房地產(chǎn)融資專題貸款報(bào)表重構(gòu)培訓(xùn)稿

1、房地產(chǎn)融資專題貸款報(bào)表重構(gòu)培訓(xùn)稿一流動(dòng)資金測(cè)算流動(dòng)資金貸款需求基于借款人日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需運(yùn)營(yíng)資金與現(xiàn)有流動(dòng)資金的差額（即流動(dòng)資金的缺口）的確定。銀監(jiān)會(huì)流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法規(guī)定，按以下方法測(cè)算借款人的流動(dòng)資金貸款需求（一）估算借款人的運(yùn)營(yíng)資金量 運(yùn)營(yíng)資金量=上年銷售收入*（1-上年銷售利潤(rùn)率）*（1+預(yù)計(jì)銷售收入年增長(zhǎng)率）/營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)其中：營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)=360/(應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)+存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)-應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)+預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)-預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù))周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入/平均應(yīng)收賬款余額預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入/平均預(yù)收賬款余額存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售成本

2、/平均存貨余額預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售成本/預(yù)付賬款余額（二）估算新增流動(dòng)資金貸款額度將估算出的借款人營(yíng)運(yùn)資金量扣除借款人自有資金、現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款以及其他融資，即可估算出借款人新增的流動(dòng)資金貸款額度。新增流動(dòng)資金貸款額度=營(yíng)運(yùn)資金量-借款人自有資金-現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款-其他渠道提供的營(yíng)運(yùn)資金。其中：借款人自有資金是指期末未分配中運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的資金、當(dāng)期凈利潤(rùn)與折舊之和扣除資金性支出、股利支付、到期的銀行借款和其他借款后，可用于彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)資金缺口的資金實(shí)務(wù)操作自有資金實(shí)務(wù)中一般有三種處理方法：貨幣資金、營(yíng)運(yùn)資金（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）、所有者權(quán)益中用于營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)的部分。計(jì)算公式：借款人自有資金=

3、所有權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債-長(zhǎng)期資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、無形資產(chǎn) 、其他長(zhǎng)期資產(chǎn)）。適用范圍貨幣資金法：計(jì)算期無流動(dòng)資金貸款、流動(dòng)資產(chǎn)大于流動(dòng)負(fù)債，且已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展周期的企業(yè)；營(yíng)運(yùn)資金法：是最常用的方法，主要適用于計(jì)算期流動(dòng)資產(chǎn)大于流動(dòng)負(fù)債，且無長(zhǎng)期銀行借款的企業(yè)，一般性貿(mào)易企業(yè)可采用此方法計(jì)算。所有者權(quán)益用于營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)的部部分：主要適用于資產(chǎn)負(fù)債比較復(fù)雜的集團(tuán)客戶和大中型企業(yè)，一般生產(chǎn)型企業(yè)也可以采用此方法?，F(xiàn)有流動(dòng)資金貸款：短期借款和承兌匯票的風(fēng)險(xiǎn)敞口部分。其他：包括發(fā)行債券、融資租賃、股東借款、吸收直接投資、發(fā)行股票、商業(yè)信用、財(cái)政撥款 、非銀行金融機(jī)構(gòu)等案例：案例表：（三）根據(jù)融資金額構(gòu)

4、建財(cái)務(wù)報(bào)表總體思路是在保證周轉(zhuǎn)率、盈利能力、長(zhǎng)期資產(chǎn)與其他負(fù)債不變的情況下，根據(jù)融資金額測(cè)算收入、成本、應(yīng)收、應(yīng)付、預(yù)收、預(yù)付、存貨等流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債的期末金額。具體案例如下：二、企業(yè)銀行貸款難點(diǎn)（一）貸款指標(biāo)主要包括產(chǎn)品、技術(shù)、市場(chǎng)、管理、財(cái)務(wù)、人力資源等六大指標(biāo)。1.產(chǎn)品主要產(chǎn)品及功能；生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)能力、主要生產(chǎn)原材料、設(shè)備利用率、目前產(chǎn)量2.技術(shù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、領(lǐng)先程度、研發(fā)能力、內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)寫作能力、科研成果3.市場(chǎng)市場(chǎng)占有率，營(yíng)銷模式，主要客戶、主要客戶變化，結(jié)算方式及結(jié)算周期4.管理公司治理機(jī)構(gòu)、運(yùn)作情況、股東情況、高管人員素質(zhì)、信譽(yù)狀況5.財(cái)務(wù)資產(chǎn)總額、負(fù)債總額、銷售收入、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金

5、流量、財(cái)務(wù)比率6.人力資源 員工總數(shù)，員工素質(zhì)、人員流失情況（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析償債能力1.流動(dòng)比率：計(jì)算公司：流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債，一般情況下合理的流動(dòng)比率為2，不低于1,52.速動(dòng)比率速動(dòng)資產(chǎn)衡量立即可以變現(xiàn)的資產(chǎn)。速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨/流動(dòng)負(fù)債。大于1不低于0,83.現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率=現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物/流動(dòng)負(fù)債大于30%4.資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債/資產(chǎn) 一般情況不低于70%，不低于55%。5.利息保證保障倍數(shù)EBIT=利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用（僅指財(cái)務(wù)費(fèi)用）/利息費(fèi)用（包括資本化費(fèi)用）。大于46.營(yíng)運(yùn)資本流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債=營(yíng)運(yùn)資本，大于07.經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量，大于0盈利能力1. 銷售成本率銷

6、售成本率=銷售成本/銷售收入最好大于20%2. 凈資產(chǎn)收益率ROE=凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)平均余額最好大于5%。成長(zhǎng)能力1. 本期營(yíng)業(yè)收入-上期營(yíng)業(yè)收入/上期營(yíng)業(yè)收入最好高于8%,結(jié)合行業(yè)確定營(yíng)運(yùn)能力1. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入/應(yīng)收賬款，大于6次2. 存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售成本/存貨平均余額，最好大于5次銀行根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表授信等級(jí)低，如BB級(jí)以下信用等級(jí)含義AAA償還債務(wù)能力極強(qiáng)，基本不受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，違約風(fēng)險(xiǎn)極低AA償還債務(wù)能力很強(qiáng)，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，違約風(fēng)險(xiǎn)很低A償還債務(wù)的能力較強(qiáng)，較易受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，違約風(fēng)險(xiǎn)較低BBB償還債務(wù)能力一般，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，違約風(fēng)險(xiǎn)一般

7、BB償還債務(wù)能力較弱，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響很大，有較高的違約風(fēng)險(xiǎn)B償還債務(wù)能力較大依賴于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，違約風(fēng)險(xiǎn)很高CCC償還債務(wù)能力極度依賴于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，違約風(fēng)險(xiǎn)極高CC在破產(chǎn)或重組時(shí)獲得保護(hù)較小，基本不能保證按時(shí)償還債務(wù)C不能償還債務(wù)1. 資產(chǎn)規(guī)模偏小，凈資產(chǎn)不多，資產(chǎn)負(fù)債率較高（1）表現(xiàn)形式：自有資產(chǎn)少，資產(chǎn)負(fù)債率過高超高65%，主要為輕資產(chǎn)公司，從財(cái)務(wù)報(bào)表看固定資產(chǎn)與總資產(chǎn) 或者銷售收入比重較低的公司都叫輕資產(chǎn)公司。這類資產(chǎn)主要是無形資產(chǎn)，包括但不限于商標(biāo)、專利、專有技術(shù)、規(guī)范的管理流程、管理水平、關(guān)系資源、資源獲取或整合能力、企業(yè)品牌、人力資源等軟實(shí)力較強(qiáng)。（2）行業(yè)代表：互聯(lián)網(wǎng)企

8、業(yè)。（3）應(yīng)對(duì)措施：A對(duì)賬面價(jià)值較低，目前已經(jīng)升值的房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、在建工程、存貨等進(jìn)行評(píng)估，增加資產(chǎn)總額與資本公積，降低負(fù)債率。B：將費(fèi)用化的賬務(wù)資產(chǎn)納入寶寶C：將企業(yè)生產(chǎn)使用的技術(shù)領(lǐng)先，具有關(guān)鍵作用專利等無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，納入資產(chǎn)報(bào)表。D：利用規(guī)模與盈利能力較好的關(guān)聯(lián)企業(yè)納入報(bào)表中，進(jìn)行融資。E:知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資。 2.銷售規(guī)模不大，獲利能力不強(qiáng)，成長(zhǎng)性不足 （1） 表現(xiàn)形式：為銷售收入不達(dá)銀行要求；或銷售收入達(dá)標(biāo)，但銷售毛利率偏低，凈利潤(rùn)較少；成長(zhǎng)性不足，甚至逐年減少。 （2）應(yīng)對(duì)措施：a將未入賬的現(xiàn)金銷售納入報(bào)表B:利用長(zhǎng)期銷售協(xié)議或合同提前確認(rèn)收入C：利用非主要產(chǎn)品或經(jīng)

9、營(yíng)項(xiàng)目調(diào)整收入D:如果獲利能力不強(qiáng)，則可在銷售收入既定的情況下 ，調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)，調(diào)增高毛利率產(chǎn)品的比重。3.財(cái)務(wù)混亂，賬外賬（1）表現(xiàn)形式：包括賬外賬、賬外資產(chǎn)、負(fù)債、完整賬等，主要原因企業(yè)稅負(fù)過大！。（2）應(yīng)對(duì)措施：對(duì)小金庫(kù)處理，如果銷售和利潤(rùn)達(dá)標(biāo)，則直接將小金庫(kù)以現(xiàn)金形式或掛出納應(yīng)收款形式進(jìn)行調(diào)整，否則根據(jù)形成原因，分別調(diào)整收入或沖減費(fèi)用。賬外資產(chǎn)處理：存貨或固定資產(chǎn)做盤盈處理、賬外負(fù)債：不做賬務(wù)處理賬外完整賬直接匯總納入融資報(bào)表4.股東抽逃出資或關(guān)聯(lián)公司占款、公司注冊(cè)資本認(rèn)繳、沒有實(shí)繳資本 （1）表現(xiàn)形式：公司設(shè)立時(shí)注冊(cè)資本采取認(rèn)繳制，沒有實(shí)際投入資本。根據(jù)國(guó)稅函【2009】312號(hào)文件

10、規(guī)定：凡企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其認(rèn)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本的差額應(yīng)計(jì)入付的利息，不屬于企業(yè)合理的支出，營(yíng)運(yùn)企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得扣除。 在企業(yè)應(yīng)收明細(xì)賬對(duì)象有股東（2）應(yīng)對(duì)措施：A:將應(yīng)收款明細(xì)賬戶轉(zhuǎn)換為非股東B:將應(yīng)收款調(diào)整預(yù)付款、工程款、或設(shè)備款等C:民間借貸應(yīng)收賬款與股東款對(duì)沖。D:及時(shí)繳納實(shí)收資本，由中介機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)資報(bào)告5.存在民間融資金額較大（1）表現(xiàn)形式：應(yīng)付“資產(chǎn)管理公司”、“擔(dān)保公司”、“投資咨詢公司”等。（2）應(yīng)對(duì)措施：股東體外籌措一筆民間資本，償還該資產(chǎn)管理公司，從應(yīng)付資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|。6.財(cái)務(wù)

11、報(bào)表數(shù)據(jù)與其他資料嚴(yán)重不符，邏輯關(guān)系混亂 （1）表現(xiàn)形式：如產(chǎn)品銷售數(shù)量、單價(jià)、成本與其他資料（生產(chǎn)能力、采購(gòu)合同、銷售合同等）不能相互印證。（2）應(yīng)對(duì)措施：由財(cái)務(wù)主導(dǎo)融資資料準(zhǔn)備，所有部門由財(cái)務(wù)統(tǒng)一提供，必要時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)。7.出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)?shù)據(jù)錯(cuò)誤（1）表現(xiàn)形式：報(bào)表數(shù)據(jù)總計(jì)不正確，表內(nèi)表間稽核不符，評(píng)估報(bào)告，審計(jì)報(bào)告等出現(xiàn)重大錯(cuò)誤。（2）應(yīng)付措施：由有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)主管負(fù)責(zé)資料審核收集與審核，由財(cái)務(wù)總監(jiān)簽字，或是聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)貸款報(bào)表出具審計(jì)報(bào)告?；蛘邔ｉT針對(duì)銀行貸款事項(xiàng)，專門出具另外一套賬。三、銀行貸款報(bào)表重構(gòu)講解一般提供三年一期（一） 財(cái)務(wù)報(bào)表重構(gòu)原則1. 尊重事實(shí)、誠(chéng)實(shí)守信，以事實(shí)為依據(jù)以公司生

12、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況和現(xiàn)有報(bào)表為依據(jù)，財(cái)務(wù)報(bào)表重構(gòu)有依據(jù)。2. 嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，特別是避免涉及法律責(zé)任3. 堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)企業(yè)融資目標(biāo)：以合適的成本籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行系統(tǒng)分析，找出有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)與銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)值的差距，設(shè)計(jì)有關(guān)指標(biāo)和項(xiàng)目目標(biāo)值4. 突出重點(diǎn)、先難后易規(guī)劃重構(gòu)重點(diǎn)指標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)重點(diǎn)指標(biāo)和項(xiàng)目進(jìn)行重構(gòu)，其余指標(biāo)適當(dāng)調(diào)整或不調(diào)整。（二） 財(cái)務(wù)報(bào)表重構(gòu)步驟1. 根據(jù)現(xiàn)有財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算新增流動(dòng)資金貸款額度，確定是否要重構(gòu)2. 對(duì)比財(cái)務(wù)報(bào)表分析，計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)與銀行的差距，規(guī)劃指標(biāo)目標(biāo)值3. 按規(guī)劃的指標(biāo)目標(biāo)值對(duì)有關(guān)科目和項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整4. 根據(jù)調(diào)整后的科目余額表編制財(cái)務(wù)報(bào)表

13、5. 根據(jù)重構(gòu)后的財(cái)務(wù)報(bào)表編制明細(xì)賬及明細(xì)賬（三） 財(cái)務(wù)報(bào)表重構(gòu)方法1.財(cái)務(wù)報(bào)表重構(gòu)的基本方法是分析法。2.根據(jù)銷售收入和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率，計(jì)算應(yīng)收賬款預(yù)收款金額3.根據(jù)銷售成本和存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率計(jì)算存貨、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率4.根據(jù)銷售收入與和增值稅稅負(fù)率計(jì)算本期增值稅稅額5.根據(jù)銷售毛利率計(jì)算銷售成本6.根據(jù)銷售收入及銷售利潤(rùn)率計(jì)算所得稅（四）現(xiàn)金流量表重構(gòu) 原則是按照資產(chǎn)負(fù)債表與利潤(rùn)表重構(gòu)1.銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金=利潤(rùn)表主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*（1+17%/16%/11%/10%/3%）+利潤(rùn)表其他業(yè)務(wù)收入+（應(yīng)收票據(jù)期初余額-應(yīng)收票據(jù)期末余額）+（應(yīng)收賬款期初余額-應(yīng)收賬款期末余額）+（預(yù)收賬款期末余額-預(yù)收賬款余額）-計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備期末余額。2. 購(gòu)買商品，接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金=（利潤(rùn)表主營(yíng)業(yè)務(wù)成本+（存貨期末余額-存貨期初余額）*（1+17%/16%/11%/10%）+(應(yīng)付票據(jù)期初余額-應(yīng)付票據(jù)期末余額)+（應(yīng)付賬款期初余額-應(yīng)付賬款期末余額）+（預(yù)付賬款期末余額-預(yù)付賬款期初余額）3. 支付各項(xiàng)稅費(fèi)支付各項(xiàng)稅費(fèi)=年初應(yīng)交稅費(fèi)+全年應(yīng)納稅額+稅金及附加+全年應(yīng)納所得稅-應(yīng)交稅費(fèi)年末余額4.其他事項(xiàng)較為簡(jiǎn)單，不做分析，不平金額可以倒擠到其他現(xiàn)金流量即可。（四）財(cái)務(wù)報(bào)表注意事項(xiàng)1.企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)、償債