智能樓宇管理師論文;

1、 技 師 專 業(yè) 論 文職業(yè)（工種）： 智能樓宇管理師題目 淺談樓宇智能化管理存在的問題與發(fā)展前景 姓 名：身份證號：所在單位：申報等級：二級技師（國家職業(yè)資格二級）準(zhǔn)考證號：培訓(xùn)單位： 鑒定單位：完成日期：2014年 5月29日.【內(nèi)容摘要】物業(yè)管理作為我國新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，已有30多年的歷史，而且發(fā)展趨勢異常迅猛。經(jīng)過不斷的實踐與探索，物業(yè)已經(jīng)逐步的向著市場化、規(guī)范化、法制化方向發(fā)展。同時隨著智能樓宇的產(chǎn)生、發(fā)展，樓宇智能化管理業(yè)已經(jīng)走進(jìn)了大眾的視線，當(dāng)然新的問題和矛盾也隨之產(chǎn)生。這就要求我們不僅要不斷完善我的管理過程，而且很值得我們深思與探討。本論文剖析了我國智能建筑物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的

2、問題，并對智能建筑的的發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析?！娟P(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 樓宇智能化 存在問題 發(fā)展前景 目 錄一、前言 3 二、樓宇智能化系統(tǒng)概述 3三、我國樓宇智能物業(yè)管理中存在的問題4四、物業(yè)管理中樓宇智能出現(xiàn)問題的解決方法5五、我國物業(yè)樓宇智能化管理發(fā)展前景7六、結(jié)束語 7七、參考文獻(xiàn) 8一、前言智能化樓宇設(shè)備已在我國各項各業(yè)得到廣泛應(yīng)用, 智能化系統(tǒng)的應(yīng)用給各行各業(yè)帶來很多方便,對使用者來說可提高工作效率、增加信息交流與溝通、提供良好的工作環(huán)境、更好地拓展工作業(yè)務(wù);對樓宇管理者(物業(yè)企業(yè))可提供樓宇設(shè)備運(yùn)行各方面的技術(shù)數(shù)據(jù)、及時了解整棟樓宇建筑的運(yùn)行狀況,給今后的物業(yè)管理中工作安排提供各種技術(shù)

3、依據(jù)。對服務(wù)對象(業(yè)主、使用者)來說可提供優(yōu)質(zhì)人性化服務(wù)、舒適、安全環(huán)境,方便業(yè)主生活。二、智能化樓宇概述 什么樣的建筑才算是智能化樓宇？目前世界上的對樓宇智能化的提法很多，歐洲、美國、日本、新加坡及國際智能工程學(xué)會的提法各有不同。其中，日本的國情與中國較為相近，其提法可以參考，日本電機(jī)工業(yè)協(xié)會樓宇智能化分會把智能化樓宇定義為：綜合計算機(jī)、信息通信等方面的最先進(jìn)技術(shù)，使建筑物內(nèi)的電力、空調(diào)、照明、防災(zāi)、防盜、運(yùn)輸設(shè)備等協(xié)調(diào)工作，實現(xiàn)建筑物自動化（ba）、通信自動化（ca）、辦公自動化（oa）、安全保衛(wèi)自動化系統(tǒng)（sas）和消防自動化系統(tǒng)（fas），將這5種功能結(jié)合起來的建筑，外加結(jié)構(gòu)化綜合布線

4、系統(tǒng)（scs），結(jié)構(gòu)化綜合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（sns），智能樓宇綜合信息管理自動化系統(tǒng)（mas）組成，就是智能化樓宇。三、我國樓宇智能化物業(yè)管理中存在的問題1、智能樓宇管理首先面對的問題就是大量設(shè)備的日常維護(hù)。由于智能樓宇管理的高科技化特征，使得其管理設(shè)備相對一般樓宇而言數(shù)量會更多，物業(yè)管理設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。相對于普通樓宇的設(shè)備維護(hù)，由于智能樓宇的物業(yè)設(shè)備工程量大，并且操作技術(shù)要求高，所以在日常的維護(hù)管理中就出現(xiàn)了重投資、輕維護(hù)的現(xiàn)象，對于智能樓宇的物業(yè)管理成效有很大影響。 2、節(jié)能問題。智能樓宇由于擁有大量的電子設(shè)備、高新技術(shù)設(shè)備，因此日常運(yùn)行中能源的消耗問題就隨之產(chǎn)生，所以物業(yè)管理

5、中節(jié)能問題處理的好壞對物業(yè)管理的服務(wù)成本有很大影響。但是在日常管理過程中，有些管理部門或管理人員并沒有真正重視節(jié)能管理，這必將對整個物業(yè)管理工作帶來不良的影響。 3、人才的配備問題。由于智能樓宇的核心技術(shù)智能化系統(tǒng)大量地采用現(xiàn)代的通信技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)及控制技術(shù)，無論是工作性質(zhì)還是運(yùn)行管理都與傳統(tǒng)的機(jī)電設(shè)備有較大的差異。智能化系統(tǒng)的操作與運(yùn)行必須配備較高技術(shù)素質(zhì)的人員，除操作人員外，還應(yīng)有專業(yè)維護(hù)力量的支持。 4、信息資源的安全性問題。由于智能樓宇的網(wǎng)絡(luò)化管理使得從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進(jìn)化為公共運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)中的一分子，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。同時隨著計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，這就

6、不得不考慮會出現(xiàn)電腦黑客侵入樓宇的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。因此如何防止智能樓宇業(yè)主信息資源遭到各種途徑的破壞、保護(hù)業(yè)主的隱私安全就成了一個重要問題。四、物業(yè)管理中樓宇智能出現(xiàn)問題的解決方法（一）在已經(jīng)投入使用的智能樓宇，可以依照以下的方法解決隨著智能樓宇的迅速發(fā)展，與其相適應(yīng)的物業(yè)管理必須不斷改善自身存在的不足之處，使智能樓宇的物業(yè)管理日趨成熟，從而為樓宇中的業(yè)主提供更高檔次的物業(yè)服務(wù)。針對上述的幾個突出問題，智能樓宇在物業(yè)管理方面應(yīng)做出的具體措施為：1、對于智能樓宇設(shè)備維護(hù)的解決方法。智能樓宇在設(shè)備的日常維護(hù)中要著重強(qiáng)調(diào)以下幾個方面： (1)加強(qiáng)設(shè)備管理軟件系統(tǒng)的建設(shè)。監(jiān)督和檢查樓宇設(shè)備的使

7、用情況，便于樓宇的物業(yè)設(shè)備進(jìn)行集中管理，并且高效地完成維護(hù)任務(wù)。(2)注重設(shè)備自身的軟件維護(hù)更新。如今科技的發(fā)展日新月異，要保證智能樓宇物業(yè)管理的智能化，必須時刻保證物業(yè)管理設(shè)備的先進(jìn)，保證機(jī)器軟件設(shè)備的良好工作性能，做好軟件的維護(hù)和更新。2、對于節(jié)能問題的處理方法。(1)制定能源耗用量計劃和做好計量工作。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費用的計劃。 (2)采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施。在選用設(shè)備時，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配。在節(jié)約用電方面，優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)。照明用電方面，盡量多利用自然采光。(3)加強(qiáng)節(jié)能管理工作。管理部門應(yīng)真正認(rèn)識到節(jié)能問題的嚴(yán)重性，從實質(zhì)上

8、加強(qiáng)管理。3、對于人才配備問題的解決方法。(1)實踐證明，智能建筑的物業(yè)管理在運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，因此，合理、正確選拔合適人才對智能樓宇物業(yè)管理很重要。 (2)招聘合格人才之后還要進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)。培訓(xùn)是提高管理人員素質(zhì)的重要途徑。4、對于信息資源安全性問題的解決。智能樓宇物業(yè)管理中特別需要嚴(yán)格的內(nèi)部人員管理和信息資源合法性管理。在智能樓宇的網(wǎng)絡(luò)化管理中應(yīng)該在母系統(tǒng)中建立對子系統(tǒng)的監(jiān)督體系，一旦出現(xiàn)非法操作或錯誤操作這樣的情況，系統(tǒng)馬上發(fā)出警報，責(zé)令停止或糾正。另外，還可以在網(wǎng)絡(luò)化管理中在系統(tǒng)中采用口令、密碼、多重復(fù)核等技術(shù)監(jiān)視手段。在整個母系統(tǒng)內(nèi)信息共享的同時，也要防止非法入侵、竊聽窺

9、視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。 （二）正在準(zhǔn)備建設(shè)的樓宇，物業(yè)應(yīng)前期介入管理 1、減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中

10、力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。 2、物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 3、物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建

11、立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。4、前期重要工作核心：（1）前期人員尤其是物業(yè)客服人員及工程上的人先要去了解清楚物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分設(shè)備設(shè)施，客服了解是為了將來服務(wù)業(yè)主，工程上的人了解是為了將來的維修工作。（2）協(xié)助開發(fā)商做一些工作，雖說是協(xié)助但也是核心工作，因為盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期有時是在做本

12、該開發(fā)商工程部門的工作，其實也是為了自己將來搞好工作，舉個例子，高層酒店式公寓，水、電計量表都在各戶外，各戶的計量表集中在樓道各井中，按理說各計量表對應(yīng)給各戶以便將來業(yè)主使用，這應(yīng)該是開發(fā)商的工作，但是前期物業(yè)往往承擔(dān)這個工作，恰好這些設(shè)備在入住后就是物業(yè)所管轄的，你提前能接手也能越有時間盡早接觸管理的工作，為入住后打下基礎(chǔ)。（3）前期介入是很有必要的，因為物業(yè)管理絕不是找兩三個人到位就行了，而是各個部門協(xié)調(diào)好，如：保潔部、保安部、工程部等等，這些如果不在入住前安排好，到時候就很難及時到位；辦公地點的安置，這是個較重要的問題，按規(guī)定物業(yè)用房應(yīng)為千分之三到千分之四，遇到不很好配合的開發(fā)商提供的辦

13、公地點乃至辦公設(shè)備與物業(yè)管理規(guī)定不符或者是物業(yè)管理將來難以很好的開展工作，這就需要進(jìn)一步協(xié)商甚至討要。上述幾點都是前期必須做的。五、我國物業(yè)樓宇智能化管理發(fā)展前景綜觀當(dāng)今世界智能化住宅樓宇物業(yè)管理的發(fā)展史，我們不難發(fā)現(xiàn)一個國家的物業(yè)管理的發(fā)展也是與本國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及生活習(xí)慣密切相關(guān)的。與世界發(fā)達(dá)國家相比，我國的物業(yè)管理水平還有相當(dāng)大的差距。但是，社會的需要將會大大促進(jìn)智能化住宅樓宇物業(yè)管理的發(fā)展，智能化住宅樓宇正處在蓬勃發(fā)展期，智能化住宅樓宇物業(yè)管理也應(yīng)運(yùn)而生，必將有美好前景。從技術(shù)角度看，智能化住宅樓宇包容了機(jī)械、電子、建筑及控制等各種行業(yè)的新技術(shù)，因此，智能化住宅樓宇物業(yè)管理必

14、將向高性能化、高智能化及城市組網(wǎng)三方面發(fā)展，這從以下幾點可以看出： （一）國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，將為智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明：當(dāng)人均gdp超過800美元之后，人們對住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。住宅樓宇的智能化建設(shè)是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景，這也為未來智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。（二）豐富的勞動力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證智能建筑的物業(yè)管理在運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等，還涉及到城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、土木工程學(xué)等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能樓宇物業(yè)管理

15、很重要。所以說現(xiàn)階段勞動力資源也是智能物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。（三）物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟美國、日本、歐盟等國家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅樓宇的建設(shè)中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅樓宇這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。（四）專項維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔(dān)心因為資金問題，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因為接管舊樓宇為籌集修繕資金而發(fā)愁。綜上所述，成績和問題并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為