花園項目房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(doc 30)

FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！盎▓@”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告編制單位房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制時間二OO五年二月十六日2摘要“花園”項目位于市涪城區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線占地面積100084平方米（約1501畝），地塊西面北面臨街（躍進(jìn)北路及待建的高水中路），沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為圣水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規(guī)劃中的涪城區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學(xué)?！盎▓@”（下簡稱本項目）擬規(guī)劃設(shè)計的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下小區(qū)總規(guī)劃綠線用地100084平方米（約1501畝），規(guī)劃設(shè)計總建筑面積約20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建筑密度為3533，容積率20，綠化率為35?！盎▓@”擬計劃于2005年5月起著手項目規(guī)劃及前期報建工作，于2005年12月開始動工建設(shè)，項目建設(shè)總工期約12個月，預(yù)計于2006年6月進(jìn)入項目預(yù)售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元）人民幣269611萬元，項目預(yù)計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預(yù)計稅后利潤總額為人民幣31214萬元。自項目獲準(zhǔn)銷售開始起，擬計劃將當(dāng)月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項目開發(fā)資金回投入項目后期工程，預(yù)計將于2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。3目錄1、項目概況042、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置043、市場分析和項目定位054、規(guī)劃發(fā)展建議225、資源供給246、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費用的研究247、開發(fā)建設(shè)計劃258、項目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析269、結(jié)論及建議274一、項目概況1、項目名稱“花園”開發(fā)建設(shè)單位房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、項目地理位置本項目位于市涪城區(qū)躍進(jìn)北路與高水中路交叉口，項目北面為圣水二隊居民點，其他幾面為待建設(shè)用地。3、項目周邊的環(huán)境狀況本項目所在區(qū)域在“花園星河灣”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區(qū)，2005年政府將進(jìn)一步規(guī)范土地市場化的管理，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開發(fā)投資商的市場準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大，在2005年下半年到2006年將出現(xiàn)更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發(fā)的100余畝大盤的進(jìn)一步拉動下，作為一個小型精品樓盤于2005年底或2006年初動工建設(shè)并于2006年下半年進(jìn)行銷售，其時機(jī)比較適宜。4、項目性質(zhì)及主要特點本項目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面（躍進(jìn)北路對面）為規(guī)劃中的高水中學(xué)，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。并處于“花園星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。二、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置1、土地調(diào)查本項目用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為781321平方米（約1172畝），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、拆遷調(diào)查本項目土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊5上臨時出租門面及出租倉房產(chǎn)權(quán)均屬公司，不存在大的拆遷難的問題。3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查本項目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產(chǎn)公司在本項目周邊進(jìn)行開發(fā)帶動，將極大地促進(jìn)政府對該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車從項目前躍進(jìn)北路經(jīng)過，6路、27路、39路公交線路從旁經(jīng)停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。三、市場分析和項目定位一）、市場分析1、2004年市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析1）、由于國家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2004年市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣9340816萬元，負(fù)增長率為2896。2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負(fù)增長率22。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導(dǎo)地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降63個百分點，為83。6表一20012004房地產(chǎn)資金投入情況25854624128732253229122051015202530352001200220032004指標(biāo)（萬元）表二2003年房地產(chǎn)投資構(gòu)成（按用途分類）897800203住宅商業(yè)寫字間其他表三2004年房地產(chǎn)投資構(gòu)成（按用途分類）8315080120住宅商業(yè)寫字間其他2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積總量65，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟(jì)適7用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。表四綿陽市20032004年商品住房施工面積比重情況（按用途分）6624286527350102030405060708090100普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅20032004從表四圖例中看出，因國家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。2003年市住宅投資所占比重為89，2004年住宅投資下降至83，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2003年78上升至2004年15對我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負(fù)增長5；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495；寫字間竣工12938平方米，比上年增44；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負(fù)增35。4）、商品房進(jìn)入市場情況2004年，市商品房市場進(jìn)入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負(fù)增長為28。其中商品住宅進(jìn)入市場8表五市2004年商品房竣工面積（按用途分）類型合計住宅商業(yè)用房寫字間其他2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2254954435所占比例81170812注所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例表六綿陽市2004年商品房竣工面積情況（按用途分）12297042459571293820673549504435020406080100120140住宅商業(yè)用房寫字間其他單位（萬平方米）503010103050竣工面積（萬平方米）同比增長表七綿陽市2004年商品住房竣工面積情況（按用途分）883698253396119028070842260089100020406080100普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅單位（萬平方米）10050050100150竣工面積（萬平方米）同期增長率980813平方米，7746套，占商品房進(jìn)入市場總量82左右，比上年投入總量減少93；商業(yè)用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4左右，比上年投入總量減少93；商業(yè)用房投入市場169893平方米，9占商品房總量14左右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4左右。表八2004年商品房市場投放情況表合計普通住宅電梯公寓別墅經(jīng)濟(jì)適用房年份合計套M2套M2套M2套M2套M2商業(yè)其他2003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加2835234778791883所占比重82741943144注1、所占比重為2004年數(shù)據(jù)2、普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟(jì)房所占比重為住宅類；商業(yè)、其他所占比重為商品房總面積比重表九2004年商品房地產(chǎn)市場投入走勢49756242331108962616744260225901713009210539710462110138694772342616177210298699397124502651789316769264205673363237327131396167297051015202530123456789101112單位（萬平方米）2003年商品房市場投入量（萬平方米）2004年商品房市場投入量（萬平方米）從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產(chǎn)受國家調(diào)控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。2、2004年市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析2004年，市房地產(chǎn)市場需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場依然火爆，市場呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品10房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，占全年商品房銷售總面積66；下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34。1）、2004年，市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為76、20。表十2004年商品房銷售面積情況合計普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅年份合計M2M2套M2套M2套M2套M2套商業(yè)M2寫字間M2其他M2200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為77、5、21。表十一2004年商品房銷售面積比重（按用途分類）93680020住宅商業(yè)用房其他表十二2004年商品住房銷售面積比重（按用途分類）69702120470440普通商住房電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅表十三2004年商品房銷售金額比重（按用途分類）801960040住宅商業(yè)用房其他表十四2004年商品住房銷售金額比重（按用途分類）64002500350750普通商住房電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅112）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積318萬平方米，成交金額316億元，分別比上年增長621、881、428；其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級市場，成為房地產(chǎn)市場新的增長點。3）、消費者購成情況隨著市城市化進(jìn)程加快，城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64。表十七消費者購成比例年份銷售人群2001年占總量比2002年占總量比2003年占總量比2004年占總量比本地人M26246058359614187951100210792100680368外地人M212388016526275421528932020847483632表十八外地人購商品房情況按用途分類普通商品住房電梯公寓別墅合計M2M2套M2套M2套辦公M2商業(yè)M2其他M24748363489832178795396052334871597216537164）、商品房銷售價格情況2004年，市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內(nèi)面積計算，下同）其中普通商品住房144776元/M2，電梯公寓210355元/M2，別表十六2004年商品房、二手房交易金額比重88401176商品房交易二手房交易表十五2004年商品房、二手房交易面積比重82301770商品房交易二手房交易12墅193748元/M2，商業(yè)用房768152元/M2，其他用房238062元/M2。表十九綿陽市2004年普通商品住房價格走勢（按套內(nèi)面積計算）1495114712155914091465145346145215241464313741382641380961000110012001300140015001600123456789101112月份單位（元）表二十綿陽市2004年電梯公寓價格走勢（按套內(nèi)面積計算）2210214620532150207020330820702821552320900419010417985207675150016001700180019002000210022002300123456789101112月份單位（元）表二十一綿陽市2004年別墅價格走勢（按套內(nèi)面積計算）1978081680931915819741968193017141713200109188306184699214463150016001700180019002000210022002300123456789101112月份單位（元）從上列表中反映出，市房地產(chǎn)商品房價格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波13浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加12026元/平方米，電梯公寓比上年增加12135元/平方米。5）、不同戶型商品房銷售情況分析2922448725910102030405090M2以下/套90M2130M2以下/套130M2以上/套表二十二綿陽市2004年已銷售樓盤面積比例（按套內(nèi)面積計算）41017682815221027940102030401000元/M2以下10001300元/M213001600元/M216002000元/M22000元/M2以上表二十三綿陽市2004年已銷售樓盤每套單價比例（按套內(nèi)面積）173826842224341001020304010萬元/套以下1015萬元/套1520萬元/套20萬元/套以上表二十四綿陽市2004年已銷售樓盤總套價比例（按套內(nèi)面積）從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90130平方米范圍內(nèi)14仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25上升到達(dá)2927，比上的上漲427個百分點，而每套130平方米以上面積下降219。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是10001300元/平方米商品房成交量從2003年的27下降為2004年的1768，而16002000元/平方米商品房成交量從35上升為2004年的504，呈現(xiàn)出戶型變小，單價上升的勢態(tài)，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。3、2004年市商品房空置情況2004年市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負(fù)增長率為13。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。表二十五2004年商品房空置面分段表一年以內(nèi)空置合計住宅合計M2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅商業(yè)寫字其他M2套M2套M2套M2套355135266140171616146111026136736515674145271381047969137365568比例756123610224116一年以上空置合計住宅合計M2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅商業(yè)寫字其他M2套M2套M2套M2套903564622452882971819516527933685911486104比例526436411367注普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚占比重為住宅類所占比重2004年市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29，比上年減少57，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少763。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18。4、2004年市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點151）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資229億元，比上年減少93億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28、22。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別593、407。2）、房價基本平穩(wěn)幾年來，的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/M2左右上下浮動。每年上升比例不超過10，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達(dá)到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。表二十六綿陽市2003、2004年商品房預(yù)售走勢61550183734905324627344204536294808448038584345953462513105482458929570381380614558040598988545038775254196510255499247642020000400006000080000100000120000140000160000180000200000123456789101112月份單位（平方米）2003年商品房預(yù)售走勢2004年商品房預(yù)售走勢164）、商業(yè)用房投資勢頭強勁2004年，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項目陸續(xù)投入市場，天晨愛喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據(jù)統(tǒng)計，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15，比上年增加72。5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。衡量一個城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場是否火爆是一個重要標(biāo)志。2004年，二手房市場已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長881，快速上漲極大地拉動了商品房市場。6）、外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達(dá)到474836平方米，同本地人購房比例為32、68。外來人口購買商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長做出了貢獻(xiàn)。7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費者追捧。5、2004年市房地產(chǎn)市場存在問題1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變后，競拍價格一路走高，對商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極17大的銷售風(fēng)險。而商品房價格由于市場供求關(guān)系比較寬裕，商品房價格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價來賺錢，長持下去，將會對商業(yè)房產(chǎn)帶來極為不利的影響。2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產(chǎn)市場影響甚大。如2004年下半年頁巖磚由014元/匹漲至021元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。3）、受國家宏觀調(diào)控影響，市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金提高15個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展。2004年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對房地產(chǎn)市場容量造成了一定的壓力。6、2005年市房地產(chǎn)市場預(yù)測1）、市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年國民經(jīng)濟(jì)GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產(chǎn)市場。從目前市場調(diào)查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。2）、政府對土地調(diào)控度加強，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營性18土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過政府對閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地數(shù)量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣土地競爭激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價。3）、2005年商品房價格預(yù)計將保持相對平衡，但應(yīng)有一定升幅。市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩(wěn)中有升應(yīng)該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。4）、二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺98年以來，市實施住房私有化后，又出臺了一系列促進(jìn)住房改革制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發(fā)展。從2003年開始，其效果更加明顯，預(yù)計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發(fā)展。5）、外來人口購房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐市房地產(chǎn)市場的繁榮。但隨著市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣城市品牌，吸引外來人口購買商品房。二）、項目市場定位191、項目周邊類比競爭樓盤市場調(diào)研為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體情況，為“花園”項目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對該區(qū)域樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查，選取“花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進(jìn)行對比分析，情況如下項目周邊類比競爭樓盤基本資料1）、商業(yè)部分、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門面）該項目僅一期有門面，項目位于躍進(jìn)北路末段。門面進(jìn)深約為9M16M，開間約為36M69M，建筑面積銷售單價為3500元/，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門面銷售基本告罄。、金達(dá)小區(qū)（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）該項目位于躍進(jìn)北路，在本項目及“星河灣”之間。臨躍進(jìn)北路底層門面進(jìn)深約11M左右），開間約為33M、39M，門面建筑面積銷售單價為4500元/左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對外銷售。、青清怡苑（兩層門面）該項目位于躍進(jìn)北路，在本項目斜對面。該項目門面進(jìn)深約為102M，開間為26M、36M、45M等?，F(xiàn)余兩套面積大于50的門面未售，其門面建筑面積銷售單價為5000元/（優(yōu)惠后銷售價）。二樓門面以建筑面積2800元/被個人全端。、山水姻緣（兩層門面）20該項目位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進(jìn)深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價在6000元/，二樓門面建筑面積銷售均價在2600元/。本項目才取得預(yù)售資格，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù)市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。2）、住宅、花園“星河灣”二期（2F7F）花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于1月15日正式預(yù)售。二期單套建筑面積最小約為89（兩室兩廳單衛(wèi)雙陽臺），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110。躍層最小建筑面積為156、二期住宅正式預(yù)售前建筑面積銷售價格如下1F1406元/；2F、5F1477元/；3F、4F1548元/；67F（躍層）1450元/。小區(qū)配套費僅燃?xì)馊霊糍M3610元/戶，物管費為045元/。、金達(dá)小區(qū)（1F7F）該項目住宅建筑面積分布為項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺有89、91、96；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺119；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺112、127；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺122；三室兩廳雙衛(wèi)四陽臺140，沒有兩室兩廳等小戶型。根據(jù)該項目售樓部樓盤銷售進(jìn)度表分布來看，住宅僅建筑面積91左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型21銷售形勢不是很好。項目住宅建筑面積銷售價格如下1F1200元/；2F、5F1270元/；3F、4F1350元/；67F（躍層）1200元/。小區(qū)配套費僅燃?xì)馊霊糍M3610元/戶，物管費為025元/。、隨園新村二期（1F7F）該項目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套內(nèi)面積在5575之間，套內(nèi)面積銷售價格為1F1100元/；2F、5F1150元/；3F、4F1210元/；6F1090元/；7F1030元/。小區(qū)配套費燃?xì)馊霊糍M3300元/戶，電1280元/戶、電視380元/戶。物管費為015元/。、青清怡苑（1F7F）本項目至今未取得預(yù)售許可證，項目共80套住房，其中一室一廳（建筑面積為52）12套；兩室兩廳單衛(wèi)（建筑面積為77、91）分別為24套和12套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺（建筑面積為121）12套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺（建筑面積為133）20套?，F(xiàn)宣傳銷售價位按套內(nèi)面積計價優(yōu)惠2后1F1160元/；2F、5F1265元/；3F、4F1310元/；67F1080元/。小區(qū)配套費燃?xì)馊霊糍M3300元/戶，水3060元/戶。物管費為025元/。由于該項目周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。、山水姻緣（1F7F）本項目住宅約100套，其主要以85左右的兩室及115左右的三室戶型為主打戶型。其住宅銷售均價按建筑面積計算1400元/。其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好。項目才開始銷售，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域除“花園星河灣”外，其他一般商住樓項目的住宅銷22售單價總體偏低，其原因于其各自項目本身的規(guī)劃設(shè)計以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施有關(guān)系，“花園星河灣”因其項目大、規(guī)劃理念先進(jìn)、公司品牌效應(yīng)使得其本身銷售單價及銷售走勢都非常樂觀。因此，對于本項目而言，只要我們在項目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，其本項目住宅銷售單價應(yīng)該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預(yù)計的。2、項目定位1）、市場定位本項目擬建設(shè)成為市少有的精品小樓盤。2）、區(qū)域定位在本項目區(qū)域內(nèi)，要建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計上與“花園星河灣”、“小島春天花園”等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷售價位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。3）、主力客戶群定位中、低收入市民（包括臨時居民），白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者以及外地來綿人員。4）、功能定位臨街部分底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂休閑、辦公用途。其臨街三層（含三層）以上及小區(qū)內(nèi)不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為七層。5）、建筑風(fēng)格定位本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計。四、項目規(guī)劃發(fā)展建議一）、規(guī)劃設(shè)計要點1、小區(qū)整體感要強，應(yīng)符合自然條件。兩宗地地勢平坦，可考慮為單圍23合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)。項目兩面臨街，根據(jù)項目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂用途。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。2、小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計時以簡單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。二）、建筑設(shè)計要點1、底層門面開間宜控制在3342米之間，進(jìn)深宜控制在111米左右。2、住宅部分面積宜以建筑面積80平方米左右的兩室兩廳雙陽臺單衛(wèi)和110平方米左右的三室兩廳雙陽臺雙衛(wèi)為主，設(shè)計少量一室一廳住宅，面積控制在4050左右。住宅設(shè)計必須盡可能人性化。3、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)停車。三）、建筑風(fēng)格及外立面建議1、本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計。2、門面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。四）、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計要點園林設(shè)計時以中心景觀為主，需作地勢設(shè)計，植物配搭方面需結(jié)合氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數(shù)計劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達(dá)長綠植物。24五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點社區(qū)服務(wù)方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標(biāo)聘請社會信譽度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。六）、裝修標(biāo)準(zhǔn)本項目所有的住房和門面交房標(biāo)準(zhǔn)均為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶需要提供個性化的裝修房。五、資源供給1、建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進(jìn)行定額計算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強的項目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購，甲方負(fù)責(zé)對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場時間。2、施工力量的組織計劃本項目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。3、項目施工期間的動力、水等供應(yīng)本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改造而成。254、項目建成投入使用后水、電、燃?xì)?、通訊等均在就近市政道路上接入，其項目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費用的研究1、開發(fā)項目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置本開發(fā)項目將實行項目管理機(jī)制對其項目開發(fā)全過程實施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個“花園”項目開發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。2、管理人員的配備方案項目開發(fā)部設(shè)項目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對項目開發(fā)全過程實行領(lǐng)導(dǎo)管理，并對公司負(fù)責(zé)。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項目技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。財務(wù)處設(shè)置財務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項目一切財務(wù)工作，配置會計、出納各一名，其職責(zé)按公司財務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)項目報建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項目預(yù)售、銀行按揭等工作。銷售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項目銷售策劃、項目定價以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人開展工作。3、擬定人員培訓(xùn)計劃，估算年管理費用支出情況工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)計劃均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓(xùn)由項目經(jīng)理及銷售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對本項目進(jìn)行針對性學(xué)習(xí)和加強。26七、開發(fā)建設(shè)計劃1、前期開發(fā)計劃及資金計劃（括號內(nèi)為資金計劃情況）項目可研分析規(guī)劃設(shè)計條件方案、總圖設(shè)05萬元）200505200506總圖報批地勘方案報批地勘審查施工圖設(shè)計施工圖審查（20萬元）200506（3萬元17萬元）施工圖報批監(jiān)理、測繪建設(shè)工程許可證施工招投標(biāo)開工白蟻工程質(zhì)量監(jiān)督施工許可證（86萬元）（約150萬元）2005102005112005122005122、工程建設(shè)計劃及資金計劃（括號內(nèi)為資金計劃情況）開工基礎(chǔ)工程主體工程預(yù)售裝飾工程初驗（110萬元）（二層150萬元）（封頂250萬元）20051205120601060106060606060606100611室外工程竣工驗收交付住戶銷售期、項目后期維護(hù)及維修工作060806110612061231在本計劃中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期項目建設(shè)計劃策劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)項目實際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3、建設(shè)場地的布置以后期項目施工組織設(shè)計為主。4、施工隊伍選擇由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進(jìn)行公開招標(biāo)，27選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。八、項目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析1、項目投資來源、籌措方式的確定根據(jù)公司實際情況，本項目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得、自籌資金約700萬元，由本項目投資商先籌取200萬元用于本項目前期報建，項目開始動工建設(shè)時，由本項目投資商在“”項目銷售款中抽取500萬元用于本項目開發(fā)建設(shè)。（備注本項目投資商投資開發(fā)的“”前期報建手續(xù)已完，將于2005年3月動工建設(shè)，預(yù)計2005年7月底開始預(yù)售，于2005年12月交付住戶使用。即到本項目開工時間2005年12月時，“”銷售已有5個月，由于地理優(yōu)勢及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計銷售可達(dá)70，即截止2005年12月，“”銷售資金回籠約1100萬元，完全可以從該項目抽取500萬銷售資金用于“花園”項目的開發(fā)建設(shè)。）、本項目銷售資金在本項目預(yù)售開始后（具體時間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時間為準(zhǔn)），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見銷售狀況