2014年管理真題

1、2014年真題解析一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1.房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有（）。A.依賴專業(yè)管理B.效益外溢和轉(zhuǎn)移C.異質(zhì)性明顯D.變現(xiàn)性較差正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。存在效益外溢和轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資的特性之一，主要是房地產(chǎn)投資效益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。參見教材P9。2.房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使（）。A.投資利潤最大B.投資效率最高C.投資成本最低D.投資風(fēng)險最小正確答案D答案解析本題考查的是投資組合理

2、論。投資組合目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最小，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。參見教材P23。3.在房地產(chǎn)投資項目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用（）。A.銀行存款利率B.銀行貸款利率C.通貨膨脹率加銀行存款利率D.資金的機(jī)會成本加風(fēng)險調(diào)整值正確答案D答案解析本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。參見教材P27。4.某市2012年房屋施工面積為2000萬平方米，竣工面積為700萬平方米；2013年房屋新開工面積為800萬平方米，竣工面積為900萬平方米。若不考慮停緩建因素，該市2013年房屋施工面積為（）萬平

3、方米。A.1200 B.1900C.2100 D.2800正確答案C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積報告期新開工面積上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的面積上期已停建在報告期恢復(fù)施工的面積=800+（2000700）=2100。參見教材P39。5.某市2013年住房可支付性指數(shù)（HAI）為90，表明該市中位數(shù)收入家庭的購房能力（）。A.正好能夠承受中位數(shù)房價B.只能承受比中位數(shù)房價更低的房價C.能夠承受比中位數(shù)房價更高的房價D.可以承受平均水平的房價正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房；HAI100，居民家庭能

4、夠承受更高價格的住房；HAI100，居民家庭能夠承受更低價格的住房。參見教材P42。6.商品住房價格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產(chǎn)市場具有（）的特性。A.信息不對稱性B.交易復(fù)雜性C.供給壟斷性D.經(jīng)濟(jì)外部性正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)市場的外部性問題非常突出。房地產(chǎn)市場的外部性是指，外部的因素會影響房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場也會影響其它方面。價格迅速上升，會導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住宅問題，也會導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險增加，甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。參見教材

5、P44。7.土地儲備資金不能用于支付（）。A.收儲土地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)B.收儲土地后必要的前期開發(fā)費(fèi)用C.收儲土地發(fā)生的銀行貸款利息D.土地使用權(quán)出讓價款正確答案D答案解析本題考查的是獲取土地。土地儲備資金的具體使用范圍：征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用；需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出；經(jīng)同級財政批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。參見教材P68。8.在商品房開發(fā)項目綜合驗(yàn)收中，（）是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A.環(huán)保驗(yàn)收B.市政工程驗(yàn)收C.規(guī)劃驗(yàn)收D.人防驗(yàn)收正確答案C答案解析本題考查的是竣工驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收中的規(guī)劃驗(yàn)收，是竣工項目投入使用前的

6、關(guān)鍵環(huán)節(jié)。參見教材P92。9.以同類物業(yè)的當(dāng)前平均價格為基礎(chǔ)，確定商品住房銷售價格的方法是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.目標(biāo)定價法D.隨行就市定價法正確答案D答案解析本題考查的是制定租售方案。隨行就市定價法指開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法。參見教材P100。10.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費(fèi)用之間的相關(guān)性，首先確定包月費(fèi)用為50元/人，看有多少業(yè)主參加；再將包月費(fèi)用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是（）。A.觀察法B.訪問法C.問卷法D.實(shí)驗(yàn)法正確答案D答案解析本題考查的是市場調(diào)查的步驟。實(shí)驗(yàn)法，用實(shí)驗(yàn)的方式，對

7、調(diào)查對象控制在特定環(huán)境條件下，對其進(jìn)行觀察以獲得相應(yīng)信息的方法。參見教材P109。11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設(shè)建材超市，其采用的目標(biāo)市場選擇模式是（）。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化正確答案C答案解析本題考查的是目標(biāo)市場選擇。選項A市場集中化，指企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場；選項B選擇專業(yè)化，指企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾個不同的細(xì)分市場。選項C建材超市是一種房地產(chǎn)商品中。產(chǎn)品專業(yè)化，企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品；選項D市場專業(yè)化，指企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求。參見教材P122。12.塑造房地產(chǎn)項目的鮮明個性以區(qū)別于競爭對手，這是（）的主要任務(wù)。

8、A.市場細(xì)分B.識別競爭者C.市場定位D.市場營銷正確答案C答案解析本題考查的是市場定位。市場定位，也稱為產(chǎn)品定位或競爭性定位，是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場上所處的地位和顧客對產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客，使該產(chǎn)品在細(xì)分市場上占據(jù)強(qiáng)有力的競爭位置。參見教材P123。13.在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括（）。A.預(yù)售收入B.土地成本C.運(yùn)營成本D.租金收入正確答案A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量?！伴_發(fā)持有出租”模式中，并沒有預(yù)售，所以不包含預(yù)售收入。參見教材P148。14.等額序列支付資金回收系數(shù)正確的

9、表達(dá)式是（）。正確答案A答案解析本題考查的是復(fù)利計算。P-A叫資金回收系數(shù)，F(xiàn)-A叫儲存基金系數(shù)。選項A是等額支付資金回收系數(shù)；選項B是等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)；選項C等額序列支付儲存基金系數(shù)；選項D等額序列支付終值系數(shù)。參見教材P161。15.關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運(yùn)動起點(diǎn)時的金額B.現(xiàn)值是資金運(yùn)動結(jié)束時的金額C.指與某一時間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點(diǎn)上的價值D.不同時點(diǎn)發(fā)生的等額資金具有相同的價值正確答案C答案解析本題考查的是資金等效值的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。選項A把資金運(yùn)動過程

10、中某一時間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時值。選項B把資金運(yùn)動起點(diǎn)時的金額稱為現(xiàn)值。參見教材P157。16.期限為10年、年利率6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若月還款額為2600元，則第4年最后1個月還款額中的利息是（）元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45正確答案D答案解析本題考查的是復(fù)利計算。1） 將尚未還款的月供一次性提前到第四年倒數(shù)第二個月末（第47個月末）一次性償還。此時計算出的一次性提前還款額即為到第47個月末的本金總額。P=2600/0.5%1-1/（1+0.5%）73=.29（元）2） 求第48個月的利息.290.5%=793.45（元）。參

11、見教材P158。17.某家庭購買一套面積為88m2的商品住宅，單價為9000元/m2，首付款為房價的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個月的還款額是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43正確答案A答案解析本題考查的是復(fù)利計算。參見教材P161。18.某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同，該項投資的資本金利潤率是（）。A.8.80%B.12.

12、00%C.14.67%D.20.00%正確答案C答案解析本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。參見教材P199。19.在房地產(chǎn)投資分析中，求取財務(wù)凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.目標(biāo)收益率C.銀行貸款利率D.資本化率正確答案B答案解析本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。財務(wù)凈現(xiàn)值，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。參見教材P180。20.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58

13、%D.34.04%正確答案D答案解析本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=利潤總額/銷售收入，銷售收入=利潤總額/銷售利潤率=6540/24%=27250（萬元）；成本利潤率=利潤總額/總開發(fā)成本=利潤總額/（銷售收入-銷售稅費(fèi)-利潤總額）=6540/27250（1-5.5%）-6540=34.04%。參見教材P189。21.某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00

14、 C.1932.75D.2205.00正確答案A答案解析本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。1.銷售收入：30000550016500（萬元）2.開發(fā)成本：7500萬元3.開發(fā)費(fèi)用：1650萬元4.銷售稅費(fèi)：165005.5%907.5（萬元）5.扣除20%：750020%1500（萬元）（如缺此項會得出C答案）6.扣除項目合計：7500+1650+907.5+150011557.5（萬元）7.增值額：1650011557.54942.5（萬元）8.增值稅：4942.530%1482.75（萬元）參見教材P175。22.某房地產(chǎn)項目的初始投資額為310萬元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營期為15年，財

15、務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為（）萬元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93正確答案C答案解析本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。 參見教材P181。23.下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是（）。A.運(yùn)營費(fèi)用B.年還本付息額C.空置率D.權(quán)益投資比率正確答案C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素?？罩寐实墓烙媽τ诠浪惴康禺a(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要。參見教材P216。24.關(guān)于用期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是（）。A.期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的

16、方案為優(yōu)D.期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)正確答案D答案解析本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)；期望值不同，則必須比標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，以標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P234。25.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m、容積率為2的住宅項目，預(yù)計項目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2（不含土地費(fèi)用），銷售均價為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是（）元/m2。A.1804B.3608C.4608D.5120正確答案A答案解析本題考查的是盈

17、虧平衡分析的基本原理。參見教材P21826.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在研究一綠色住宅項目的可行性時，對綠色住宅技術(shù)的可獲得性進(jìn)行了專題研究，這種專題研究屬于項目的（）。A.一般投資機(jī)會研究B.特定項目投資機(jī)會研究C.詳細(xì)可行性研究D.輔助研究正確答案D答案解析本題考查的是可行性研究的工作階段。輔助研究是對項目的一個或幾個重要方面進(jìn)行專題研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。參見教材P252。27.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不計入建筑安裝工程費(fèi)用的是（）。A.三通一平費(fèi)B.設(shè)備采購費(fèi)C.結(jié)構(gòu)工程費(fèi)D.電梯安裝費(fèi)正確答案A答案解析本題考查的是投資估算。三通一平費(fèi)屬于勘察設(shè)計

18、和前期工程費(fèi)。參見教材P260。28.下列房地產(chǎn)投資項目財務(wù)報表中，屬于基本報表的是（）。A.項目總投資估算表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表正確答案D答案解析本題考查的是基本報表?；緢蟊戆ìF(xiàn)金流量表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)責(zé)表。參見教材P267。29.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的摘要中，一般不需要表述的內(nèi)容是（）。A.項目所處地區(qū)的市場情況B.項目本身的情況C.評價指標(biāo)的計算過程D.可行性研究的結(jié)論正確答案C答案解析本題考查的是可行性研究報告的基本構(gòu)成?？尚行匝芯繄蟾娴恼煤啙嵉恼Z言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和

19、特點(diǎn)、評估的結(jié)論。參見教材P279。30.關(guān)于個人住房抵押貸款風(fēng)險的說法，錯誤的是（）。A.貸款客戶眾多會帶來操作風(fēng)險B.不良率很低，不存在信用風(fēng)險C.房地產(chǎn)市場變化會帶來變現(xiàn)風(fēng)險D.貸后管理工作薄弱會帶來管理風(fēng)險正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。個人住房貸款的風(fēng)險主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險、信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險和法律風(fēng)險。信用風(fēng)險就是違約的風(fēng)險。參見教材P310。31.以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）類型是（）。A.權(quán)益型REITsB.抵押型REITsC.多重合伙REITsD.傘型合伙REITs正確答案A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資

20、信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。選項CD是根據(jù)信托的性質(zhì)來分的，區(qū)別是看是否直接擁有房地產(chǎn)。參見教材P320。32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項目（）。A.有預(yù)售或預(yù)租收入B.滿足資本金投入比例要求C.有合作投資方D.已落實(shí)施工隊伍正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%。參見教材P303。33.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的市場風(fēng)險是指（）。A.REITs公司經(jīng)營能力不同所導(dǎo)致的收益差別B.REITs證

21、券價格在交易場所的變化給投資者帶來的風(fēng)險C.市場利率變化給REITs的實(shí)際收益帶來的損失D.REITs規(guī)模大小不同所導(dǎo)致的市場認(rèn)可度差別正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險及其管理。房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險的市場風(fēng)險是指REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險。參見教材P324。34.寫字樓基礎(chǔ)租金主要根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率和（）來確定。A.市場租金水平的預(yù)測值B.業(yè)主可接受的最低租金水平C.市場租金的變化趨勢D.同類寫字樓的平均租金水平正確答案B答案解析本題考查的是寫字樓租金的確定。在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金

22、水平來確定一個基礎(chǔ)租金。參見教材P351。35.關(guān)于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯誤的是（）。A.折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶B.折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支C.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)為業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權(quán)D.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上正確答案D答案解析本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。參見教材P354。 二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

23、1.在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E（Rj）=Rf+jE（Rm）-Rf中，影響j確定的風(fēng)險因素有（）。A.通貨膨脹風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.機(jī)會成本風(fēng)險D.持有期風(fēng)險E.利率風(fēng)險正確答案ABE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險包括：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險。參見教材P17。2.下列房地產(chǎn)市場運(yùn)行的影響因素中，屬于社會環(huán)境因素的有（）。A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理E.基礎(chǔ)設(shè)施狀況正確答案ACD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境。社會環(huán)境中的主要影響因素：人口數(shù)量

24、和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。參見教材P30。3.下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租賃住房C.經(jīng)濟(jì)適用住房D.商品住房E.小產(chǎn)權(quán)房正確答案ABCD答案解析本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段。公共住房：廉租住房；經(jīng)濟(jì)適用住房；限價商品住房；公共租賃住房。商品住房：普通住宅；高檔住宅；公寓；別墅。參見教材P59。4.通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A.規(guī)劃意見書（選址）B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.建設(shè)工程施工

25、許可證正確答案BD答案解析本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可。確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可，主要涉及政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理，具體包括下發(fā)規(guī)劃意見書（選址）、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、設(shè)計方案審批、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以招拍掛方式出讓獲得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目，其項目選址階段的規(guī)劃意見書（選址）審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成，開發(fā)商只需向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。參見教材P72。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)識別競爭對手的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將（）結(jié)合起來考慮。A.產(chǎn)品定位B.市場定位C.產(chǎn)品細(xì)分D.目標(biāo)選擇E.市場細(xì)分正確答案C

26、E答案解析本題考查的是識別競爭者。識別競爭者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)品和市場兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。參見教材P124。6.從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括（）。A.積累資金B(yǎng).平衡國際收支C.調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)D.提高社會就業(yè)率E.抑制通貨膨脹正確答案ABCE答案解析本題考查的是利率與利息。從宏觀角度考查利率的經(jīng)濟(jì)功能，包括了積累資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。參見教材P153。7.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的支出中，在計算成本利潤率時應(yīng)計算利息的有（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.其他工程費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.營業(yè)稅金E.專業(yè)人員費(fèi)

27、用正確答案ABCE答案解析本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)都不計利息。參見教材P191。8.兩個效益不同的房地產(chǎn)投資方案，計算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法正確答案ACE答案解析本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。效益不同，所以不能直接比費(fèi)用。參見教材P210。9.進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務(wù)評價指標(biāo)有（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)

28、值C.成本利潤率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.償債備付率正確答案ABC答案解析本題考查的是敏感性分析的步驟。敏感性分析通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時也可以選用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。選項DE為清償能力指標(biāo)，非盈利性指標(biāo)。參見教材P223。10.不確定型決策常用的決策方法有（）。A.最大可能法B.小中取大法C.大中取大法D.決策樹法E.最小最大后悔值法正確答案BCE答案解析本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。選項AD是風(fēng)險型決策的方法，不是不確定性決策方法。參見教材P240。【歸納總結(jié)】確定型決策方法風(fēng)險型決策方法不確定型決策方法線性規(guī)

29、劃等運(yùn)籌學(xué)方法借助計算機(jī)進(jìn)行決策最大可能法期望值法決策樹法小中取大法大中取大法最小最大后悔值法11.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費(fèi)中，屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.土地取得費(fèi)E.銷售代理費(fèi)正確答案ABC答案解析本題考查的是。房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。選項D是單獨(dú)的一項，選項E銷售代理費(fèi)屬于銷售費(fèi)用。參見教材P262。12.在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的結(jié)論中，應(yīng)主要說明項目的（）。A.盈利能力B.貸款償還能力C.抗風(fēng)險能力D.改善就業(yè)能力E.資金平衡能力正確答案ABCE答案解析本題考查的是可行性研究報

30、告正文的寫作要點(diǎn)?？尚行匝芯康慕Y(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的盈利能力、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，以及項目是否可行。參見教材P283。13.關(guān)于企業(yè)債券融資特點(diǎn)的說法，正確的有（）。A.籌集到的資金需到期償還B.債券持有人是債券發(fā)行企業(yè)的債權(quán)人C.發(fā)行債券支付的利息可以在企業(yè)所得稅前扣除D.債券不能在市場上自由流通E.債券風(fēng)險與債券發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況無關(guān)正確答案ABC答案解析本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。選項D，債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。選項E債券的風(fēng)險與企業(yè)的經(jīng)營狀況直接相關(guān)。參見教材P290。14.房地產(chǎn)投資信托基金的特征不包括（）。A.現(xiàn)

31、金回報較低B.市場價值穩(wěn)定C.投資物業(yè)類型少且風(fēng)險大D.流動性好E.抵御通貨膨脹的能力較強(qiáng)正確答案AC答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。房地產(chǎn)投資信托基金的特征：流動性好、市場價值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報、有效分散投資風(fēng)險、抵御通貨膨脹。參見教材P316。15.受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了達(dá)到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）。A.對遲交租金的租戶斷電斷水B.對按時交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠C.靈活選擇收租方式D.合理確定收租時間E.提供主動收租服務(wù)正確答案BCDE答案解析本題考查的是制定租金收取辦法。物業(yè)管理人員通常對按時支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)表

32、明，激勵比懲罰更有效；根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)靈活選擇收租方式，合理確定收租時間。參見教材P342。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會毀損，投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。2.房地產(chǎn)市場有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒有必要進(jìn)行干預(yù)。（）正

33、確答案答案解析本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。當(dāng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)劇烈的振蕩時，政府從促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過各種政策工具進(jìn)行市場干預(yù)，以達(dá)到短期內(nèi)使房地產(chǎn)市場回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道。參見教材P55。3.采用工程量清單計價法進(jìn)行招標(biāo)時，招標(biāo)控制價應(yīng)在招標(biāo)文件中公布。（）正確答案答案解析本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。采用工程量清單計價法進(jìn)行招標(biāo)時，招標(biāo)控制價應(yīng)在招標(biāo)文件中公布。參見教材P77。4.房地產(chǎn)市場中購買者的非理性購房行為，往往受示范效應(yīng)和從眾心理的影響。（）正確答案答案解析本題考查的是住房市場中的消費(fèi)者行為。住房市場存在政府干預(yù)且受社會高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社

34、會輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會影響購買者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購買行為。參見教材P136。5.從消費(fèi)者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)所應(yīng)得到的補(bǔ)償。（）正確答案答案解析本題考查的是資金時間價值的概念。從消費(fèi)者角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。參見教材P151。6.我國目前個人儲蓄存款、國庫券以及個人住房抵押貸款等都是按復(fù)利計息的。（）正確答案答案解析本題考查的是單利計息與復(fù)利計息。我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的。參見教材P155。7.對“開發(fā)一持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析時，不應(yīng)計算土地增值稅。（）正確答案

35、答案解析本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，繳納土地增值稅。參見教材P175。8.現(xiàn)金回報率與投資回報率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。（）正確答案答案解析本題考查的是靜態(tài)投資回收期?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。投資回報率計算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。參見教材P201。9.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析，是分析項目利潤為零時風(fēng)險因素變化的極限值。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指

36、標(biāo)的極限值。參見教材P219。10.在不確定的市場環(huán)境下，財務(wù)評價方法容易造成對房地產(chǎn)投資價值的高估。（）正確答案答案解析本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。在不確定的市場環(huán)境下，財務(wù)評價方法容易造成對房地產(chǎn)投資價值的低估。參見教材P242。11.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資估算時，土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用比較法來求取。（）正確答案答案解析本題考查的是投資估算。土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用成本法來求取。參見教材P258。12.反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的報表是財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。（）正確答案答案解析本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情

37、況。參見教材P270。13.房地產(chǎn)資本市場中通過私人融資渠道籌措的資金只能來自民營企業(yè)。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場與資本市場。權(quán)益融資、債務(wù)融資的市場渠道有私人市場和公眾市場。私人融資渠道包括私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、國外投資者、銀行類金融機(jī)構(gòu)、保險公司、退休基金。參見教材P285。14.由于商用房地產(chǎn)購買者資金更為雄厚，因此相對于個人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險更低。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。參見教材P309。15.收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息和房產(chǎn)稅之外發(fā)生的所有費(fèi)用。（

38、）正確答案答案解析本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。收益性物業(yè)管理中運(yùn)營費(fèi)用中包括房產(chǎn)稅。參見教材P371。四、計算題（共2題，20分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請在答題紙上作答）（一）甲公司承租了一棟建筑面積為10000的舊商業(yè)大樓，承租期為20年，前3年租金保持不變，每年為600元/，以后每年遞增3%。該公司用1年時間，將該商業(yè)大樓裝修改造成共有400個攤位的專業(yè)市場，裝修改造費(fèi)用共1000萬元。裝修改造完成后，公司計劃將攤位出租，按年收取租金，前2年租金保持不變，以后每年遞增5%。如果專業(yè)市場的

39、運(yùn)營費(fèi)用為攤位年租金的40%，甲公司目標(biāo)收益率為10%，裝修改造費(fèi)用在第1年年初一次性投入，其他收支均發(fā)生在年末（不考慮空置損失），請計算該公司達(dá)到目標(biāo)收益率時，前2年平均每個攤位的最低年租金。（8分）參考答案租賃性置業(yè)投資，經(jīng)過裝修改造后出租經(jīng)營。1.租賃舊商業(yè)大樓的租金支出1）前3年每年租金為：60010000=600（萬元）2）以后年度每年租金為：600（1+3%）n-s2.裝修改造費(fèi)用為1000萬元3.出租收入1）設(shè)前2年租金每年總價為A萬元2）以后年度租金每年為A（1+5%）n-s項目現(xiàn)金流量表01234520一、現(xiàn)金流入 0.6A0.6A0.6A（1+5%）0.6A（1+5%）n-31.凈租金收入（已減去40%運(yùn)營費(fèi)用）0.6A0.6A0.6A（1+5%）0.6A（1+5%）n-3二