LOFT營銷策劃報告

1、葉城路LOFT項目營銷策劃報告,賣點提煉,產(chǎn)品分析 賣點歸納 項目對比 賣點提煉,嘉定新城,嘉定老城,老城輻射區(qū)，南門商務(wù)服務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi),項目地塊,項目區(qū)位分析,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,地塊四至：葉城路以北，自然水域以南； 項目地塊西側(cè)為在建中的嘉寶商辦項目，東側(cè)為消防局，北側(cè)有天然河道支流穿過； 地塊較為方正，但交通昭示性較差，目前只有葉城路連接； 地塊內(nèi)部已進行施工。,周邊環(huán)境現(xiàn)狀,鄰接河道,廠房聚集,配套成熟,可塑景觀,項目地塊分析,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,【戶型優(yōu)勢突出，主力房型建筑面積55平方米，符合目前小戶型的主流需求?！?項目產(chǎn)品分析,產(chǎn)品分析,

2、賣點歸納,項目對比,賣點提煉,市場形勢不穩(wěn)定，仍有波動； 未來產(chǎn)品同質(zhì)可能性的威脅； 地塊周邊發(fā)展較低，雖然基礎(chǔ)生活配套設(shè)施齊全，但是支撐高品質(zhì)酒店公寓條件尚不充分 ； 價格競爭、品質(zhì)競爭、地域競爭及多處供應(yīng)項目的競爭形成的多方位、多層次的競爭系統(tǒng)給本案帶來的市場威脅。,優(yōu)勢,劣勢,地塊目前出入口僅有葉城路，交通 昭示性較弱； 葉城路西段目前車流量較大，但人流 量較小； 項目屬于商辦產(chǎn)證，相比住宅首付 、生活成本較高，使用年限較短； 項目南面目前為工業(yè)廠房聚集區(qū)，先 覺景觀因素較差。,機會,南門商務(wù)服務(wù)區(qū)定位及規(guī)劃； 目前周邊供應(yīng)及嘉定新城供應(yīng)大多都以居 住型公寓為主，缺乏創(chuàng)新性產(chǎn)品和主題社區(qū)

3、； 嘉定新城建設(shè)規(guī)劃，帶來周邊居住氛圍及 商業(yè)辦公氛圍的提升，物業(yè)售價也隨之提升； 地鐵11號線帶來的市區(qū)人口導(dǎo)入，將成為板 塊價格提升的跳板；,威脅,地塊處于老城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 北臨河道，景觀較好； 體量較小，去化壓力??； 緊鄰葉城路、嘉定客運站、軌道11號線等， 交通便捷； 周邊居住氛圍好，配套齊全。 Artdeco外立面，品質(zhì)感強,SWOT 分析,地塊SWOT分析,通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和功能來深化優(yōu)勢，規(guī)避項目在性質(zhì)上的劣勢,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,項目地處嘉定老城區(qū)，完善的生活配套,項目地處南門商務(wù)服務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，潛力巨大,建設(shè)具有現(xiàn)代風(fēng)格，以綜合商業(yè)為主體，結(jié)合居住

4、、商務(wù)辦公、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等多功能的南門商務(wù)圈，提升嘉定新城品牌形象，成為嘉定新城建設(shè)的新亮點。,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,核心價值提煉,artdeco風(fēng)格外立面，品質(zhì)感強,簡潔的線條，干掛石材貼面，Artdeco建筑的傳承，經(jīng)得起時間的沉淀。,新天地企業(yè)天地實景,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,豪華酒店式大堂,5.5米豪華酒店式大堂，建面約200平米,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,4.5米稀缺LOFT戶型,4.5米空間演繹，讓尊貴擴展 4.5米層高，小戶型酒店式公寓，擁有更多的空間演繹，在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性 隔層之后，小戶型可

5、以變身為2房甚至21房，性價比優(yōu)勢明顯,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,55平米小戶型 4.2米面寬，9.6米進深,附加空間 飄窗面積達到4平米，抬高30公分，加上樓梯上方面積約有6平方。,飄窗 4平方米,樓梯上方空間 6平方米,附送,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,每層共享空間,休閑桌椅,中庭小品,中庭花壇,休閑健身器材,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,精裝交房，品質(zhì)升級，樹立嘉定品質(zhì)標(biāo)桿,3000元/平方米裝修豪華配置,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,項目中植入大量綠化生態(tài) 1513平方米的綠化區(qū)，綠化

6、率達到22,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,生態(tài)中庭，約260平方米,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,由開發(fā)商統(tǒng)一招商，引進商業(yè)品牌店,項目商業(yè)配套,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,核心價值提煉,與嘉寶共用公共空間， 提升項目的商業(yè)品質(zhì),產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,共用商業(yè)中，目前規(guī)劃有中國農(nóng)業(yè)銀行,項目優(yōu)勢歸納,項目商業(yè)配套定位高，由開發(fā)商統(tǒng)一招商，引進商業(yè)品牌店,項目優(yōu)勢歸納,每層均有一個共享空間,項目外立面為artdeco風(fēng)格，品質(zhì)感強,項目4.55.5米層高,項目擁有大面積綠化地帶，1513.平方米的綠化區(qū)，綠化率達到22

7、,55平米小戶型，4.2米面寬，9.6米進深,生態(tài)中庭，約260平方米,位于嘉定老城，周邊生活配套較完善,5.5米豪華酒店式大堂，建面約200平米,項目和旁邊的嘉寶辦公樓共用部分公共空間，提高樓盤生活和商務(wù)層次,3000元，精裝修，送兩個空調(diào),附加空間，飄窗面積達到4平米，抬高30公分，加上樓梯上方面積約有6平方。,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,項目類比,小結(jié)：同為嘉定區(qū)loft，在硬件條件相似的情況下，突出裝修、綠化及附送空間，以品質(zhì)感附加值提升項目，形成同類產(chǎn)品間的差異化,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,項目類比,晶鼎,嘉禾廣場,底特律財富天地,從經(jīng)濟型到品質(zhì)型，從品質(zhì)型

8、進一步彰顯品味，小戶型不斷升級,經(jīng)濟型,品質(zhì)型,豪華型,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,項目類比,晶鼎,嘉禾,底特律財富天地,小戶型,拎包入住,晶質(zhì)青年都市新銳,低總價,精裝修,大面積綠化,小戶型,低總價,小戶型,共享商業(yè)空間,附加空間面積,精裝修,軌道房,5.55米,4.55.5米,經(jīng)濟型,品質(zhì)型,復(fù)式,artdeco,豪華大堂,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,六大賣點,共享商業(yè)空間,精裝修,小戶型,artdeco,附送空間面積,復(fù)式,小戶型,精裝修,豪華大堂及公共部位,產(chǎn)品分析,賣點歸納,項目對比,賣點提煉,客戶分析,客戶推導(dǎo) 客戶定位,目標(biāo)客戶區(qū)分,2530歲 家庭年收入

9、15萬以上 首次置業(yè) 剛性需求 自住為主 投資,25-35歲 中產(chǎn)型 家庭年收入20萬以上 都市新銳 婚房 剛性需求 投資,30-40歲 年收入50萬以上 非首次置業(yè) 投資性強 考慮具有發(fā)展?jié)摿Φ钠焚|(zhì)居所作為投資或自用,底特律財富天地,晶鼎,嘉禾廣場,項目特征提煉,客戶定位,家庭結(jié)構(gòu),購買力,年齡段,晶鼎 目標(biāo)客戶,本案 目標(biāo)客戶,底特律財富天地 目標(biāo)客戶,從經(jīng)濟實力、社會經(jīng)歷及生活品質(zhì)等方面，區(qū)分客戶群，實現(xiàn)客戶層面的升級,項目特征提煉,客戶定位,項目特征提煉,客戶定位,客戶特征凝練,客戶年齡,客戶來源,職業(yè)特征,購買動機,關(guān)注分析,投資兼自用,性價比 品質(zhì) 發(fā)展?jié)摿?30-40歲,嘉定、普

10、陀及全市,加工/制造 商業(yè)貿(mào)易 公務(wù)員,客戶定位,客戶特征凝練,小戶型LOFT,尊貴品質(zhì),高品質(zhì),高性價比,區(qū)域焦點,高成長性,產(chǎn) 品 核 心 賣 點,市 場 與 客 戶 需 求,項目特征提煉,客戶定位,客戶定位,自住客,投資客,單身公寓,行政公館,SOHO,純投資概念,投資自用皆可,項目特征提煉,客戶定位,客戶定位,市區(qū)客,區(qū)域客,全市范圍,以投資為主,居住區(qū)域：嘉定、普陀、寶山,工作區(qū)域：嘉定區(qū),項目特征提煉,客戶定位,客戶定位,投資客,自住客,全市客,區(qū)域客,成熟穩(wěn)重，人生步入穩(wěn)定發(fā)展期，較高的收入，崇尚品質(zhì),關(guān)注細節(jié),有優(yōu)越感,彰顯品質(zhì)與品位,目標(biāo)客戶價值關(guān)鍵詞,項目特征提煉,客戶定位

11、,年齡：30-39歲 家庭資產(chǎn)：家庭凈資產(chǎn)超過300萬 家庭年收益：大于等于50萬 房產(chǎn)擁有數(shù)量：2套以上 自備車：12輛，其中1輛在30萬左右 空閑度：1年有時間、有條件支持2次境外旅游 職位：嘉定當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員,嘉定實力階層,客戶定位,他們：這些中產(chǎn)階級在完成首次或二次置業(yè)后，人生步入穩(wěn)定發(fā)展期，開始考慮選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ钠焚|(zhì)居所作為投資或自用。 以現(xiàn)有房價水平，市區(qū)豪宅超出其支付能力，受到11號線通車的牽引，同時因為已經(jīng)習(xí)慣了嘉定的工作和生活環(huán)境，選擇交通和配套較為便捷，具有升值潛力的嘉定區(qū)域置業(yè)，是該人群的首選。 關(guān)注點：【樓盤品質(zhì)】、【無市區(qū)承付能力】、【11號線牽引

12、】、【升值潛力】,項目特征提煉,客戶定位,客戶需求描述,他們是嘉定較富有的一群人,有著很深的嘉定情結(jié)，生活，工作的圈子都在嘉定,在嘉定有自己是事業(yè)，家庭,有一定的置業(yè)經(jīng)驗，在嘉定擁有房產(chǎn),有著很深的嘉定情結(jié)，生活，工作的圈子都在嘉定,有一定的置業(yè)經(jīng)驗，在嘉定擁有房產(chǎn),他們喜歡豪華的裝修風(fēng)格，,平時社交較多，喜歡吃飯，喝酒等娛樂休閑生活,講究品牌，對用材比較關(guān)注,項目特征提煉,客戶定位,目標(biāo)客戶標(biāo)簽,睿智菁英,優(yōu)雅名媛,&,優(yōu)智爵仕,項目特征提煉,客戶定位,目標(biāo)客戶定位,學(xué)而優(yōu)則仕。論語子張,王者之制祿爵。禮記王制,知人者智，自知者明。 （老子）,優(yōu),智,爵,仕,布施優(yōu)裕。國語周語,聰明見識謀略

13、,優(yōu)良美好優(yōu)越,職位官員,尊貴紳士時尚,項目特征提煉,客戶定位,項目策略思考,項目定位 產(chǎn)品標(biāo)簽 案名建議 形象表現(xiàn) 營銷策略 推廣策略,支付價值：彰顯身份，品質(zhì)標(biāo)簽,區(qū)域價值：強大的發(fā)展?jié)摿?高附加空間贈送,4.5米空間55平米小戶型,居住價值：品質(zhì)感，空間感,投資價值：預(yù)期增值，高性價比,豪華酒店大堂、中庭,商務(wù)價值：配置完善，服務(wù)周到,尊貴artdeco品質(zhì),豪華裝修,客戶需求,產(chǎn)品利益,共性 鏈接,項目關(guān)鍵詞,高附加值,項目定位,artdeco,豪華品質(zhì),項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,我們的產(chǎn)品和客戶關(guān)鍵詞得出,ART DECO,我們的項目具有,特性和風(fēng)格

14、,我們要為客戶打造,ART DECO 品質(zhì),的生活概念,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,Art Deco作為一種經(jīng)典的藝術(shù)風(fēng)格， 啟蒙了現(xiàn)代主義（Modernism），同時影響了許多其它方面， 包括建筑、工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計、繪畫、圖形、攝影、服裝、面料、飾品、家具、 家居設(shè)計及時尚的各個領(lǐng)域。 Art Deco受到埃及古代裝飾風(fēng)格、原始藝術(shù)、舞臺藝術(shù)、爵士樂、汽車等因素的影響， 色彩鮮明強烈，特別重視原色和金屬色彩。 紐約帝國大廈（Empire State Building）、克萊斯勒大廈（Chrysler Building）、 Tamara de Lempicka的畫作

15、、Leon Bakst的舞臺設(shè)計、 Cartier的裝飾藝術(shù)系珠寶都是Art Deco風(fēng)格的標(biāo)示。,“ART DECO”不僅僅只是建筑,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,“ART DECO”代表一種豪華精致的裝飾風(fēng)格,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,“ART DECO”從爵士音樂中吸取優(yōu)雅的元素,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,“ART DECO”詮釋著珠寶的華貴和細致,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,“ART DECO”將時裝界帶入夢幻,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表

16、現(xiàn),推廣策略,“ART DECO”的畫作彰顯色彩的鮮明和個性,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,品牌化：高檔品牌的舒適親和與低調(diào)奢華。 個性化：富有針對性的設(shè)計，風(fēng)格獨特。 人性化：從客戶的習(xí)慣出發(fā)，創(chuàng)造品質(zhì)生活。 奢華性：豪華品質(zhì)，玩味經(jīng)典與潮流之間。 價值性：價值具有成長性，值得珍藏。,ART DECO的五大觀點,項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,項目定位,嘉定核心/爵版復(fù)式/豪裝酒店公寓,項目風(fēng)格和精裝品質(zhì),位于嘉定主城區(qū),小戶型精品公寓,體現(xiàn)項目4.5米復(fù)式loft,高附加值,artdeco,豪華品質(zhì),項目定位,案名建議,營銷策略,產(chǎn)

17、品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,主推案名 璽悅國際,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,璽：玉璽代表中國皇室的至高無上，代表了尊貴的身份，用璽體現(xiàn)了項目的豪華氣質(zhì)，和客戶的尊貴身份。 璽悅，諧音喜悅，給項目帶來好運的意思，同時璽悅兩字感覺大氣，和項目的整體調(diào)性非常吻合,國際代表了項目的品質(zhì)，項目的artdeco風(fēng)格目前國際上非常流行的時尚風(fēng)格。 同時項目中運用了很多國際化的品牌，比如室內(nèi)配置的家電，國際化設(shè)計團隊等。,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,輔推案名 嘉天地 尊庭 御天下 御品尚都,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建

18、議,slogan： 爵版生活，尊貴享受,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,廣告賣點,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,Artdeco 國際經(jīng)典建筑,豪華酒店式大堂 尊貴體現(xiàn),55平米復(fù)式空間 超高附加值,國際品質(zhì) 精裝生活,完善配套 品質(zhì)人生,非凡空間，尊享生活高度,爵版生活空間主義,artdeco，雕刻尊榮時光,爵版生活建筑主義,我的王國，我的行宮,爵版生活階級主義,區(qū)位的快速,空間感的簡約,解決居住的夢想,打造一場ARTDECO感官盛宴,營銷策略,顛覆郊區(qū)小戶型傳統(tǒng)營銷模式,KFC快餐式營銷,色香味俱全的中餐式營銷,artdeco裝飾細節(jié)

19、的描述,全方位artdeco感官體驗,體現(xiàn)豪華品質(zhì)生活,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,用耳朵聽，生態(tài)的奏鳴,用眼睛看，空間的革命,用心體會，生活的真諦,用手觸摸，建筑的品質(zhì),項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,營銷手段,從人體的五個感官去全方位體驗artdeco生活,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,聞香,香水代表一種生活的品味。 不管是男士還是女士，在暗暗的幽香中，都多了一份優(yōu)雅和淡定。 本案將香水作為禮品，不僅顯示出項目優(yōu)雅尊貴的品質(zhì)，也和我們的目標(biāo)客戶相契合。,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略

20、,案名建議,聆聽,在artdeco中，有著爵士音樂的影子。20世紀(jì)20年代被稱為“爵士時期”，當(dāng)時美國artdeco建筑也被稱為是“爵士現(xiàn)代主義建筑”，象征著美國artdeco風(fēng)格的成熟和盛行。 因此在案場可以播放爵士風(fēng)格的音樂作為背景，體現(xiàn)artdeco的別樣風(fēng)情。,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,聆聽,音樂樓書，在樓書內(nèi)制作一張帶有art deco元素的爵士音樂CD。,看見,Artdeco對于現(xiàn)代裝飾有較深的影響，因此建議在未來大堂裝飾風(fēng)格可以走artdeco風(fēng)格，如用一個色彩斑斕的頂，同時用artdeco的畫作進行大堂裝飾用于展示。 建議在售樓處、樣板房放置若

21、干artdeco風(fēng)格的畫作和雕塑，一方面體現(xiàn)項目的調(diào)性，另一方面體現(xiàn)項目的內(nèi)涵和文化。,豪華公共部位裝修， 體現(xiàn)星級酒店品質(zhì),豪華酒店大堂,中庭,電梯廳,看見,打造一條具有時尚感國際化的商業(yè)街，體現(xiàn)項目完善的內(nèi)部商業(yè)配套,以現(xiàn)場看板展示與嘉寶共用商業(yè)配套,用櫥窗展示一樓底商未來的商業(yè)業(yè)態(tài),盡早引進實體店，實景感受商業(yè)氛圍,看見,底層商鋪的商業(yè)配套以櫥窗展示，讓客戶直觀感受,看見,一樓商鋪引進一茶一座，星巴克，真鍋咖啡等品牌餐飲店,現(xiàn)場情景模擬在樣板段上，擺放老上海不同ARTDECO經(jīng)典建筑布景，和人體拍攝模型，讓客戶走在樣板段的感覺猶如穿越上海30年代的十里洋場，并且可以拍照留念 服飾模擬銷售

22、人員的工作服可穿和平飯店服務(wù)員的制服,每個人心中的都有artdeco情結(jié),樣板段artdeco的時光隧道,看見,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,觸摸,在樣板房內(nèi)擺放artdeco風(fēng)格的藝術(shù)品，比如畫、雕塑等,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,感受,系列SP活動 活動主題：世博上海風(fēng)，品味artdeco,通過一系列的SP活動，讓客戶在現(xiàn)場的互動中感受項目營銷的內(nèi)涵，讓客戶真真切切的感受artdeco的情懷，增加對項目認同感，促進銷售。,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,活動一：老上海建筑攝影展,讓客戶自己帶一張有關(guān)老

23、上海的攝影照片，參與我們的活動，帖在指定的地方展示，有客戶投票評選，得獎的客戶，在購房時享受一定的優(yōu)惠，或者獲得世博會門票等獎品。,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,活動二：和平飯店爵士現(xiàn)場演奏會,在現(xiàn)場舉行一場爵士音樂會，邀請爵士樂隊到現(xiàn)場演出，體會和平飯店爵士演奏的氛圍，讓客戶感受到項目高貴，優(yōu)雅的項目品質(zhì)。,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,活動三：雪茄與紅酒品鑒會,在現(xiàn)場舉行一場雪茄與紅酒的品鑒會，讓客戶感受尊貴身份的象征。雪茄代表男士的睿智，紅酒體現(xiàn)女士的優(yōu)雅，與本案的目標(biāo)客戶特性相得益彰。通過品鑒活動，提升項目的品質(zhì)和客戶認可度。,項目定位,營銷策略,產(chǎn)品標(biāo)簽,形象表現(xiàn),推廣策略,案名建議,定向突破戰(zhàn),針對目標(biāo)客戶的直效營銷，通過直效媒體、專項SP活動、房展會等進行最大程度的客戶聚