物業(yè)經(jīng)營管理 第九章 財務(wù)管理與績效評價

1、第九章財務(wù)管理與績效評價內(nèi)容提要一、 內(nèi)容提要：1、財務(wù)管理概述2、財務(wù)報告分析 3、物業(yè)管理績效評價 4、績效評價的主要方法 5、物業(yè) 管理報告二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對財務(wù)管理、財務(wù)報告分析、物業(yè)管理績效評價、 物業(yè)管理報告等內(nèi)容、方法的熟悉程度，以及物業(yè)經(jīng)營管理中財務(wù)與績效管理的能力和知識水平。考試的基本要求：掌握：物業(yè)管理績效及績效評價、物業(yè)管理績效評價的主要類型、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系，物業(yè)管理 報告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報告。熟悉：財務(wù)管理的對象、目標(biāo)、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)及評價結(jié)果的表達(dá)方法，物業(yè)管理報 告編寫中的注意事項。財

2、務(wù)報告分析的主要方法與一般過程，績效評價了解：財務(wù)報告的構(gòu)成與內(nèi)容，財務(wù)報告分析的主要形式， 的主要方法。S第一節(jié)財務(wù)管理概述一、財務(wù)管理對象企業(yè)財務(wù)管理的對象包括企業(yè)財務(wù)活動和各種財企業(yè)財務(wù)管理是指對企業(yè)財務(wù)活動和財務(wù)關(guān)系實施的管理，務(wù)關(guān)系兩個方面。（一）企業(yè)財務(wù)活動：是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用F費飛回和分 配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。（二）企業(yè)財務(wù)關(guān)系企業(yè)財務(wù)關(guān)系是指企業(yè)財務(wù)活動所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括與I所有者、債權(quán)人、債務(wù)人、 內(nèi)部各單位、丨職工、國家機(jī)關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系。二、財務(wù)管理目標(biāo)財務(wù)管理目標(biāo)又稱理財目標(biāo)，是指企業(yè)進(jìn)行財務(wù)活動所要達(dá)到

3、的目的，是評價企業(yè)財務(wù)活動是否合理、有效 的標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)管理目標(biāo)為企業(yè)財務(wù)管理工作確定了基本的方向，是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理成功的前提。I 一般來講，財務(wù)管理目標(biāo)有總體目標(biāo)和具體麗兩個方面。（一）財務(wù)管理總體目標(biāo)最具代表性的財務(wù)管理總體目標(biāo)的提法有利潤最大化、資本利潤率最大化或每股利潤最大化、企業(yè)價值最大 化或股東財富最大化（即凈資產(chǎn)或所有者權(quán)益）的比率，用以反映企業(yè)運用資 每股利潤也稱每股盈余（或權(quán)益資本凈利率），是稅后凈利潤與普通股股數(shù)的對比數(shù)。資本利潤率又稱凈資產(chǎn)收益率，是企業(yè)凈利潤與資本 本獲得利潤的能力。（二）財務(wù)管理具體目標(biāo).財務(wù)管理的具體目標(biāo)可以概括為以下三個主要方面：籌資管理而、投

4、資管理目標(biāo)利潤分配管理目標(biāo)三、財務(wù)管理的內(nèi)容財務(wù)管理的基本內(nèi)容可概括為如下方面：籌資決策、投資決策、利潤分配決策四、財務(wù)管理的手段要逐步實現(xiàn)企業(yè)理財手段與方法以網(wǎng)絡(luò)財務(wù)為主，并將網(wǎng)絡(luò)財務(wù)融入到企業(yè)資源規(guī)劃 網(wǎng)絡(luò)財務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)以及電子商務(wù)為背景的在線理財活動。L第二節(jié)財務(wù)報告分析（ER P）系統(tǒng)札一、財務(wù)報告的構(gòu)成與內(nèi)容1、企業(yè)的財務(wù)報告包括會計報表和文字報告兩部分。2、會計報表又稱財務(wù)報表，一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。主表即企業(yè)在會計期末編制的主 要會計報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表飛金流量表和不需對外報送的成本報表。其中，前三張報表是企業(yè) 的基本財務(wù)報表。 這幾張報表相互結(jié)

5、合，全面地反映了企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金凈流量和成本狀況。3、文字報告主要包括會計報表附注和財務(wù)情況說明書兩部分。二、財務(wù)報告分析的概念與形式（一）財務(wù)報告分析的概念與特征 財務(wù)報告分析具有三個特征：拓展性、判斷性、依耐性。（二）財務(wù)報告分析的主要形式根據(jù)分析的主體不同1.，財務(wù)報告分析可分為內(nèi)部分逝與外部分析根據(jù)分析的內(nèi)容和范圍的不同，財務(wù)報告分析可分為全面分析與專題分析 從分析資料角度劃分，可分為財務(wù)報表分析與內(nèi)部報表分析 從分析的時期和目的角度劃分，可分為趨勢分析狀分析力分析三、財務(wù)報告分析的主要方法： 比率分析法包括相I關(guān)比率分析法、構(gòu)成比率分析法、效率比率分析法 比較分析法有：

6、橫向比較法F向比較法四、財務(wù)報告分析的一般過程財務(wù)報告分析工作， 準(zhǔn)備階段主要由以下四個步驟組成：明確分析目的、確立分析標(biāo)準(zhǔn)、制定分析計劃、搜索整理分析資料 實施階段包括以下三個步驟：報告整體分析、 報告階段可分為三個步驟：得出分析結(jié)論、提出可行的措施建議、編寫財務(wù)報告分析報告2.3.4.1、比率分析法（最基本）、2、比較分析法（最常用）般應(yīng)當(dāng)按照以下步驟進(jìn)行：準(zhǔn)備階段、實施階段、報告階段旨標(biāo)分析、基本因素分析第三節(jié)物業(yè)管理績效評價一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義（一）績效與物業(yè)管理績效物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立I的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營

7、效益和經(jīng)營者業(yè)纟物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。（二）物業(yè)管理績效評價及其意義1物業(yè)管理績效評價的概念物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，按照一 I 定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)（含物業(yè)資產(chǎn)管理項目，下同）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判活動。以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、2. 物業(yè)管理績效評價的特點 物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象？ 償債能

8、力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標(biāo)作 為主要評價依據(jù)，二、物業(yè)管理績效評價的類型 按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業(yè)管理績效評價的類型有以下幾種：政府評價、社會評價、 企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價、 企業(yè)自我診斷評價、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價三、物業(yè)管理績效評價的基本要素 物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條 件。30項指標(biāo)構(gòu)成。四、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系 物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次(一) 物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo) 物業(yè)管理績效評價的基本指標(biāo)有八項，其

9、主要內(nèi)容如下：1. 財務(wù)效益狀況指標(biāo)：凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率 凈資產(chǎn)收益率：可以看出企業(yè)獲利能力在同行中所處的地位。(2) 總資產(chǎn)報酬率：指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效。(3) 財務(wù)內(nèi)部收益率2. 資產(chǎn)營運狀況指標(biāo)：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：指標(biāo)越高，周轉(zhuǎn)速度越快，銷售(營業(yè))能力越強(qiáng)，資產(chǎn)利用效率越高。(2)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)速度越快，利用越好。3. 償債能力狀況指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、禾利息保障倍數(shù) 50 %，國(1) 資產(chǎn)負(fù)債率：該指標(biāo)是衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險的重要指標(biāo)，比較保守一般為不高于

10、際上公認(rèn)60%比較好。(2) 利息保障倍數(shù)：指標(biāo)越高，表明企業(yè)的債務(wù)償還越有保證。4. 發(fā)展能力狀況指標(biāo)：營業(yè)增長率、資本積累率 (1) 營業(yè)增長率：營業(yè)增長率是指企業(yè)本年主營業(yè)務(wù)收入增長額同上年主營業(yè)務(wù)收入總額的比率。(2) 資本積累率：它是企業(yè)當(dāng)年所有者權(quán)益總的增長率，反映了企業(yè)所有者權(quán)益在當(dāng)年的變動水平。(二) 物業(yè)管理績效評價修正指標(biāo) 物業(yè)管理績效評價的修正指標(biāo)具體由十六項計量指標(biāo)構(gòu)成。其主要內(nèi)容如下：1. 財務(wù)效益狀況修正指標(biāo)：主營業(yè)務(wù)利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費用利潤率(1) 主營業(yè)務(wù)利潤率：反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)的獲利能力，是評價企業(yè)經(jīng)營效益的指標(biāo)真實反映企業(yè)盈余(2) 盈余現(xiàn)金保

11、障倍數(shù)：該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻(xiàn)越大。 的質(zhì)量。(3) 成本費用利潤率：越高，表明企業(yè)為取得一定的收益所付出的代價越小，企業(yè)成本費用控制得越好，企業(yè) 的獲利能力越強(qiáng)。2. 資產(chǎn)營運狀況修正指標(biāo)：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率(1) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款的流動速度，平均次數(shù)。(2) 不良資產(chǎn)比率：該指標(biāo)越小越好，零是最優(yōu)水平。(3) 資產(chǎn)損失比率：該指標(biāo)表明企業(yè)資產(chǎn)損失的嚴(yán)重程度，從企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的角度，揭示了企業(yè)的管理狀況。 3償債能力狀況修正指標(biāo)：流動比率、速動比率、現(xiàn)金流動負(fù)債比率、長期資產(chǎn)適合率、經(jīng)營虧損掛賬比 率(1)

12、流動比率：率衡量企業(yè)短期債務(wù)償還能力，反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動資產(chǎn)流 轉(zhuǎn)越快，償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)。國際上公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比率為即企業(yè)本年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的200%，我國較好的比率為150%左右。(2) 速動比率：衡量企業(yè)的短期償債能力，反映企業(yè)流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)，一般保持在|100%的水平比較好,率在90%左右。4發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)：總資產(chǎn)增長率、三年利潤平均增長率、三年資本平均增長率(三)物業(yè)管理績效評價評議指標(biāo)具體內(nèi)容如下：經(jīng)營者基本素質(zhì)、服務(wù)滿意度、尋礎(chǔ)管理水平、兩員工素質(zhì)狀況、服務(wù)硬環(huán)境、發(fā)展創(chuàng)新能力、經(jīng)營發(fā)國際

13、上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比率為100%,我國目前較好的比展策略、I綜合社會貢獻(xiàn)S五、物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)一般地，企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)兩類。(一)定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)由標(biāo)準(zhǔn)值和與之對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)組成。定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)值包括 8項基本指標(biāo)和14項修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和 規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優(yōu)、良、中、 低、差五種水平。其中：優(yōu)秀值表示行業(yè)的最高水平；良好值表示行業(yè)的較高水平；平均值表示行業(yè)的總體 平均水平；較低值表示行業(yè)的較低水平；較差值表示行業(yè)的最低水平。定量評價標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)是對應(yīng)定量

14、指標(biāo)五檔標(biāo)準(zhǔn)值所確定的水平參數(shù)，客觀反映各檔次評價標(biāo)準(zhǔn)值所代表的水平,用來計算指標(biāo)實際值對應(yīng)于五檔標(biāo)準(zhǔn)值的得分，每一檔次的標(biāo)準(zhǔn)值，都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)與之相對應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn) 系數(shù)用介于 01之間的數(shù)值表示，具體規(guī)定如下：1； 優(yōu)秀值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為 良好值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為 平均值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為 較低值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為 較差值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為 較差值以下的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為 (二)定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn) 定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對企業(yè)進(jìn)行定性評價時所采用的評判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對評議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析 和評定分?jǐn)?shù)。評議參考標(biāo)準(zhǔn)與評議指標(biāo)一一對應(yīng)，將每項評議指標(biāo)分解為具體的內(nèi)容，通過詳細(xì)的文字進(jìn)行 描述，規(guī)

15、定每項指標(biāo)各個級別的邊界，指導(dǎo)評議人員正確判斷企業(yè)各項評議指標(biāo)達(dá)到的水平。定性指標(biāo)參考評價標(biāo)準(zhǔn)，包括每項指標(biāo)具體的含義、內(nèi)容和范圍，以及應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)水平或程度，從高到低分A B、C、D E五個等級。其中，A表示優(yōu)秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示較低水平，E0。0.0.0.0.8；6；4；2；表示較差水平。S六、物業(yè)管理績效評價結(jié)果與報告（一）物業(yè)管理績效評價的結(jié)果表達(dá)方式“ PRA ” “ PRB ” , “ PRC-，等。以最終得分和“ PR （PerformanceRating）加注評價類型及評價級別表示，并據(jù)此編制評價報告。評價結(jié)果 類型包括優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低

16、（D）、差（E）五類，每項類型再用“ +”號和“一”號進(jìn)一步劃分成不同的 級別。比如： 評價結(jié)果五種類型優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的資格界限是：85分以上（含85分）；7085 分（含 70 分）;5070 分（含 50 分）;優(yōu)（A）:綜合評價得分達(dá)到良（B）:綜合評價得分達(dá)到 中（C）:綜合評價得分達(dá)到 低（D）:綜合評價得分在 40-50分（含40分）;差（E）:綜合評價得分在 40分以下。第四節(jié)績效評價的主要方法、綜合分析判斷法、定量和定性相結(jié)合計分法L1、績效評價的主要方法有功效系數(shù)法（主要方法）2、企業(yè)績效評價的計分方法分為：基本指標(biāo)計分方法、修正指標(biāo)計分方法

17、、評議指標(biāo)計分方法以及定量和定性相結(jié)合計分方法。第五節(jié)物業(yè)管理報告一、物業(yè)管理報告及其類型（一）按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類，可以把物業(yè)管理報告主要分為向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè) 管理報告、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告和向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告三種類型。（二）按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同分類按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間（報告期）不同，可以把物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告度物業(yè)管理報告、|半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報告幾種類型。二、物業(yè)管理報告的構(gòu)成與內(nèi)容：其基本構(gòu)成由一定時期的工作總結(jié)、財務(wù)報告以及未來工作計劃三

18、大部分 組成。S三、編寫物業(yè)管理報告的注意事項編寫物業(yè)管理報告還要注意以下基本要求：（二）注重時效、真實可靠;（三）報告清楚、文字簡練（一）I突出重點、兼顧一般;其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護(hù)知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進(jìn)一步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財務(wù)部 簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo):一、目標(biāo)值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容:1、對本單位