《房地產項目投資初步可行性研究報告(項目建議書)》

第一章總論11項目法人“東方夏威夷”水景別墅（暫定名，下同，略。）開發(fā)商（項目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊在上海滬青平公路3841弄5號，法定代表人俞長仁先生，注冊資本金人民幣陸佰萬元，系國內合資有限責任公司，經營期限十年（自2000年11月起），具備房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司系1993年注冊上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產開發(fā)企業(yè)資質，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為俞長仁先生，主要從事房地產的開發(fā)、建設、物業(yè)管理（詳見附件8、9、10公司營業(yè)執(zhí)照及房地產開發(fā)企業(yè)資質證書）。12項目概況121建設單位上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司。122工程項目名稱青浦“東方夏威夷”水景別墅（暫定名）。123建設地點“東方夏威夷”水景別墅地處青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村（原青浦縣淡水養(yǎng)殖場），北靠淀浦河鄰滬青平公路約200米，南臨建設中的滬青平高速公路，以50米綠化帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，2東至24米規(guī)劃道路邊界（南面50米綠化帶及東面24米規(guī)劃道路均在建設用地范圍外），建設用地面積約467公頃（詳見附件16建設項目選址意見書），地形圖圖幅號為4952/109112、5356/113116（詳見附件18項目地形圖）。124建設內容“東方夏威夷”水景別墅總建筑面積約14萬平方米，其中別墅132萬平方米、公共建筑08萬平方米，總居住戶數約387戶，小區(qū)的綜合容積率03，綠化率401，水面覆蓋率242。除每戶建造獨用的12車位的車庫，還規(guī)劃建造公用泊車位。預計該小區(qū)最大用電負荷6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約880噸，最高日排水量約790噸，燃氣先規(guī)劃采用煤氣或液化氣供應，規(guī)劃最高日用量約2640立方米，電話直線880對，主要建筑指標詳見表11。表11本項目主要建筑指標序號建筑指標單位數量備注1用地面積公頃4672總建筑面積平方米14000021別墅建筑面積平方米132000211高檔別墅建筑面積平方米20000單體約500212中高檔別墅建筑面積平方米55000單體約375213普通別墅建筑面積平方米33000單體約275214聯體別墅建筑面積平方米24000單位約30022公共建筑面積平方米80003綜合容積率034綜合綠化率64341綠化率40142水面覆蓋率2425集中綠地率145125基地現狀及動拆遷項目基地面積約467公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD3地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN河延伸支河的水面面積約占基地的80，水塘河底深12米（淤泥深度約05米），淤泥底至室外地坪標高約為27米，基地內主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。動遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約2000余平方米建筑，由原土地使用方根據雙方土地轉讓協(xié)議（詳見附件12）約定負責場區(qū)內人員、房舍內設備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負責場內土方平整工程。126建設期及銷售計劃項目計劃按三期滾動開發(fā)，總建設期45年（含前期工作），計劃于2002年1月初開工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在2002年8月初正式啟動，整個樓盤于2006年3月底全部售罄。127投資估算及資金籌措經估算，本項目建設總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設費19210萬元，不可預見費2261萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。資金籌措方式出資方投入10000萬元（含注冊資本600萬元），銀行貸款5000萬元，其余滾動開發(fā)以預銷售款補作投入。13研究工作依據131上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制的預可行性研究；132上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司等與上海青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場簽訂的4土地轉讓協(xié)議；133青浦縣土地管理局頒發(fā)的青國用（92）字第582號國有土地使用證；134青浦區(qū)計劃委員會批復的青計投（2001）第227號關于開發(fā)建設東方夏威夷（暫名）花園商品房項目建議書的批復；135上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書（2001）第0033號關于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知；136上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書（2001）0033號上海市建設項目選址意見書；137項目地形圖；138上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核批的規(guī)劃編制要求核定表。139上海市城科規(guī)劃設計事務所設計的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細規(guī)劃方案；1310上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理委員會辦公室核批的青規(guī)委辦（2001）第003號關于東方夏威夷水景別墅區(qū)（暫定名）修建性詳細規(guī)劃的批復；1311上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關部門協(xié)議的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細規(guī)劃中間成果評審會議紀要；1312上海市房地產開發(fā)、經營等有關文件規(guī)定；1313市場調查及分析。14結論經測算，本項目的基準收益率按IC12計，全部投資內部收益率為1918；靜態(tài)投資回收期（含建設期）為415年；動態(tài)投資上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD5地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN回收期（含建設期）為444年；財務凈現值（NPV）為1474萬元，項目在財務上是可行的。6第二章項目建設的必要性21項目提出的背景項目所處地理位置具有城郊結合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點疏密適中，鄰近虹橋開發(fā)區(qū)入駐的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等高級白領、商務人員的不斷引入等地利優(yōu)勢，為拓展中高品位的別墅建設需求創(chuàng)造了良好前提。加之項目地塊具有天然水資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。由此，項目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價值。目前，該項目的建設項目選址意見書批準文件、詳細規(guī)劃方案批準文件、配套的征詢書面意見等申報可行研究報告前的各項工作已完成。22建設的必要性221項目建設符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃青浦區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約6778平方公里，人口約456萬。青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。青浦區(qū)境內地勢平坦，河流縱橫，物產富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風火綺麗，是上海著名的旅上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD7地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN游度假區(qū)。根據十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將建成與國際經濟中心城市相適應的現代化的上海西大門和美麗后花園，依據青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構筑以人為本，風格迥異的特色居住區(qū)”的指導思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風格，適應各類消費層次的中、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時也滿足了房地產消費市場對房產品位逐步提升的需求。222項目基地選址優(yōu)勢項目基地系原青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設的特色、品位創(chuàng)造了先決設計條件。項目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。223項目建設滿足房地產市場的消費需求隨著房產品檔次、品位的不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求開8始有了新的認識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設計正是迎合、滿足人們對現代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源河流與杉樹林，營造清水、藍天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時，整個小區(qū)內的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。隨著未來社會經濟、生活、科學技術的迅速發(fā)展，房產品的知識、心理、精神折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長房產品生命周期的有效手段。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設計定位，正是貫穿了這一理念。224項目建設的必要性在上海這一國際大都市有計劃的開發(fā)營造一批高品位的別墅，既順應國家宏觀經濟政策的導向，同時也能帶動地區(qū)經濟的繁榮與發(fā)展。本項目建筑符合青浦縣規(guī)劃要求，對合理調整土地使用結構有良好的作用，開發(fā)商可帶來經濟效益和社會效益雙贏業(yè)績。因此，本項目的建設是必要的。上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD9地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第三章市場研究31市場分析311上海房地產市場的總體狀況根據中房上海指數辦公室2001年5月份調查數據顯示，在持續(xù)推行二、三級市場聯動、停止實物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎上，本市房地產繼續(xù)保持供銷兩旺價增量增的局面。5月份中房上海住宅指數為682點，比上月上升6點，漲幅為089，比去年同期上升30點，漲幅為46；與最低點99年11月份相比上漲了41點，漲幅已達64。在過去相當長時間里，本市房價上揚區(qū)域主要表現為浦東新區(qū)、西南區(qū)域，隨著市政建設的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設計的全面提高及房改政策的逐步到位，進行住宅投資已成為本市居民主要消費傾向。在此情況下，近期上海住宅房價的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。在2001年，上海房地產市場呈現近年少有的良性運行態(tài)勢，在國家政策引導作用日趨明顯的帶動下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費觀念日趨理性，房地產開發(fā)理念和注重居住質量的新世紀住房建設正在向更高的層面展開。種種因素致使房產成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現持平，房價穩(wěn)中見升。房地產開10發(fā)投資快速回升，市場交易量保持了強勁的攀升勢頭，批準預售面積與實際預售面積之比從1997年的1023縮小到1999年的1074，到了2000年年末則為1096，2001年房地產市場更是火旺。貨幣購房政策、上海的人均GDP快速上揚（已突破4000美元）、國家對房地產開發(fā)的支持性政策等對房地產市場保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。由中房上海指數的變化曲線可以看出，房地產在1999年底、2000年初見底以后，呈現穩(wěn)步盤升態(tài)勢，根據中國的房地產發(fā)展軌跡和國家的宏觀經濟發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產運作的不斷深化，上海的房地產業(yè)將進入一個新的歷史發(fā)展階段。312上海別墅銷售市場的供求關系及競爭分析3121供給關系有關部門曾作過專門的市場調查，對水景住宅能接受并認為有發(fā)展前景的占68，而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。中房上海指數變化曲線圖010020030040050060070080090010009502951196119711981199110002000300040005000600070008000900100011001201010102010301040105年份指數中房上海綜合指數中房上海住宅指數上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD11地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約700萬平方米，其中約有4050的人購買的是價位相對較低的聯體別墅房。3122需求分析很久以來，別墅對于人們來說都是可望而不可及的。但隨著經濟的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關注的一個熱點。有資料表明，2000年第一至第三季度商品房預、銷售面積達102906萬平方米和105467萬平方米，而別墅的銷售量占到其中的15左右，并呈現繼續(xù)上升趨勢。1）對居住環(huán)境需要的分析在二十一世紀，環(huán)保已經是一個非常敏感的話題。郊區(qū)清新的空氣，使人們遠離都市的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社會的不斷進步、城市格局的變化、交通的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標志之一。2）從對購買能力分析經過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。除了首期付款后，其余都可以通過各種貸款來完成，一般來說，總價約在160200萬的一套別墅，對大多數成功人士均認為是可以接受的。以購買總價約在120萬元的普通型別墅為例，若首付1220，余款以30年按揭，每月的還貸約在5500元人民幣左右，具有這一承受能力的人群將更大。3）對需求人員結構分析某項市場調查表明，別墅房購買群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占20，是一個不容忽視的別墅房消費群體。而證券公司中30歲以下的年輕人占80以上。換言之，在購買別墅的人群，已經從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會的白領階層、金融界人士、機關公務員等轉變，他們收入穩(wěn)定、年富力強，對自身的要求較高，隨著WTO的到來，這部分的隊伍將更加擴大，更多的外來人員（包括國內、國外的）也將加入其中，也就是說有意購買別墅的人員隊伍正在不斷的擴大。3123競爭分析開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設周期相對來說較高層、多層的商品房短。從2000年別墅的成交速度來看，人們對別墅的需求呈上升趨勢，若從同一時間開始建造，別墅的收獲期的到來比其他類型的商品房早。32青浦區(qū)房地產市場簡述321區(qū)域條件青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，境內地勢平坦，河流縱橫，物產富饒，是江南一帶的富蔗之地。青浦區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風光綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。本項目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機場12公里，離滬上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD13地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN寧高速公路僅8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。322商品住宅發(fā)展前景青浦區(qū)的商品房住宅建設近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側的別墅住宅通過該條交通樞紐網絡得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調、保護和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。同時各樓盤在大市場的影響下及自身的住宅品位格局，帶來了旺銷的良好勢態(tài)，給開發(fā)商帶來了豐厚的回報率和開發(fā)熱情。根據十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將建成與國際經濟中心城市相適應的現代化的上海西大門和美麗后花園。依據青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構筑以人為本，風格迥異的特色居住區(qū)“的指導思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風格，適應各類消費層次的中、高檔別墅，可滿足房地產消費市場對房產品位逐步提升的需求。33市場調查選取與本案地段相近的別墅作比較，根據各項目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設施及裝修標準，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進行綜合性的調查分析，詳見附件1有關物業(yè)市場調查統(tǒng)計表。從相關物業(yè)的市場調查資料及結合本項目特點，可預知該項目有較14好的開發(fā)前景。雖然該項目具備地理位置、土地價格、交通設施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風險，如低容積率、高品位環(huán)境設計帶來的高成本；項目規(guī)模較大，配套設施（如供氣、污水排放）的實施難度及投資成本；市場需求的不可預見性等因素都會給項目帶來不利風險；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經營管理模式、營銷策略將是決定項目成敗的主要因素。34市場預測該小區(qū)的定位建議以高檔品位、中檔價位和相對合理的物業(yè)管理費相結合，這樣可以吸引更多的人士前來購買，在時間上搶得主動權，一氣呵成地完成整個樓盤的銷售。在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結合相近別墅樓盤的比價，較保守的估計各類型檔次別墅的銷售均價如下高檔別墅6200元/M2；中高檔別墅5200元/M2；普通別墅4200元/M2；聯體別墅3700元/M2，整個樓盤別墅銷售均價約在4830元/M2。物業(yè)管理費建議在355元/M2之間。上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD15地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第四章建設方案本項目的建設方案主要根據建設方提供的合法有效資料（詳見第一章13款內容），并參照相關資料分析確定，待初步設計圖紙完成后再作相應的調整。41總體設計411主要建筑技術指標基地面積467000平方米總建筑面積140000平方米其中1、住宅132000平方米2、公建配套8000平方米綜合容積率03綜合綠化率643其中綠化率401水面242集中綠化率145機動車泊位600只412總平面布置“東方夏威夷”水景別墅根據“以水為主”的設計理念，對現有水面進行規(guī)劃調整，將基地劃分為若干組團，分別布置在三座島16嶼、一個半島和若干岸線曲折的河灣上，組成五個居住組團，各組團景觀類型、環(huán)境素質各不相同，并以不同內容的公共活動場所作為組團中心。413交通組織1城市道路基地南臨建設中的滬青平高速公路，西靠規(guī)劃的24米道路，北臨滬青平公路（318國道）。2）小區(qū)內交通小區(qū)各組團之間通過兩條主要道路聯接，以拱橋和平橋的不同形式跨越水面，形成“一堤九橋”的景觀，其中“一堤”是對現狀的杉林蔭道經過改造，設計成一條200米的步行長堤。小區(qū)內主干道（車行）系統(tǒng)形成兩個環(huán)，溝通五個組團，道路寬度10米，各組團內有支路系統(tǒng)，道路寬度5米，連接到每家每戶。步行系統(tǒng)與支路系統(tǒng)結合，部分在中心綠地和內部河道左右穿行，在小區(qū)中央設有觀景的步行長堤。414公共建筑結合各組團中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點布置了區(qū)內的活動中心和配套設施，在小區(qū)入口處結合入口廣場布置部分商業(yè)、維修、餐飲等設施，在各組團內部以娛樂、體育、家政服務等代理點為主，公共建筑總建筑面積約為8000平方米。415綠化在基地內，以中央大水系、外圍大綠化為景觀構成。基地周圍控制大面積的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設中的滬青平高速公上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD17地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN路間各控制50100米的綠化帶，沿東西兩側邊界各控制2050米綠化帶。在大水面中央設計一座小島，遍植綠色和水生植物，在居住區(qū)內部，各組團結合住宅排列、圍合形成組團綠化。42建筑單體設計本項目建筑設計力求在基地范圍內建設交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設施完善的居住區(qū)。因此，單體設計在滿足“三明”、“三大一小”的基本條件下，立面設計應著力豐富整體和局部的空間效果，建筑外墻做到氣派和諧，并與整個居住區(qū)協(xié)調一致。同時，為適應現代人的生活方式，充分體現“以人為本”、“以自然為本”的設計思想，對室內功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨特、高品位的21世紀時尚居住區(qū)。43結構設計431基礎設計陸地域的回填夯實處理并用預制鋼筋砼微型樁加固基礎，采用現澆鋼筋砼基礎。432上部結構設計采用磚混結構，7度抗震設計。433裝飾設計4331樓地面公建和公用部分采用花崗巖或同質地磚樓地面，住宅為水泥砂漿整體面層。184332門窗主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。433外裝飾外墻立體裝飾和涂料。4334內裝飾根據可交付使用進行初裝飾或根據業(yè)主需要以“菜單式”形式進行必要的內部裝飾。公建部分的內裝飾檔次可考慮較高些。44給排水設計441給水4411水源本項目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠。4412用水量項目規(guī)劃用水量約880噸/日。4413供水系統(tǒng)區(qū)內采用分質供水系統(tǒng)，環(huán)狀布置，地面1至2層用水由市政管網直供，地面3層（含3層）以上采用市政管網水泵用戶的供水方式。442排水本項目生活排水量估算約為790噸/日。排水系統(tǒng)，室內采用污廢混排，室外采用雨污水分流。雨水在北部建雨水管網泵站排入界河；污水經二級生化處理后接入市政管線。443消防上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD19地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN區(qū)內環(huán)狀布置消防管網，并設適當室外消火栓。45電氣設計451供電負荷估算本項目最大用電負荷約為6000KVA。452供電系統(tǒng)規(guī)劃擬在區(qū)內設10KV配電站3座，以380V/220V供應各用戶。453照明公共部位與用戶照明單獨設計，公共照明單獨計量。454防雷、接地4541防雷采用聯合接地形式設置防雷系統(tǒng)，樓頂層設有防雷帶。4542接地采用TT制接地形式。電氣接地、保護接地、防雷接地和其它設備的接地共用基礎接地網。接地電阻不大于1歐姆。46基本弱電設計461通訊區(qū)內的通信和管理系統(tǒng)包括電話、電視、計算機網絡、三表出戶微機管理系統(tǒng)，每戶配備兩門電話端子，共需電話直線約880對，另設寬帶或光纖到戶。462有線電視20住宅每戶設終端盒2只，與區(qū)域有線電視網聯網。463樓宇對講系統(tǒng)各住宅樓底層安裝防盜電子門，每戶設對講和出線盒兩只，住戶電話機具有與單元室外一機通話，開啟單元入口大門電子門鎖和與小區(qū)管理主機通話與報警功能。47煤氣設計本項目供氣近期采用煤氣，每戶安裝一只6立方米/時表具，最高煤氣用量為2640立方米/日，通過煤氣管道輸送到戶。2003年后根據規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然氣供應。上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD21地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第五章市政配套及動拆遷51市政配套511給水本項目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠，項目規(guī)劃用水量約880噸/日。512排水排水系統(tǒng)，室內采用污廢混排，室外采用雨污水分流，污水經二級生化處理后接入市政管線。513雨水小區(qū)雨水在北部建雨水管網泵站排入界河。514供電區(qū)內設10KV配電站3座，以380V/220V供應各用戶，最大用電負荷約為6000KVA。515煤氣本項目最高煤氣用量為2640立方米/日，由城市煤氣管網供應。515電話通訊區(qū)內的通信和管理系統(tǒng)包括電話、電視、計算機網絡、三表出戶微機管理系統(tǒng)，其中電話直線880對，另設寬帶或光纖到戶。2252動拆遷土地轉讓協(xié)議中已明確拆遷事宜與責任，本項目規(guī)劃范圍內的動拆遷工作計劃于年內完成。上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD23地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第六章環(huán)保與節(jié)能61環(huán)境保護611施工期環(huán)境保護A采用先進的施工管理方法和工藝，降低施工時的噪聲，減少建筑垃圾、粉塵飛揚，不影響周圍居民和企業(yè)的正常生活、生產秩序。B施工設備不產生超標廢水、廢氣排放。C嚴格按照上海市文明施工管理辦法進行施工，并及時清除建筑垃圾。D基地范圍內如有保護性的文物、樹木等，應采取特殊措施予以保護。612使用期環(huán)境保護、擬采取以下措施A噪聲泵房設備選型時注意選用低噪聲設備，設備基礎使用減震墊塊，風機與水泵盡量采用軟連接，噪聲大的機房設置吸音塊。B生活污、廢水污廢水、雨水的排放管道與構筑物嚴格按規(guī)定設計施工，保證污廢水和匯流雨水的正常排放。62節(jié)能24621建筑節(jié)能A建筑設計充分采用自然光和自然通風，以降低單位建筑面積能耗。B用電、用水、用燃氣分戶獨立計量，并設自動抄表系統(tǒng)，及時、準確計費、收費。C各種設備和公用照明均選用節(jié)能型產品。D設計時在保證建筑功能效用的情況下，注意合理統(tǒng)籌，綜合設計，降低平米消耗指標。上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD25地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第七章項目的經營管理71項目及其主體單位711項目法人“東方夏威夷”水景別墅開發(fā)商（項目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊在上海滬青平公路3841弄5號，法定代表人俞長仁先生，注冊資本金為人民幣陸佰萬元，系國內合資有限責任公司，經營期限十年（自2000年11月起），具備房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司系1993年注冊上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產開發(fā)企業(yè)資質，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為俞長仁先生，主要從事房地產的開發(fā)、建設、物業(yè)管理（詳見附件8、9、10公司營業(yè)執(zhí)照及房地產開發(fā)企業(yè)資質證書）。712公司結構設置及業(yè)績上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司，近五年多共先后創(chuàng)建了上海鑫昌物資貿易公司、上海鑫昌物業(yè)管理有限公司、上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司、浙江桐鄉(xiāng)鑫昌磚瓦廠、浙江新昌大廈項目經理部等子公司及分支機構。在上海曾開發(fā)的總投資約貳億人民幣、建筑面積26達11萬平方米的黎明花園住宅小區(qū)（共有32幢住宅和一幢物業(yè)管理樓），銷售業(yè)績卓著，1996、1997連續(xù)兩年榮列上海市房地產銷售百強企業(yè)（詳見附件10），在浙江省新昌縣聯建開發(fā)的總投資約壹億人民幣、建筑面積約2萬平方米的新昌縣標志性商住辦公綜合大樓正在建設之中。上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司具有項目策劃、工程管理、資金運作、材料供應、營銷操作、行政管理、物業(yè)管理等業(yè)務功能齊全的規(guī)范化管理體制，并擁有相應的高、中級專業(yè)管理人才，為開發(fā)建設與經營管理提供了可靠的保障。72項目的經營內容和管理本項目作為商品房出售的別墅建筑面積為132萬平方米（其中各別墅的房前綠化園地的售價已折合在別墅價格中銷售）。本項目的公共建筑面積8000平方米及公建配套設施不出售，建成后作為公建配套、活動場所及物業(yè)管理用房（具體設計方案有商業(yè)性建筑房屋的可根據規(guī)定出售）。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司對項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產經營、債務償還和資產的保值增值，實行全過程全權負責。73項目的物業(yè)管理本項目建成后，全部別墅作為內銷商品房出售，并根據業(yè)主的要求擬由總公司下屬的上海鑫昌物業(yè)管理有限公司或采用市場擇優(yōu)選擇管理水平高、社會聲譽好的物業(yè)管理公司對小區(qū)進行統(tǒng)一的物業(yè)管理。上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD27地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第八章建設實施進度安排81項目實施期間的各項工作根據國家的經濟發(fā)展、上海房地產市場的發(fā)展、項目規(guī)模和客戶的潛在需求增長以及本項目對資金的需求，本項目的建設期擬安排為54個月（含前期工程），三期滾動開發(fā)。進度安排如下在2001年7月1日2001年12月30日完成項目一期工程的勘察設計、動拆遷及前期準備工作。一期工程于2002年1月1日正式開工，至2003年3月完工，二期工程于2003年4月1日正式開工，至2004年6月完工，三期工程于2004年7月1日正式開工，至2005年10月完工。一期工程于2002年8月開始預售，計劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月開始預售，計劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開始預售，計劃于2006年3月末全部售完，。82建設實施進度表（詳見附件2）28第九章投資估算及資金籌措91項目投資估算的范圍1）根據詳細規(guī)劃方案的建設內容和范圍。2）項目建設用資金是由建設方通過自籌和銀行貸款以及預售房產收入解決，本估算包括建設期利息。3）項目建成后除配套等不可銷售部分外，別墅面積132000平方米全部出售。4）項目投資估算，不包括住宅室內二次裝飾費用。5）公建配套房屋的建筑裝飾按可使用標準交付。92建設投資估算的計取1）建設投資根據建設單位提供資料及國家有關規(guī)定；2）上海市建筑工程綜合預算定額（一九九三）、上海市建筑工程預算定額（一九九三）、全國統(tǒng)一安裝工程預算定額上海市單位估價匯總表（一九九三）及以上有關的九七單位估價表；3）近期本市相關工程竣工（結）決算的主要指標，并考慮費用調整因素；4）國家及上海市有關工程建設及其它建設費用的現行規(guī)定；5）土地開發(fā)費用包括土地出讓金、征地稅費、征地包干費、企事業(yè)單位和居民動遷費、征地勞動力安置費、企業(yè)用地返征地費、土地開發(fā)管理費、土地開發(fā)不可預見費等，共計7990萬元；6）各種增容費按國家有關文件規(guī)定標準計取，配套費依照規(guī)劃平面圖和近期市場價格估算而得；上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD29地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN7）預備費按第一、二部分費用之和的5計取。8）維修基金依照上海市有關規(guī)定計列。93建設投資項目投資估算表見附件3。經估算，本項目建設總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設費19210萬元，不可預見費2261萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。94資本金項目資本金10000萬元，占建設投資的20，出資方為上海元龍企業(yè)發(fā)展限公司，出資方式為貨幣資金，資本金來源由出資方銀行存款解決，出資方己承諾對本項目的資本金出資。95資金籌措從2001年7月至2002年6月底，共需籌措資金15000萬元（詳見附件5，下同，略。）。出資方將于2001年2季度投入資本金10000萬元。計劃2002年4月向銀行辦理一年期抵押貸款5000萬元。96用款計劃本項目建設期擬為54個月。預計2001年用款約2729萬元，2002年用款約13196萬元，2003年用款約14465萬元，2004年用款約12613萬元2005年用款約7673萬元，2006年用款約96萬元。30第十章經濟效益與社會效益評價101項目財務效益評價1011營業(yè)收入住宅132000平方米，以均價4830元/平方米銷售，銷售收入預計約63756萬元。一期工程于2002年8月開始預售，計劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月開始預售，計劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開始預售，計劃于2006年3月末全部售完，銷售情況預測見下表。占總銷售收入的百分比2001年2002年2003年2004年2005年2006年一期工程2010二期工程624三期工程355合計2016243551012成本費用項目投入成本即為項目總投資估算表中的總投資，其中銷售成本按銷售收入的3計取。1013項目的損益10131銷售稅金營業(yè)稅金及附加，按銷售收入的5565計取。10132所得稅所得稅按33計算。1014動態(tài)財務指標上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD31地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN根據附件6現金流量表可測算出財務凈現值（IC12）1474萬元財務內部收益率1918靜態(tài)投資回收期（含建設期）415年動態(tài)投資回收期（含建設期）444年資本金利潤率70251015不確定性分析10151盈虧平衡分析本項目的銷售盈虧平衡點按下式計算銷售盈虧平衡點建設投資/（銷售收入銷售費用營業(yè)稅）1008709即當房產銷售率達到8709時，相當于銷售收入為55527萬元時，項目即可保本。10152敏感性分析對本項目而言，影響投資收益的風險因素主要有建設投資、房產銷售價格、銀行貸款利率等?，F選取建設投資、房產銷售價格進行敏感性分析，見下表。1）建設投資的影響建設投資105510凈現值（NPV）533034024542381內部收益率4313006996203322）銷售價格的影響價格變動105510凈現值（NPV）14282329264377內部收益率572121127043579以上分析表明在建設投資增減、銷售價格升降的情況下將在較大程度上影響本項目的財務收益。102社會效益評價本項目建設符合城市規(guī)劃的總體要求，適應市府提出的“將城市建設的戰(zhàn)略重點從市區(qū)轉移到提高郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)造上海郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀，在郊區(qū)試點建設若干特色居住區(qū)”，做到“市區(qū)體現繁榮繁華，郊區(qū)體現綜合實力”，并對改善和拓展青浦區(qū)的投資環(huán)境，完善區(qū)域城市功能，滿足城市居民的住宅需求，會起到積極的推動作用。103評價結論本項目建設總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設費19210萬元，不可預見費2261萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。全部投資內部收益率為1918；靜態(tài)投資回收期（含建設期）為415年；動態(tài)投資回收期（含建設期）為444年；財務凈現值（NPV）為1474萬元（IC12），項目在財務上是可行的。上海建經投資咨詢有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD33地址ADDR上海市曹陽路540號中聯大廈5樓5022室電話TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第十一章結論與建議111結論1111項目的建設是必要的本項目建設符合青浦房地產發(fā)展的需求及規(guī)劃要求，該別墅區(qū)的天然水資源及樹木資源為建造真正綠色環(huán)保別墅住宅區(qū)創(chuàng)造了條件，加之便捷的交通網絡，項目建成后對提高青浦別墅檔次品位以及提高青浦名勝古跡知名度有著深遠意義，從規(guī)劃的角度合理調整土地使用結構有良好的作用。開發(fā)商在注重營銷、策劃以及穩(wěn)健的經營管理的理念指導下，可得到經濟效益及社會效益的雙贏。因此，該項目的建設是必要的。1112項目已可以實施建設基地現狀市政配套條件、環(huán)境條件不太理想，東北入口處的基耕橋也需重新建造。項目的規(guī)劃設計布局、功能、配套均較為合理、完善，對于尚未建立市政管網的配套設施布局（如燃氣管道、污水排放處理）的考慮與