京西四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價(jià)比很高。如遠(yuǎn)洋山水、萬(wàn)科中糧、玉泉新城等項(xiàng)目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注4、西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價(jià)漸漲，銷售前景看好西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無(wú)疑能夠保值、增值，是個(gè)最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非?？春?。5、“西奧運(yùn)中心”催動(dòng)北京西區(qū)樓市“西奧運(yùn)中心”的形成，必然帶動(dòng)北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的再優(yōu)化，因此，“西奧運(yùn)中心”的興建必將成為北京城市規(guī)劃發(fā)展的領(lǐng)軍者，最終將“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)運(yùn)”的宗旨貫徹于北京西部地區(qū)的整體發(fā)展，并輻射于奧運(yùn)會(huì)前后，使該區(qū)域得到徹底的升級(jí)，從而帶動(dòng)全北京的城市平衡發(fā)展。四、區(qū)域房地產(chǎn)劣勢(shì)1本區(qū)域?qū)儆诔青l(xiāng)結(jié)合部，某些路段上也有些雜亂。2項(xiàng)目的稀少和分散，使得該區(qū)域的人氣聚集顯得不足，也導(dǎo)致了商業(yè)配套的不夠完善和公交線路的單薄五區(qū)域市場(chǎng)分析一、樣本框項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置樓體類型及數(shù)量占地面積建筑面積功能類型銷售均價(jià)遠(yuǎn)洋山水石景山區(qū)玉泉路路口塔板結(jié)合500000平方米1500000平方米普通住宅9500元/平方米珠江峰景豐臺(tái)區(qū)青塔西路58號(hào)板樓、塔樓（塔樓21層，板樓11層）120000平方米320000平方米普通住宅10000元/平方米玉泉新城石景山區(qū)玉泉路以西板樓、板塔結(jié)合617800平方米1056200平方米普通住宅8000元/平方米萬(wàn)科紫臺(tái)豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)岳各莊北橋向西約800米板樓38500平方米115000平方米普通住宅11300元/平方米丹青府海淀區(qū)田村路板樓130000平米普通住宅8700元/平方米天鴻美域豐臺(tái)區(qū)小屯路149號(hào)板樓281000平方米700000平方米普通住宅11000元/平方米萬(wàn)科假日風(fēng)景豐臺(tái)區(qū)小屯路108號(hào)板樓224000平方米450000平方米普通住宅9500元/平方米通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的分析，找出區(qū)域內(nèi)樓盤的共性和差異2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)二、規(guī)模項(xiàng)目名稱樓體類型占地面積建筑面積物業(yè)類別遠(yuǎn)洋山水塔板結(jié)合50萬(wàn)平米180萬(wàn)平米普通住宅玉泉新城板樓、板塔結(jié)合6178公頃10562萬(wàn)平米普通住宅萬(wàn)科紫臺(tái)板樓385萬(wàn)平方米115萬(wàn)平方米普通住宅珠江峰景板樓、塔樓12萬(wàn)平方米32萬(wàn)平方米普通住宅天鴻美域板樓281萬(wàn)平方米70萬(wàn)平方米普通住宅萬(wàn)科假日風(fēng)景板樓224萬(wàn)平方米45萬(wàn)平方米普通住宅丹青府板樓13萬(wàn)平米普通住宅從規(guī)模上看除丹青府和萬(wàn)科紫臺(tái)外，其它項(xiàng)目規(guī)模較大，遠(yuǎn)洋山水和玉泉新城體量超百萬(wàn)平米從物業(yè)類別上均為普通住宅,反應(yīng)出本地特點(diǎn),也顯示出樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重三、建筑類型項(xiàng)目名稱樓體類型遠(yuǎn)洋山水塔樓、塔板結(jié)合（層）玉泉新城板樓、板塔結(jié)合（層板樓、15層板塔）萬(wàn)科紫臺(tái)板樓1118層珠江峰景板樓、塔樓21層塔樓、6層板樓）天鴻美域板樓（10、15層版樓）丹青府板樓11層萬(wàn)科假日風(fēng)景板樓6層從建筑類型上看，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目樓體類型以板樓為主，兼有塔板結(jié)合。居住密度較低產(chǎn)品舒適度較高。從樓層上看6層26層均有。體現(xiàn)出本區(qū)住宅以健康舒適的設(shè)計(jì)理念居主流。四、戶型（1）戶型面積2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型面積遠(yuǎn)洋山水50平方米至150平方米100平米左右珠江峰景100平方米至150平方米120平方米到130平方米玉泉新城60平米至200平米120平方米左右的兩居、150平方米左右的三居、200平方米左右的復(fù)式萬(wàn)科紫臺(tái)150平米至200平米166平方米三居天鴻美域60150平方米13居200平方米以上四居及躍層151平米的三居丹青府87平方米兩居和128至147平方米三居87平方米兩居和128至147平方米三居萬(wàn)科假日風(fēng)景78平米至133平米133平米三居和南95平米兩居區(qū)域內(nèi)樓盤戶型100平米以上3居占主力，反映了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體有一定購(gòu)買力，并且三代同堂家庭占一定消費(fèi)比例。大部分樓盤有一定數(shù)量的小戶型，來(lái)滿足不同消費(fèi)者的需求。（1）戶型類型項(xiàng)目名稱戶型類別遠(yuǎn)洋山水平層和少量躍層珠江峰景平層和少量躍層玉泉新城平層和少量躍層萬(wàn)科紫臺(tái)平層和少量躍層天鴻美域平層和少量躍層區(qū)域內(nèi)平層依然是主流供應(yīng)，有5個(gè)項(xiàng)目有少量躍層戶型，且銷售狀況良好，分析原因，首先躍層戶型數(shù)量少，滿足了少數(shù)客戶的需求，其次躍層戶型整個(gè)戶型層高在4548米之間，上層可不計(jì)面積，也滿足了客戶“占便宜”的心理從北京來(lái)看，平層是人們?cè)絹?lái)越認(rèn)可的戶型，平層舒適度要高于躍層戶型2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)五、價(jià)格情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米）是否精裝裝修報(bào)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售情況玉泉新城否無(wú)一期已售完,二期未開盤良好遠(yuǎn)洋山水10500元否無(wú)一期、二期已售完三期26、27、28在售，2325號(hào)樓下半年開盤26、27、28共2065套，已簽約1036套，銷售率5027號(hào)樓2006年12月11日開盤，26號(hào)樓2007年1月3日開盤，28號(hào)樓2007年5月19日開盤丹青府8610元否無(wú)共四棟，一期只開一棟，180套4月17日開盤，開盤即全部售完萬(wàn)科中糧9500否無(wú)1255套開盤售完項(xiàng)目開盤一天，即全部售完天鴻美域11000元否無(wú)收尾階段銷售已進(jìn)入收尾階段，小戶型的樓座已被中鐵建團(tuán)購(gòu)，在售200平方米四居以上大戶型萬(wàn)科紫臺(tái)11300精裝修共總銷售率達(dá)85，22號(hào)樓5月12日開盤，已銷售25珠江峰景塔樓10000元板樓12000元精裝修1500左右一期、二期已售完正在銷售三期一期、二期已售完，三期2006年10月6日419套銷售近70項(xiàng)目塔樓比板樓銷售狀況好玉泉路周邊項(xiàng)目均價(jià)在950011000元/平方米之間。遠(yuǎn)洋山水借助百萬(wàn)平米品牌大社區(qū)，以及交通優(yōu)勢(shì)，價(jià)格比較高。六銷售情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米）是否精裝裝修報(bào)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售情況2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)玉泉新城否無(wú)一期已售完,二期未開盤良好遠(yuǎn)洋山水10500元否無(wú)一期、二期已售完三期26、27、28在售，2325號(hào)樓下半年開盤26、27、28共2065套，已簽約1036套，銷售率5027號(hào)樓2006年12月11日開盤，26號(hào)樓2007年1月3日開盤，28號(hào)樓2007年5月19日開盤丹青府8610元否無(wú)共四棟，一期只開一棟，180套4月17日開盤，開盤即全部售完萬(wàn)科中糧9500否無(wú)1255套開盤售完項(xiàng)目開盤一天，即全部售完天鴻美域11000元否無(wú)收尾階段銷售已進(jìn)入收尾階段，小戶型的樓座已被中鐵建團(tuán)購(gòu)，在售200平方米四居以上大戶型萬(wàn)科紫臺(tái)11300精裝修共總銷售率達(dá)85，22號(hào)樓5月12日開盤，已銷售25珠江峰景塔樓10000元板樓12000元精裝修1500左右一期、二期已售完正在銷售三期一期、二期已售完，三期2006年10月6日419套銷售近70項(xiàng)目塔樓比板樓銷售狀況好銷售相對(duì)較慢的兩個(gè)項(xiàng)目，由于戶型面積較大，并且精裝修，導(dǎo)致戶型總價(jià)偏高是銷售狀況不理想的因素，說(shuō)明客戶對(duì)總價(jià)還是有一定的敏感度七、硬件設(shè)施（1）裝修建材珠江峰景萬(wàn)科紫臺(tái)室內(nèi)地面/墻面地磚蒙娜麗莎東鵬（廚房是冠軍）地板貝亞克墻磚蒙娜麗莎東鵬廚房用具整體櫥柜格雷斯實(shí)木櫥柜漢森油煙機(jī)弗蘭卡方太2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)臺(tái)面嵌入式灶具康寶方太龍頭/水槽康恩科勒壁掛爐康寶“菲斯曼”或“威能”衛(wèi)生間用具浴衛(wèi)設(shè)備科勒朗俊及“名族”浴霸龍頭/花灑漢斯格雅科勒散熱器密水努奧羅開關(guān)面板郎能整體戶門凱恩斯木質(zhì)甲級(jí)防火門可視對(duì)講佳樂彩色可視對(duì)講韓昌可視黑白對(duì)講機(jī)注包含同檔次品牌裝修標(biāo)準(zhǔn)較低多選二線品牌（2）電梯項(xiàng)目名稱電梯玉泉新城上海三菱遠(yuǎn)洋山水一期崇友電梯（國(guó)產(chǎn)）二期星瑪電梯萬(wàn)科紫臺(tái)廣州日立珠江峰景廣州日立大多數(shù)項(xiàng)目選擇國(guó)產(chǎn)品牌電梯，遠(yuǎn)洋一期使用國(guó)產(chǎn)崇友電梯，客戶反應(yīng)不佳，導(dǎo)致二期換電梯八、配套設(shè)施項(xiàng)目名稱配套設(shè)施玉泉新城6000平方米會(huì)所，配有游泳池、兒童游戲園、老人健身場(chǎng)所、年輕人運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。遠(yuǎn)洋山水遠(yuǎn)洋山水社區(qū)會(huì)所，設(shè)有游泳池、健身房、12年制學(xué)校天鴻美域社區(qū)北側(cè)規(guī)劃有九年制學(xué)校，A區(qū)、B區(qū)之間是長(zhǎng)達(dá)400米的兩層商業(yè)街，小區(qū)配有商場(chǎng)超市、健康娛樂會(huì)所、托幼等配套社區(qū)會(huì)所面積約為2300平方米，幼兒園面積約為4600平方米，中心廣場(chǎng)約為4000平方米2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)萬(wàn)科紫臺(tái)600的會(huì)所，兒童游戲、咖啡茶座珠江峰景雙語(yǔ)幼兒園萬(wàn)科中糧丹青府體量較小、會(huì)所及相關(guān)配套均無(wú)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目雖然大部分有會(huì)所，但個(gè)別會(huì)所規(guī)模相對(duì)小，功能較不完善九、物業(yè)管理項(xiàng)目名稱物業(yè)公司開發(fā)商物業(yè)費(fèi)玉泉新城中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理公司北京玉泉新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司252元/平方米月丹青府北京中賽物業(yè)管理有限公司北京龍鼎華源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司236元/平方米月天鴻美域北京禾佑物業(yè)管理有限責(zé)任公司北京天鴻安信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2元/平方米月珠江峰景北京康景物業(yè)管理有限公司珠江地產(chǎn)198元/平方米月遠(yuǎn)洋山水北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多梯多戶19元/平方米月；一梯兩戶22元/平方米月萬(wàn)科紫臺(tái)北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司北京萬(wàn)科置業(yè)有限公司297元/平方米月萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司北京萬(wàn)科置業(yè)有限公司帶電梯17元/平方米月,不帶電梯26元/平方米月1多聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司，知名度一般，物業(yè)費(fèi)相對(duì)較低2萬(wàn)科憑借自己的物業(yè)公司來(lái)自行管理。萬(wàn)科品牌物業(yè)可促使項(xiàng)目升值3過(guò)高的物業(yè)費(fèi)會(huì)增加未來(lái)業(yè)主的居住成本，從而把一部分客戶排斥在外七個(gè)案點(diǎn)評(píng)一、遠(yuǎn)洋山水（1）基本信息項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)洋山水2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)開發(fā)商中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司地理位置石景山區(qū)玉泉路路口西南側(cè)銷售熱線68666866占地面積500000總建筑面積1500000容積率3綠化率56組團(tuán)開發(fā)順序分三期開發(fā)，一期、二期已售完項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃園林綠化特色（2）交通狀況具體出行路線地鐵遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目毗鄰地鐵1號(hào)線，西起石景山區(qū)蘋果園站，東經(jīng)公主墳，復(fù)興門、建國(guó)門、國(guó)貿(mào)等多個(gè)繁華站點(diǎn)，全長(zhǎng)169公里，更連接地鐵環(huán)線、復(fù)八線、八通線等多條線路。公交項(xiàng)目周邊環(huán)繞十幾條線路自駕車項(xiàng)目南側(cè)有八十米寬的蓮石路，東起蓮花橋，西至西六環(huán)，全長(zhǎng)1138公里，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里，主路為雙向6車道加緊急停車帶，兩側(cè)建有輔路，建有人行過(guò)街天橋、人行步道、盲道等，交通設(shè)施較為完備。該道路現(xiàn)已建成通車，有效地緩解了長(zhǎng)安街沿線的交通壓力；東側(cè)玉泉路，向南直通京石高速路，向北連接長(zhǎng)安街西延線和阜石路，是西部重要的城市主干道；西側(cè)的魯谷西路已擴(kuò)建成寬60米的城市主干道，有效緩解了魯谷地區(qū)的交通壓力；項(xiàng)目西區(qū)東側(cè)的玉泉西路也將拓寬為35米，直通長(zhǎng)安街；同時(shí)，五環(huán)路停止收費(fèi)，為有車族帶來(lái)了更多的便利。（3）周邊配套醫(yī)療解放軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院、307醫(yī)院、清華大學(xué)第二附屬醫(yī)院（玉泉醫(yī)院）等2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)教育十一學(xué)校、五一小學(xué)、中科院研究生院、中國(guó)科技大學(xué)研究生院等以及社區(qū)名校購(gòu)物華普超市、大中電器、華聯(lián)超市、沃爾瑪超市就在附近，并且遠(yuǎn)洋山水有自己的商業(yè)街（4）價(jià)格狀況銷售時(shí)間均價(jià)2007年10000元/平方米2006年7600元/平方米2005年5500元/平方米項(xiàng)目每年漲浮超過(guò)13（5）銷售率分析遠(yuǎn)洋山水目前在售的27號(hào)樓，于2006年12月11日開盤，共583套，幾乎售完。其中5060平米一居、130150平方米三居（只有6套（已售完）只剩余100120平米兩居。26號(hào)樓370套，2007年1月3日開盤，現(xiàn)僅剩余10套，銷售率達(dá)9728號(hào)樓共1113套，5月19日開盤，現(xiàn)已銷售210套，銷售率為20從數(shù)據(jù)上看，項(xiàng)目開盤34月即可售罄，既反映了消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的信心，又反應(yīng)了區(qū)域購(gòu)買力強(qiáng)（6）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)1遠(yuǎn)洋山水開發(fā)商的實(shí)力是第一大優(yōu)勢(shì)2百萬(wàn)平米大社區(qū)對(duì)消費(fèi)群體是一個(gè)吸引。3緊鄰公園北京國(guó)際雕塑公園4遠(yuǎn)洋山水距長(zhǎng)安街300米左右，離地鐵站很近區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯5處于西部生態(tài)帶，北側(cè)為長(zhǎng)安街百米綠化帶，緊鄰占地近40公頃的北京國(guó)際雕塑公園2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)，區(qū)域綠化達(dá)到56環(huán)境佳6項(xiàng)目周邊生活配套成熟劣勢(shì)1二十六、七層高的樓，建筑形式有純塔樓、塔板結(jié)合以及容積率較高影響居住舒適度。2塔樓或塔板結(jié)合的建筑形式所限，大多數(shù)戶型沒有明衛(wèi)，沒有相對(duì)獨(dú)立的就餐區(qū)域3小區(qū)規(guī)劃和外立面設(shè)計(jì)過(guò)于平民化，對(duì)于想生活更高檔時(shí)尚些的人群缺少吸引力二、萬(wàn)科中糧風(fēng)景（1）基本信息項(xiàng)目名稱萬(wàn)科中糧風(fēng)景開發(fā)商萬(wàn)科、中糧房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司地理位置自行管理銷售熱線83838888占地面積224000總建筑面積450000容積率193綠化率30項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃園林綠化特色（2）交通狀況交通狀況公交項(xiàng)目附近目前有運(yùn)通654，205，944支，973，822，特七等十余條公交路線，到豐臺(tái)北路下車，向西或者乘運(yùn)通115，849、711、905、947、831、959、804、354等在岳各莊站下車沿梅市口路向西在梅市口向南即可到達(dá)宗地。直達(dá)公交線路338、507私家車路線一西四環(huán)岳各莊北橋鄭常莊出口下輔路梅市口路小屯路社區(qū)2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)路線二永定路通車后，該路線可實(shí)現(xiàn)貫通。西長(zhǎng)安街永定路梅市口路口掉頭社區(qū)。西長(zhǎng)安街玉泉路社區(qū)路線三蓮石路沙窩橋梅市口路小屯路社區(qū)路線四京石高速小屯路出口社區(qū)（3）配套設(shè)施配套設(shè)施教育設(shè)施重點(diǎn)小學(xué)育英小學(xué)重點(diǎn)中學(xué)育英中學(xué)、十一學(xué)校、第十中學(xué)、第十二中學(xué)醫(yī)療設(shè)施宗地鄰近三零一醫(yī)院（三級(jí)甲等）、三零二醫(yī)院（三級(jí)甲等）、三零七醫(yī)院（三級(jí)甲等）等多家大型醫(yī)院。大型商業(yè)設(shè)施翠微商場(chǎng)，城鄉(xiāng)貿(mào)易中心，華聯(lián)商廈，馬連道家樂福超市，紅星美凱龍建材商場(chǎng)等體育設(shè)施豐臺(tái)體育中心、建設(shè)中的奧運(yùn)五棵松場(chǎng)館、奧運(yùn)石景山場(chǎng)館綠地項(xiàng)目位于綠化隔離地區(qū)，周邊景觀條件良好。銀行項(xiàng)目周邊擁有中國(guó)銀行，北京銀行，交通銀行，工商銀行，光大銀行等各家大型金融機(jī)構(gòu)（4）價(jià)格與銷售率項(xiàng)目名稱套數(shù)銷售價(jià)格銷售率萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景1255套9500元/平方米1001價(jià)格相對(duì)較低，馬路之隔的天鴻美域價(jià)格在11000左右2戶型適中、南北通透3萬(wàn)科品牌影響2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789業(yè)業(yè)（5）項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1戶型設(shè)計(jì)上以南北通透為主245萬(wàn)平方米的建筑面積保障居住氛圍社區(qū)整體力求體現(xiàn)“城”的概念3萬(wàn)科品牌影響4一期價(jià)格低劣勢(shì)1小區(qū)周邊無(wú)配套設(shè)施，尤其缺乏學(xué)校與相應(yīng)的生活設(shè)施。2周邊有環(huán)境污染，主要是水泥廠、制藥廠、軍用航道下等3戶型無(wú)陽(yáng)臺(tái)，4不支持公積金貸款。5以前項(xiàng)目所在區(qū)域是墳地，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房心理有影響三、丹青府（1）基本信息項(xiàng)目名稱丹青府開發(fā)商龍鼎華源物業(yè)管理公司北京中賽物業(yè)管理有限公司地理位置海淀區(qū)田村路銷售熱線68158858占地面積總建筑面積13萬(wàn)平米容積率17項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃綠化率302