關(guān)于住宅區(qū)公建配套設施權(quán)屬及其管理問題的思考與建議

1、關(guān)于住宅區(qū)公建配套設施權(quán)屬及其管理問題的思考與建議篇一：小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬法律分析小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬法律分析內(nèi)容提要：目前，對小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)問題法律規(guī)定上的空白，已經(jīng)導致了一系列社會問題，影響社會和諧。筆者從配套公建產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀談起，提出由于產(chǎn)權(quán)不明導致的一些問題，最后提出明確配套公建的產(chǎn)權(quán)立法應注意的一些問題，提出一些對立法有建設性的建議。關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán) 立法 配套公建隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，生活居住條件的迅速改變，人們對居住環(huán)境的要求逐步提高，小區(qū)內(nèi)的配套公共建筑越來越多，越來越齊備，由一開始小區(qū)必備的變電房、泵壓房等水電設施，發(fā)展有物業(yè)管理用房，再發(fā)展有后來的公用停車場、地下

2、停車庫，到現(xiàn)在的會所，隨著近幾年大型社區(qū)的出現(xiàn)，又出現(xiàn)了一些公益性、商業(yè)性的配套，比如學校、社區(qū)醫(yī)院、銀行、小型超市等等?，F(xiàn)在，一些大城市的規(guī)模較大社區(qū)，差不多都有行政管理、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務、社區(qū)服務、市政公用、教育八類設施，很大程度上方便了居民的生活。但是，我國立法卻遠遠沒有跟上房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，到現(xiàn)在為止，對小區(qū)配套設施的最基本的問題所有權(quán)問題。國家立法幾近空白，各地的立法不僅相當混亂，也十分不全面，這些立法權(quán)威性極差，往往不乏背離物權(quán)法和立法法基本原則的規(guī)定。以北京為例，北京市在2002年8月5日，印發(fā)了北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標（京政發(fā)2002

3、第22號），其詳細規(guī)定了八類配套公建的的基本要求和控制指標，但其對這些配套公建的產(chǎn)權(quán)問題根本沒有涉及，把首要應解決的問題，徹頭徹尾的回避。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局的文件，除了地下車庫與會所的產(chǎn)權(quán)問題（但爭議很大）有所涉及外，配套公建的產(chǎn)權(quán)問題也幾近空白。在此，筆者欲對這一問題展開討論，與各位同行交流，以便今后對這一問題的深入討論與立法有所裨益。一、配套公建的概念及分類配套公建的概念，實際上目前尚無統(tǒng)一的定義。 筆者研讀了一些地方性的法規(guī)、規(guī)定，官方文件一般將其稱作：“居住區(qū)公共服務設施配套建設”。筆者對其定義為：按照國家有關(guān)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)定和開發(fā)商與購房人之間的約定，根據(jù)居住區(qū)人口規(guī)

4、模建造的，為居住區(qū)全體居民或更大范圍居民提供服務便利的配套設施。一般包括教育設施、康樂設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、社區(qū)服務設施、商業(yè)服務設施等。對于配套公建的分類，根據(jù)分類的標準不同，而不所不同。按使用性質(zhì)分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理和市政公用等八類配套公建；按盈利與否可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性設施，一般是根據(jù)指令性指標控制該類配套公建的建設。盈利性配套公建，即居住區(qū)日常生活必須的商業(yè)服務性設施，以指導性指標引導該類配套公建的建設或開發(fā)商與購房人之間約定建設；按照產(chǎn)權(quán)不同，可分為歸個人所有的公建配套，如有已經(jīng)出售的小區(qū)的商鋪

5、，全體業(yè)主所有的公建配套，如已經(jīng)被全體業(yè)主分攤的地下車庫，開發(fā)商所有的公建配套，小區(qū)的會所，國家所有的公建配套，小區(qū)的居委會辦公場地（大部分城市并不明確）。二、產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀及存在的問題產(chǎn)權(quán)問題，就是物權(quán)法中物的歸屬問題。 國外許多經(jīng)濟法或法學的教科書往往開門見山地指出：產(chǎn)權(quán)制度，是“構(gòu)成所有市場交換的基礎”。我國著名經(jīng)濟學家吳敬璉先生講過：“產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場經(jīng)濟一切游戲規(guī)則的基礎。”如果一個國家的產(chǎn)權(quán)制度不健全或產(chǎn)權(quán)界定不清，將妨礙市場起到配置資源的基礎性作用。在任何一個國家，土地的稀缺性，直接就是房地產(chǎn)稀缺性，人們對稀缺資源如何利用，如何分配，如何競爭，更是取決于產(chǎn)權(quán)的界定。在我國，配套公建的產(chǎn)

6、權(quán)不明，實際上已經(jīng)導致了一系列的問題，給社會的和諧穩(wěn)定帶來較大的負面影響。1、配套公建產(chǎn)要不明，已經(jīng)成為影響社會和諧的重要因素之一當前，國內(nèi)許多小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主（業(yè)委會）就配套公建的糾紛層出不窮，甚至演化成暴力事件。據(jù)不完全統(tǒng)計，有關(guān)配套設施建設問題的投訴約占種類房地產(chǎn)問題投訴的58%。因配套設施產(chǎn)權(quán)不明確，設施建設滯后，設施規(guī)劃變更，擅自改變配套設施建設，開發(fā)商單方面考慮自身經(jīng)濟利益，不顧廣大業(yè)主的整體利益，廣告上一套，實際建設中一套，利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的空子打“擦邊球”等等以上各種作法，是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售中屢見不鮮的。有的開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)問題，交房后其配套建設卻跟不上，給入住的業(yè)主

7、生活帶來嚴重不便，有的配套設施建成后，因沒有顯著的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司單方面變更其使用性質(zhì)，原來的社區(qū)醫(yī)療室、健身房可能就成了燒烤店、歌舞廳；原來的屋頂花園可能就矗立起巨大的廣告燈箱，嚴重干擾了周轉(zhuǎn)居民的正常起居，更有甚者，干脆擅自變更已公布的樓盤設計，將原來的配套公建增加或減少，直到交房時業(yè)主大呼上當受騙。為解決問題，有些業(yè)主就采用了聚眾鬧事、集會、上訪、訴訟等方式，成為地區(qū)安全穩(wěn)定及社會和諧的重大隱患。2、產(chǎn)權(quán)不明直接導致公建配套利用率不高，造成了極大的資源浪費明確公建配套的產(chǎn)權(quán)，就是界定產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，明確誰有權(quán)利用財產(chǎn)，誰有權(quán)取得對財產(chǎn)的控制權(quán)，誰有權(quán)獲得利用財產(chǎn)所得的收

8、益。只有明確地界定產(chǎn)權(quán)，才有助于保障產(chǎn)權(quán)人，只要妥善地管理或經(jīng)營自己的財產(chǎn)，就能享受相應的回報，而對自己的財產(chǎn)經(jīng)營或管理不善，就必須承擔相應的后果，這就是產(chǎn)權(quán)明確所帶來的激勵作用。而在我國，恰恰沒有產(chǎn)權(quán)明確必然帶來的激勵作用。比如說目前在高檔小區(qū)普遍存在的會所問題，由于法律對其產(chǎn)權(quán)界定根本不明確，業(yè)主認為，小區(qū)的土地他們已經(jīng)全部分攤，會所作為為全體業(yè)主提供服務的配套設施，理應屬于全體業(yè)主所有，在業(yè)委會成立之后，他們通過各種形式要討回會所。而開發(fā)商認為，會所是他們建的，法律也沒有規(guī)定是全體業(yè)主的，理應由其經(jīng)營管理。爭來爭去的結(jié)果是會所不能好好經(jīng)營。開發(fā)商不敢投入，因為到頭來會所可能是全體業(yè)主的。

9、業(yè)主去經(jīng)營即沒有經(jīng)濟實力，也缺少管理經(jīng)營的經(jīng)驗?？纯船F(xiàn)在上海的會所，十有八九成為“擺設”或慘淡經(jīng)營。公建配套產(chǎn)權(quán)不明的間接后果是稀缺資源的極大浪費，筆者曾去過上海市普陀區(qū)一個90年代開發(fā)的小區(qū)，里面建有一個教育設施幼兒園，從建到到現(xiàn)在16年之久，根本沒有投入使用，政府沒有投資，它不會去珍惜；開發(fā)商投資建造，但不是自己的，也不會好好利用。作為業(yè)主個體，其根本沒法使用。就這樣，稀缺資源上的巨額投資白白浪費。如果建立嚴格的產(chǎn)權(quán)制度和產(chǎn)權(quán)管理管理制度，筆者相信不會發(fā)生這樣的事情。3、公建配套設施的日益增多，產(chǎn)權(quán)不明將造成日后內(nèi)容提要：目前，對小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)問題法律規(guī)定上的空白，已經(jīng)導致了一系列社會

10、問題，影響社會和諧。筆者從配套公建產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀談起，提出由于產(chǎn)權(quán)不明導致的一些問題，最后提出明確配套公建的產(chǎn)權(quán)立法應注意的一些問題，提出一些對立法有建設性的建議。關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán) 立法 配套公建 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，生活居住條件的迅速改變，人們對居住環(huán)境的要求逐步提高，小區(qū)內(nèi)的配套公共建筑越來越多，越來越齊備，由一開始小區(qū)必備的變電房、泵壓房等水電設施，發(fā)展有物業(yè)管理用房，再發(fā)展有后來的公用停車場、地下停車庫，到現(xiàn)在的會所，隨著近幾年大型社區(qū)的出現(xiàn)，又出現(xiàn)了一些公益性、商業(yè)性的配套，比如學校、社區(qū)醫(yī)院、銀行、小型超市等等?，F(xiàn)在，一些大城市的規(guī)模較大社區(qū)，差不多都有行政管理、金融郵電、文化體育

11、、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務、社區(qū)服務、市政公用、教育八類設施，很大程度上方便了居民的生活。但是，我國立法卻遠遠沒有跟上房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，到現(xiàn)在為止，對小區(qū)配套設施的最基本的問題所有權(quán)問題。國家立法幾近空白，各地的立法不僅相當混亂，也十分不全面，這些立法權(quán)威性極差，往往不乏背離物權(quán)法和立法法基本原則的規(guī)定。以北京為例，北京市在2002年8月5日，印發(fā)了北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標（京政發(fā)2002第22號），其詳細規(guī)定了八類配套公建的的基本要求和控制指標，但其對這些配套公建的產(chǎn)權(quán)問題根本沒有涉及，把首要應解決的問題，徹頭徹尾的回避。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局的文件，除了地下車庫與會所

12、的產(chǎn)權(quán)問題（但爭議很大）有所涉及外，配套公建的產(chǎn)權(quán)問題也幾近空白。在此，筆者欲對這一問題展開討論，與各位同行交流，以便今后對這一問題的深入討論與立法有所裨益。一、配套公建的概念及分類配套公建的概念，實際上目前尚無統(tǒng)一的定義。筆者研讀了一些地方性的法規(guī)、規(guī)定，官方文件一般將其稱作：“居住區(qū)公共服務設施配套建設”。筆者對其定義為：按照國家有關(guān)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)定和開發(fā)商與購房人之間的約定，根據(jù)居住區(qū)人口規(guī)模建造的，為居住區(qū)全體居民或更大范圍居民提供服務便利的配套設施。一般包括教育設施、康樂設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、社區(qū)服務設施、商業(yè)服務設施等。對于配套公建的分類，根據(jù)分類的標準不同，而不所不同。按使用

13、性質(zhì)分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理和市政公用等八類配套公建；按盈利與否可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性設施，一般是根據(jù)指令性指標控制該類配套公建的建設。盈利性配套公建，即居住區(qū)日常生活必須的商業(yè)服務性設施，以指導性指標引導該類配套公建的建設或開發(fā)商與購房人之間約定建設；按照產(chǎn)權(quán)不同，可分為歸個人所有的公建配套，如有已經(jīng)出售的小區(qū)的商鋪，全體業(yè)主所有的公建配套，如已經(jīng)被全體業(yè)主分攤的地下車庫，開發(fā)商所有的公建配套，小區(qū)的會所，國家所有的公建配套，小區(qū)的居委會辦公場地（大部分城市并不明確）。二、產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀及存在的問題產(chǎn)權(quán)問題，就

14、是物權(quán)法中物的歸屬問題。國外許多經(jīng)濟法或法學的教科書往往開門見山地指出：產(chǎn)權(quán)制度，是“構(gòu)成所有市場交換的基礎”。我國著名經(jīng)濟學家吳敬璉先生講過：“產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場經(jīng)濟一切游戲規(guī)則的基礎?！比绻粋€國家的產(chǎn)權(quán)制度不健全或產(chǎn)權(quán)界定不清，將妨礙市場起到配置資源的基礎性作用。在任何一個國家，土地的稀缺性，直接就是房地產(chǎn)稀缺性，人們對稀缺資源如何利用，如何分配，如何競爭，更是取決于產(chǎn)權(quán)的界定。在我國，配套公建的產(chǎn)權(quán)不明，實際上已經(jīng)導致了一系列的問題，給社會的和諧穩(wěn)定帶來較大的負面影響。1、配套公建產(chǎn)要不明，已經(jīng)成為影響社會和諧的重要因素之一當前，國內(nèi)許多小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主（業(yè)委會）就配套公建的糾紛層出

15、不窮，甚至演化成暴力事件。據(jù)不完全統(tǒng)計，有關(guān)配套設施建設問題的投訴約占種類房地產(chǎn)問題投訴的58%。因配套設施產(chǎn)權(quán)不明確，設施建設滯后，設施規(guī)劃變更，擅自改變配套設施建設，開發(fā)商單方面考慮自身經(jīng)濟利益，不顧廣大業(yè)主的整體利益，廣告上一套，實際建設中一套，利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的空子打“擦邊球”等等以上各種作法，是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售中屢見不鮮的。有的開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)問題，交房后其配套建設卻跟不上，給入住的業(yè)主生活帶來嚴重不便，有的配套設施建成后，因沒有顯著的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司單方面變更其使用性質(zhì)，原來的社區(qū)醫(yī)療室、健身房可能就成了燒烤店、歌舞廳；原來的屋頂花園可能就矗立起巨大的廣告燈

16、箱，嚴重干擾了周轉(zhuǎn)居民的正常起居，更有甚者，干脆擅自變更已公布的樓盤設計，將原來的配套公建增加或減少，直到交房時業(yè)主大呼上當受騙。為解決問題，有些業(yè)主就采用了聚眾鬧事、集會、上訪、訴訟等方式，成為地區(qū)安全穩(wěn)定及社會和諧的重大隱患。2、產(chǎn)權(quán)不明直接導致公建配套利用率不高，造成了極大的資源立法越來越難公建配套的產(chǎn)權(quán)問題，就是民法學上的所有權(quán)問題，所有權(quán)的一個突出特點就是穩(wěn)定性和永久性。由于所有權(quán)是所有人對物直接支配的權(quán)利，所以要求它的所有人的支配活動不能隨時受到外界的影響，除非正常的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。比如說老百姓的商品房，不能由于法律、政策的變化而發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，如果法律、法令朝令夕改，市場交換的基石就不復

17、存在。永久性是指產(chǎn)權(quán)存在的時間一般較長或沒有期限限制，否則就不能發(fā)揮它的價值。就公建配套的產(chǎn)權(quán)而言，除了土地是國家的，篇二：小區(qū)公建配套用房權(quán)屬辨析小區(qū)公建配套用房權(quán)屬辨析作者 姚志剛 律師杭州某房地產(chǎn)開發(fā)商Z公司開發(fā)的別墅已經(jīng)全部銷售完畢，業(yè)主也已經(jīng)入伙。Z公司將小區(qū)唯一的公建配套設施小區(qū)會館的部分房屋申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，并登報出售。由此引發(fā)矛盾，業(yè)主委員會將房管局告上法庭，要求撤銷房管局核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)區(qū)、市兩級法院審理，業(yè)主委員會在行政訴訟中敗訴。2004年6月，業(yè)主委員會又向杭州市中級人民法院提起民事訴訟，要求確認房管局核發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋之產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。原告的主要理由為：小區(qū)會館屬于公建配

18、套設施(已經(jīng)得到行政判決的確認)，與小區(qū)別墅同時規(guī)劃、設計、建造，已經(jīng)列入小區(qū)開發(fā)成本，業(yè)主支付的房價中包含了小區(qū)配套用房的價格，故認為會館應當屬于全體業(yè)主共有。目前該案由杭州市中級人民法院審理，估計近期將作出判決。我們作為被告開發(fā)商的代理人，參加了訴訟。通過對相關(guān)材料的審查，結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)，我們認為，會館作為小區(qū)配套用房，權(quán)屬并不當然歸全體業(yè)主所有，理由如下：一、小區(qū)公建配套房屋權(quán)屬全部歸業(yè)主所有，不符合立法本意，也不符合實際情況?，F(xiàn)有的法律法規(guī)對小區(qū)公建配套用房的權(quán)屬沒有明確規(guī)定。國務院頒布的物業(yè)管理條例第38條規(guī)定，“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得

19、改變物業(yè)管理用房的用途。”第27條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。”第50條第一款規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，業(yè)主享有物業(yè)管理用房屋的所有權(quán)和物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)，但沒有明確除上述內(nèi)容以外的公共建設配套用房的所有權(quán)。杭州市物業(yè)管理條例作為地方性法規(guī)，第三十四條、第五十七條，對此有所涉及。杭州市物業(yè)管理條例第三十四條規(guī)定“建設單位應在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，提供房屋總建筑面積3的物業(yè)管理辦公用房和公共活動用房，以及總建筑面積4的商業(yè)用房，由市、縣（市）物

20、業(yè)管理部門代為接收。社區(qū)居民委員會的用房，按國家規(guī)定另行配置。物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。具體位置應在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定?！睆牡谌臈l的規(guī)定可以看出，第一，開發(fā)商應當提供7的配套用房。如果所有公建配套房屋均屬于業(yè)主的話，那么條例就應當規(guī)定所有的公建配套均屬于業(yè)主所有，而且公建配套用房不得少于房屋總建筑面積的7。但是，條例沒有作如此規(guī)定，而是僅僅規(guī)定了7屬于業(yè)主。因此，從立法本意可以推斷，超過7部分的房屋所有權(quán)應當屬于開發(fā)商。第二，從該條第二款規(guī)定來看，7的配套用房應當在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予

21、以確定。結(jié)合實踐，在領(lǐng)取商品房預售許可證之前，配套用房已經(jīng)確定。故預售證允許銷售的房屋中不包括配套用房。換句話說，只要是預售證銷售范圍內(nèi)的房屋，肯定不是配套用房。第三，從項目驗收、房屋辦證的前提條件來看，配套房屋必須得到房屋管理部門的確認，實踐中房屋管理部門以杭州市物業(yè)維修基金和用房繳交確認單的形式予以確認。換個角度講，如果所有公建配套房屋均屬于業(yè)主的話，那么配套的學校、環(huán)衛(wèi)、郵電等用房均屬于業(yè)主所有，那結(jié)果顯然就很荒謬了。杭州市物業(yè)管理條例第五十七條對于由全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備這兩個概念作出了界定，這兩者中均未包括小區(qū)會館。縱觀該條例，明確屬于全體業(yè)主共有的共有部位是：物業(yè)管理

22、區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。共有設施是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備。由此可見，只要配套房屋未在杭州市物業(yè)維修基金和用房繳交確認單用房認定范圍，而在預售證許可銷售范圍，就屬于開發(fā)商所有，是能夠辦理出獨立的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。二、配套用房的權(quán)屬與開發(fā)成本是否分攤的

23、沒有必然的關(guān)聯(lián)。業(yè)主主張配套用房的開發(fā)費用已經(jīng)計入業(yè)主購買房屋的價格之中，即由全體業(yè)主分攤了配套用房的開發(fā)成本。我們認為，這種觀點本身不能成立，也缺乏有效的證據(jù)來證明。浙江省商品房住宅價格構(gòu)成及價格行為規(guī)范第五條第二款第三項規(guī)定，“非營業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用”。該規(guī)定明確了非營業(yè)性公共配套設施建設費是可以計入房價，所針對的是非營業(yè)性公共配套設施建設費，對其他配套用房開發(fā)費用是否可以計入房價未作規(guī)定。我們認為，上述規(guī)范是計

24、劃經(jīng)濟的時代產(chǎn)物，與現(xiàn)實已經(jīng)有很大距離。作為自由定價、全部市場化的別墅銷售，實質(zhì)上不存在成本如何計算、如何分攤的問題，而是存在開發(fā)商是否盈利、利潤是多是少的問題。因此，配套用房的開發(fā)費用是否攤?cè)氤杀?，對案件爭議的解決沒有實質(zhì)性意義。同時，業(yè)主與開發(fā)商均很難舉證說明開發(fā)費用是如何分攤。三、開發(fā)商交足7的物業(yè)用房后，對于剩余公建配套用房，享有所有權(quán)。對于公建配套用房，在開發(fā)商交足7后，剩余房屋所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主所有，現(xiàn)有法律、法規(guī)未明確規(guī)定。因此，應當按照法學的基本原理和法律的基本精神來處理該問題，也就是要按照“誰投資，誰受益”的原則來處理。顯然，開發(fā)商是房屋的開發(fā)建設單位，是投資者，理應享有

25、所有權(quán)。在行政訴訟中，杭州市房管局將訟爭房屋所有權(quán)登記在被告名下的行政行為，已經(jīng)得到杭州市中級人民法院終審判決的確認，予以維持。我們認為，行政終審判決確認維持的行政行為屬于房屋的初始登記，沒有法律、法規(guī)的明確規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)人開發(fā)商轉(zhuǎn)讓、贈送房屋的承諾，配套用房的權(quán)屬不能改變。初始登記是房屋所有權(quán)取得方式的一種，但初始登記并不影響所有權(quán)的屬性，即初始登記反映的權(quán)利仍然是所有權(quán)。綜上，我們認為，對于公建配套用房，在開發(fā)商按規(guī)定交足7后，剩余房屋的權(quán)屬應當歸投資者所有，也就是開發(fā)商所有。如果片面地理解為歸業(yè)主所有，既不符合市場經(jīng)濟規(guī)律和實際現(xiàn)狀，也不利于城市建設，開發(fā)商就缺少做好配套公建的動力，或者

26、“羊毛出在羊身上”,開發(fā)商勢必提高房屋的銷售價格。篇三：關(guān)于物權(quán)法對小區(qū)物業(yè)管理配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬法律地位問題的探討關(guān)于物權(quán)法對小區(qū)物業(yè)管理配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬法律地位問題的探討發(fā)表部門：物業(yè)處 發(fā)表時間：2008年12月12日目前小區(qū)物業(yè)管理配套公建房屋的產(chǎn)權(quán)問題，由于法律規(guī)定上的不規(guī)范已經(jīng)引發(fā)了一系列社會問題，影響了社會的和諧。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展及生活居住條件的迅速改變，人們對居住環(huán)境的要求逐步提高，以人類居住為主體的居民小區(qū)的配套公共建筑越來越多，越來越齊備-。由伊始小區(qū)必備的變電房、泵壓房、煤氣加壓站等水電氣設施，發(fā)展出物業(yè)管理用房，再發(fā)展出后來的公用停車場，地下停車庫，到現(xiàn)在的會所

27、。隨著近幾年大型社區(qū)的創(chuàng)建又出現(xiàn)了一些公益性、商業(yè)性的配套公建，比如學校、社區(qū)醫(yī)院、銀行、小型超市等等?，F(xiàn)在一些大城市中規(guī)模較大的社區(qū)，大多有行政管理、金融郵電、文化體育、商業(yè)服務、社區(qū)服務、市政公用、教育八類設施，在很大程度上方便了居民的生活。但是我國的立法特別是涉及房地產(chǎn)、公民物權(quán)、所有權(quán)、民權(quán)等卻遠遠沒有跟上房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。雖然2007年3月全國人大十屆五次會議通過并于2007年10月1日起施行的物權(quán)法已經(jīng)出臺，但這僅僅是一部綱目性法律,在現(xiàn)實生活中仍有需要進一步細化的問題。因此，居民社區(qū)物業(yè)管理配套公建產(chǎn)權(quán)的歸屬法律地位，仍需認真研究，探討與明確。目前配套公建產(chǎn)權(quán)存在的問題1.配套

28、公建產(chǎn)權(quán)不明晰，已成為影響社會和諧的因素之一當前，國內(nèi)許多小區(qū)的物業(yè)管理公司與業(yè)主（業(yè)委會）就配套公建的糾紛層出不窮，甚至演化成暴力事件。據(jù)濟南市不完全統(tǒng)計，有關(guān)配套設施建設問題的投訴約占物業(yè)管理投訴的37。因配套設施產(chǎn)權(quán)不明晰。導致設施建設滯后、設施規(guī)劃變更、擅自改變配套設施建設等各種做法，以及開發(fā)商單方面考慮自身經(jīng)濟利益，不顧廣大業(yè)主的整體利益，廣告宣傳一套，實際建設另行一套，在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售中屢見不鮮。2.公建配套設施利用率不高，造成極大的資源浪費明確公建配套設施的產(chǎn)權(quán)問題，就是界定產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，明確誰有權(quán)利用財產(chǎn)，誰有權(quán)利取得對財產(chǎn)的控制權(quán)，誰有權(quán)獲得利用財產(chǎn)所得的收益。但在我國，恰

29、恰沒有產(chǎn)權(quán)明確必然帶來的激勵作用，造成公建配套資源的極大浪費。比如說目前在高檔小區(qū)普遍存在的會所問題，業(yè)主一方認為，小區(qū)的土地成本他們已經(jīng)全部分攤，會所作為給全體業(yè)主服務的配套設施，理應屬于全體業(yè)主所有，在業(yè)委會成立之后，他們往往通過各種形式要討回會所。而開發(fā)商認為，會所是他們建的，理應由其經(jīng)營管理。爭來爭去的結(jié)果是會所不能好好經(jīng)營，開發(fā)商不敢投入，而讓業(yè)主去經(jīng)營，既沒有經(jīng)濟實力，也缺少管理經(jīng)營的經(jīng)驗，造成資源的嚴重浪費。3.公建配套設施日益增多，產(chǎn)權(quán)應更加細化明確公建配套的產(chǎn)權(quán)問題，就是民法學上的所有權(quán)問題。所有權(quán)的一個突出特點就是穩(wěn)定性和永久性。由于所有權(quán)是所有人對物直接支配的權(quán)力，所以要

30、求它的所有人的支配活動不能隨時受到外界的影響，除非是正常的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。比如說，老百姓的商品房不能由于法律、政策的變化而發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，如果法律、法令朝令夕改，市場交換的基石就不復存在從1999年10月頒布的中華人民共和國消費者權(quán)益保護法到今年3月頒布的物權(quán)法，國家都以法律的形式，對購房者對房屋的購買、占有、使用及接受相關(guān)服務的合法權(quán)益應受到保護而予以了明確的規(guī)定。配套公建產(chǎn)權(quán)的立法建議1.對不同類型的配套公建進行不同的產(chǎn)權(quán)立法上文提到，配套公建根據(jù)不同的標準有不同的分類。從產(chǎn)權(quán)立法的角度考慮，筆者認為，按照營利與否就公建配套分別立法有一定的難度，因為有些公建配套的營利與否難以界定。而針對不同性質(zhì)的

31、公建配套分別立法最具可操作性的。不同性質(zhì)的公建房屋有不同的屬性，比如小區(qū)的診所，其公益性、營利性兼?zhèn)?，應采用與一般商業(yè)配套不同的立法，不然的話對物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)管理帶來不利的影響因素。產(chǎn)權(quán)立法的一個總原則是，對于商業(yè)配套房屋，產(chǎn)權(quán)可以根據(jù)“誰投資，誰受益”的原則歸開發(fā)商所有或經(jīng)開發(fā)商出售后，歸購房人所有。對于商業(yè)與公益兼?zhèn)涞墓ㄅ涮追课?，比如小區(qū)的文化設施，可以考慮歸政府所有、開發(fā)商所有或全體業(yè)主共有，政府要加強監(jiān)管，不能隨便改變其用途，對用于管理的居住區(qū)配套，比如業(yè)委會，應由政府投資，開發(fā)商代建，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。這實際上給立法的科學性和可操作性提出了相當高的要求，要求政府立法部門根據(jù)配套公建的類別，按照投資主體、使用主體、管理要求的不同，進行針對性的管理。2.配套公建的產(chǎn)權(quán)情況應寫進銷售合同并進行公示近期研讀了山東省及有關(guān)地市的房屋銷售合同示范文本，發(fā)現(xiàn)許多沒有對配套公建的有關(guān)格式約定。作為使用人的業(yè)主，對小區(qū)配套公建房屋實際上無從了解。配套公建房屋不寫進合同，有兩方面的原因：一是相關(guān)規(guī)定不明確，開發(fā)商本身也以難以確定其產(chǎn)權(quán)；二是