假日風(fēng)景物業(yè)管理方案整體及一期方案.ppt

1、萬科假日風(fēng)景 物業(yè)管理方案,天津萬科物業(yè)管理有限公司,一、項(xiàng)目概況,萬科假日風(fēng)景,1、地理位置,2、周邊交通： 坐落于天津西青區(qū)中北鎮(zhèn)； 距外環(huán)線僅1.5公里； 距中北鎮(zhèn)政府約1公里； 北鄰新津楊公路，未來規(guī)劃30米； 項(xiàng)目距地鐵二號(hào)線終點(diǎn)站約1.5公里，地 鐵預(yù) 計(jì)2007年通車。,3、項(xiàng)目數(shù)據(jù)：,總占地面積22.85406萬平方米 ，總建筑面積約30.6813萬平方米； 居住面積28.0375萬平方米，公建建筑面積14025平方米； 包括多層住宅、小高層住宅、情景洋房等建筑戶型，輔以會(huì)所、商業(yè)街等商業(yè)配套及公共設(shè)施； 規(guī)劃入住近2581戶，約8259人左右居住，分三期開發(fā)。,二、客戶群特點(diǎn)

2、和需求分析,1、客戶定位： 講究品位型 理性實(shí)惠型 舒適成功型 價(jià)格敏感型,2、需求定位： 對于社區(qū)安全管理的需求； 對于生活便利及休閑運(yùn)動(dòng)的需求； 對于全方位健康服務(wù)的需求； 通過社區(qū)文化的建設(shè)達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的需求 。,服務(wù)愿景,假日風(fēng)景，讓我們時(shí)刻貼近生活，讓大家住得更好！,三、“貼近式”物業(yè)管理模式,1、釋義 貼近生活，即指讓業(yè)主感受到社區(qū)內(nèi)具有親切、現(xiàn)代、融和、活力的氛圍達(dá)到某一特定水平所產(chǎn)生的愉悅感受。貼近式服務(wù)是一種全方位服務(wù)，追求顧客的最大滿意度，進(jìn)而形成永久的忠誠度。,2、含義： 時(shí)刻的親切感 以最大限度地滿足業(yè)主需求為己任，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，讓每一位業(yè)主在溫馨和親切的懷抱中生

3、活。通過客戶服務(wù)專員時(shí)刻傾聽和回應(yīng)業(yè)主的意見，建立一種新型的伙伴關(guān)系。,現(xiàn)代生活的保障,社區(qū)內(nèi)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)生活服務(wù)平臺(tái)與物業(yè)管理平臺(tái)。建立先進(jìn)的安全管理體系，采取人防、技防、物防三位一體的方式，打造智能化、機(jī)動(dòng)化、多層次的安全管理系統(tǒng)，使生活在小區(qū)內(nèi)業(yè)主感受到便利的同時(shí)得到安全保障。,融合的生活,既遠(yuǎn)離了城市的喧鬧，同時(shí)又能擁有都市的生活品味，小區(qū)內(nèi)配備各種生活配套設(shè)施，集娛樂、休閑、購物于一身，充分體現(xiàn)便利的要素，使看似平淡的生活完全與社區(qū)融入一體。,動(dòng)感、活力的氛圍,吸引業(yè)主傾情參與，感受與眾不同的人文氣質(zhì)與高尚品位，營造貼近式社區(qū)文化氛圍。,四、貼近式服務(wù)設(shè)計(jì),1、基礎(chǔ)服務(wù) 基本內(nèi)容 嚴(yán)格按

4、照公司IS09001質(zhì)量保證體系文件有關(guān)的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書，制定嚴(yán)格的管理、運(yùn)作計(jì)劃，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。, 保障措施,目標(biāo)的逐級(jí)分解 良好的內(nèi)部溝通和培訓(xùn) 前期工程介入 指標(biāo)承諾百分制,2、專項(xiàng)服務(wù),免費(fèi)提供手推車與平板車，方便業(yè)主搬運(yùn)大件物品和裝修材料，并可協(xié)助業(yè)主搬運(yùn)裝修材料。 免費(fèi)提供雨天送傘、自行車打氣、送水服務(wù)。 提供代叫出租 、代客送物服務(wù)。 推薦專業(yè)裝飾公司按業(yè)主要求為室內(nèi)二次裝修服務(wù)。 提供太陽能設(shè)備檢修、清洗等服務(wù)。 提供家庭消殺、小院景觀布置。,3、創(chuàng)新服務(wù)（有償）,老年人學(xué)習(xí)沙龍 真情關(guān)愛服務(wù) 社區(qū)“夕陽紅”活動(dòng) 組織水面航模趣味活動(dòng) 房屋打理服務(wù),4、經(jīng)營服務(wù)

5、(有償）,商務(wù)助理服務(wù) 費(fèi)用代繳服務(wù) 聘請家教服務(wù) 物業(yè)升值服務(wù),四、物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作,1、安全管理系統(tǒng)： 人 防 物 防 技 防,安全防范, 人 防,24小時(shí)安全員值班 24小時(shí)小區(qū)巡邏 安全員巡邏采用步行和自行車巡邏兩種方式, 物 防,小區(qū)外墻 組團(tuán)圍合 安全盲點(diǎn)和死角設(shè)置照明裝置, 技 防,閉路監(jiān)控系統(tǒng) 消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 紅外周界防翻越裝置 居家對講系統(tǒng) 緊急廣播系統(tǒng) 停車場智能化管理系統(tǒng) 安全員電子巡更系統(tǒng),表示槍式固定攝像頭，共41個(gè)，主要分布在小區(qū)出入口、集中停車場、干道停車場、組團(tuán)入口。 表示半球式云臺(tái)攝像頭，共9個(gè)，主要安裝在小區(qū)人員活動(dòng)密集區(qū)域或主要干道交叉地段。 表示組團(tuán)紅

6、外周界報(bào)警，共32組，主要安裝在各組團(tuán)樓宇之間的圍墻頂部。,另： 因業(yè)主小院圍墻與小區(qū)圍墻共用，建議取消周界報(bào)警系統(tǒng)，并按照每80米加裝一個(gè)槍式固定攝像頭。涉及到的一層業(yè)主配置窗磁、門磁探測器，以保證小區(qū)周界部位的安全。 紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置在組團(tuán)圍墻上。 組團(tuán)入口處設(shè)置對講，與控制中心及業(yè)主相連并在單元入口設(shè)置對講與業(yè)主相連。 高層一層電梯前室加裝固定探頭。 小區(qū)需設(shè)置監(jiān)控探頭137個(gè)，紅外周界32對。, 大開放、小封閉： 指整個(gè)小區(qū)屬于半開放式管理小區(qū)，且小區(qū)出入口只是管車“不管人”所有組團(tuán)實(shí)行封閉式管理，任何外來人員在未征得業(yè)主的同意之前不允許進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，在業(yè)主同意之后由業(yè)主為來訪人

7、員開門進(jìn)入。小區(qū)實(shí)行外松內(nèi)緊的安全防范模式，即在小區(qū)出入口、停車場、主干道、組團(tuán)主入口、電梯、高層大堂、人員活動(dòng)密集區(qū)域等主要部位安裝監(jiān)控探頭，讓整個(gè)小區(qū)都受控于嚴(yán)密的監(jiān)視范圍之中。安全員在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行不間斷交叉巡邏，以不同的巡邏方式：重點(diǎn)、路線、周期等靈活多變的方式彌補(bǔ)監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控盲點(diǎn)。主動(dòng)利用監(jiān)控設(shè)施和人防力量發(fā)現(xiàn)、識(shí)別和消除危險(xiǎn)源，形成網(wǎng)狀的監(jiān)控防范運(yùn)作體系。,出入口管理,按照來訪人員控制辦法進(jìn)行操作,業(yè)主車輛管理,外來車輛管理,車輛停放管理 安全員在小區(qū)巡視是對進(jìn)入小區(qū)的所有車輛進(jìn)行指揮、引導(dǎo)和有序停放，制止和糾正小區(qū)內(nèi)的跨位停放、占?jí)翰莸?、堵塞交通等亂停亂放現(xiàn)象，及時(shí)知會(huì)駕車人遵守小

8、區(qū)車輛管理的相關(guān)規(guī)定，將車輛停放在車位或指定位置。安全員在巡視過程中對所有停放在小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行初步的外觀檢查，發(fā)現(xiàn)有異常情況及時(shí)上報(bào)并聯(lián)系車主確認(rèn)，并做好詳細(xì)的記錄。集中停放車輛的露天停車場和地下停車場，加裝監(jiān)控裝置并設(shè)置安全員進(jìn)行周期性或不定期的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除危險(xiǎn)源。,交通疏導(dǎo) 利用小區(qū)完善、規(guī)范的交通標(biāo)識(shí)和小區(qū)安全員的實(shí)時(shí)監(jiān)控管理，保障小區(qū)內(nèi)良好的車輛行駛和停放秩序：小區(qū)出入口、地面停車場、干道停車場、地下停車場等地方設(shè)置明顯的交通限制、指引標(biāo)識(shí)。路面重點(diǎn)部位設(shè)置減速裝置，轉(zhuǎn)彎部位、丁字路口設(shè)置凸透鏡，禁止停車位置畫出禁停標(biāo)識(shí)線等。 每日在車輛出入高峰期，現(xiàn)場增派人員協(xié)助當(dāng)班人員調(diào)

9、節(jié)、疏導(dǎo)車流量，指引車輛按照指定的路線進(jìn)出小區(qū)。,2、環(huán)境保障體系 日常環(huán)境清潔,實(shí)行全員保潔 清潔衛(wèi)生實(shí)行個(gè)人包干責(zé)任制，按樓層按部位將清潔衛(wèi)生工作落實(shí)到人。前面做，后面查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。, 日常生活垃圾收集、處理,垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的選址 a、轉(zhuǎn)運(yùn)站的選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和城市環(huán)境衛(wèi)生行業(yè)規(guī)劃的要求。 b、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)置的要點(diǎn)主要是不能使離其最近的業(yè)主能夠聞到異味，不能有礙觀瞻，垃圾車不能影響小區(qū)環(huán)境。 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的設(shè)置 根據(jù)國家城市建設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城市垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)計(jì)規(guī)范CJJ47-91規(guī)定，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)置應(yīng)考慮因地制宜、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，有利于保護(hù)環(huán)境和改善勞動(dòng)條件。 經(jīng)估算，西青

10、項(xiàng)目日產(chǎn)垃圾總量：13.68t/d，應(yīng)設(shè)置的垃圾房面積占地200平米左右（不含外圍小院）。,日常生活垃圾的收集方式 a、垃圾分類、收集、清運(yùn)實(shí)行三統(tǒng)一：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收集容器、統(tǒng)一收集車輛等。 b、居住在多層與情景洋房的業(yè)主將生活垃圾放置在組團(tuán)內(nèi)公用垃圾桶內(nèi)。（公共區(qū)域的垃圾桶的設(shè)置一般每相隔50米-100米設(shè)置1個(gè)，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況而定）。居住在小高層業(yè)主將生活垃圾放置在樓內(nèi)消防樓梯的垃圾桶內(nèi)，并且層層設(shè)置垃圾桶以方便業(yè)主投放。 c、由專門人員用垃圾清運(yùn)車進(jìn)行收集。垃圾袋裝化并且保潔員每天兩次集中進(jìn)行收集。垃圾量太大時(shí)業(yè)主可打電話給相關(guān)部門要求上門直接收集，匯總到小區(qū)內(nèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由垃

11、圾車統(tǒng)一清運(yùn)。, 小區(qū)內(nèi)人工水體維護(hù),景觀水質(zhì)維護(hù)的三大方式 a、物理方式 b、 化學(xué)藥劑 c、生態(tài)方式 水生植物的栽植管理 日常水景管理, 小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù),日常綠化養(yǎng)護(hù)管理 小區(qū)綠化配置,3、資源提供與保障 人員架構(gòu), 物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn),為保證項(xiàng)目物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)水平，進(jìn)而提高項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量，建議與相關(guān)部門或企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)辦“萬科物業(yè)管理職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心”，以培養(yǎng)基層的物業(yè)管理專業(yè)操作人員，包括安全員、保潔員、家政服務(wù)員等一線員工。, 物業(yè)管理用房規(guī)劃,物業(yè)管理用房面積提供的依據(jù)： 國務(wù)院簽發(fā)的物業(yè)管理?xiàng)l例、天津市人大常委會(huì)簽發(fā)的天津市物業(yè)管理?xiàng)l例及集團(tuán)批準(zhǔn)的地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)

12、范均做出明確規(guī)定，開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)，用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。,現(xiàn)場管理需求： 需求使用面積1450平方米。（辦公場所：950平米。生活場所：500平米）,五、物業(yè)管理經(jīng)營分析,1、物業(yè)成本構(gòu)成分析 物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)采用列舉法的測算方式 根據(jù)社區(qū)的整體情況先進(jìn)行整體服務(wù)成本歸集， 按物業(yè)整體面積進(jìn)行分?jǐn)?，產(chǎn)生物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，最后根據(jù)具體的物業(yè)類型增加特殊服務(wù)成本，如電梯、水泵等產(chǎn)生高層設(shè)備費(fèi)用。,2、項(xiàng)目物業(yè)成本（公司標(biāo)準(zhǔn)測算費(fèi)用),2、項(xiàng)目物業(yè)成本（市場標(biāo)準(zhǔn)測算費(fèi)用),2、項(xiàng)目物業(yè)成本（最終標(biāo)準(zhǔn)測算費(fèi)用),高層（情花、東西向）每月管理費(fèi)用為1.73元/月/平方米（含設(shè)備運(yùn)行費(fèi)0.53元/月/平方米）； 多層、情景花園每月管理費(fèi)用為1.2元/平方米； 商鋪每月管理費(fèi)用為2.4元/平方米 第一年虧損59.6萬元 第二年虧損21.2萬元 第三年盈利37.46元,假日風(fēng)景一 期 物業(yè)管理資源,一、物業(yè)范圍,物業(yè)類型：小高層、多層、情景花園 房屋建