御景彎藍(lán)貝斯洗浴中心建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、卓雅咨詢策劃有限公司Zhunyq ManageineivtCarwIting Co Ltd施mmri項(xiàng)目可行,編撰人：卓雅咨詢顧問(wèn)團(tuán)編撰時(shí)間：2012年7月18日第一章總論1、1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為御景彎藍(lán)貝斯洗浴中心，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于阿克蘇市新城中心多浪河畔，距離火車站4公里左右，距離 阿克蘇機(jī)場(chǎng)18公里左右。本項(xiàng)目緊鄰多浪河公園和新型城市商業(yè)區(qū)，周邊多為 新興的高檔住宅區(qū)及公務(wù)員小區(qū)，其余并無(wú)成熟的商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目根據(jù)地點(diǎn)條件和周圍商業(yè)氛圍， 應(yīng)定位為高端水韻文化洗浴館，不適 于建設(shè)阿克蘇通常的水療概念會(huì)所。1、2可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目

2、的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作 的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、 項(xiàng) 目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1阿克蘇水療隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，國(guó)內(nèi)的洗浴行業(yè)得到 了長(zhǎng)足的發(fā)展，已經(jīng)完全擺脫了傳統(tǒng)的“澡堂子”的模式，由過(guò)去的洗浴僅僅是 為了緩解疲勞、清潔身體的單一洗浴目的，進(jìn)而發(fā)展成不僅是清潔身體，而是放 松精神、愉悅身心的休閑的目的。酒店式洗浴成為成功人士邊洗浴邊工作、 洽談 業(yè)務(wù)、廣泛社交的重要場(chǎng)所。帶之而來(lái)的是規(guī)范化、專業(yè)化、多功能及洗浴休閑為一體的綜合性的娛樂場(chǎng) 所給洗浴行業(yè)帶

3、來(lái)了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。讓人們?cè)谙丛≈刑幵谝环N清新高雅的氛圍 中，并逐漸融入在現(xiàn)代化的社會(huì)的思想觀念里， 形成特有的洗浴文化，也打造了 特色的洗浴行業(yè)。目前阿克蘇市場(chǎng)的水療都是以復(fù)制或者是模仿的形式在發(fā)展和開發(fā)，缺少新 穎性和獨(dú)特性。大部份水療注重在消費(fèi)群體的數(shù)量上，而缺乏在功能上、人性化和現(xiàn)代商務(wù)接軌的快捷服務(wù)開發(fā)。在成功人士這塊的自主空間更是被忽略。一般 水療的配備都只是洗，按摩，吃。沒有給多功能的補(bǔ)進(jìn)。在最近三年來(lái)，阿克蘇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，也加快了阿克蘇和東部城市接 軌的步伐，在這樣的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件下。人們會(huì)對(duì)更加獨(dú)立化，功能化，信息化, 休閑辦公的場(chǎng)所和環(huán)境增加更大的需求。2、2消費(fèi)者特

4、征2、2、1消費(fèi)人群消費(fèi)者以政府官員、企業(yè)家及商務(wù)人士為主，以男士為主，同時(shí)個(gè)人消費(fèi)及 家庭消費(fèi)不斷上升。2、2、2消費(fèi)形式以公務(wù)（商務(wù)）消費(fèi)為主，主要體現(xiàn)為請(qǐng)客、聚會(huì)、商務(wù)洽談、約會(huì)、休閑、 放松等。2、2、3消費(fèi)頻率桑拿?？突旧隙夹纬闪讼M(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)頻率高的達(dá)一周一次，消費(fèi)頻率低 的也會(huì)到一月一次。2、2、4消費(fèi)周期以一周為一個(gè)周期的話，從周一到周四消費(fèi)者不斷上升，周四達(dá)到頂點(diǎn)、五 六日連續(xù)跌落。2、2、5消費(fèi)心理桑拿洗浴場(chǎng)所的特色就是休閑、舒適而消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高， 因此，消 費(fèi)者更看重的是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、規(guī)模、舒適度；很多人會(huì)打車甚至開車前往休閑娛樂 場(chǎng)所聚集區(qū)尋覓此類場(chǎng)所休閑；因此，

5、大型的單體桑拿生意火爆，而小型會(huì)所類 經(jīng)營(yíng)的桑拿項(xiàng)目卻日漸冷淡。2、2、6消費(fèi)季節(jié)一般來(lái)講，冬季、春季是桑拿業(yè)的旺季，而夏季、秋季是桑拿業(yè)的淡季。2、3本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)卓雅咨詢顧問(wèn)團(tuán)對(duì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、 保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合 環(huán)境又是值得樂觀的。因此在以下的部分報(bào)告中會(huì)用先天不足后天補(bǔ)的觀點(diǎn)證明本項(xiàng)目的前景是樂觀的。但在本項(xiàng)目產(chǎn)生前景前，必須高度重視幾個(gè)問(wèn)題。(1)功能配套完善和本項(xiàng)目要達(dá)到的品質(zhì);(2)做好本項(xiàng)目的決心;本項(xiàng)目的獨(dú)特性在哪里，吸引消費(fèi)點(diǎn)在哪里;公司現(xiàn)有人員和基礎(chǔ)對(duì)本項(xiàng)目的配合和重視點(diǎn);(5)采用現(xiàn)代企業(yè)管理的統(tǒng)一性、執(zhí)行力、標(biāo)準(zhǔn)化流程。第三章 項(xiàng)目定位3、1主題定位

6、暢想水韻文化。以水韻文化為主題，從主題上和城區(qū)的其他桑拿會(huì)所分開（獨(dú) 特點(diǎn)之一）。3、2功能定位建立在本項(xiàng)目所處地段，周邊環(huán)境，和項(xiàng)目本身建筑機(jī)構(gòu)局限的基礎(chǔ)上。 在 經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能方面要做到：空間量化，功能面積小而精致，盡量避免大面積而不 產(chǎn)生效益；個(gè)人空間人性化、滿足各方面的客人，空間獨(dú)立而不乏味；商務(wù)信息 化、滿足客戶在消費(fèi)的過(guò)程中辦公需求； 服務(wù)多元化、滿足客戶在消費(fèi)的過(guò)程中 產(chǎn)生的需求，讓接待消費(fèi)客戶不出場(chǎng)所就能解決業(yè)務(wù)，會(huì)議，招待等需求。整個(gè) 項(xiàng)目定位在中上、偏高端消費(fèi)，集住宿、洗浴、按摩、商超、健身、商務(wù)洽談、 小型會(huì)議等。整體映像要達(dá)到高端，方便，快捷，高貴，休閑中辦公，享受中消

7、費(fèi)。做成高端商務(wù)辦公型、接待型，休閑型消費(fèi)。3、3市場(chǎng)定位整個(gè)項(xiàng)目定位在中上、偏高端消費(fèi)，整體映像要達(dá)到高端，方便，快捷，高 貴，休閑中辦公，享受中消費(fèi)。做成高端商務(wù)辦公型、接待型，休閑型消費(fèi)。3、4價(jià)格定位價(jià)格定位取決于場(chǎng)所達(dá)到的效果，功能配備，和軟服務(wù)；初步預(yù)計(jì)在50 200 元每人的門檻費(fèi)，根據(jù)場(chǎng)所成型后和配備方案來(lái)做最后的論證定價(jià)。定價(jià)的整體思路為以價(jià)格作為直接的廣告吸引點(diǎn)和拉開和城區(qū)浴場(chǎng)的距離, 形成以價(jià)格提高品質(zhì)，以品質(zhì)提高檔次，以檔次來(lái)體現(xiàn)獨(dú)特點(diǎn)的廣告效應(yīng)和口碑 宣傳。定價(jià)分級(jí)為高門檻，場(chǎng)內(nèi)低消費(fèi)或者低門檻高消費(fèi)的兩體系。3、5管理定位管理基建于打造品牌服務(wù)，構(gòu)建高品質(zhì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，

8、管理和團(tuán)隊(duì)以客人需求為中心和化解消費(fèi)矛盾的思路來(lái)定位,本著以經(jīng)營(yíng)無(wú)小事，成敗取決于細(xì)節(jié)的心態(tài)和思維做主導(dǎo)。董事會(huì)為最高決策領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),現(xiàn)場(chǎng)總經(jīng)辦為最高執(zhí)行機(jī)構(gòu)。整體以總經(jīng)理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)的總經(jīng)理責(zé)任制為主導(dǎo),以扁平式管理框架為機(jī)制。嚴(yán)格執(zhí)行后現(xiàn)代企業(yè)的制式化管理，采用標(biāo)準(zhǔn)化流程作業(yè)。第四章經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)4、1人員配置。4、1、1管理團(tuán)隊(duì):總經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營(yíng)策略的制定，對(duì)全場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成果負(fù)責(zé)，對(duì)董 事會(huì)負(fù)責(zé)）運(yùn)營(yíng)總監(jiān)一名（對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)工作，對(duì)服務(wù)質(zhì)量，人員整 體素質(zhì)、技師技術(shù)部的技術(shù)和服務(wù)，定時(shí)監(jiān)督檢查，并對(duì)不足和達(dá)不到經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn) 的人和事進(jìn)行整改。減少經(jīng)營(yíng)中的矛盾和突發(fā)事件的處理以

9、及呈報(bào)）行政總監(jiān)一名（對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，對(duì)外聯(lián)系以及各關(guān)系的處理，現(xiàn)場(chǎng)后勤工作 的跟進(jìn)，人員的補(bǔ)充和培訓(xùn)、制定管理章程等）財(cái)務(wù)總監(jiān)一名（對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理匯報(bào)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作）值班經(jīng)理兩名（對(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé) 24小時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督跟進(jìn), 執(zhí)行和落實(shí)會(huì)議要點(diǎn)，對(duì)突發(fā)事件的處理和呈報(bào)）行政總廚一名（對(duì)行政總監(jiān)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)廚房的全面工作、并制定廚房管理章 程、開發(fā)好廚房產(chǎn)品）各部門主管（男賓、女賓、休閑部、餐區(qū)、客房、后勤、技師部、保健部、安保部、人事部、銷售部、工程部等。分別對(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)和行政總監(jiān)負(fù)責(zé)，對(duì)日常工作進(jìn)行管理，總結(jié)，分配和帶領(lǐng)好員工）4、1、2員工隊(duì)伍銷售

10、部：營(yíng)銷代表4名（對(duì)銷售主管負(fù)責(zé)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)客人進(jìn)行引導(dǎo)消費(fèi)。對(duì) 外營(yíng)銷宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔）總臺(tái)：接待員、咨客、收銀員、錄單后勤：保潔員、采購(gòu)員、辦公室人員工程部：弱電工、電腦系統(tǒng)管理員，水電工男、女服務(wù)員：男賓部、女賓部、休閑部、餐區(qū)、客房等員工安保部：泊車員、安保員廚房：大廚、切配、打荷、面點(diǎn)、涼菜、洗檢技師部：理療師保健部：擦背師、足療師、保健師修腳采耳師人事部：招聘專員、文員、培訓(xùn)專員注：以上人員構(gòu)架屬正常正常配置人員，具體人數(shù)以后期的人員編制和薪酬申報(bào)為具體數(shù)據(jù)。有的崗位以實(shí)際需求增減。4、2費(fèi)用估計(jì):此項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)以月為時(shí)間單位。由于在做此報(bào)告時(shí)，顧問(wèn)團(tuán)成員沒有參與本項(xiàng)

11、目前期的規(guī)劃工作，因此此項(xiàng)只列出估算框架，不做具體數(shù)據(jù)記錄。每年固定成本萬(wàn)（場(chǎng)地租金）折舊（按投資總額為萬(wàn)元，按租賃年限折舊）財(cái)務(wù)（貸款和資金利息）稅收（營(yíng)業(yè)收入的15%左右、具體按申報(bào)結(jié)果）工資（員工和管理人員費(fèi)用）能耗（水、電等費(fèi)用）低耗（次性用品、易耗品等）洗滌（床上用品，布草類的清洗）維修（維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用）營(yíng)銷（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等）培訓(xùn)（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)）保險(xiǎn)（員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn)）其他（辦公用品，職能部門雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用）一月總費(fèi)用約萬(wàn)元注：以上費(fèi)用根據(jù)水療實(shí)際配置計(jì)算。4、3經(jīng)營(yíng)分析:定位為中上偏高檔商務(wù)型水療。

12、洗浴、客房住宿、商務(wù)會(huì)議接待等需另做說(shuō)明和分析。經(jīng)營(yíng)分析和費(fèi)用估計(jì) 兩項(xiàng)可計(jì)算出利潤(rùn)比，資金回收比。因前期沒有參與項(xiàng)目的考證和投資規(guī)劃， 不 做具體效益數(shù)據(jù)。以上預(yù)測(cè)根據(jù)水療發(fā)展情況、本項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)成熟和項(xiàng)目周邊環(huán)境的提高, 還有一定上升空間。第五章營(yíng)銷策略5、1宣傳主題概念（1）引領(lǐng)新型的水療文化;（2）和其它場(chǎng)所不一樣的消費(fèi)點(diǎn)和服務(wù)點(diǎn);（3）接近于會(huì)員私人會(huì)所的服務(wù)配置;(4) 主張?jiān)谄焚|(zhì)上的享受和追求;(5) 開業(yè)一鼓作氣炒紅。5、2買點(diǎn)整合(1) 在場(chǎng)所的功能上做宣傳，適合辦公，接待，宴請(qǐng)等;(2) 水韻文化主題，以洗浴、商超、住宿一體化的休閑場(chǎng)所;(3) 服務(wù)品質(zhì)的突破，配備個(gè)性化的

13、服務(wù)和私人空間;5、3優(yōu)惠措施(1) 開業(yè)酬賓優(yōu)惠，(根據(jù)后期的定價(jià)來(lái)出優(yōu)惠政策)針對(duì)前期炒作提高知 名度;消費(fèi)返利，(針對(duì)到場(chǎng)客人，增加客人的回頭率，達(dá)到聚集人氣?？诒男Ч?；(3)會(huì)員卡的優(yōu)惠;(4)項(xiàng)目綁定消費(fèi)和項(xiàng)目贈(zèng)送;(5)特定促銷期消費(fèi)，額外優(yōu)惠等;5、4分階段控制的公關(guān)效果(1)到場(chǎng)消費(fèi)后銷售代表的不定期回訪;公司現(xiàn)有關(guān)系客戶的跟蹤和引導(dǎo)消費(fèi);銷售代表對(duì)自然客到公司會(huì)員的發(fā)展和引導(dǎo);對(duì)一定的客戶要求出示會(huì)員資格才能入場(chǎng)等,5、5外發(fā)式宣傳策略(1)在未開業(yè)時(shí)期的炒作和現(xiàn)場(chǎng)的廣告字樣;(2) 范圍區(qū)域內(nèi)廣告體的投放;(3) 路標(biāo)示，道路廣告，增加影響力;（4）電視媒體和城區(qū)寫字樓廣告;5、6銷售進(jìn)度目標(biāo)會(huì)員卡在開業(yè)時(shí)的預(yù)售（達(dá)到未開業(yè)先預(yù)定）(2)公司現(xiàn)有社會(huì)關(guān)系和客戶群體到場(chǎng)率;(3)開業(yè)到場(chǎng)嘉賓要基本發(fā)展為穩(wěn)定會(huì)員;開業(yè)的前兩個(gè)月以抄場(chǎng)，超人氣為目的，不盈利;(5)開業(yè)兩個(gè)月后到6個(gè)月前為調(diào)整階段，保持不虧本,(6)(7)