在凱恩斯供求理論下看中國房地產(chǎn)

1、在凱恩斯供求理論下淺析中國房價成因 專業(yè)：勞動經(jīng)濟學(xué) 姓名：鐵楠 學(xué)號：8 摘要：對于中國近十年來的經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要組成部分。一個地區(qū)或國家的經(jīng)濟景氣與否，很大程度上可以從該區(qū)的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來。在當(dāng)代中國，房地產(chǎn)既是一個產(chǎn)業(yè)，又是關(guān)系社會安定和人民生活質(zhì)量的重要影響因素。目前，我國的房地產(chǎn)價格一直飆升，成為社會各界關(guān)注的焦點。本文在凱恩斯供求理論的基礎(chǔ)上，論述我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。在了解供求關(guān)系對房地產(chǎn)市場的影響，進而影響房價走勢之前，有必要了解下房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和房價的判斷標準。房價-家庭收入比是國內(nèi)外學(xué)者判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、評價房地產(chǎn)價格高低所采用的最重要指

2、標之一。房價-家庭收入比是指居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比。由于我國計算房價的標準通常不是套，而是以每平方米價格為標準，因此該指標的計算公式可以表示為：房價-家庭收入比=(住宅的平均單價*住宅的面積)/ (家庭人均可支配收入*家庭平均人數(shù))。房價-家庭收入比越小,即表示居民的住宅負擔(dān)能力越強。房價收入比的合理區(qū)間是3-5倍，若計算的房價-家庭收入比高于這一區(qū)間，則認為房價偏高,房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。就目前的測算數(shù)據(jù)可以得出，中國房價-家庭收入比在6-7倍的范圍。社科院2011年經(jīng)濟藍皮書就指出85%的家庭沒有能力買房。有85%居民家庭沒有購房能力

3、的國家，房價過高顯然已經(jīng)成為不爭的事實。了解了目前我國房價過高的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該透過現(xiàn)象看本質(zhì)。通過凱恩斯供求理論來解釋房價上漲的原因，從而通過調(diào)控這種關(guān)系來保證房價與收入水平相協(xié)調(diào)。首先是明確我國房地產(chǎn)市場的基本特點局部區(qū)域壟斷。雖然房地產(chǎn)企業(yè)近年來層出不窮，但是具有雄厚實力的房地產(chǎn)開發(fā)商還是屈指可數(shù)，例如萬科。這樣的形勢導(dǎo)致房地產(chǎn)市場普遍存在壟斷性，在不同的地域表現(xiàn)形式也不同。所以價格上漲原因可在壟斷的條件下從供給和需求兩方面做基本分析。供給存在壟斷性，需求則不斷上升。就供給方而言，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，壟斷廠商雖然不存在固定的供給曲線，但壟斷廠商存在使其利潤最大化的價格、產(chǎn)量組合，該組合對應(yīng)著壟

4、斷廠商的均衡點，下面通過壟斷廠商均衡點的決定過程來說明壟斷廠商對于價格的控制。 壟斷廠商面臨向下傾斜的需求曲線(特別是完全壟斷市場中，壟斷廠商面臨的需求曲線即為市場需求曲線)，追逐利潤最大化的廠商會選擇邊際收益等于邊際成本的點，此時的價格為P1，產(chǎn)量為Q1，此時的市場價格要高于廠商的邊際成本。如圖所示，當(dāng)完全競爭廠商實現(xiàn)利潤最大化時，市場價格和邊際成本相等。而壟斷廠商需求曲線和邊際成本曲線相交時對應(yīng)的價格為P0，要低于壟斷廠商均衡點對應(yīng)的價格P1?？梢?壟斷市場中廠商可以制定比完全競爭廠商更高的價格去追逐利潤最大化。即壟斷廠商由于缺乏競爭者，因而擁有了對于商品價格的控制權(quán)，因為消費者只能選擇該

5、壟斷者的商品。 MCP P1 P0DMR Q1我國房地產(chǎn)市場情況類似，單個開發(fā)商面臨向右下方傾斜的需求曲線(中國房地產(chǎn)市場雖然不是完全壟斷市場，但其壟斷程度確實是很嚴重的)，因此擁有對于房地產(chǎn)價格的控制能力。經(jīng)濟學(xué)基于理性人的假設(shè)，壟斷房地產(chǎn)商為追求高額利潤，必定要推高房價。這是中國房地產(chǎn)價格不斷上升的根本原因。從需求方面看，如圖所示，需求曲線由D向右移動到D1的位置，根據(jù)邊際收益等于邊際成本確定的利潤最大化點由A右移至B點，價格由P2上升為P1。P1（30）P2（25） D1 A B D MC Q2 MR MR1 Q 需求増加對壟斷廠商利潤最大化點的影響一份來自中原地產(chǎn)2011年的數(shù)據(jù)顯示，

6、在總價超過 1200 萬港元的香港一手住宅物業(yè)交易當(dāng)中，內(nèi)地人士購房的金額占總數(shù)比例由 2007 年上半年的 13.3%，發(fā)展至 2010 年下半年的 35.5%，3 年間增長達 2.66 倍。盡管香港特區(qū)政府已于 2010 年把房地產(chǎn)從投資移民的投資條件中剔除，但對內(nèi)地富豪來港置業(yè)沒有大影響，因數(shù)據(jù)顯示以購房作為投資移民的申請者，占香港一年超過 12 萬宗住宅交易的比例十分低，隨著內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展，富豪數(shù)量將以倍數(shù)上升，香港豪宅絕對供不應(yīng)求。 根據(jù)這個圖示分析香港豪宅價格走勢，即可得出內(nèi)地富豪在香港購買豪宅對香港房市的推動作用。在邊際收益不變的情況下，如果以P2作為富豪涌入之前的房價，大概在25

7、萬港幣每平方米左右。待內(nèi)地富豪涌入以后，需求曲線由D(以1作為基本點)上升到D1（由于內(nèi)地需求增加所帶來的需求增長，變?yōu)?.6）以后，房價也由P2(25萬)，上升到P1（30萬）。由此可見，正是在內(nèi)地富豪的強大需求驅(qū)動下，香港房地產(chǎn)市場、尤其是豪宅市場才會出現(xiàn)繁榮景象。房價一路飆升會提升建造豪宅的利潤，提升房地產(chǎn)商的開發(fā)勢頭。正是供給和需求兩個方面的原因共同推動我國的房地產(chǎn)價格不斷上漲，而這兩方面的原因之中最根本的原因還是來自供給方面。下面從供給和需求兩個方面分別進行深入的分析。（1） 供給方面總供給（Aggregate Supply，記為AS）是指整個經(jīng)濟社會的總產(chǎn)量（或總產(chǎn)出），它描述了經(jīng)

8、濟社會的基本資源用于生產(chǎn)時可能有的產(chǎn)出量。一個社會的總供給是由該社會的生產(chǎn)要素和技術(shù)水平所決定的。其中，生產(chǎn)要素包括人力資源、自然資源和資本存量，而技術(shù)水平則反映一個經(jīng)濟社會使用生產(chǎn)要素生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務(wù)的效率。下面分別列舉影響房地產(chǎn)供給的因素。 (l)利率與房地產(chǎn)供給的關(guān)系利率的作用一般有兩種表現(xiàn)方式：一是對經(jīng)濟運行狀態(tài)的調(diào)節(jié)經(jīng)濟出現(xiàn)下滑衰退時，利率下調(diào)可以刺激經(jīng)濟發(fā)展；經(jīng)濟過熱時，利率上調(diào)可以抑制社會生產(chǎn)，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)著陸。二是對企業(yè)和居民的儲蓄調(diào)節(jié)。利率下調(diào)可以刺激消費與投資；利率上調(diào)會增加儲蓄滯緩消費和投資。利率對房地產(chǎn)市場的影響具有倍數(shù)效應(yīng)，所以小幅度的利率調(diào)整就可能造成房地產(chǎn)市場發(fā)生

9、巨大變動。利率對房地產(chǎn)供給的影響主要表現(xiàn)為對房地產(chǎn)開發(fā)商融資的影響，利率上調(diào)對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響體現(xiàn)在兩個方面：一是融資成本上升，加息會直接導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本上升，對開發(fā)商的利潤空間產(chǎn)生影響。二是融資規(guī)模下降，加息隱含的政策信息就是銀根緊縮，意味著開發(fā)商通過信托證券市場等渠道融資也會受到影響。兩種影響都直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商縮小投資規(guī)模，減少房地產(chǎn)供給。（2）房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與供給的關(guān)系房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，中檔商品房和經(jīng)濟適用房偏少。而高檔的商品房占有較多資源，卻很少有經(jīng)濟實力的消費者可以買的起。中檔商品房和經(jīng)濟適用房市場卻是供不應(yīng)求，根據(jù)供求的基本原理可以得出，此類房產(chǎn)價格必定會上漲。（3）土

10、地與供給的關(guān)系由于中國人口基數(shù)大，土地資源異常稀缺。因此，商品房不同于一般商品之處在于其主要的生產(chǎn)資料土地的供給是非常缺乏彈性的。在供給缺乏彈性時，價格就主要由需求決定了。這也就是“需求推動房價”。另一方面，地方政府對土地的壟斷權(quán)。土地控制在地方政府手中，為“爭地”開發(fā)商之間激烈競爭，導(dǎo)致地價上升。而上升的地價開發(fā)商肯定不會自己承擔(dān)，最終高地價會作為房屋的成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，可以說地方政府對土地的壟斷通過抬高地價間接推高了房價如圖可知，在土地供給缺乏彈性即SS保持不變時，由于需求曲線由D1上升到D2，由供求作用的影響，價格由P1上升到P2。這其中的價格上漲都是由于土地供給缺乏彈性造成的，這一

11、部分的價格差必然也會轉(zhuǎn)嫁到房價和消費者身上。P2 P1 D2 SSD1（二）需求方面 總需求（Aggregate Demand ，記為AD）是指整個經(jīng)濟社會在每一價格水平下對產(chǎn)品和勞務(wù)的需求總量?？傂枨笥上M需求、投資需求、政府購買需求和國外凈需求構(gòu)成，通常用一定的收入水平來表示。（1）房地產(chǎn)市場的投機需求 投機需求產(chǎn)生于對于房價上升的預(yù)期，因為隨著住房需求的增加，會產(chǎn)生一種房價上升的預(yù)期。這種預(yù)期會推動著人們?nèi)ネ稒C房地產(chǎn)市場，如同股票市場上的投機會造成股票價格的暴漲一樣，房地產(chǎn)市場的投機是造成房地產(chǎn)市場價格的迅速上漲的主要原因之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場盲目的投機需求是導(dǎo)致中國房價居高不下的需求層面

12、上的重要原因之一。(2)銀行的大量放貸 銀行往往樂于擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，因為如果銀行擁有房地產(chǎn)為抵押的資產(chǎn)，那么隨著房價的上升，銀行的資本規(guī)模也會擴大，這對于銀行無疑是很有吸引力的。從這方面分析的話，商業(yè)銀行也是房地產(chǎn)市場的主要投機者之一。2007年下半年，由于我國政府果斷采取房市的信貸緊縮政策，終于給之前一直異?；鸨姆康禺a(chǎn)市場降了溫，房價也逐步走低。但2008年的經(jīng)濟危機解救了中國的房地產(chǎn)市場。為了盡快走出經(jīng)濟危機的陰影，信貸投放開始放寬。在政府政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房價也隨之提高。(3)利率與房地產(chǎn)需求的關(guān)系 對于房地產(chǎn)的消費者來說，加息會增加購房者的支付成本，降低購房者

13、的支付能力，使得市場整體需求會逐漸降低。對于房地產(chǎn)投資者來說，其投資行為受利率影響較大。對于投資者來說，他們講究的是投資回報率。貸款利率上調(diào)后，如果租金或者房價上漲幅度不足以彌補加息導(dǎo)致增加的成本，他們的投資收益就會受到影響，從而抑制他們的投資熱度，可能還會促使他們考慮重新尋找新的投資方向。(4) 城市居民可支配收入與房地產(chǎn)需求的關(guān)系從下圖可以看出, 我國人均GDP不斷增長, 人民生活水平不斷提高。隨著人均GDP的不斷增長, 我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積也不斷增加, 從1992年人均14.8平方米增加到2005年的人均26.1平方米。顯而易見, 我國城鎮(zhèn)居民住房條件的改善也會大量增加住房需求。年份

14、住宅銷售面積（萬平方米）新增人口人均購買面積（平方米）農(nóng)轉(zhuǎn)非人口人均購買面積（平方米）199519961997199819992000200120026787.036898.467864.3010827.0812997.8716570.2819938.7523702.316.8146.8643.6925.0486.0207.7439.23910.98314.2614.367.7310.5612.6016.2019.3322.98居民的可支配收入決定了居民的購買力，進而決定了居民的住房消費能力。因此，城市民居可支配收入是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主要影響因素之一?？芍涫杖朐礁?，居民購買房地產(chǎn)和改善住房條件的意愿也就越大。結(jié)論