房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力在于它的集成性和資源整合能力

1、1,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力在于它的“集成性”和資源整合能力,項目決策,規(guī)劃設(shè)計,建設(shè)施工,市場銷售,物業(yè)管理,施工/監(jiān)理,材料 設(shè)備采購,招標(biāo),銷售策劃,項目策劃,取得土地,建筑設(shè)計 市政設(shè)計,物業(yè)服務(wù),廣告,銷售,投資分析,誰做得更好 值不值得做,各階段的價值活動， 都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。,企業(yè)邊界的確定 企業(yè)做什么 別人做什么,社會分工 專業(yè)化程度,控制成本,企業(yè)實力 和戰(zhàn)略,采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合 采購、合作開發(fā)等更 優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈,價 值 活 動,增值價值鏈,集成整合,市場調(diào)查,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會趨于 專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資 對各階段價值活動的資源整合和控制上,

2、報批/審核,辦理規(guī)劃證,投資計劃,竣工驗收,出租,2,項目決策階段關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，對開發(fā)過程的全面考慮和風(fēng)險預(yù)防,裝飾設(shè)計,土地 價值挖掘,市政設(shè)施,市場調(diào)查,顧客是誰,成本測算,銷售收入,盈虧 平衡分析,敏感性分析風(fēng)險分析,市場 調(diào)查公司,市場確認定位,景觀設(shè)計,單體設(shè)計,小區(qū)規(guī)劃,物業(yè)服務(wù),功能配套,項目開發(fā) 的可行性,初步提供 參數(shù)、方案,假定,咨詢 策劃公司,規(guī)劃 設(shè)計公司,需求表達 觀念溝通,競爭 樓盤分析,需求 分析預(yù)測,概念設(shè)計方案,確定實施,企業(yè)價值活動,行業(yè)價值活動,招標(biāo)參與,招標(biāo)參與,招標(biāo)參與,項目建議書,項目定位,建筑檔次,建筑功能,景觀設(shè)計,工程設(shè)計 咨

3、詢公司,招標(biāo)參與,3,規(guī)劃設(shè)計階段的關(guān)鍵是如何用建筑藝術(shù)和技術(shù)準(zhǔn)確描述和表達顧客需求,概念設(shè)計方案,交通組織,房型設(shè)計,環(huán)境規(guī)劃,結(jié)構(gòu) 設(shè)計公司,室內(nèi)裝飾 設(shè)計公司,環(huán)境景觀 設(shè)計公司,暖衛(wèi)電 設(shè)計公司,市政 設(shè)計公司,挖掘想法 梳理構(gòu)思 不斷深化,詳細、可實施 的設(shè)計圖紙,溝 通,總承包 設(shè)計公司,設(shè)計市場,設(shè)計市場走向開放化國外建筑和國外建筑設(shè)計理論和思維方式已從多渠道引入，使我國設(shè)計市場異常活躍，競爭日趨激烈，同時也大大促進了中國住宅設(shè)計水平的提高。,國營綜合設(shè)計院為主體的設(shè)計體制 ,全國有工程勘察設(shè)計咨詢單位12572家，其中，甲級資質(zhì)單位1282家。 合伙人制的設(shè)計事務(wù)所，全國150

4、200家。 國外建筑設(shè)計公司的大量進入。,招 標(biāo),選擇,評價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),景觀設(shè)計,配套設(shè)施,安全防范,智能化,生態(tài)環(huán)保,社區(qū)環(huán)境,室內(nèi)裝飾,功能設(shè)置,建筑風(fēng)格,安全性 衛(wèi)生性 經(jīng)濟性,經(jīng) 濟 社 會 心 理,藝 術(shù) 技 術(shù),美觀性 適用性,房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計階段。 設(shè)計是銷售策劃之本，是有效供給之源。 科學(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程成本的6070。,4,施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進度的實現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制,施工總承包商,專業(yè)施工商,材料供應(yīng)商,設(shè)備供應(yīng)商,監(jiān)理公司,開發(fā)公司,質(zhì) 量,招標(biāo)選擇、資金結(jié)算,過程管理,現(xiàn)場代表 （項目管理部）,派出 匯報,形成

5、自上而下 的質(zhì)量保證體系： 開發(fā)公司的質(zhì)量 控制目標(biāo)下達 監(jiān)理公司的過程 專業(yè)把關(guān)監(jiān)督 各級合作單位自身 質(zhì)量管理體系 PACD循環(huán) 預(yù)防改進 用過程精品保證 工程總體精品,形成層層落實 的計劃控制體系： 開發(fā)公司下達總的進度計劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系 監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進展 各級合作單位制定工作進度計劃，保證落實達成 層層分解 保證落實 用階段進度的實現(xiàn) 保證總進度的達成,形成全面的 成本控制體系： 開發(fā)公司的對成本實行總量和階段性目標(biāo)控制，對報量、預(yù)決算審批認可 監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費，進行報量確認 各級合作單位對成本和工作量統(tǒng)計報量，編制預(yù)決算 用分項工程成本保證總成本控制目標(biāo)

6、實現(xiàn),進 度,成 本,5,市場銷售階段是公司完成價值實現(xiàn)的“驚人一躍”,廣告,促銷組合,渠道,樓盤面市,廣告,媒體,公共關(guān)系,房產(chǎn) 展示交易會,網(wǎng)絡(luò)銷售推廣,營業(yè)推廣,人員銷售,銷售策劃方案,人員培訓(xùn),銷售培訓(xùn)公司,代理銷售,自主銷售 （售樓部）,公益活動,營銷策劃公司,促銷活動,代理商及分銷網(wǎng)絡(luò)的建立選擇所要運用的中間商： 最重要的渠道功能是信息收集、促銷活動、談判功能、定購產(chǎn)品、融資渠道、風(fēng)險承擔(dān)、付款方式。,廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對誰、傳達什么、如何傳送給目標(biāo)客戶，即媒體和方式的選擇。 各大城市，主流媒體中的房地產(chǎn)廣告市場份額都達到了70%以上，廣告的集中投放造成了廣告的影響力

7、和廣告效果下降， 需要創(chuàng)新。,營銷人員的管理體系： 激勵、考核措施 活動管理、培訓(xùn)、團隊作業(yè)模式,總體的戰(zhàn)略部署： 通盤安排、突出賣點、策略重點,媒體廣告效果下降的情況下， 多搞一些公關(guān)營銷活動幾乎成了開發(fā)商的共識。,6,物業(yè)管理和顧客價值的實現(xiàn)緊密相關(guān)，是品牌的重要組成部分,決策一：進不進入物業(yè)管理領(lǐng)域,提供公共服務(wù) 對公共物業(yè)安全及秩序進行監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),承諾轉(zhuǎn)移 產(chǎn)品移交 責(zé)任界定,業(yè) 主,發(fā)展商不能主動積極地避開風(fēng)險 容易陷身于與業(yè)主的糾紛中 做不到位容易影響品牌和效率 法律關(guān)系混亂,肥水不流外人田 作為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐 構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵,物業(yè)公司,利處,弊處,決策二：選擇誰做物業(yè)服務(wù),策劃方案招標(biāo)法,收