項(xiàng)目合作發(fā)展建議書

1、項(xiàng)目合作發(fā)展建議書項(xiàng)目合作發(fā)展建議書二零一零年五月二十六日前 言感謝貴公司決策層領(lǐng)導(dǎo)對敝公司在專業(yè)上的信任,使敝司能夠有幸參與到與貴司的合作中,希望我們所提供的資料能夠得到貴公司的認(rèn)同,進(jìn)而為貴公司在決策時(shí)提供必要的幫助，為項(xiàng)目的最終成功建立良好的基礎(chǔ)。我們誠摯希望能夠聽到貴公司對我們所提交各項(xiàng)提案的中肯意見,如果能夠得到貴公司的認(rèn)可，我們將在后繼的服務(wù)中不斷完善充實(shí)以形成系統(tǒng)完備的可操作性強(qiáng)的整體方案。 衷心祝愿我們能合作成功!目 錄第一部分:市場分析第二部分:項(xiàng)目綜合分析第三部分:項(xiàng)目開發(fā)投資預(yù)算與回報(bào)分析第四部分:公司服務(wù)內(nèi)容第五部分： 公司簡介第一部分:市場分析煙臺作為首批開放的14個(gè)

2、沿海城市之一，有著得天獨(dú)厚的山海資源,綿長的海岸線,這里氣候適宜，物產(chǎn)豐美，經(jīng)過不斷的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市優(yōu)勢區(qū)位規(guī)劃開發(fā),截止到200年,全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4358.5億元，比上年增長1%。是205年的2倍，年均增長14.,已經(jīng)晉升到山東第二大經(jīng)濟(jì)城市,全市人均生產(chǎn)總值6224元,按現(xiàn)行匯率計(jì)算達(dá)到96美元,增長145%。 010年，一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到3.5億元、 266.5億元和457.億元，結(jié)構(gòu)比例為7.67：58.8：.4。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到47.5億元,增長6.4%，占規(guī)模以上 工業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)到44.1%，比年初提高22個(gè)百分點(diǎn)。這在一個(gè)面上反映到了煙臺已經(jīng)從簡單的初加

3、工慢慢向高新產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展，萊山國家高新區(qū)的新建就是一個(gè)很好的例證,煙臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為國家級的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),現(xiàn)已成為煙臺的工業(yè)集中地，也是外來人口的主要聚集地，是勞動密集性與技術(shù)密集性的綜合區(qū)域,煙臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊各類企業(yè)120多家,其中工業(yè)企業(yè)310多家,外商投資企業(yè)1100多家。形成了機(jī)械汽車、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)拉動，汽車、手機(jī)、電腦、裝備制造等五大產(chǎn)品集群崛起,“牡丹花”企業(yè)重點(diǎn)支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，已經(jīng)成為全國重要的汽車工業(yè)基地、裝備制造業(yè)基地和電子信息產(chǎn)業(yè)基地。1、汽車集群。形成以東岳汽車為龍頭，以發(fā)動機(jī)、自動變速箱、車用空調(diào)器為核心配套的產(chǎn)業(yè)體系。目前,轎車產(chǎn)能達(dá)到2萬輛/年,發(fā)動機(jī)、自

4、動變速箱產(chǎn)能分別為7.5萬臺/年和30萬臺/年，聚集零部件企業(yè)30多家。06年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值70億元,計(jì)劃今年完成產(chǎn)值21億元。2、手機(jī)集群。呈現(xiàn)出浪潮g穩(wěn)步高產(chǎn),伊諾特、得寶數(shù)字通信等核心配套企業(yè)快速膨脹、富士康手機(jī)后來居上的良好態(tài)勢。200年，手機(jī)集群實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值15億元，隨著核心配套企業(yè)伊諾特公司二期擴(kuò)能順利投產(chǎn)和富士康手機(jī)事業(yè)群增資擴(kuò)建，今年產(chǎn)值將達(dá)到60億元。3、電腦集群。形成鴻富泰、宏華勝、富士康精密電子三大事業(yè)群,正在實(shí)現(xiàn)由主要部件向品牌整機(jī)生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。2006年，富士康工業(yè)園完成產(chǎn)值100億元、出口65億美元。隨著整個(gè)工業(yè)園二、三期投資擴(kuò)建以及游戲機(jī)、筆記本電腦等大項(xiàng)目順利推進(jìn),全年產(chǎn)值

5、將達(dá)到1億元。整個(gè)集群年內(nèi)再引進(jìn)配套企業(yè)1家以上，總數(shù)超過0家。4、裝備制造集群。以斗山工程機(jī)械和斗山機(jī)床為龍頭的裝備制造業(yè)基地，集聚多寶精密、東鎬重工、三宇泰科、宇光機(jī)械等2多家配套企業(yè)。206年，以挖掘機(jī)、數(shù)控機(jī)床、工業(yè)縫紉機(jī)等為代表的22大整機(jī)產(chǎn)品迅猛發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值63億元，預(yù)計(jì)今年超過70億元。以上良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢帶來大量的工作崗位，使得家用消費(fèi)類產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展迅速,同時(shí)不動產(chǎn)的發(fā)展也與時(shí)俱進(jìn)。201年1月煙臺開發(fā)區(qū)住房均價(jià)為615元/平方米,環(huán)比2年12月份上漲1.23%,同比010年月上漲146。從整體數(shù)據(jù)來看，2010年-10月份開發(fā)區(qū)房價(jià)呈現(xiàn)連續(xù)上漲的趨勢，達(dá)到5880元/

6、平方米;在11月份房價(jià)有所回落,但在月份房價(jià)再沖新高,達(dá)到6110元/平方米。進(jìn)入1年后煙臺，開發(fā)區(qū)房價(jià)延續(xù)上漲趨勢,1月份住房均價(jià)達(dá)到618元/平方米。高于煙臺平均價(jià)格，隨著一線房企萬科、龍湖、天房、保利等先后在煙臺拿地，01煙臺樓市變得撲朔迷離、炙手可熱。就在剛剛過去的一周，國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份中國70個(gè)大中城市中有56個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲,數(shù)量較上月出現(xiàn)增加。這顯示出，調(diào)控政策依然未撼動房地產(chǎn)市場。無論是從00年月的“國十一條”到今年1月出臺的“新國八條”；還是以209年年末營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消為調(diào)控起點(diǎn)到近期國家發(fā)改委要求商品房銷售需明碼標(biāo)價(jià)的國家最新調(diào)控

7、措施都可以看出，即便是以年為單位,調(diào)控依然沒有出現(xiàn)人們想要的結(jié)果。限購、限貸、限外、房產(chǎn)稅,在諸多新老調(diào)控政策均以“失效”或“效果不明顯”落幕后,人們又將目光聚焦于下一個(gè)、再下一個(gè)調(diào)控政策。不過此時(shí),反思比期盼更為重要。在地產(chǎn)開發(fā)中思辨,務(wù)實(shí)更為重要。第二部分：項(xiàng)目綜合分析 項(xiàng)目資源梳理項(xiàng)目地區(qū)位介紹：位于柳子河路之南,同三高速北側(cè),泰山路煙臺物流園之內(nèi),來往福山開發(fā)區(qū)交通便捷, 從泰山路步行到柳子河路乘坐23、206可直達(dá)開發(fā)區(qū)，從泰山路步行到同三高速可乘坐路直達(dá)福山、芝罘區(qū)。資源1：（地域位置優(yōu)勢）未來的一個(gè)趨勢就是開發(fā)區(qū)和福山區(qū)慢慢融合，進(jìn)而兩地區(qū)無論從購物及居住都會得到一個(gè)相互補(bǔ)充,所

8、以位于兩區(qū)之間的中間地帶會變得更為重要,因?yàn)檫@里不近不遠(yuǎn)的享受到芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)的多種資源優(yōu)勢。資源2：(需求優(yōu)勢）從福山購房群體分析得知,此片區(qū)因?yàn)闆]有良好的居住項(xiàng)目，所以大量此區(qū)域工廠職工選擇了其他地方購房，如果本項(xiàng)目介入，可以彌補(bǔ)此區(qū)域的空白。通過對本項(xiàng)目核心資源的解讀,已經(jīng)明確了“我們有什么”的戰(zhàn)略命題；但是，項(xiàng)目的資源并不能夠脫離市場態(tài)勢而孤立存在。因此,我們需要帶著自身的資源條件進(jìn)入到所面對的經(jīng)營環(huán)境中，在市場的試金石作用下進(jìn)一步提純。從而確立有利于項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)掘價(jià)值的市場發(fā)展方向,現(xiàn)在就讓我們進(jìn)入下一個(gè)策略模塊：項(xiàng)目swot分析與戰(zhàn)略規(guī)劃n 地理位置優(yōu)勢n 需求優(yōu)勢n

9、為銷售帶來保證s項(xiàng)目優(yōu)勢屬性研判n 三區(qū)交界，資源共享n 地塊不連貫，周邊全廠房，環(huán)境差n 生活配套與市政設(shè)施缺位n 對產(chǎn)品細(xì)致規(guī)劃，規(guī)劃自身的配套w項(xiàng)目劣勢屬性研判n 通過景觀隔斷，可以降低此類影響n 臨近高速，噪音及廢氣影響n 較難改善n 要以產(chǎn)品規(guī)劃搶占市場制高點(diǎn)n 要以跨區(qū)推廣突破區(qū)域限制n 要以產(chǎn)品定位隔性形成搏弈壁壘n 有利于項(xiàng)目唯一性宣傳n 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展帶來強(qiáng)大的購買力及源源不斷的人流量n 福山政府對夾河生態(tài)公園的建設(shè)與規(guī)劃n 有利于項(xiàng)目的營銷借勢o市場機(jī)會屬性研判n 形成項(xiàng)目的客戶基礎(chǔ)n 開發(fā)區(qū)和福山區(qū)其他項(xiàng)目的競爭n 房產(chǎn)政策對外來購房人群的影響n 區(qū)域工業(yè)印象深厚，

10、改變艱難t營銷威脅屬性研判n 區(qū)域市場目前欠缺純住宅項(xiàng)目n 同三高速帶來更多的芝罘客n 有利于項(xiàng)目客源的拓展及功能定位的確立 項(xiàng)目客戶分析依據(jù)項(xiàng)目所處位置及自身資源，客戶主力應(yīng)該為企業(yè)單位職工，其他為個(gè)體經(jīng)營者以及投資客群?？蛻粢?0歲以下的年輕人為主，300歲左右的客戶將會多數(shù)為投資群體。區(qū)域應(yīng)該以開發(fā)區(qū)為主，福山和芝罘為輔,同時(shí)周邊縣市也是不容忽視的購房力量。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及推廣定位通過對我們的客戶及資源構(gòu)建、市場挑戰(zhàn)分析,我們的產(chǎn)品應(yīng)該是這樣子的，它“戶型小、總價(jià)低、一居到兩居、物業(yè)好”所以,我們的戰(zhàn)略方向:以便利交通網(wǎng)為底色以片區(qū)純品住宅為基調(diào)以小戶型產(chǎn)品為競爭力以優(yōu)越配套服務(wù)為突破打

11、造三區(qū)中心的格調(diào)品質(zhì)生活家 項(xiàng)目價(jià)格定位按照以上定位，參考同區(qū)域的價(jià)格走向，本項(xiàng)目的價(jià)格體系應(yīng)以芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)的價(jià)格權(quán)重而得。房價(jià)占權(quán)重權(quán)重價(jià)格本項(xiàng)目價(jià)格福山區(qū)456元401814700元/平米，高架工業(yè)區(qū)不良影響權(quán)重.2,價(jià)格定位4500元/平米，后期可拔高開發(fā)區(qū)220元50110芝罘區(qū)7780元10778引用:開發(fā)區(qū)作為煙臺的移民區(qū)擁有大量的外來人口,這也是開發(fā)區(qū)房價(jià)近年來穩(wěn)步攀升的最重要原因。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，4月煙臺開發(fā)區(qū)樓盤最新報(bào)價(jià)維持在6220元每平米，與3月相比,環(huán)比增長0.65%，與去年同期相比增長2015%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,福山區(qū)月房價(jià)為53元/平方米,

12、相比3月份的4656元/平方米,降幅為.%。分析數(shù)據(jù)可見，均價(jià)的下降一方面是由于區(qū)域內(nèi)部分樓盤推出新品，優(yōu)惠力度較大；另一方面剛亮相的部分新盤價(jià)格較低，拉低了整體的均價(jià)水平。預(yù)計(jì)這一情況在5月就會好轉(zhuǎn)，均價(jià)會“回歸正途”到穩(wěn)定增長狀態(tài)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，2011年1月該區(qū)域住宅的均價(jià)達(dá)到了778元每平米，相比去年月的7473元每平米,同比上漲%；相比20年月份的655元每平米,環(huán)比上漲達(dá)18.9%?？梢娬呦鄬?yán)厲的201年并未對芝罘區(qū)的房價(jià)造成實(shí)質(zhì)性影響。第三部分:項(xiàng)目開發(fā)投資預(yù)算與回報(bào)分析 項(xiàng)目規(guī)劃有建筑空地?zé)o建筑空地?zé)o建筑空地?zé)o建筑占地面積：約6萬平米有建筑占地面積:約3萬平方米總

13、規(guī)劃面積9萬平米按照既定容積率2.2-2.9，我公司出二套規(guī)劃建議,如下：1) 容積率2.05,正常的小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi));2) 容積率2.530,小高層+二類高層項(xiàng)目一類高層項(xiàng)目（1層以上)。我司建議容積率可控制在2.5-2.之間，一方面考慮項(xiàng)目利益最大化，另一方面考慮項(xiàng)目周邊沒有任何公園綠地，做檔次樓盤風(fēng)險(xiǎn)較大，所以建議產(chǎn)品做一類高層+二類高層+小高層的混合社區(qū),布局采用行列式布局，景觀采用小組團(tuán)形式，不設(shè)大型廣場。容積率.5計(jì)算,總規(guī)劃面積2.萬平米 項(xiàng)目成本(一) 地價(jià):900平米130元/67平米12元如規(guī)劃最后確定容積率為2.5，總建筑面積25萬平方米，則樓面低價(jià)為8

14、0元(二) 前期費(fèi)： .鉆探、設(shè)計(jì) 2.各種配套（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、消防專項(xiàng)費(fèi)、自來水管網(wǎng)費(fèi)) .臨水、臨電 雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi) 5.達(dá)到開工條件時(shí)所涉及的所有費(fèi)用大約需要230元/平米(三) 建安造價(jià)：場地平整、質(zhì)檢費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、噪音排污費(fèi)、樁基工程費(fèi)、土建工程費(fèi)、自來水管網(wǎng)工程費(fèi)、共建配套合計(jì)：140元/平方米(四) 房屋銷售費(fèi)用：按項(xiàng)目直接費(fèi)用的4計(jì)算。平均每平方米分?jǐn)?元/平米。 合計(jì)： 10元/平方米(五) 開發(fā)管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi): 按項(xiàng)目直接費(fèi)用的5%計(jì)算。平均每平方米分?jǐn)?0元 合計(jì)： 10元平方米(六) 不可預(yù)見費(fèi):按項(xiàng)目直接費(fèi)用的1.5

15、計(jì)算。平均每平方米分?jǐn)傇嫌?jì): 0元平方米 每平米總成本=土地成本+前期費(fèi)用建安費(fèi)用+房屋銷售費(fèi)用+開發(fā)管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)用=270元總成本:2元/平米2.5萬平米=6120萬元 項(xiàng)目回報(bào)最終利潤分析開發(fā)總成本:120萬元綜合成本價(jià);450元可銷售面積；20（假設(shè))；銷售總收入4500*25000=125萬元銷售稅費(fèi)（營業(yè)稅與城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）=101萬元*5.5556萬元開發(fā)利潤=10125萬元-1200萬元556萬元=3482萬元成本利潤率=34482萬元/120萬元%第三部分:本項(xiàng)目合作內(nèi)容建議一、對本項(xiàng)目所提供的服務(wù)主要包括: 服務(wù)一：項(xiàng)目區(qū)域市場研究分析服務(wù)二:開發(fā)

16、企業(yè)及項(xiàng)目形象包裝顧問（vi展示)服務(wù)三:項(xiàng)目定位及廣告整合推廣服務(wù)四:營銷及公關(guān)活動的策劃、執(zhí)行服務(wù)五:項(xiàng)目銷售代理服務(wù)二、服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注服務(wù)一市場研究分析6萬元一次性收費(fèi),之后每年免費(fèi)提供市場及時(shí)信息服務(wù)二開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目形象包裝顧問萬元所涉及到的媒體發(fā)布及制作費(fèi)用均不含在內(nèi)服務(wù)三項(xiàng)目定位及廣告整合推廣6萬元服務(wù)四營銷及公關(guān)活動的策劃、執(zhí)行8萬元服務(wù)五項(xiàng)目銷售代理服務(wù)代理傭金:總銷售額的.%合計(jì)策劃顧問服務(wù)費(fèi)(前四項(xiàng)）:共計(jì)4萬（月費(fèi)萬月)銷售代理費(fèi)（第五項(xiàng)）:總銷售額的1.8%三、溢價(jià)分配比例雙方合作過程中,如本項(xiàng)目階段內(nèi)實(shí)際銷售平均價(jià)超出預(yù)期平均價(jià)（由雙方協(xié)商并按

17、照市場情況約定），則超出部分視為溢價(jià)，溢價(jià)與階段銷售面積之乘積即視為溢價(jià)利潤收益。溢價(jià)利潤收益由合作雙方按照開發(fā)商70%，代理公司30%的比例進(jìn)行分配。四、 策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)及溢價(jià)利潤收取方式、策劃費(fèi)用收取方式：分月收取，合同簽署期，開發(fā)商每月月初支付代理公司策劃費(fèi)2萬元。2、銷售代理傭金結(jié)算方式 從項(xiàng)目正式開盤起,開發(fā)公司每月為代理公司結(jié)算一次銷售代理提成傭金。每月5日前，代理公司向開發(fā)公司提交上一個(gè)月的銷售業(yè)績報(bào)表,經(jīng)開發(fā)公司財(cái)務(wù)人員審核,按以下標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算傭金: 在銷售套數(shù)達(dá)到%（含50%）之前，每月按照80的比例結(jié)算本月銷售代理傭金。在銷售套數(shù)達(dá)到50%-0%（含70%）,每月按照0%的

18、比例結(jié)算本月銷售代理傭金。在銷售套數(shù)達(dá)到%-90%（含90%），每月按照95%的比例結(jié)算本月銷售代理傭金。在銷售率達(dá)到0以后，開發(fā)公司根據(jù)以上比例全額結(jié)算銷售代理傭金，并補(bǔ)齊之前銷售額傭金差額部分。3、溢價(jià)部分結(jié)算方式在項(xiàng)目銷售套數(shù)達(dá)到50%,70,9%，10%時(shí)，分別按照當(dāng)時(shí)溢價(jià)及階段銷售面積，一次性分配并結(jié)算項(xiàng)目溢價(jià)利潤收益。第四部分 公司簡介一、公司描述 系出名門。公司主創(chuàng)人員源自北京協(xié)成行、陽光0等知名企業(yè)，傳承名企,借鑒成功軌跡；大浪淘沙，優(yōu)劣自見分曉。綜合銷售、策劃方面,歷經(jīng)代理、開發(fā)行當(dāng),而將脈絡(luò)融入體系，乃自成一家。 刀鋒凌厲。所謂“天馬行空”,一則為喜,一則,實(shí)為憂。所憂者,

19、浮文畫餅，脫離實(shí)際，空洞大言。而我公司人員,曾歷一線、二線、三線城市項(xiàng)目，其間亦鑒成敗，因此做事首講客觀,以深度研判，狠挖客戶，刀鋒扼其咽喉。 古人云,未知其敗,何知其成?看破表層,明其風(fēng)骨，扎實(shí)落地，然也。二、立足煙臺,與時(shí)俱進(jìn)業(yè)務(wù)描述市場調(diào)研前期策劃營銷推廣銷售執(zhí)行環(huán)境調(diào)研客戶調(diào)研項(xiàng)目評估開發(fā)戰(zhàn)略定位研判市場定位規(guī)劃戰(zhàn)略戶型設(shè)計(jì)推廣依據(jù)營銷策動廣告策動推廣執(zhí)行上市策略銷售組織銷售推進(jìn)物管支持三、將帥峰雄，謀定策動智力描述專家智力武裝的一支地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)團(tuán)隊(duì),包括成功的企業(yè)家、學(xué)者、專家、一線操盤手、廣告媒體營運(yùn)精英,能夠?yàn)樯钸h(yuǎn)所服務(wù)的項(xiàng)目提供不同層面的戰(zhàn)略支持。四、全程營銷，超值服務(wù)服務(wù)領(lǐng)域前期定位市場研究,項(xiàng)目發(fā)展建議對目標(biāo)市場進(jìn)行調(diào)查與研究,收集分析市場數(shù)據(jù)，研究競爭對手和典型個(gè)案，為項(xiàng)目發(fā)展提供信息基礎(chǔ)與決策依據(jù)。研究土地價(jià)值,確定產(chǎn)品概念,明確物業(yè)發(fā)展方向，以科學(xué)的市場依據(jù)和專業(yè)的規(guī)劃理念提供精準(zhǔn)的前期服務(wù)。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品定位,