房地產(chǎn)評估報告市場法收益法成本法

1、 房地產(chǎn)評估報告(市場法收益法) 成本法 2014第0697號編 號：xx(估)字 陜西xxx房地產(chǎn)評估有限公司報價 押 估 房 地 產(chǎn) 抵 告 xxx 委托估價方：匯新路與會展東路交匯西安市曲江新區(qū) 估價 對象： 處曲 江國際金融中心寫字樓56486，建筑面積平方米。 估價人員： xxx xxx 估價作業(yè)日期：2014.11.272014.11.30 1 陜西xx房地產(chǎn)評估有限公司 電話：xxxxxxx 地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 郵編：710000 目 錄 致委托方函3 估價師聲明4 第一部分 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 5 第二部分 假設(shè)和限定條件 10 第

2、三部分 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 11 第四部分 附件 28 2 函方 委 托 致 女士)：xxx(先生/匯新路與會展東承蒙您的委托，我公司對坐落于西安市曲江新區(qū)路交匯處曲江國際金融中心寫字樓，(建筑面積56486平方米)進(jìn)行了估價，估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，估價時點為2014年11月28日。 我們依據(jù)房地產(chǎn)估價的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范，遵循公平、公正、公開的估價原則，于2014年11月27日開始評估作業(yè)，現(xiàn)已完成評估工作并提交房地產(chǎn)估價報告，估價對象抵押價值為693591594元 (大寫：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整)，單價122

3、79元/平方米，具體估價結(jié)果及過程詳見房地產(chǎn)估價報告正文。 此 致 陜西xxxx房地產(chǎn)評估有限公司 二O一四年十一月二十七日 3 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，但僅限于

4、對評估標(biāo)的物外觀和使用狀況。 6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 7、本估價對象為 位于西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓，建筑面積56486平方米。報告編號興業(yè)(估)字2014第0697號，估價時點為2014年11月28日，房地產(chǎn)抵押評估價值為693591594元。 4 估價師簽章： 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告第一部分 xxxx 委托估價方：一、 評估方：陜西興業(yè)房地產(chǎn)評估有限公司二、 xxxxx 三、 估價人員： xxxxx 四、 復(fù)核人員：2014.11.28 估價時點：五、 2014.11.30 估價作業(yè)日期： 2014.11.27六、為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供

5、參考依據(jù)而評估房七、 估價目的： 地產(chǎn)抵押價值 匯新路與會展東路交匯處曲江國西安市曲江新區(qū)估價對象： 八、 際金融中心寫字樓，建筑面積56486平方米. 九、 估價依據(jù) 1. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 2. 中華人民共和國土地管理法； 3. 中華人民共和國擔(dān)保法； 4. 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 5 5. 房地產(chǎn)估價規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999； 6. 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 7. 中華人民共和國房屋所有權(quán)證西安市房權(quán)證曲江新區(qū)字第1150102021-21-18-213021號； 8. 估價機(jī)構(gòu)和估價人員所搜集掌握的有關(guān)資料 十、 估價對象房地產(chǎn)概況 1.位置坐落及環(huán)境概況

6、 曲江國際金融中心是位于曲江會展商務(wù)板塊的首席5A甲級寫字樓，占據(jù)著西安中軸進(jìn)入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會展板塊顯赫區(qū)位，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動脈。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標(biāo)和立體交通網(wǎng)，構(gòu)筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會展中心，曲江國際會議中心等會展配套，這里有影響世界的風(fēng)景，影響世界的企業(yè)文化，這里有頂級星級酒店，奢享商務(wù)高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術(shù)館，太平洋影城，大雁塔北廣場，曲

7、江海洋館等國際級文化配套，精彩無處不在。 2.房地產(chǎn)狀況 曲江國際金融中心整體29層（地上27層，地下2層），1-3層為商鋪，4-27層為寫字樓。占地面積5460，總建筑面積56486，標(biāo)準(zhǔn)層面積1745，開間面積300-1775平方米 ，電梯配置客梯8部、貨梯2部，建筑結(jié)構(gòu)使用框架核心筒設(shè)計，并且核心筒采用目前國際領(lǐng)先的背向設(shè)計技術(shù)，大大提高辦公空間使用率與內(nèi)部昭示性； 6 標(biāo)準(zhǔn)層采用無柱無次梁設(shè)計，使辦公空間更加寬敞開揚(yáng)并且可以自由分割自由組合，同時立面采用荷蘭飛利浦公司傾情打造的泛光照明系統(tǒng)綠化設(shè)施完善；物業(yè)管理為長城物業(yè)管理有限公司，物業(yè)管理較好，綠化率率較高，辦公環(huán)境優(yōu)良，建成于20

8、14年。 曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設(shè)計，從入口處即體現(xiàn)企業(yè)家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達(dá)電梯、并且兩部專供總裁獨立使用。每層特設(shè)4個總裁獨立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創(chuàng)可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權(quán)，讓商務(wù)辦公更加精彩。同時項目引進(jìn)奧運金牌物管-長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調(diào)、做到分戶控制分戶計量，市政地輻熱供暖。全面降低企業(yè)能耗，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)辦公。電梯分流設(shè)計，候梯

9、時間大大縮短。 曲江國際金融中心以世界者的姿態(tài)，傾力打造曲江商務(wù)頂級標(biāo)準(zhǔn)。 3權(quán)屬狀況 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料房屋所有權(quán)證，確認(rèn)委托方為此次評估物業(yè)權(quán)利人，權(quán)屬來源：購買商品房；用途：寫字樓 十一、價值定義 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 十二、估價原則 7 本估價報告在堅持公平、公正、公開的工作原則的基礎(chǔ)上， 遵循以下原則: 1、 合法原則； 2、 最高最佳使用原則； 3、 替代原則； 4、 估價時點原則等。 十三、估價方法 根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有

10、市場比較法、成本法、收益法三種。 估價對象所在區(qū)域住宅類房地產(chǎn)交易實例較多，可比實例易于選擇，因而采用市場比較法評估為最佳方法。 十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、該房地產(chǎn)的區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢、房地產(chǎn)自身特性以及變現(xiàn)方式等有密切的關(guān)系。 本次抵押的房地產(chǎn)用途為商業(yè)服務(wù)，根據(jù)估價人員市場調(diào)查分析，目前該區(qū)域?qū)懽謽穷惙康禺a(chǎn)需求較為穩(wěn)定，價格波動不大，未來價格下降可能性不大，根據(jù)估價對象的地理位置、使用用途、周邊自然人文環(huán)境狀況、建筑面積等情況，確定估價對象房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較好。

11、 8 十五、房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示 (一)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正 常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計估價報告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。 (二)、對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)給予關(guān)注: 估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價值減損。 (三)、估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的影響, 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)

12、行再評估。 十六、估價結(jié)論 經(jīng)評估人員綜合分析，結(jié)合估價目的，房地產(chǎn)最終抵押價值可以確定為693591594元 (大寫：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰 玖拾肆元整) 陜西xx房地產(chǎn)評估有限公司 二O一四年十一月三十日 9 第二部分 假設(shè)和限定條件 一、估價報告結(jié)論成立的假設(shè)前提： 、委托方提供資料屬實。 1、估價對象在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交2 易市場。、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押3 價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。 二、估價報告使用的限制條件： 、估價結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價值。1、本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，若

13、改變估價目2 的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。 10 3、本估價報告自出具之日起有效期限為一年，若有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價 結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。 4、未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表 第三部分 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一 區(qū)位因素分析 1. 地理位置 曲江國際金融中心寫字樓位于西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路東北角，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通

14、動脈，商服設(shè)施齊全。 2交通便捷度：待估對象位于曲江新區(qū)，交通便捷度較高。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。 3周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：估價對象位于正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江新區(qū)，該區(qū)域為集娛樂、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、 11 曲江海洋世界等及人文景觀，國美電器、小寨商業(yè)中心，距小寨商業(yè)圈僅1.5公里左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動，形成規(guī)模效應(yīng)。 4基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”，包括 通路、供水、排水

15、、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整. 二 個別因素 曲江國際金融中心是位于曲江會展商務(wù)板塊的首席5A甲級寫字樓，占據(jù)著西安中軸進(jìn)入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會展板塊顯赫區(qū)位，緊鄰曲江國際會展中心與會議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動脈。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場，緊鄰地鐵2號線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標(biāo)和立體交通網(wǎng)，構(gòu)筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會展中心，曲江國際會議中心等會展配套，這里有影響世界的風(fēng)景，影響世界的企業(yè)文化，這里有頂級星級酒店，奢享商務(wù)高度，這里有大唐不夜城，曲

16、江音樂廳，曲江美術(shù)館，太平洋影城，大雁塔北廣場，曲江海洋館等國際級文化配套，精彩無處不在。 曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設(shè)計，從入口處即體現(xiàn)企業(yè)家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達(dá)電梯、并且兩部專供總裁獨立使用。每層特設(shè)4個總裁獨立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創(chuàng)可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權(quán)，讓商務(wù)辦公更加精彩。同時項目引進(jìn)奧運金牌物管-長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調(diào)、做到分

17、戶控制分戶計量，市政地輻熱供暖。全面降低企 12 業(yè)能耗，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)辦公。電梯分流設(shè)計，候梯時間大大縮短。 曲江國際金融中心以世界者的姿態(tài)，傾力打造曲江商務(wù)頂級標(biāo)準(zhǔn)。 三 市場背景分析 曲江新區(qū)自1996年啟動建設(shè)以來，先后投入資金10億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建開通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、環(huán)湖路等城市道路。近年來，西安市的寫字樓市場銷售日趨活躍，市場銷售量較大，價格穩(wěn)中有升，特別是曲江新區(qū)，房地產(chǎn)投資項目較多,房地產(chǎn)發(fā)展和升值空間看好，是房地產(chǎn)投資和置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。可以從以下三個方面詳細(xì)分析 1.地理位置 曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)，是陜西省人民政府于1993年批準(zhǔn)設(shè)立的省

18、級旅游度假區(qū)，2003年7月，經(jīng)西安市政府批準(zhǔn)，更名為“曲江新區(qū)”。曲江新區(qū)屬于雁塔區(qū)，位于西安城東南，區(qū)內(nèi)有大雁塔、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游點。曲江新區(qū)是以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積40.97平方公里，同時輻射帶動大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。曲江新區(qū)建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)為特色的國際化城市示范新區(qū)。 2.經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r 2002年以來，曲江新區(qū)先后建成大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江國際會展中心、曲江池遺址公園、大唐不夜城等一批重大文化項目，組建了曲江文化產(chǎn)

19、業(yè)投資集團(tuán)、曲江影視集團(tuán)、曲江會展集團(tuán)、曲江演出集團(tuán)、曲江文化旅游集團(tuán)、大明宮投資集團(tuán)等六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、形 13 成了以文化旅游、會展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)體系，躍升為西部最重要的文化、旅游集散地，陜西文化、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域。截至目前，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)158億元，成為我國最大的文化產(chǎn)業(yè)投資類企業(yè)之一，躋身西 部文化產(chǎn)業(yè)“巨無霸”行列。2006年5月，曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)成為國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地；2007年8月，曲江新區(qū)成為首批國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)；2008年5月，曲江新區(qū)又榮獲首屆中國文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎。 近期，曲江新區(qū)將以二期擴(kuò)區(qū)為契機(jī)，規(guī)劃建設(shè)

20、出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)、會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化創(chuàng)意園區(qū)、動漫游戲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化體育休閑區(qū)。影視娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)家村落等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，著手打造文化產(chǎn)業(yè)門類最齊全、規(guī)模最大、效能最優(yōu)的國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，到2013年，曲江新區(qū)及其輻射區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)爭取達(dá)到1000家，從業(yè)人數(shù)達(dá)到10萬人，文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)到50億元，成為中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第一級。 曲江新區(qū)位于西安市東南，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積40.97平方公里，同時輻射帶動大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積

21、近150平方公里。曲江新區(qū)踐行陜西“文化強(qiáng)”戰(zhàn)略和“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢，以城市運營收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項目為帶動，文化產(chǎn)業(yè)、公共文化事業(yè)和城市新區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，迅速成為西安乃至全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點。2011年曲江新區(qū)成為國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，5A級景區(qū)和生態(tài)區(qū)。 14 3.地產(chǎn)市場分析 商業(yè)板塊位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長安南部西安未來CBD核心區(qū)，占地約3平方公里。在現(xiàn)有西安國際會議展覽中心的基 礎(chǔ)上，建設(shè)15萬平方米的展館、60萬平方米的建筑群、5500個國際標(biāo)準(zhǔn)展位、3.5萬平方米30

22、個不同規(guī)格國際會議中心，同現(xiàn)有的曲江國際會議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國際一流水準(zhǔn)的會展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個區(qū)域包括展覽中心、會議中心、會展商務(wù)寫字樓、星級酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會展科技產(chǎn)業(yè)園、會展旅游中心。 四、最高最佳使用分析 估價對象作為寫字樓使用符合最高最佳使用條件 五、估價方法選用 根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法三種。 六 估價測算過程 （一）市場比較法 1比較法進(jìn)行估價的原理 市場比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價的替代原則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房

23、地產(chǎn)近期交易價格進(jìn)行比較修正，確定估價對象的現(xiàn)時價值。 15 其基本公式：評估價格=可比實例價格交易情況修正100/( )交易日期修正( )/100區(qū)域因素修正100/( )個別因素修正100/( ) 2選取比準(zhǔn)實例 根據(jù)評估人員對相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價格的調(diào)查了解，選取臨近區(qū)域類似房地產(chǎn)近期交易實例作為可比實例，具體如下 實例一：佳和中心A 佳和中心項目位于西安市曲江新區(qū)翠華路與會展東路交匯處西北角，坐落于曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園內(nèi)曲江會展商務(wù)板塊。整體28層，1-2層為商鋪，3-28層為寫字樓。占地面積8671，總建筑面積102429，標(biāo)準(zhǔn)層面積1590，開間面積109-157

24、0平方米 ，電梯配置客梯8部。2014年11月項目均價13000元/平方米。 實例二 錦業(yè)時代寫字樓B 錦業(yè)時代寫字樓位于高新錦業(yè)路東段32號（高新管委會都市之門以西500米），整體27層，其中1-4層為寫字樓配套商業(yè)，主要涵蓋銀行、金融、證券、大型餐飲、高端汽車展廳等，5-6層為創(chuàng)意LOFT辦公，層高5.49米，7-27層為3.4米平層辦公，項目采用新型無梁板結(jié)構(gòu)。占地面積44386，總建筑面積100000，開間面積142-890平方米 ，2014年11月項目均價13000元/平方米。 實例三 寶德云谷國際 16 寶德云谷國際寫字樓位于高新錦業(yè)一路與丈八三路十字西南角，占地面積13270層高

25、3.9米。層，地上22層，地下3層，整體25月11年 ，2014總建筑面積104158，開間面積210-1500平方米 平方米。11000元/項目均價 比較因素如下表所示項目 待估房產(chǎn) 佳和中心錦業(yè)時代寶德云谷A B 國際C 2014.11. 2014.11 2014.11 交易日期 2014.11 正常正常 正常交易情況 正常 高新 曲江 高新曲江地理位置 104158 102429 56486 建筑面積（） 100000 出讓出讓 土地使用權(quán)性質(zhì)出讓 出讓 較優(yōu) 優(yōu)繁華程度區(qū)域 優(yōu) 優(yōu)較優(yōu)優(yōu) 優(yōu) 交通便捷度優(yōu) 因較環(huán)完完完公共設(shè)施較完4050土地使用4040充充停車較充充物業(yè)管建筑裝公共精

26、公共精公共精公共精設(shè)施設(shè)1部電部電部電部電平面布合合合合框架剪建筑結(jié)無梁框框架核心 17 墻筒無次梁 良良工程質(zhì)量 良 良25 27 總樓層 28 29 3、比較修正計算如下： 1)交易情況修正：以上選取的三個可比實例均屬于競爭市場上的平均交易價格，其交易CB、100，則可比實例A、價格屬正常交易價格，設(shè)估價對象為 。 情況修正系數(shù)均為100 交易日期修正： 2)，設(shè)估價對象指數(shù)為100三個可比實例成交日期與估價時點相近， 。則三個可比實例指數(shù)均為100 3)區(qū)域因素修正：將估價對象與可比實例影響該類房地產(chǎn)價值的區(qū)域因素進(jìn)行比較，依據(jù)估價)(包括交通便利程度、繁華程度、環(huán)境、公共設(shè)施配套等，1

27、00人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，設(shè)評估對象區(qū)域因素綜合指數(shù)為 ； ；B:102；C:94A:99三個可比實例綜合指數(shù)為： 4)個別因素修正：主要包括土(將估價對象與可比實例影響該類房地產(chǎn)價值的個別因素)地使用年限、停車位、物業(yè)管理、建筑裝修、設(shè)施設(shè)備平面布置等設(shè)評估對象個別因素進(jìn)行比較依據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料， C:97B:110A:981指數(shù)為，可比實例個別因素指數(shù)為； 18 確定比較因素系數(shù)見下表寶德云谷 錦業(yè)時代項目 待估房產(chǎn) 佳和中心 國際 交易日期100/100100/100100/100100/100 交易情況100/100100/100100/100100/100 100/

28、100 100/102 100/98 繁華程度區(qū) 100/100域 100/96 交通便捷度 100/99 100/100100/100因 環(huán)境100/100100/100100/100100/100 素 公共設(shè)施配套100/100100/100100/100100/100 100/110 個土地使用年限100/100100/100100/100別 停車位100/100100/100100/100100/100因 100/99 物業(yè)管理100/100100/100100/100 100/100建筑裝100/10100/10100/10設(shè)施設(shè)100/10100/10100/10100/10100

29、/98100/100100/98平面布100/100 5)求出比準(zhǔn)價格依據(jù)比較法的計算公式，綜合計算出可比實例修正后的單價，其 計算列表如下： 綜合修正計算C A項目名B11000交易價1300013000 19 100/100 100/100 100/100 交易情況修正100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/94 100/99 區(qū)域因素修正 100/102 100/97 100/98 100/110 個別因素修正 12064 13399 11586 比準(zhǔn)價格. 4.估價對象現(xiàn)時價值 估價對象單價取可比實例比準(zhǔn)平均價： 元/（取整）（13399+11586+12

30、064）/3=12350 估價對象總價： 元（取整）56486=69760210012350估價對象房地產(chǎn)無抵押、擔(dān)保等截至估價時點,經(jīng)估價人員調(diào)查, 法定優(yōu)先受償權(quán)等。 法定優(yōu)先受償款=估價對象現(xiàn)時價值-則房地產(chǎn)抵押價值 =697602100 - 0 =697602100元 （二）采用收益法測算估價對象價格估價對象為出租性、收益性房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的 估價人員對委適宜選用收益法估價，依據(jù)委托人提供的材料，要求， 估對象進(jìn)行測算。 20 收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報理論，求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的

31、方法。即將房地產(chǎn)的價值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。 其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對較長，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得（假設(shè)在有限年期情況下每年的年凈收益為 A,收益保持相對穩(wěn)定,并保持n 年不變，資本化率固定為Y）。 其計算公式為： 公式V= A/Y1-1/（1+Y）n 其中: V 房地產(chǎn)價格 A 房地產(chǎn)凈收益 Y 資本化率 n 剩余使用年限 1 .房地產(chǎn)年租金收入 （1）收集資料：搜集同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)寫字樓的出租資料和運行費用有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。下面是比較典型的西安甲級寫字樓的一些基礎(chǔ)資料: 可比實例曲江影視大廈，70元/月租金；可比實例B佳和中心，80元/月租

32、金；可比實例C曲江國際大廈，78元/月租金，取平均值，估價對象的租金標(biāo)準(zhǔn)為：（70+80+78）/3=76元/ （2）估算年潛在毛收入 21 租金按總建筑面積56486平方米計算，根據(jù)此租金水平，計算估價對象房地產(chǎn)在充分利用、無空置的情況下的年潛在毛收入為： 76*56486*12=51515232元 （3）估算年有效毛收入 根據(jù)估價人員對西安市辦公物業(yè)市場的調(diào)查，與估價對象區(qū)位相近，用途相同的類似房地產(chǎn)，參照可比實例三個物業(yè)空置率，確定因空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為年潛在毛收入的2%，則年有效毛收入為： 51515232*（1-2%）=50484927.4 (元) 2.年運營費

33、用的測算 運營費用是維持估價對象房地產(chǎn)正常使用所必須支出的費用，包括維修費、管理費、保險費以及稅費等。 （1）估算年管理費 管理費用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費等，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為： 51515232*2%=1030304.6（元） (2) 估算年維修費 估價對象為框架核心筒結(jié)構(gòu)，根據(jù)重置價格標(biāo)準(zhǔn)，估計對象建筑物的重置單價為960元/。以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維修費按重置價格的1.5%計算，則年維修費為： 22 56486*960*1.5%=813398.4（元） (3) 估算年保險費 年保險費按房屋現(xiàn)值的2

34、計算，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)得框架核心筒結(jié)構(gòu)的殘值 率為0，耐用年限為50年，則年保險費為： 56486*960*2=108453.1（元） （4）估算年稅費 估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費為： 50484927.4 *12%=6058191.3（元） 估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等，依規(guī)定按年有效毛收入的5.85%測算，則年稅費為： 50484927.4 *5.85%=2953368.3（元） (5)年運營費用合計 1030304.6+813398.4+108453.1+6058191.3+2953

35、368.3=10963714.7元 4.估算年凈收益 50484927.4 -10963714.7=39521212.7（元） 5報酬率的確定 23 根據(jù)規(guī)范，并且根據(jù)市場調(diào)查并考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，確定估價對象的報酬率為5%. 6估價對象價值的確定： 收益還原法計算公式：VA/Y1-1/（1+Y）n V表示房地產(chǎn)價格； A表示房地產(chǎn)年純收益； Y表示房地產(chǎn)資本化率(5%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取5%。 n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。 數(shù)據(jù)代入計算公式, V=39521212.75%1-1/（1+5%）40=678147901.5元 估價對象房地產(chǎn)收益價格為67814

36、7901.5元，單價為12006元. （三）采用成本法測算估價對象價格 用重置成本法評估房地產(chǎn)，可以按照房地合一的思路進(jìn)行評估，比如： 新建房地產(chǎn)的積算價格=土地的取得成本+建設(shè)成本 +管理費用+投資利息+銷售費用+稅費+開發(fā)利潤 1.土地取得成本 土地出讓金 根據(jù)西安市曲江新區(qū)的市場狀況，樓面地價平均為14613722元/建筑平方米。按照有關(guān)規(guī)定適用的樓面地價取平均值，即3600元/ 24 建筑平方米，開發(fā)用地面積為5460平方米，容積率為10.8，西安市的土地轉(zhuǎn)讓契約稅率為3%，印花稅為0.05%,則土地取得成本為： 3600* 5460*10.8*（1+3.05%）=218759486元 拆遷安置補(bǔ)償費 查閱資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費用為每平方米占地面積7000元左右，則計算拆遷安置補(bǔ)償費為： 70005460 =38220000元 綜合配套費 根據(jù)西安市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費為每平方米建筑面積300元左右，則計算此項費用為： 30056486=16945800元 土地費用合計：2187594863822000016945800273925286元 2.建設(shè)成本： (1)前期費用 “三通一平”工程費大約50萬元；專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費用。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為120