大豐市投資可行性分析報告終稿

江蘇大豐市城東新區(qū)項(xiàng)目投資可行性分析報告1目錄第一部分項(xiàng)目概況21項(xiàng)目位置22項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)23項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀2第二部分大豐市房地產(chǎn)宏觀背景分析21大豐市概況22大豐市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3（1）經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)期3（2）歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及增長率33大豐市城市規(guī)劃及建設(shè)6第三部分大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析71大豐市2003年2007年房地產(chǎn)開發(fā)情況72大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況9（1）大豐市土地市場供應(yīng)充足9（2）可供銷售房源量大10（3）新開項(xiàng)目規(guī)?？焖贁U(kuò)張10（4）存量市場占據(jù)半壁江山10（5）房價收入比持續(xù)高位10（6）二手房市場異常冷淡10第四部分大豐市消費(fèi)者調(diào)查分析111消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述11（1）消費(fèi)者調(diào)查的目的11（2）項(xiàng)目調(diào)查方式11（3）項(xiàng)目調(diào)查概況112調(diào)查統(tǒng)計11（1）受調(diào)查對象基本情況11（2）房地產(chǎn)消費(fèi)傾向14第五部分項(xiàng)目SWOT分析19結(jié)論202第一部分項(xiàng)目概況1項(xiàng)目位置本次調(diào)研的項(xiàng)目地塊位于江蘇省大豐市城區(qū)東側(cè)，具體為大豐市二卯酉河以北，東寧路以東，疏港路以南，規(guī)劃?jì)Q影路以西的地塊上。2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)該地塊總占地624平方公里，呈東西長2600米，南北寬2400米的正方形地塊；規(guī)劃居住總?cè)丝诩s6萬人；容積率中心地塊20總體地塊1518。3項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊目前處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上覆蓋植被，屬耕地或果林用地，部分需要拆遷，平整難度不大；地塊西南部有一家5萬噸規(guī)模的污水處理廠及南京軍區(qū)某雷達(dá)部隊(duì)駐地，未做搬遷規(guī)劃；目前開工建設(shè)兩縱兩橫四條中心道路，重要區(qū)位拆遷工作也已展開。第二部分大豐市房地產(chǎn)宏觀背景分析1大豐市概況大豐市位于中國江蘇省中部，長江以北，黃海之濱，鹽城市東南，東連黃海，屬北亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，四季分明。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?2萬，轄14個鎮(zhèn)、兩個省級開發(fā)區(qū)，境內(nèi)有省屬農(nóng)場和滬屬農(nóng)場各3個，3境內(nèi)海岸線長達(dá)112公里，灘涂面積10萬多公頃，其中已圍墾3萬多公頃。大豐地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，具有一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢。2007年9月，大豐港作為國家一類開放口岸正式開放，目前有一條韓國釜山國際航線。紡織、機(jī)械、食品、輕工、化工是大豐工業(yè)經(jīng)濟(jì)的五大傳統(tǒng)行業(yè)，有近千家企業(yè)，微小型空壓機(jī)、自行車飛輪、旋耕條播機(jī)、床上用品、布絨玩具、龍蝦等產(chǎn)品產(chǎn)銷和出口量在中國同行業(yè)中名列前茅。目前，大豐市正在著力培植綠色食品、新型能源和生物工程三大新興行業(yè)。2大豐市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)期到2008年，大豐市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到200億元，年均增長15以上；全社會固定資產(chǎn)投資150億元，其中工業(yè)投入100億元，同比分別增長50和43；力爭實(shí)現(xiàn)財政收入155億元，其中一般預(yù)算收入9億元，同比分別增長35和32；城市化率提高2個百分點(diǎn)，達(dá)到25；力爭實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13475元，農(nóng)民人均純收入7845元。（2）歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及增長率歷年GDP及增長比例0501001502000510152025系列2891049126814951738系列1921786208817916252003年2004年2005年2006年2007年4歷年人均GDP及增長率0500010000150002000025000300000510152025系列21213414353173762048924583系列19818292106179219982003年2004年2005年2006年2007年歷年固定資產(chǎn)投資及增長率020406080100051015202530354045系列228336750694942系列1341229683624388035732003年2004年2005年2006年2007年社會消費(fèi)品零售總額及增長率01020304050051015202530系列2242272314389457系列11112401544238917482003年2004年2005年2006年2007年5歷年存款余額及增長率0204060801000510152025系列2533643731788861系列11663206413697809262003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入及增長率02000400060008000100001200002468101214161820系列2664371188264951411154系列16717151610151317242003年2004年2005年2006年2007年大豐2007年的人均可支配收入與長三角16大城市相比上海23623元、寧波22307元、臺州22245元、紹興21717元、杭州21689元、蘇州21260元、無錫20898元、南京20317元、湖州20046元、舟山19856元、嘉興19238元、常州19089元、鎮(zhèn)江16775元、南通16451元、揚(yáng)州15057元、泰州14940元，大豐比排名最后的泰州差近3800元，大豐2007年的人均可支配收入與江蘇儀征（13290）相比，也相差2136元，差距依然不小。大豐市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，城市居民收入較低，消費(fèi)能力不強(qiáng)，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)的拉動，從恩格爾系數(shù)來看，大豐2007年的恩格爾系數(shù)為41，說明總體消費(fèi)水平停留在接近小康的層面上，社會消費(fèi)一般，其中，住宅消費(fèi)走勢趨平，房屋銷售和土地交易價格指數(shù)上漲不明顯，預(yù)計這種趨勢6將繼續(xù)保持若干年。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動力作保障，城市發(fā)展就只能是一句空話。近幾年來，作為蘇北縣級城市的大豐市，雖然經(jīng)濟(jì)一直保持了一定的增長（年均遞增15），但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的現(xiàn)狀仍然沒有得到徹底的改善，還不能對房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展起到足夠的支撐作用。3大豐市城市規(guī)劃及建設(shè)大豐市當(dāng)前的城市布局結(jié)構(gòu)為城中商業(yè)區(qū)城西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大豐港區(qū)。大豐市2007年以前的發(fā)展重心集中在城西開發(fā)區(qū)，相關(guān)的道路、教育、行政、醫(yī)療衛(wèi)生、商務(wù)等城市配套均向該區(qū)域集中，目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。2007年隨著大豐港被批準(zhǔn)為國家一類口岸正式開放，政府又提出了新的規(guī)劃建設(shè)思路，即“東進(jìn)北擴(kuò)西延，一體兩翼發(fā)展”，總體定位為“綠水生態(tài)大豐，現(xiàn)代海濱城市”，參考澳大利亞“阿德萊德”模式，規(guī)劃在城東建設(shè)一個集行政、商務(wù)、文化體育為一體的新城區(qū)和承載大豐港區(qū)配套功能的服務(wù)基地。由于蘇北地區(qū)地方各級政府都努力發(fā)展“外向型經(jīng)濟(jì)”，提高“國際化程度”，“看齊蘇南、對接上海”，在這種空間政策取向下，大豐港就成為了鹽城乃至蘇北地區(qū)發(fā)展的窗口。由此，鹽城調(diào)整發(fā)展思路東向發(fā)展，加速推進(jìn)大豐港口的建設(shè)，港口規(guī)劃起點(diǎn)高，標(biāo)準(zhǔn)高，成為大豐乃至鹽城地區(qū)投資和資本流向“洼地”。從“一體兩翼”的空間規(guī)劃思維來看，一個是以文教為主的生活區(qū)，一個是行政、公建、文體為主的核心地帶，由于大豐城市化率的局限性（城市化率425，城鎮(zhèn)常住人口15萬人），在一體化發(fā)展中，城西新區(qū)便會與城東新區(qū)產(chǎn)生激烈的競爭。政府下大力氣努力搬遷市政機(jī)構(gòu)，實(shí)地訪問中城東新區(qū)雖也能夠得到一部分調(diào)查者的認(rèn)同，但是鑒于城西各項(xiàng)配套設(shè)施逐步完善、城市環(huán)境大幅改善，加之大豐航母級的教育基地大豐中學(xué)的強(qiáng)大吸引力，市場認(rèn)同度較高的還是城西新區(qū)。因此，城東新區(qū)僅僅靠一種意向性的空間規(guī)劃還是不夠的，即便是政府動遷，也還是不足以改變東西居住格局的力量平衡。另一個角度來看，城東新區(qū)可能成為港城的副城或者港區(qū)居住、生活的腹地的可能性不大。首先，是通勤距離的問題。阿德萊德模式“港城要素的反向7流動”是有兩個前提的，一是汽車社會，二是距離在15公里左右，而城東新區(qū)和大豐港口距離達(dá)30公里，公共交通條件不完備，滿足不了這樣的要求；其次，城東新區(qū)與港區(qū)的城市道路聯(lián)系不便；第三，港區(qū)正處于初期建設(shè)階段，其規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不足以形成大規(guī)模的反向流動，相反港區(qū)建設(shè)的初期將會吸引大量的資金與各種社會資源，從而減少大豐市的整體發(fā)展機(jī)會。即便是存在個別行為，鹽城城區(qū)的吸引力則更大一些，而非大豐城東新區(qū)。第三部分大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析1大豐市2003年2007年房地產(chǎn)開發(fā)情況房地產(chǎn)投資額度及比例（單位萬元）0200004000060000800004020020406080系列22897721073306145220272739系列127284528705239342003年2004年2005年2006年2007年歷年竣工面積情況（單位萬平方米）024681012141618系列199516752216175392003年2004年2005年2006年2007年8歷年銷售面積情況（單位萬平方米）0246810121416系列1818145123284210732003年2004年2005年2006年2007年歷年銷售價格情況（單位元）05001000150020002500系列1168719032086195520022003年2004年2005年2006年2007年大豐歷年人均住房面積303053131532325系列130832313153232003年2004年2005年2006年2007年9大豐市房地產(chǎn)開發(fā)投資自2004年以來經(jīng)歷了一個強(qiáng)勁的增長周期，市場供應(yīng)量持續(xù)增加，4年來竣工面積累計達(dá)4348萬平方米，共銷售商品房3598萬平方米，截止到2007年底市場存量為75萬平方米，基本保持供需平衡。值得關(guān)注的是，根據(jù)大豐市統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，2007年大豐市住宅價格在2006年有所回落的前提下僅上漲了2個百分點(diǎn)，仍未超過2005年銷售均價，而2007年下半年，全國70個大中城市房屋銷售價格與去年同比全部上漲，平均漲幅達(dá)71以上。由此可以看出大豐市市場競爭加劇，市場供應(yīng)趨于飽和，另外2003年以來大豐市人均居住面積的323平方米與上年增幅不大，也說明了大豐房地產(chǎn)市場較為冷淡的狀況。2大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況（1）大豐市土地市場供應(yīng)充足大豐歷年土地供應(yīng)面積（單位萬平方米）05101520253035系列110343096274200627632003年2004年2005年2006年2007年2004年以來，大豐的土地市場供應(yīng)保持在300畝/年左右，預(yù)計2008年土地供應(yīng)仍然維持在這一水平甚至略有上升，加上政府行政部門搬遷到城東新區(qū)之后留下的空置土地，保守估計城西及城中地區(qū)可供土地仍有500畝左右。另外，2007年拍出的300多畝土地目前均未開發(fā)，按15的容積率計算，可以預(yù)見未來三年大豐市的房地產(chǎn)供應(yīng)量將達(dá)85萬平方米，按2007年大豐市房地產(chǎn)的銷售量計算，要完全去化至少需要78年的時間。如果城東新區(qū)近6000畝土地推出無疑是雪上加霜，6000畝土地按15的容積率計算約600萬平方米，如10果按年銷售20萬平方米計算（這是2007年銷售面積的2倍），也要30年時間才能整體去化，但大豐目前的人均居住面積與人均收入水平，銷售面積比2007年要擴(kuò)張一倍有一定難度。（2）可供銷售房源量大2006年之后開工建設(shè)的樓盤目前銷售都不樂觀，除了陽光城市一期與金宇景苑的銷售較理想之外（7080），其它大多數(shù)樓盤的銷售率在3050左右，均有大量房源可供銷售。（3）新開項(xiàng)目規(guī)?？焖贁U(kuò)張從市場調(diào)查情況來看，由于市場競爭加劇，城西新區(qū)新開工建設(shè)的小區(qū)均規(guī)劃為大規(guī)模，多配套的大型綜合性社區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝?0005000人，后期市場供應(yīng)量將有一個可預(yù)見的持續(xù)性增加。（4）存量市場占據(jù)半壁江山截止到2007年末，大豐房地產(chǎn)市場存量房已達(dá)75萬，這一數(shù)字達(dá)到了2007年大豐市商品房總銷售量的75。（5）房價收入比持續(xù)高位從市場調(diào)研的情況來看，大豐市商品房住宅價格在24004100元/之間，均價為2600元/；商鋪價格在700030000元/之間，均價為8600元/左右，按照人均可支配收入12000元、市場主力戶型120平方米計算，房價收入比為131，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際慣例61，即使與國內(nèi)慣例101相比也存在相當(dāng)大的差距。另與儀征橫向相比，儀征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與人均收入均比大豐高，然而房價基本相同，也在一定程度上說明大豐房地產(chǎn)發(fā)展的潛力受限。（6）二手房市場異常冷淡調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大豐市二手房市場異常冷淡，與二手房中介業(yè)務(wù)相關(guān)的服務(wù)行業(yè)也極為稀少，由此說明大豐市一手房市場供應(yīng)量充足，消費(fèi)者改善型購房需求不旺，而房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道稀少，變現(xiàn)困難較大，從而難以給一手市場提供支撐。11第四部分大豐市消費(fèi)者調(diào)查分析1消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述（1）消費(fèi)者調(diào)查的目的由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目標(biāo)消費(fèi)群鎖定是項(xiàng)目操作的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，只有對潛在的目標(biāo)消費(fèi)群體有比較清晰認(rèn)識的前提下，才能把握好項(xiàng)目的投資價值。本次消費(fèi)者調(diào)查的目的是為了從消費(fèi)者角度了解大豐房地產(chǎn)市場的基本狀況，了解大豐市消費(fèi)者的生活習(xí)慣、住房需求心理特征和消費(fèi)特征。本次調(diào)查對象為普通市民、房地產(chǎn)從業(yè)人員及相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員。（2）項(xiàng)目調(diào)查方式本次消費(fèi)者調(diào)查以問卷形式進(jìn)行，同時結(jié)合拜訪、談話形式對調(diào)查對象進(jìn)行深入調(diào)研。（3）項(xiàng)目調(diào)查概況5月20日至5月22日，我公司派4人對大豐市場進(jìn)行了為期3天的市場調(diào)查。本次調(diào)查采用了本公司成員踩盤、消費(fèi)者訪談、政府訪談以及大學(xué)生消費(fèi)者問卷調(diào)查相結(jié)合的形式。問卷調(diào)查從大豐市人民廣場向四周輻射，調(diào)查范圍較為廣泛。本次調(diào)查共計發(fā)放問卷及禮品160份，經(jīng)篩選有效問卷數(shù)量共為149份。2調(diào)查統(tǒng)計（1）受調(diào)查對象基本情況調(diào)查對象的年齡構(gòu)成本次調(diào)查涉及面較為廣泛，不僅調(diào)查了普通市民、個體戶、私營業(yè)主，而且還調(diào)查了不少企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)的工作人員，調(diào)查對象的年齡57集中在2545歲之間，這一年齡段的消費(fèi)者正是房產(chǎn)消費(fèi)的主力人群，因此本調(diào)查在樣本的選擇上具有較高的代表性。12調(diào)查對象的年齡構(gòu)成3334239125歲以下2635歲3645歲4655歲55歲以上調(diào)查對象的文化程度174920140高中以下高中中專大專本科碩士以上調(diào)查對象的學(xué)歷情況調(diào)查對象的學(xué)歷以高中中專程度與大專程度為最多，高中中專程度為49，大專程度為20，此外是高中以下程度占17，本科文化程度占14，沒有碩士生以上學(xué)歷。調(diào)查對象的職業(yè)構(gòu)成調(diào)查對象的職業(yè)構(gòu)成中，就職于私營企業(yè)的最多，占38；其次是個體工商戶，占29；再次是事業(yè)單位占12；此后是國營/集體企業(yè)、自由職業(yè)者、政府機(jī)構(gòu)與三資企業(yè)，分別占有效調(diào)查人數(shù)的11、6、3與1。私營經(jīng)濟(jì)與個體經(jīng)濟(jì)比例較多，這與本次調(diào)查的對象偏重于有一定消費(fèi)實(shí)力的消費(fèi)者有關(guān)。13調(diào)查對象工作性質(zhì)31211138296政府機(jī)構(gòu)事業(yè)單位國營集體三資企業(yè)私營企業(yè)個體工商自由職業(yè)調(diào)查對象家庭年收入0102030405060系列1335531148722萬下24萬46萬68萬810萬1020萬20萬以上被調(diào)查對象的年家庭總收入從調(diào)查數(shù)據(jù)看，大豐消費(fèi)者家庭年收入在24萬的為最多，占37；家庭年收入在46萬的，占21。家庭年收入在68萬的占9，家庭年收入在810萬的占5，10萬以上占6。結(jié)合消費(fèi)者訪談來看，大豐普通家庭的年收入在24萬元左右，個體經(jīng)營者的年收入在46萬不等，公務(wù)員與私營企業(yè)主的家庭年收入610萬甚至更高。然而仍有22的家庭年收入在2萬以下，說明大豐市消費(fèi)者家庭年收入兩極分化較為嚴(yán)重。調(diào)查對象的日常出行方式從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，被調(diào)查對象最普通的出行方式依次是摩托車（占51）、自行車（占22）、步行（占17）、私家車（占4）與公交車（占3）；因此摩托車與自行車仍然是最主要的交通工具。14調(diào)查對象日常出行方式1722513124步行自行車摩托車公交車出租車單位配車私家車調(diào)查對象現(xiàn)有住房面積0102030405060系列114483615915460以下608080100100120120150150180180以上大豐消費(fèi)者現(xiàn)有住房情況從調(diào)查數(shù)據(jù)看，大豐消費(fèi)者現(xiàn)有住房面積適中，大戶型的比例不是很多。其中以6080平方米的最多，占33，其次是80100平方米，占26；再次是100120平方米和150180平方米的，各占11，60平方米以下的占10；120150平方米的占6，180平方米以上的占3。（2）房地產(chǎn)消費(fèi)傾向?qū)窈髢赡陿鞘邪l(fā)展趨勢的認(rèn)識大豐消費(fèi)者對樓市兩年內(nèi)的發(fā)展持樂觀的認(rèn)識。62的消費(fèi)者認(rèn)為房價比前兩年呈上升趨勢；28的消費(fèi)者認(rèn)為房價跟前兩年相比會基本持平，不會出現(xiàn)太大的波動；有5的消費(fèi)者認(rèn)為將出現(xiàn)下降的趨勢；持不清楚觀點(diǎn)的也僅有5。15兩年內(nèi)房價漲跌趨勢286255基本持平上升趨勢下降趨勢不清楚未來兩年內(nèi)購房置業(yè)打算642610有沒有沒想過未來兩年內(nèi)的置業(yè)傾向調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，64的消費(fèi)者表示會在兩年內(nèi)購房。26的消費(fèi)者在近兩年內(nèi)沒有購房的打算，僅有10的消費(fèi)者表示沒想過購房的事。不打算購房的這一群人中，已經(jīng)完成了購房置業(yè)是主要原因。優(yōu)先考慮的購房區(qū)域大豐消費(fèi)者會優(yōu)先考慮在哪個區(qū)域購房置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，54的消費(fèi)者將城西新區(qū)大豐中學(xué)一帶作為購房置業(yè)的首選，教育配套為該區(qū)域提供了強(qiáng)有力的支撐；其次是城東新區(qū)一帶，有28的消費(fèi)者選擇，原因是城東是農(nóng)村環(huán)境優(yōu)美，植被豐富，此外是大豐市政府以及機(jī)關(guān)單位將整體東遷，給消費(fèi)者以信心，特別是年輕人由于沒有地域概念，對配套的要求也不高，較能夠接受城東新區(qū)；18的消費(fèi)者因?yàn)樯畋憷x擇老城區(qū)。因此，近期內(nèi)城西新區(qū)和老城區(qū)仍然是絕大多數(shù)消費(fèi)者置業(yè)的優(yōu)先選擇區(qū)域。16購房置業(yè)優(yōu)先選擇區(qū)域185428老城區(qū)城西新區(qū)城東新區(qū)因?yàn)橄铝心姆N原因而購房32291091181擁有自己住房改善居住環(huán)境婚房為子女購房為父母購房投資其它因?yàn)槭裁丛蚨彿扛鶕?jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，大豐消費(fèi)者購房的主要目的是為了擁有自己的住房與改善居住環(huán)境，其中32的消費(fèi)者為了擁有自己的住房，他們大多是首次置業(yè)，29的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán)境。此外，為投資而置業(yè)的占18，作為婚房的占10，為子女購房的占9。影響消費(fèi)者選擇的因素對于住宅，影響消費(fèi)者選擇的因素依次是位置（12）、價格（12）、方便子女上學(xué)（11）、環(huán)境優(yōu)美（10）、交通便利（9）、上班方便（8）以及發(fā)展前景（8）開發(fā)商信譽(yù)（8）等等。因此，位置、價格、教育配套、環(huán)境、生活的便利性是大豐人選擇物業(yè)的重要因素。17影響住宅購買的因素71112581129108287戶型地理位置價格生活配套上班方便方便子女上學(xué)離親友近交通便利環(huán)境優(yōu)美發(fā)展前景項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)商信譽(yù)物業(yè)管理是否會購買城東新區(qū)的住宅402535會不會沒想過是否會購買城東新區(qū)的住宅是否會購買城東新區(qū)的住宅，40的消費(fèi)者表示會購買，這部分消費(fèi)者認(rèn)為城東新區(qū)前景較好、環(huán)境優(yōu)美并且認(rèn)為城東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)初期房價不會太高，應(yīng)該會與城西拉開較大差距；特別是年青人，由于沒有地域觀念，更容易選擇城東新區(qū)。25的消費(fèi)者選擇不會購買，主要原因部分消費(fèi)者是不喜歡這個地段，也有不少消費(fèi)者是已有住宅或者因經(jīng)濟(jì)問題暫時沒有購房打算。有35的消費(fèi)者選擇沒想過，作此選擇的消費(fèi)者主要持三種觀點(diǎn)一是對地塊不了解，先看看再說；二是該地塊目前比較偏僻，居住區(qū)成熟有待時日；三是要看戶型、價格、環(huán)境有沒有吸引力，房子品質(zhì)如何而定。18住宅單價的接受傾向根據(jù)調(diào)查，38的消費(fèi)者認(rèn)為本區(qū)域的理想房價應(yīng)該在20002300元之間；25的消費(fèi)者提出可以接受城東新區(qū)一帶的的房價為2000元以下；24的消費(fèi)者能夠接受23002600元的價格；根據(jù)消費(fèi)者閾域原理，消費(fèi)者在面對心動產(chǎn)品時能夠接受20以內(nèi)的加價空間，因此合理單價在24002700元之間，均價2600元將是多數(shù)消費(fèi)者對該區(qū)域房價的心理底線。區(qū)域住宅均價承受傾向2538247311102000元以下20002300元23002600元26002900元29003200元32003500元35003800元38004000元4000元以上城東新區(qū)滿意因素分析919619198677地段交通市政設(shè)施綠化環(huán)境空氣質(zhì)量噪音教育設(shè)施購物治安本區(qū)域滿意的因素對于本區(qū)域的滿意因素，消費(fèi)者感覺比較滿意的依次是交通（19）、綠化環(huán)境（19）、空氣質(zhì)量（19）以及地段（9）等因素。多數(shù)人認(rèn)為本地快的地段不差，但目前要形成居住環(huán)境的概念困難較大。19第五部分項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）大豐市近五年來經(jīng)過了快速的發(fā)展，從政府的思想意識到大豐市的城市形象都發(fā)生了較大的改變；擁有國家一類開放口岸大豐港；屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，具有一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢。劣勢（W）蘇北經(jīng)濟(jì)“只長骨頭不長肉”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，GDP很高，財政收入還可以，城市建設(shè)面貌可以，但是老百姓收入不高。大豐市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，城市居民收入較低，消費(fèi)能力不強(qiáng)，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)的拉動；城市規(guī)劃的定位不明確，發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變使社會資源被極大的浪費(fèi)；65KM2建設(shè)范圍太大，建設(shè)周期太長，對吸引投資產(chǎn)生一定的阻礙作用。機(jī)會（0）城市化人口的增長；長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；大豐市房地產(chǎn)發(fā)展處于初級水平，具有一定的發(fā)展空間；消費(fèi)者對住宅的剛性需求。威脅（T）國家宏觀政策的不確定性，對城市化發(fā)展的控制，對房地產(chǎn)市場的打擊；固定資產(chǎn)投資將會壓縮；與政府的合作方式受宏觀因素的影響較大，不確定性較大；港口規(guī)劃起點(diǎn)高，標(biāo)準(zhǔn)高，成為大豐，乃至鹽城地區(qū)投資和資本流向“洼地”；城西新區(qū)的建設(shè)對人口、資源的吸引將持續(xù)較長時間；大豐市人均住房面積已居高不下，要得到大幅增長已沒有多少的可能性。20結(jié)論通過幾天嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的調(diào)查，我公司與策劃公司對大豐市城東新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險評估得到了完全一致的結(jié)論目前大豐市的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不足以支撐城東新區(qū)的建設(shè)。首先，大豐市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動力作保障，城市發(fā)展就會是一句空話。近幾年來，作為蘇北縣級城市的大豐市，雖然經(jīng)濟(jì)一直保持了一定的增