房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力在于它的集成性和資源整合能力

1、1,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力在于它的“集成性”和資源整合能力,項(xiàng)目決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)施工,市場銷售,物業(yè)管理,施工/監(jiān)理,材料 設(shè)備采購,招標(biāo),銷售策劃,項(xiàng)目策劃,取得土地,建筑設(shè)計(jì) 市政設(shè)計(jì),物業(yè)服務(wù),廣告,銷售,投資分析,誰做得更好 值不值得做,各階段的價(jià)值活動(dòng)， 都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。,企業(yè)邊界的確定 企業(yè)做什么 別人做什么,社會(huì)分工 專業(yè)化程度,控制成本,企業(yè)實(shí)力 和戰(zhàn)略,采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合 采購、合作開發(fā)等更 優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈,價(jià) 值 活 動(dòng),增值價(jià)值鏈,集成整合,市場調(diào)查,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會(huì)趨于 專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資 對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上,

2、報(bào)批/審核,辦理規(guī)劃證,投資計(jì)劃,竣工驗(yàn)收,出租,2,項(xiàng)目決策階段關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，對(duì)開發(fā)過程的全面考慮和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防,裝飾設(shè)計(jì),土地 價(jià)值挖掘,市政設(shè)施,市場調(diào)查,顧客是誰,成本測算,銷售收入,盈虧 平衡分析,敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析,市場 調(diào)查公司,市場確認(rèn)定位,景觀設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),小區(qū)規(guī)劃,物業(yè)服務(wù),功能配套,項(xiàng)目開發(fā) 的可行性,初步提供 參數(shù)、方案,假定,咨詢 策劃公司,規(guī)劃 設(shè)計(jì)公司,需求表達(dá) 觀念溝通,競爭 樓盤分析,需求 分析預(yù)測,概念設(shè)計(jì)方案,確定實(shí)施,企業(yè)價(jià)值活動(dòng),行業(yè)價(jià)值活動(dòng),招標(biāo)參與,招標(biāo)參與,招標(biāo)參與,項(xiàng)目建議書,項(xiàng)目定位,建筑檔次,建筑功能,景觀設(shè)計(jì),工程設(shè)計(jì) 咨

3、詢公司,招標(biāo)參與,3,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵是如何用建筑藝術(shù)和技術(shù)準(zhǔn)確描述和表達(dá)顧客需求,概念設(shè)計(jì)方案,交通組織,房型設(shè)計(jì),環(huán)境規(guī)劃,結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)公司,室內(nèi)裝飾 設(shè)計(jì)公司,環(huán)境景觀 設(shè)計(jì)公司,暖衛(wèi)電 設(shè)計(jì)公司,市政 設(shè)計(jì)公司,挖掘想法 梳理構(gòu)思 不斷深化,詳細(xì)、可實(shí)施 的設(shè)計(jì)圖紙,溝 通,總承包 設(shè)計(jì)公司,設(shè)計(jì)市場,設(shè)計(jì)市場走向開放化國外建筑和國外建筑設(shè)計(jì)理論和思維方式已從多渠道引入，使我國設(shè)計(jì)市場異常活躍，競爭日趨激烈，同時(shí)也大大促進(jìn)了中國住宅設(shè)計(jì)水平的提高。,國營綜合設(shè)計(jì)院為主體的設(shè)計(jì)體制 ,全國有工程勘察設(shè)計(jì)咨詢單位12572家，其中，甲級(jí)資質(zhì)單位1282家。 合伙人制的設(shè)計(jì)事務(wù)所，全國150

4、200家。 國外建筑設(shè)計(jì)公司的大量進(jìn)入。,招 標(biāo),選擇,評(píng)價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),景觀設(shè)計(jì),配套設(shè)施,安全防范,智能化,生態(tài)環(huán)保,社區(qū)環(huán)境,室內(nèi)裝飾,功能設(shè)置,建筑風(fēng)格,安全性 衛(wèi)生性 經(jīng)濟(jì)性,經(jīng) 濟(jì) 社 會(huì) 心 理,藝 術(shù) 技 術(shù),美觀性 適用性,房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源。 科學(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能降低工程成本的6070。,4,施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制,施工總承包商,專業(yè)施工商,材料供應(yīng)商,設(shè)備供應(yīng)商,監(jiān)理公司,開發(fā)公司,質(zhì) 量,招標(biāo)選擇、資金結(jié)算,過程管理,現(xiàn)場代表 （項(xiàng)目管理部）,派出 匯報(bào),形成

5、自上而下 的質(zhì)量保證體系： 開發(fā)公司的質(zhì)量 控制目標(biāo)下達(dá) 監(jiān)理公司的過程 專業(yè)把關(guān)監(jiān)督 各級(jí)合作單位自身 質(zhì)量管理體系 PACD循環(huán) 預(yù)防改進(jìn) 用過程精品保證 工程總體精品,形成層層落實(shí) 的計(jì)劃控制體系： 開發(fā)公司下達(dá)總的進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系 監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進(jìn)展 各級(jí)合作單位制定工作進(jìn)度計(jì)劃，保證落實(shí)達(dá)成 層層分解 保證落實(shí) 用階段進(jìn)度的實(shí)現(xiàn) 保證總進(jìn)度的達(dá)成,形成全面的 成本控制體系： 開發(fā)公司的對(duì)成本實(shí)行總量和階段性目標(biāo)控制，對(duì)報(bào)量、預(yù)決算審批認(rèn)可 監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費(fèi)，進(jìn)行報(bào)量確認(rèn) 各級(jí)合作單位對(duì)成本和工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)量，編制預(yù)決算 用分項(xiàng)工程成本保證總成本控制目標(biāo)

6、實(shí)現(xiàn),進(jìn) 度,成 本,5,市場銷售階段是公司完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)的“驚人一躍”,廣告,促銷組合,渠道,樓盤面市,廣告,媒體,公共關(guān)系,房產(chǎn) 展示交易會(huì),網(wǎng)絡(luò)銷售推廣,營業(yè)推廣,人員銷售,銷售策劃方案,人員培訓(xùn),銷售培訓(xùn)公司,代理銷售,自主銷售 （售樓部）,公益活動(dòng),營銷策劃公司,促銷活動(dòng),代理商及分銷網(wǎng)絡(luò)的建立選擇所要運(yùn)用的中間商： 最重要的渠道功能是信息收集、促銷活動(dòng)、談判功能、定購產(chǎn)品、融資渠道、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、付款方式。,廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對(duì)誰、傳達(dá)什么、如何傳送給目標(biāo)客戶，即媒體和方式的選擇。 各大城市，主流媒體中的房地產(chǎn)廣告市場份額都達(dá)到了70%以上，廣告的集中投放造成了廣告的影響力

7、和廣告效果下降， 需要?jiǎng)?chuàng)新。,營銷人員的管理體系： 激勵(lì)、考核措施 活動(dòng)管理、培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)作業(yè)模式,總體的戰(zhàn)略部署： 通盤安排、突出賣點(diǎn)、策略重點(diǎn),媒體廣告效果下降的情況下， 多搞一些公關(guān)營銷活動(dòng)幾乎成了開發(fā)商的共識(shí)。,6,物業(yè)管理和顧客價(jià)值的實(shí)現(xiàn)緊密相關(guān)，是品牌的重要組成部分,決策一：進(jìn)不進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域,提供公共服務(wù) 對(duì)公共物業(yè)安全及秩序進(jìn)行監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),承諾轉(zhuǎn)移 產(chǎn)品移交 責(zé)任界定,業(yè) 主,發(fā)展商不能主動(dòng)積極地避開風(fēng)險(xiǎn) 容易陷身于與業(yè)主的糾紛中 做不到位容易影響品牌和效率 法律關(guān)系混亂,肥水不流外人田 作為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐 構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵,物業(yè)公司,利處,弊處,決策二：選擇誰做物業(yè)服務(wù),策劃方案招標(biāo)法,收