2008年邢臺房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789邢臺房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2008年4月20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第一部分邢臺市整體環(huán)境分析一、邢臺市宏觀背景研究分析1、邢臺市簡介11城市簡介12城市建設(shè)情況2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究21國民生產(chǎn)總值22固定資產(chǎn)投資額23社會消費(fèi)品零售總額24居民的可支配收入與人均消費(fèi)性支出25金融存貸款余額26人均住房面積3、人口環(huán)境研究4、政策環(huán)境研究41兩年宏觀調(diào)控政策回顧42國家金融政策43政策對邢臺房地產(chǎn)市場的影響5、投資環(huán)境研究二、邢臺城市發(fā)展規(guī)劃與研究1、城市區(qū)域定位20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、城市性質(zhì)和規(guī)模規(guī)劃3、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃4、用地布局及發(fā)展方向規(guī)劃5、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃6、百里工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃7、南水北調(diào)項(xiàng)目工程概況第二部分房地產(chǎn)總體市場調(diào)研分析一、邢臺房地產(chǎn)市場總體情況1、供應(yīng)情況2、銷售與需求情況二、邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢三、城市住宅市場深度調(diào)研分析1、邢臺市住宅市場板塊調(diào)查2、各板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢21橋東區(qū)22橋西區(qū)3、板塊間競爭重點(diǎn)類比元素分析31橋東區(qū)32橋西區(qū)33結(jié)論20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、邢臺房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品研究戶型分析景觀分析價(jià)格分析層高分析部分項(xiàng)目配套車位/車庫分析營銷策略分析推廣分析銷售道具分析第三部分城市文脈分析一、歷史文脈分析11歷史演變12地域文化二、居住文脈分析三、消費(fèi)文脈分析四、綜述第四部分消費(fèi)者市場研究一、消費(fèi)主力的特征分析二、購房者的消費(fèi)心理分析三、影響消費(fèi)者購房的主要因素分析20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317891、對住宅面積的需求2、對主臥面積的需求分析3、對客廳面積的需求分析4、對戶型的需求5、對層高的需求分析6、一年內(nèi)置業(yè)意向分析7、三年內(nèi)置業(yè)意向分析8、住宅區(qū)域選擇分析9、付款方式分析10、購房目的分析11、購房考慮的因素分析12、期房、現(xiàn)房認(rèn)可度分析13、交房標(biāo)準(zhǔn)需求分析14、建筑風(fēng)格調(diào)查分析15、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境需求分析16、社區(qū)內(nèi)部配套需求分析27、了解房產(chǎn)信息渠道分析四、綜述20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第一部分邢臺市整體環(huán)境分析一、邢臺市宏觀背景研究分析1、邢臺市簡介11城市簡介邢臺市位于河北省南部，為地級市。轄2個(gè)縣級市、15個(gè)縣和2個(gè)區(qū)，173個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，5212個(gè)行政村，總面積12486平方公里，總?cè)丝?70萬人（其中市區(qū)人口546萬人）。地處京當(dāng)外圍，是外商投資熱點(diǎn)地區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地。西依太行山與山西毗臨，東隔衛(wèi)運(yùn)河與山東相望，北與省會邢臺接壤，南與邯鄲市相臨。距北京市380公里、天津市430公里、太原市270公里、濟(jì)南市270公里、鄭州市330公里。邢臺屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。冬季干燥寒冷，夏季炎熱多雨，年平均氣溫128，一月平均氣溫35，七月平均氣溫267。極端最高氣溫427，極端最低氣溫248。無霜期188天至211天。年平均降水量49466196毫米。年日照26654小時(shí)。地理環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，通訊快捷，京廣、京九鐵路、京深高速公路貫穿南北，邢濟(jì)（南）、邢和（順）、邢長（治）公路橫穿東西。全市形成了鐵路、公路縱橫交錯(cuò)，連接全國各地的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178912城市建設(shè)情況邢臺的城建工作近幾年取得了突破性進(jìn)展。邢臺城建工作高昂規(guī)劃龍頭，強(qiáng)化規(guī)劃權(quán)威，理順了規(guī)劃體制，實(shí)行“陽光規(guī)劃”，強(qiáng)化群眾參與等。省建設(shè)廳廳長朱正舉對邢臺市的城建工作提出的建設(shè)性意見要拓寬投融資渠道，改善邢臺市城建資金緊張的狀況，要優(yōu)先發(fā)展城市公共交通；要關(guān)注住房保障問題，增加公積金個(gè)貸比例，經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼政策審慎推進(jìn)；要加強(qiáng)廣告牌匾綜合治理。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究21國民生產(chǎn)總值國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長。2006年邢臺市生產(chǎn)總值為790億元，比上年增長130。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值13085億元，比上年增長52；第二產(chǎn)業(yè)增加值45405億元，比上年增長158；第三產(chǎn)業(yè)增加值20510億元，比上年增長123。人均生產(chǎn)總值11584元，比上年增長123。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為165575260。由此可以看出，邢臺市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新的臺階，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變呈現(xiàn)出工業(yè)化快速發(fā)展的特征，全部工業(yè)增加值41481億元，比上年增長160，達(dá)到邢臺歷史最高水平。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178922固定資產(chǎn)投資額2006年邢臺市固定資產(chǎn)投資完成40782億元，比上年增長381。其中城鎮(zhèn)投資完成26505億元，比上年增長385，房地產(chǎn)投資完成2009億元，增長310，農(nóng)村投資14277億元，增長375億元。邢臺城市重大項(xiàng)目建設(shè)取得突破性進(jìn)展。隆堯縣東方食品城建設(shè)項(xiàng)目完成投資628億元，七里河綜合治理項(xiàng)目完成投資533億元，邢臺國泰發(fā)電有限公司2300MW供熱機(jī)組完成投資179億元，中煤旭陽公司200萬噸煤化項(xiàng)目075億元。23社會消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品市場繁榮活躍。2006全年社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)23166億元，增長151，消費(fèi)品市場保持較快增長。其中，城市零售額6512億元，增長150；農(nóng)村零售額16654億元，增長151。批發(fā)零售業(yè)零售額20354億元，增長151；住宿和餐飲業(yè)零售額2630億元，增長180。24居民的可支配收入與人均消費(fèi)性支出2006年邢臺市區(qū)人均可支配收入為9020元，比上年增長164，農(nóng)民人均純收入3568元，增長88。在居民收入較快增長的同時(shí)，20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789消費(fèi)保持同步增長。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5244元，增長80；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1832元，增長12。城鎮(zhèn)居民恩格樂系數(shù)為372，增長02。25金融存貸款余額金融機(jī)構(gòu)存款貸款平穩(wěn)增長。2006年末邢臺城市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額79711億元，比上年增長141；各項(xiàng)貸款余額4230億元，比上年增長134；現(xiàn)金收支相抵凈投放貨幣7655億元；2006年邢臺全市在崗職工平均工資為15164元。26人均住房面積城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積23平方米，與上年持平；農(nóng)民人均居住面積303平方米，增長30。相對較低的人均住房面積暗示著未來邢臺將有很大的住房需求空間。2007年城鄉(xiāng)居民生活情況指標(biāo)單位絕對量比上年增長城市居民家庭20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789人均可支配收入元9360164人均消費(fèi)性支出元550480人均住房使用面積平方米24227農(nóng)村居民家庭農(nóng)民人均純收入元363288人均生活消費(fèi)支出元193212人均居住面積平方米36330綜述以上為影響地產(chǎn)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從數(shù)據(jù)中可以看出邢臺市經(jīng)濟(jì)向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于日常消費(fèi)性的支出在不斷增加的同時(shí)，非日常消費(fèi)性支出（購房、購車）也日益成為居民支出的重要組成部分；城鎮(zhèn)居民儲蓄額、人均可支配收入、消費(fèi)總額的增加，直接反映了居民的消費(fèi)力，從而在尋找相關(guān)角度去引導(dǎo)消費(fèi)意識；國民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資，直接顯示了城市發(fā)展速度、建設(shè)速度及市政規(guī)劃的完善，同時(shí)在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，邢臺市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、政策環(huán)境研究2007年以來全國房價(jià)普遍上漲，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，6月份，全國70個(gè)大中城市新建商品房的價(jià)格指數(shù)同比上漲74，漲幅比5月提高08個(gè)百分點(diǎn)，同比、環(huán)比均創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，不斷出爐的“地王效應(yīng)”誘發(fā)出人們對未來樓價(jià)升值的預(yù)期。在漲聲不斷的喧鬧聲中，開發(fā)商、發(fā)展商、消費(fèi)者，都在預(yù)期未來一手樓價(jià)一定繼續(xù)走高，二手樓價(jià)也會在其帶動下走向高位。邢臺房地產(chǎn)價(jià)格也在2007年的“五一”前后發(fā)生飛躍，橋西區(qū)住宅樓盤的價(jià)格（個(gè)別低檔樓盤除外）已從年初的約2200元/的拉升至2800元/以上。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789價(jià)格的普遍上漲，一方面與強(qiáng)勁的需求量有直接關(guān)系，另一方面，與樓市奇妙的“報(bào)復(fù)性拉升”亦存在一定聯(lián)系，即越是打壓、越是飛漲，價(jià)格越漲，消費(fèi)者則預(yù)期未來價(jià)格將更高，更刺激了市場需求量。412007年宏觀調(diào)控政策回顧1、1月25日國稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知2、3月16日全國人民代表大會第五次會議表決通過中華人民共和國物權(quán)法3、3月29日商務(wù)部關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見4、3月29日建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局等八部委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案5、5月23日商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知6、8月7日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見7、9月21日國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定8、9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知9、9月30日國土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知10、11月7日國家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178911、11月14日財(cái)政部廉租住房保障資金管理辦法12、11月27日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門廉租住房保障辦法13、11月19日國土部、財(cái)政部、央行土地儲備管理辦法14、11月30日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法15、12月11日央行、銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知422007年國家金融政策1、2007年央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率政策內(nèi)容2007年1月至12月期間，央行共十次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，最后一次上調(diào)后，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到135。政策影響其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、2007年央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率政策內(nèi)容2007年3月至9月央行共5次加息，最后一次調(diào)整后一年期存款基準(zhǔn)利率從252提高到387。政策影響抑制國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱，引導(dǎo)貨幣和投資的合理增長，吸收更多的流動資金，抑制過熱的房地產(chǎn)投資。3、2007929中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知政策內(nèi)容通知指出，將嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的11倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50。政策影響此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，同時(shí)對于囤房不售的開發(fā)商也會帶來一定的沖擊。43政策對邢臺房地產(chǎn)市場的影響20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789對開發(fā)商的影響資源向優(yōu)勢企業(yè)匯聚銀行系統(tǒng)收緊金融政策，有效控制了銀行的放貸盈利沖動，卻令融資需求巨大的房地產(chǎn)開發(fā)商再次面臨著巨大的生存挑戰(zhàn)。政策的目的在于強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)控制，但與此同時(shí)也會對市場需求產(chǎn)生抑制作用，如果徹底執(zhí)行央行政策，必然會導(dǎo)致部分資金不足的開發(fā)商開發(fā)出現(xiàn)困局甚至無法動工，使那些實(shí)力不濟(jì)的中小開發(fā)商加速淘汰出局，但執(zhí)行效果如何尚待觀察。對購房者的影響心理暗示，加速還貸，減少投機(jī)受金融環(huán)境整體收緊的影響，未來個(gè)人購房貸款的審批還將進(jìn)一步嚴(yán)格，包括貸款額度、貸款成數(shù)以及貸款利率的界定都將更加謹(jǐn)慎。央行的頻繁加息，對購房人的心理造成了巨大沖擊，除了加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)以外，對購房者更大的影響在于“心理”，它加劇了普通百姓對前景的擔(dān)憂，導(dǎo)致出現(xiàn)了一陣提前還貸的熱潮。事實(shí)上，自2005年10月份加息以來，提前還貸潮已經(jīng)出現(xiàn)。房貸利率的一再上調(diào)，提前還貸效應(yīng)將更明顯。在強(qiáng)烈的加息預(yù)期下，越來越多的住房貸款消費(fèi)者考慮提前還貸，以節(jié)省銀行利息?？紤]到邢臺城市房價(jià)仍處于中低水平、房屋總價(jià)較低，銀行貸款利率的變化對邢臺消費(fèi)整體購房影響不會太大；但是首付比例的提高，將影響一部分貸款購房者。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789加息后存款增幅（以1萬元為例、第5次加息后為標(biāo)準(zhǔn)）存款期限半年1年2年3年5年過去315360423495549存款利率現(xiàn)在342387450522576利率增幅027027027027027過去149633428037141075260775稅后利息收入現(xiàn)在1624536765855148772736利息收入增幅12822565513769512825加息后房貸月供增幅（等額本息）10萬10年15萬10年15萬15年20萬10年20萬15年20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789過去的基準(zhǔn)利率756119015178523139564238030186085現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率783120431180647141880240862189173月供增幅14162124231628323088未來趨勢銀行壓力增大，緊縮仍將繼續(xù)，提升產(chǎn)品競爭力是制勝關(guān)鍵大量提前還貸款對銀行是個(gè)考驗(yàn)，客戶提前還貸，銀行損失的是長期而且穩(wěn)定的利息收入。而且各家銀行個(gè)人消費(fèi)貸款基本都是房貸一統(tǒng)天下，普遍占到以上，房貸對銀行利潤的意義非同一般。金融政策的緊縮，不僅使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，銀行之間的競爭也將更加激烈。90平方米以下戶型需占到城市開發(fā)總量的70這一政策，將極大地約束開發(fā)企業(yè)。邢臺目前消費(fèi)者所需面積大多在110130平方米之間，90平方米以下戶型并不能滿足市場需求。這一政策的推出，將促使開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品研究、推廣研究、營銷研究等方面追求差異性，加劇產(chǎn)品競爭，同時(shí)90平方米以上的戶型由于供應(yīng)量小，將成為暢銷戶型。分析2007年的房地產(chǎn)市場是不尋常的，隨著國家一系列“房地產(chǎn)調(diào)控新政”接連出臺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了深刻的變化，房地產(chǎn)市場也受到一20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789定的影響。房產(chǎn)新政連續(xù)出臺，造成一部分購房者持幣觀望的消費(fèi)心理；從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市化進(jìn)程的中堅(jiān)力量，相信在房產(chǎn)新政的指引下，房地產(chǎn)市場將從感性回歸到理性，房地產(chǎn)業(yè)一定會更加穩(wěn)定、健康、永續(xù)地向前發(fā)展。二、邢臺城市發(fā)展規(guī)劃與研究1、城市區(qū)域定位2006年10月，清華大學(xué)教授、兩院院士吳良鏞明確了構(gòu)筑“一軸三帶”的空間發(fā)展骨架。邢臺被納入首都地區(qū)山前傳統(tǒng)發(fā)展帶和太行山區(qū)生態(tài)文化發(fā)展帶，成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的一個(gè)重要的區(qū)域中心城市，邢臺市委、市政府在建設(shè)沿海強(qiáng)省戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，確定了邢臺的區(qū)域定位，即沿海強(qiáng)省中的新興產(chǎn)業(yè)基地、河北南向西聯(lián)東出重要樞紐、歷史文化名城和生態(tài)旅游名城。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、城市性質(zhì)和規(guī)模規(guī)劃根據(jù)邢臺市城市總體規(guī)劃（20032020年），城市性質(zhì)發(fā)展以冶金、能源、汽車、建材為主的工業(yè)基地，具有濃郁的歷史文化特色的生態(tài)園林城市，冀南重要的中心城市。城市規(guī)模中心城區(qū)擴(kuò)大10倍主城區(qū)的范圍由現(xiàn)在的67平方公里擴(kuò)大到665平方公里。確定的規(guī)劃區(qū)范圍包括邢臺市區(qū)、邢臺縣全部、沙河市全部，任縣、南和縣河以西區(qū)域，內(nèi)邱縣的縣城、官莊，大猛村3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和金店鎮(zhèn)里陽河以南區(qū)域，總面積3745平方公里。分析城市規(guī)模擴(kuò)大為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更多的發(fā)展空間，隨著邢臺市的迅速發(fā)展，人口迅速增加，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。3、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃【總體原則】邢臺市城市發(fā)展總體原則是“西北生活，東南工業(yè)”的城市形態(tài)?！境鞘薪Y(jié)構(gòu)】“五星捧月”。即中心城區(qū)附近的南和、任縣、沙河、內(nèi)邱、黃寺設(shè)計(jì)為五個(gè)組團(tuán)衛(wèi)星城，形成五星捧月之勢。【空間結(jié)構(gòu)】市區(qū)確定為“兩核三團(tuán)四帶”。所謂“兩核”，即橋東和西北新區(qū)；所謂“三團(tuán)”，即中心城市組團(tuán)、和陽組團(tuán)、任城組團(tuán)；所謂“四帶”，即兩條居住帶，一條工業(yè)帶和一條生態(tài)帶。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789根據(jù)邢臺市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖市域城鎮(zhèn)體系確定為一個(gè)中心邢臺市區(qū)，兩個(gè)次中心清河、寧晉，四個(gè)小城市南宮、沙河、隆堯、威縣，八個(gè)特色縣城臨城、內(nèi)邱、任縣、南和、平鄉(xiāng)、巨鹿、廣宗、臨西，62個(gè)建制鎮(zhèn)。邢臺市的大發(fā)展格局確定為“大三角”和“小三角”，即邢臺市區(qū)和清河、寧晉互構(gòu)為“大三角”，將中心城市組團(tuán)、和陽組團(tuán)和任城組團(tuán)互構(gòu)為“小三角”。邢臺市城區(qū)面積的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將輻射到周邊縣鎮(zhèn)、帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展；同樣鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，亦將推動整個(gè)邢臺地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、用地布局及發(fā)展方向規(guī)劃規(guī)劃用地發(fā)展方向新區(qū)開發(fā)為突破口，新區(qū)建設(shè)帶動舊城改造；重點(diǎn)加快城市路網(wǎng)、供熱供氣、園林綠化等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成“一城三區(qū)”的中心城市布局，一城，即二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)，面積多平方公里；三區(qū)包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，北部新區(qū)和高速路以東的東部新區(qū)。同時(shí)，保留“兩心四軸”，兩心即橋東的老城市中心和西部新區(qū)新城市中心，四軸即以南北向分割，南水北調(diào)干渠以西為生態(tài)風(fēng)貌軸；鐵路以西，西二環(huán)以東現(xiàn)代風(fēng)貌軸；鐵路以東，東二環(huán)以西為歷史風(fēng)貌軸；東二環(huán)以東為產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌軸。5、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃邢臺市為改變“缺水少綠”的現(xiàn)狀，規(guī)劃將引朱莊水庫之水進(jìn)城市，同時(shí)利用豐水期南水北調(diào)之水，作為景觀用水的主要水源。沿西二環(huán)鋪修供水管道，在七里河、小黃河、圍寨河、茶棚溝上游和北部西頭新區(qū)西頭分設(shè)若干調(diào)供閘門，水源流經(jīng)城市后再作為工業(yè)用水和市政用水。電廠、邢鋼，可以從七里河中提水，玻璃廠、熱電廠等企業(yè)可以讓水直接流入廠區(qū)。邢臺市規(guī)劃構(gòu)筑的“水系綠網(wǎng)，環(huán)城綠廊，四心四圓競芬芳”綠地空間結(jié)構(gòu)，將形成分布在城市東南西北四個(gè)方向的農(nóng)業(yè)觀光園，白泉生態(tài)圈、北部新區(qū)生態(tài)花園和森林公園構(gòu)成的城市綠芯以及達(dá)活泉公園、龍崗公園、水上公園、歷史文化公園等四個(gè)市級公園，同20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789時(shí)，實(shí)施城市公共綠地，生產(chǎn)防護(hù)綠地和單位附屬綠地。6、百里工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃規(guī)劃時(shí)間510年規(guī)劃區(qū)域邢臺市區(qū)、邢臺縣、內(nèi)邱縣和臨城縣的海拔500米以下區(qū)域。共涉及橋西區(qū)、橋東區(qū)、開發(fā)區(qū)、沙河市、邢臺縣、內(nèi)邱縣、臨城縣三區(qū)四縣。規(guī)劃前景把京廣鐵路以西、臨城到沙河的百里丘陵區(qū)建成集工業(yè)、生態(tài)觀光、農(nóng)業(yè)、旅游休閑、商住娛樂為一體的，城鄉(xiāng)一體化的百里循環(huán)經(jīng)濟(jì)隆起帶；把邢臺市中心城市建成沿七里河、白馬河向西拓展，沿京廣線以西向南北延伸，三面環(huán)水，山水掩映、城在綠中、綠在城中的“一點(diǎn)一帶”壯大中心城市。影響百里工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶的建設(shè)必然是邢臺地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極，帶來大批外來人口觀光旅游，甚至就業(yè)、居住；在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣大的發(fā)展空間。7、南水北調(diào)項(xiàng)目工程概況20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789據(jù)規(guī)劃，南水北調(diào)邢臺段總干渠長92公里，途經(jīng)沙河市、橋西區(qū)、邢臺縣、內(nèi)邱縣、臨城縣，總投資近50億元。其中大沙河倒虹吸造價(jià)近8個(gè)億。市區(qū)段總干渠穿過七里河后向西環(huán)路靠近，在賈村西與西環(huán)路平行向北，長8公里。自南向北設(shè)5座大橋、4座硬橋，5座大橋分別與市區(qū)新興大街、中興大街、八一大街、中華大街、團(tuán)結(jié)大街相應(yīng)，建成后將形成市區(qū)與西環(huán)的亮麗風(fēng)景線。邢臺段總干渠配套工程向東部縣、市拓展輸水管道總長336公里，其中規(guī)劃邢滄供水跨市輸水干渠一條，預(yù)計(jì)年配水量333億立方米。南水北調(diào)工程邢臺段建成后，將有效緩解邢臺市水資源短缺矛盾，改善生態(tài)環(huán)境、提高人民群眾生活質(zhì)量。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第二部分房地產(chǎn)總體市場調(diào)研分析一、邢臺房地產(chǎn)市場總體情況1、供應(yīng)情況2005年邢臺市商品房供應(yīng)量110萬平方米，2006年邢臺市商品房供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米，同比增長了26；2007年邢臺市商品房供應(yīng)量受國家宏觀政策調(diào)控影響，達(dá)到110130萬平方米，與2006年相比有明顯下降，預(yù)計(jì)在2008年全市商品房供應(yīng)量按同比增長2030計(jì)算，將會達(dá)到150180萬平方米。2006年邢臺建筑業(yè)發(fā)展較快，完成增加值3924億元，比上年增長149。資質(zhì)等級以上建筑房屋施工面積7116萬平方米，增長103；房屋竣工面積3444萬平方米，增長72。根據(jù)邢臺市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字2007年邢臺市商品房銷售成交面積5302萬平米，成交總額957億元。附2007年邢臺市主要樓盤規(guī)模統(tǒng)計(jì)表（部分樓盤銷售已告一段落）區(qū)域樓盤名稱占地面積總建面積容積率主力戶型面積區(qū)間樓盤檔次橋中央名城439219510萬214三室二廳二衛(wèi)119136中檔20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789鳳凰城11333220萬176二室二廳/三室二廳中檔金水灣6670010萬149二室二廳三室二廳88105110136中檔永康國際公寓667023萬344二室二廳/三室二廳112162中高檔東區(qū)世紀(jì)名都847090100萬118二室二廳/三室二廳93136中檔永輝巴黎109934942499萬225三室二廳二衛(wèi)120141高檔天闊上城3042667近7萬204三室二廳/二室二廳90127高檔盛世公館100畝15萬207兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳電梯房139平米157平米；疊拼別墅238300平米高檔濱河青青家園2247793257萬144三室二廳二衛(wèi)140170中低檔橋西區(qū)陽光印象105畝12萬17兩居、三居為主90140中檔分析邢臺市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)量在2007年下半年和2008年有較大增加，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為一是高價(jià)位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小；二是大戶型、大面積住房供應(yīng)總量較20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)相對不足。2、銷售與需求情況從市場調(diào)研可以看到，邢臺住宅的價(jià)格特點(diǎn)基本是城市西北部房價(jià)較高，主流價(jià)格范圍在29003500元/平方米，且成交量較多，達(dá)活泉周邊區(qū)域被廣大市民認(rèn)可；東南部房價(jià)較低，且房源有限，地處市中心地帶的銷售較好；位置較偏東北區(qū)銷售較差。需求方面隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來人口的涌入，附近縣市富裕人口來邢臺購房等因素，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場的需求；隨著邢臺城市化進(jìn)程加速，城市人口的增加帶動住房消費(fèi)需求的增加。礦務(wù)局總部設(shè)在邢臺，內(nèi)邱、沙河、邯鄲各地區(qū)每年大量的離退休職工歸屬感及其子女結(jié)婚等對住房有一定需求；邢臺消費(fèi)者具有購房保值的潛在消費(fèi)意識，中高收入者都具備2套以上的住宅，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種消費(fèi)需求仍會加大；如今邢臺市人均住房建筑面積23平方米，按邢臺市區(qū)城市人口5787萬人計(jì)算，邢臺市現(xiàn)有居住面積只有1406萬平米，與國家小康標(biāo)準(zhǔn)人均35平米相比還有694萬平米的市場空缺。上述因素說明邢臺市住房需求方面還存在較大的空間。二、邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317891、邢臺市房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升2005年上半年，邢臺市新建住宅商品房銷售均價(jià)為每平方米1572元，同比增長93，2006年上半年，邢臺市新建住宅商品房銷售均價(jià)為每平方米2140元，同比增長135；2007年，在全國房價(jià)漲聲一片的宏觀環(huán)境下，邢臺的商品房價(jià)格也迅速提升。可以概括為橋東穩(wěn)步前行VS橋西急速突破，即橋東區(qū)域價(jià)格穩(wěn)步前進(jìn)，而橋西區(qū)域的價(jià)格在今年出現(xiàn)了急速增長態(tài)勢，29003300元/的價(jià)位成為區(qū)域住宅市場的主流價(jià)格水平如天闊上城從1900元/開盤價(jià)漲至目前的2900元/左右，陽光國際9月下旬的價(jià)格調(diào)整更是將小高層價(jià)格調(diào)整至3600元/，漲幅之大可見一斑。隨著國家房產(chǎn)政策、土地政策、金融政策、貨幣政策的陸續(xù)出臺，土地價(jià)格大幅度上升；同時(shí)建筑材料物價(jià)、住房需求的不斷增加直接導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。2、建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長在固定資產(chǎn)投資特別是住宅建設(shè)的帶動下，全市建筑業(yè)也快速增長，2006年完成增加值3924億元，比上年增長149。3、房地產(chǎn)集約化初見成型20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789隨著邢臺市房地產(chǎn)市場的不斷完善，市場上出現(xiàn)了大規(guī)模、集約化的開發(fā)，來實(shí)現(xiàn)降低整體的運(yùn)營成本，提高項(xiàng)目的利潤空間，如陽光國際、永輝巴黎、鴻溪書香園的成功運(yùn)作。4、住宅的郊區(qū)化，向城市外圍拓展與交通條件的改善等因素息息相關(guān)，邢臺市明確了“東跨北延，西抑南控，西北生活”的城市總體發(fā)展方向，確定了北部地區(qū)以行政、居住、商業(yè)、休閑為主的功能定位，明確了新的城市中心。使城市的重心向西北方向拓展，而在此背景下，西北部的各方面條件得到不斷改善，從而帶動起本區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。5、前景分析從需求的角度分析，邢臺的住宅市場較之以前有了較大的飛躍。消費(fèi)者不單單滿足簡單的居住條件，而是對于產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新有了一定的要求。隨著邢臺市經(jīng)濟(jì)以及居民消費(fèi)水平的日益提高，具備優(yōu)秀的社區(qū)規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等因素的住宅產(chǎn)品將引領(lǐng)市場，成為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。從長期角度看，住房消費(fèi)的巨大能力還有待釋放，房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展應(yīng)有較大的空間，邢臺市房地產(chǎn)市場發(fā)展具有較大的增長潛力。對于未來邢臺房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為會存在以下特點(diǎn)20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789市場需求高質(zhì)素樓盤，市場競爭將會在一個(gè)較高層次展開邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，開發(fā)商雖多，代表性項(xiàng)目卻很少；隨著市場競爭的日趨激烈，邢臺市房地產(chǎn)必然向多元化發(fā)展；中高收入階層將會被進(jìn)步一步細(xì)分，消費(fèi)需求將會得到進(jìn)一步的有效滿足；樓盤質(zhì)素質(zhì)量作為最重要的因素，將成為發(fā)展的重點(diǎn)；低質(zhì)素樓盤只能通過降價(jià)尋求市場支撐，否則將會淡出市場。大規(guī)模社區(qū)整體開發(fā)已成為發(fā)展趨勢規(guī)?；_發(fā)可為開發(fā)商帶來最大的市場與利潤；同時(shí)，大規(guī)模社區(qū)更容易形成完善獨(dú)特的物業(yè)配套，更受消費(fèi)者歡迎；消費(fèi)者理性化，對有實(shí)力和品牌的發(fā)展商開發(fā)的大型樓盤更加關(guān)注；開發(fā)熱點(diǎn)繼續(xù)向城市西北方向發(fā)展，眾多開發(fā)商合力構(gòu)筑“中央生活區(qū)”；對于邢臺特定的市場而言，這種開發(fā)形式在未來的幾年中將成為市場主流。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789市場總體價(jià)格穩(wěn)中有升，不同區(qū)域價(jià)格差別較大素質(zhì)和地段不同的樓盤，價(jià)格差異仍將顯著。三、城市住宅市場深度調(diào)研分析1、邢臺市住宅市場板塊調(diào)查以京廣鐵路為界，京廣鐵路以西，外環(huán)路以內(nèi)未來政治、居住中心在建、在售項(xiàng)目以小高層、高層建筑為主個(gè)別項(xiàng)目有花園洋房、別墅建筑均價(jià)29003300元/平方米以京廣鐵路為界，京廣鐵路以東，外環(huán)路以內(nèi)，除去開發(fā)區(qū)目前的政治、經(jīng)濟(jì)、居住中心舊小區(qū)多為多層住宅在建項(xiàng)目開始出現(xiàn)小高層、高層建筑20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、各板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢21橋東區(qū)【現(xiàn)狀】本區(qū)域?yàn)樾吓_市的老城區(qū)，商貿(mào)密集繁華，交通便利，火車站、長途汽車站坐落在本區(qū)內(nèi)，舊房建筑較多。目前橋東區(qū)現(xiàn)有工業(yè)污染較為嚴(yán)重，環(huán)境相對較差。相對橋西區(qū)，目前本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不是很大，同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)也相對較低。出現(xiàn)部分小高層建筑。目前橋東區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍發(fā)展較慢，住宅供應(yīng)量較小且分散，缺乏大盤，天一城的出現(xiàn)亦難改橋東區(qū)相對落后的整體印象?！鞠M(fèi)心態(tài)】房價(jià)便宜、生活便利、交通發(fā)達(dá)、用于居住【發(fā)展趨勢】該區(qū)域交通便利、配套完善。政府規(guī)劃明確了“東南工業(yè)”的城市總體發(fā)展方向，政府將加大環(huán)境整治力度，但居住環(huán)境的改善尚需時(shí)日，房地產(chǎn)開發(fā)主要以舊城改造為主。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178922橋西區(qū)20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、板塊間競爭重點(diǎn)類比元素分析31橋東區(qū)【現(xiàn)狀】目前開發(fā)熱點(diǎn)在達(dá)活泉公園北側(cè)區(qū)域，成為廣大消費(fèi)者首選區(qū)域；該區(qū)域交通便利，在建的住宅小區(qū)和商業(yè)較多，中興大街有一定的商業(yè)氛圍?，F(xiàn)階段開發(fā)的住宅以小高層、高層為主，同時(shí)還有別墅、公寓類物業(yè)。環(huán)境較好，但配套目前有待完善，尤其達(dá)活泉北側(cè)區(qū)域?！鞠M(fèi)心態(tài)】追求優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、便利的交通以及高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)【發(fā)展趨勢】本區(qū)域是城市的重點(diǎn)發(fā)展方向，是新的城市中心。未來市政配套完善、教育資源豐富、商業(yè)氛圍濃厚、交通便利。本區(qū)域北段以達(dá)活泉公園為核心發(fā)展居住組團(tuán)，中段以中興大街為軸線發(fā)展規(guī)模商圈，南段以邢鋼為中心為工業(yè)基地。無論是商業(yè)環(huán)境，還是居住環(huán)境，都適合大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789價(jià)格以25003000元/平方米為主（以多層、小高層為主，市場均價(jià)范圍）土地規(guī)模06萬847萬平方米；以小規(guī)模為主容積率在118214左右，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到344（永康國際公寓）建筑形式多層、小高層、高層住宅產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套除少數(shù)大型社區(qū)配套較完善外，大多由于規(guī)模較小，配套不完善。主要訴求點(diǎn)周邊配套完善、生活便利，具有價(jià)格優(yōu)勢（相對于橋西價(jià)格偏低）營銷狀況銷售分析多層銷售較好，小高層、高層逐漸被接受來源周邊的企業(yè)、經(jīng)商人員及原有住戶心理特征此區(qū)域?qū)W校眾多，價(jià)格便宜，購物、醫(yī)療場所眾多，生活便利客戶分析消費(fèi)特征一次置業(yè)者、二次置業(yè)者橋東區(qū)板塊走勢分析隨著城市環(huán)境的治理及舊城改造的深入，本區(qū)域房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展空間32橋西區(qū)價(jià)格29003300元/平方米（多層、小高層、高層銷售價(jià)格均價(jià)范圍）土地規(guī)模11萬平方米70萬平方米橋西區(qū)板塊產(chǎn)品特點(diǎn)建筑形式容積率1226左右；多層、小高層、高層、別墅并存20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789小區(qū)配套新開項(xiàng)目較注重景觀規(guī)劃設(shè)幼兒園、會所、商業(yè)街；個(gè)別項(xiàng)目有社區(qū)醫(yī)院，配套完善主要訴求點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃好、社區(qū)配套完善、交通發(fā)達(dá)，未來行政、居住中心營銷狀況銷售情況分析消費(fèi)者傾向多層住宅，熱衷于中小戶型100130平方米為主來源政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員；私企老板；白領(lǐng)階層，周邊縣市富裕人群心理特征改善居住條件為主要特征客戶分析消費(fèi)特征一次、二次、三次置業(yè)者為主走勢分析房價(jià)繼續(xù)升高；供應(yīng)量繼續(xù)增大；土地價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；城市配套更加完善20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789200