建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)正文}

1、建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)1 設(shè)計(jì)管理原則1.0.1 注重方案設(shè)計(jì)注重方案設(shè)計(jì)階段的成本控制工作，方案設(shè)計(jì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本的控制起到?jīng)Q定性的作用。1.0.2 提高外部溝通能力外部約束條件是設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，提高外部溝通能力是確保設(shè)計(jì)工作順利進(jìn)行的要素，相比其內(nèi)部條件顯得更加難以把握，把握的水平將直接影響項(xiàng)目成本和設(shè)計(jì)周期。外部溝通能力除與業(yè)主的溝通能力之外，還包括與行政審批部門(mén)、行政管理部門(mén)、壟斷行業(yè)以及法定咨詢(xún)單位溝通的能力。1.0.3 提高設(shè)計(jì)組織能力設(shè)計(jì)組織能力決定設(shè)計(jì)工作效率，直接影響建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、直接成本及間接成本：1 前提是業(yè)主方提供的設(shè)計(jì)條件不發(fā)生重大變化，目的是設(shè)計(jì)工作不發(fā)生逆轉(zhuǎn)；

2、2 與業(yè)主方的有效溝通，共同維護(hù)業(yè)主單位提供的設(shè)計(jì)條件的嚴(yán)肅性，是設(shè)計(jì)工作不發(fā)生逆轉(zhuǎn)的保證；3 設(shè)計(jì)組織的關(guān)鍵在于運(yùn)作好各設(shè)計(jì)階段、各設(shè)計(jì)子項(xiàng)的串聯(lián)與并聯(lián)，盡可能做到無(wú)縫“接力賽跑”；4 設(shè)計(jì)組織的方法是作好進(jìn)度控制（附線狀圖或柱狀圖），各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)在各設(shè)計(jì)階段介入的時(shí)間及深度（附魚(yú)剌圖），以及主線與附線之間的配合。1.0.4 性?xún)r(jià)比優(yōu)先原則性?xún)r(jià)比是生產(chǎn)者追求的首要目標(biāo)，投入是為了產(chǎn)出，生產(chǎn)是為了銷(xiāo)售：1 不作不切實(shí)際的、性?xún)r(jià)比低下的追求；2 為追求項(xiàng)目特色及銷(xiāo)售亮點(diǎn)，應(yīng)事前測(cè)算投入產(chǎn)出比。1.0.5 設(shè)計(jì)控制設(shè)計(jì)差錯(cuò)控制及修改、變更控制：1 控制設(shè)計(jì)差錯(cuò)數(shù)量，列入設(shè)計(jì)考核指標(biāo)；2 設(shè)計(jì)差錯(cuò)應(yīng)盡

3、可能消滅在實(shí)施前；3 設(shè)計(jì)前后階段之間及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)之間的配合、協(xié)調(diào)是減少差錯(cuò)、優(yōu)化設(shè)計(jì)的關(guān)鍵；4 事前確認(rèn)修改、變更對(duì)建安造價(jià)的影響，減少實(shí)物返工。1.0.6 業(yè)主意見(jiàn)確認(rèn)設(shè)計(jì)全過(guò)程各環(huán)節(jié)均以業(yè)主的書(shū)面意見(jiàn)為新增設(shè)計(jì)依1建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)據(jù)，在已有設(shè)計(jì)的條件下，該書(shū)面意見(jiàn)是甲、乙雙方共同控制項(xiàng)目成本的核心內(nèi)容。2 設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備2.0.1 設(shè)計(jì)提前介入項(xiàng)目決策是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的前提。設(shè)計(jì)單位提前介入業(yè)主的決策過(guò)程，參與土地投標(biāo)前的預(yù)可行方案研究，是控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效措施：1 密切把握業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及技術(shù)要求，為項(xiàng)目決策提供有效的技術(shù)支持；2 及時(shí)做好信息共享與交接，避免設(shè)計(jì)過(guò)

4、程出現(xiàn)較大的分歧，引起設(shè)計(jì)重大修改；3 提醒業(yè)主避免嚴(yán)重違反規(guī)范法規(guī)的想法帶入預(yù)可行方案。2.0.2 資料收集完備資料收集的完備程度決定不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的多少，資料收集的內(nèi)容包括：1 本案的土地證明；2 本案的相關(guān)規(guī)劃，本案有無(wú)審批的歷史；3 與本項(xiàng)目相關(guān)的各種退距及保護(hù)距離的特定要求；4 場(chǎng)地地形、朝向、風(fēng)向、微氣侯、景觀、觀景等特點(diǎn)；5 左鄰右舍現(xiàn)狀及規(guī)劃；6 現(xiàn)狀地形圖，如地形圖與現(xiàn)狀不符，應(yīng)要求業(yè)主實(shí)測(cè)；7 地貌地質(zhì)影響方案設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)，場(chǎng)地初勘最為重要；8 相關(guān)的高壓線 地下的城市管網(wǎng)、光纖、軌道交通等重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施資料；9 上水下水電氣的源頭、路徑、接口及能力，過(guò)境市政下水要慎重；

5、10 地下人防資料，包括修建規(guī)劃、修建狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系；11 本案有無(wú)非常規(guī)的特殊問(wèn)題。2.0.3 住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位影響銷(xiāo)售速度及財(cái)務(wù)成本，過(guò)多的戶型定位增加系統(tǒng)整體的運(yùn)作成本：1 各類(lèi)戶型的比例及戶型品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)；2 戶型標(biāo)準(zhǔn)的多樣性及同一戶型標(biāo)準(zhǔn)式樣的多樣性；3 市場(chǎng)對(duì)建筑風(fēng)格的接受程度；4 較多采用受市場(chǎng)歡迎的成熟戶型。2建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)3 分期建設(shè)設(shè)計(jì)管理3.0.1 分期設(shè)計(jì)管理目標(biāo)在滿足要求的前提下減少前期投入，是分期建設(shè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理爭(zhēng)取的目標(biāo)： 1 總圖分期應(yīng)保證道路交通、消防設(shè)備用房及消防撲救的要求；2 建筑分期應(yīng)滿足銷(xiāo)售對(duì)各期戶型比例的要求；3 設(shè)備分期應(yīng)滿足前期

6、驗(yàn)收、交房及入住的要求；4 環(huán)境分期應(yīng)協(xié)調(diào)施工組織，并滿足前期綠樹(shù)成蔭的要求；5 應(yīng)將樣板區(qū)作為前期的首期考慮。3.0.2 分期設(shè)計(jì)銜接內(nèi)容為滿足前期的驗(yàn)收及交付使用，應(yīng)作好相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容的銜接：1 盡可能將本期范圍之外的道路、擋墻、給水、排水、供電、供氣以及需改造的過(guò)境市政設(shè)施等相關(guān)的設(shè)計(jì)一并完成；2 注意在總圖中分期部位的可實(shí)施性，銜接好各期的道路、人行道標(biāo)高及建筑室外地坪標(biāo)高，尤其要考慮排水分期的可能；3 注意在總圖中臨時(shí)施工道路的安排；4 考慮分期建設(shè)對(duì)設(shè)備用房布置的影響，保證前期建設(shè)驗(yàn)收及交付使用的需要。設(shè)有中國(guó)特色的社會(huì)主義4 總圖設(shè)計(jì)4.1 地質(zhì)與總圖設(shè)計(jì)4.1.1 場(chǎng)地初勘應(yīng)在方

7、案設(shè)計(jì)之前進(jìn)行場(chǎng)地初勘，掌握持力層等地質(zhì)狀態(tài)，作為總圖布置的重要依據(jù)。4.1.2 總圖布置利用場(chǎng)地的現(xiàn)有資源，結(jié)合不同的地質(zhì)條件，如較好的地質(zhì)、較差的地質(zhì)、回填、沖溝等狀態(tài)，綜合考慮建筑布置及基礎(chǔ)方式： 1 避免在地質(zhì)條件不適合的位置布置建筑；2 綜合考慮高低層建筑及地下車(chē)庫(kù)布置的經(jīng)濟(jì)性；3 降低基礎(chǔ)總造價(jià)；4 提高地下建筑利用率。4.2 地形與總圖設(shè)計(jì)3建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)4.2.1 朝向與風(fēng)向建筑布局應(yīng)盡可能考慮朝向、日照要求，應(yīng)作風(fēng)向模擬分析來(lái)確定建筑布置。4.2.2 擋土墻地形變化較大的場(chǎng)地，對(duì)各種擋土墻形式、高度進(jìn)行分類(lèi)、分級(jí)，應(yīng)盡可能優(yōu)先采用放坡綠地或逐級(jí)退臺(tái)的方式，避免采用高

8、大的擋土墻，以降底成本。4.2.3 土方平衡結(jié)合場(chǎng)地地形特點(diǎn)，應(yīng)盡可能做到土石方挖填平衡：1 挖方應(yīng)計(jì)算地下建筑部分；2 填方應(yīng)考慮松散系數(shù)；3 平場(chǎng)開(kāi)挖與建筑地下部分開(kāi)挖應(yīng)力爭(zhēng)一次完成。4.2.4 豎向設(shè)計(jì)比較小區(qū)場(chǎng)地高差明顯時(shí)，應(yīng)作豎向設(shè)計(jì)比較進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。地質(zhì)初勘反映持力層等地質(zhì)狀態(tài)變化大的項(xiàng)目，應(yīng)多作包含持力層狀態(tài)的剖面進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)比較，以準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)狀態(tài)。4.2.5 建筑標(biāo)高場(chǎng)地設(shè)計(jì)應(yīng)與周邊規(guī)劃道路、場(chǎng)地相銜接，結(jié)合現(xiàn)狀高差及地質(zhì)狀況，合理確定建筑布置及正負(fù)零標(biāo)高，避免深挖、高切及深基。4.2.6 小區(qū)車(chē)行道路在滿足車(chē)行交通、消防車(chē)行、車(chē)庫(kù)出入等功能要求的前提下，控制道路長(zhǎng)度。4.2

9、.7 車(chē)庫(kù)出入口合理選擇地下車(chē)庫(kù)出入口位置，盡量避免地面出現(xiàn)大體量的旋轉(zhuǎn)車(chē)道。4.3 設(shè)備專(zhuān)業(yè)總圖設(shè)計(jì)4.3.1 總圖布置的原則綜合考慮建筑布置、負(fù)荷分布、外部接口、地形地貌、環(huán)境景觀以及分期實(shí)施等因素，合理確定設(shè)備專(zhuān)業(yè)的負(fù)荷中心、管線管廊及構(gòu)筑物總圖布置。4.3.2 給排水總圖布置綜合考慮給排水專(zhuān)業(yè)給水管、消防給水管、污水管、雨水管等管線管廊，以及污水處理池，隔油池等構(gòu)筑物在總圖的平面和豎向的布置：1 場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)及小區(qū)道路設(shè)計(jì)，充分考慮雨、污排水的排向及經(jīng)濟(jì)合理性，避免高差大的跌排水井；2 最大限度的利用外部管網(wǎng)資源，充分利用市政給水水壓供水，合理利用市政雨、污管道高程，重力流排水；4建筑

10、設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)3 要能解決好室內(nèi)外各類(lèi)管道的合理連接，尤其解決好重力流的排水管道的合理連接。4.3.3 雨水回用盡可能利用雨水收集技術(shù)，作雨水回用設(shè)計(jì)。4.3.4 電氣設(shè)備用房總圖布置開(kāi)閉所、變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房的總圖布置：1 主要電氣設(shè)備房（開(kāi)閉所、變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房等）的點(diǎn)位盡量靠近各自的負(fù)荷中心，并應(yīng)滿足供電半徑的要求，盡量不設(shè)置在最下面一層，並應(yīng)避開(kāi)上一層的衛(wèi)生間、廚房、水泵房等房間；2 柴油發(fā)電機(jī)房盡量靠近變配電所，且臨貼建筑的外墻布置；3 冷水機(jī)房應(yīng)盡量靠近為其空調(diào)主機(jī)供電的變配電所；4 大型小區(qū)及城市綜合體電氣設(shè)備房的位置及數(shù)量應(yīng)考慮工程分期、物業(yè)管理、業(yè)態(tài)撤分的需要

11、，在一期工程內(nèi)設(shè)置必要的電氣設(shè)備房確保一期工程通過(guò)各種驗(yàn)收、使用。4.3.5 電氣管網(wǎng)總圖布置優(yōu)化強(qiáng)電、弱電管網(wǎng)走向，合理布局。4.4 環(huán)境總圖設(shè)計(jì)4.4.1 景觀設(shè)計(jì)介入景觀設(shè)計(jì)應(yīng)在方案設(shè)計(jì)進(jìn)行中介入。4.4.2 環(huán)境性?xún)r(jià)比單位銷(xiāo)售面積的環(huán)境成本特別是綠化投入的性?xún)r(jià)比極高，建筑方案設(shè)計(jì)應(yīng)引導(dǎo)景觀方案設(shè)計(jì)：1 建筑方案所形成的環(huán)境空間應(yīng)有利于景觀方案設(shè)計(jì)的再創(chuàng)造；2 場(chǎng)地坡度較大的項(xiàng)目，順勢(shì)而為解決各種開(kāi)發(fā)需求，是建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)布局的原則；3 建筑布置應(yīng)盡可能保護(hù)原生態(tài)，有利于營(yíng)造出有生態(tài)特色的小區(qū)環(huán)境；4 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)最遲應(yīng)在小區(qū)方案設(shè)計(jì)后期介入。4.4.3 綠地率綠地率必須大于“設(shè)計(jì)條件”

12、所要求的比例，但不宜超過(guò)太多，以免引起不必要的麻煩，更不能因難度大而虛算。4.4.4 調(diào)查現(xiàn)狀樹(shù)木小區(qū)方案設(shè)計(jì)之前業(yè)主方應(yīng)對(duì)場(chǎng)地現(xiàn)狀樹(shù)木進(jìn)行調(diào)查，在實(shí)測(cè)1/500地形圖上對(duì)原生樹(shù)木中較大或樹(shù)種較好的樹(shù)木，逐一標(biāo)注其坐標(biāo)、樹(shù)根部標(biāo)高、胸徑、樹(shù)高、樹(shù)冠直徑及樹(shù)種等數(shù)據(jù)。4.4.5 利用生態(tài)資源在總平面設(shè)計(jì)及豎向設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能結(jié)合小區(qū)建筑形5建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)態(tài)及建筑風(fēng)格，保護(hù)并充分利用生態(tài)資源，是最有效的提升小區(qū)品質(zhì)、增加附加值、降低成本、促進(jìn)銷(xiāo)售的途經(jīng)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循如下原則：1 百年以上的古木及名貴樹(shù)種必須保護(hù)；2 成片林木應(yīng)保護(hù)其生態(tài)；3 應(yīng)盡可能保留那些胸徑較粗、樹(shù)較高、樹(shù)冠較大或樹(shù)種

13、較好的孤植樹(shù)。4.4.6 利用水體景觀資源當(dāng)項(xiàng)目用地周邊或項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有江河湖泊、次級(jí)河流、人工水體等水體景觀資源，“設(shè)計(jì)條件”明確保護(hù)要求的應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，并充分利用水體景觀資源提升設(shè)計(jì)品質(zhì)。4.4.7 小型水體保留利用當(dāng)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有溪流、水塘、濕地等天然或人工的小型水體，設(shè)計(jì)條件未明確保護(hù)要求的，是否保留利用應(yīng)作如下考慮：1 視項(xiàng)目容積率、覆蓋率狀況，判定是否有保留利用小型水體的用地條件； 2 調(diào)查項(xiàng)目所在地降水量及其季節(jié)分布；3 調(diào)查小型水體上游匯水面積內(nèi)的開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，以及土地利用規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定最終有效的匯水面積，判定能否保證來(lái)水量；4 調(diào)查小型水體上游匯水面積內(nèi)的排污狀

14、況，以及排污系統(tǒng)的規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃安排，判定能否保證來(lái)水水質(zhì)；5 視水源的多少確定保留利用小型水體的多少和大小，并考慮對(duì)現(xiàn)有水體深度、蓄水量的改造；6 不得用城市供水補(bǔ)水，應(yīng)采用小區(qū)內(nèi)的水循環(huán)或節(jié)能中水利用，并考慮補(bǔ)水措施的一次性投入和運(yùn)行費(fèi)用。5 建筑方案設(shè)計(jì)5.1 設(shè)計(jì)條件5.1.1 明確主要設(shè)計(jì)參數(shù)除規(guī)劃所給定的“設(shè)計(jì)條件”外，還應(yīng)明確主要設(shè)計(jì)參數(shù)：1 建筑工程等級(jí)、設(shè)計(jì)使用年限；2 建筑層數(shù)、層高和建筑高度；3 防火設(shè)計(jì)建筑分類(lèi)及耐火等級(jí)；4 人防工程防護(hù)等級(jí)、抗震設(shè)防烈度、屋面防水等級(jí)及地下室防水等級(jí)；5 住宅的套型和套數(shù)，包括每套的建筑面積、使用面積及陽(yáng)臺(tái)建筑面積。6建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目

15、成本要點(diǎn)5.1.2 明確小區(qū)配置應(yīng)明確小區(qū)必須配置的大門(mén)、圍墻、門(mén)衛(wèi)、公廁、垃圾站、居委會(huì)、物業(yè)用房 (含客戶接待中心)，以及按照規(guī)劃要求需配置的幼兒園、健身場(chǎng)地及設(shè)施、醫(yī)療站、物管用房、社區(qū)服務(wù)用房等設(shè)施。還應(yīng)考慮售房部今后的使用功能。5.1.3 明確品位和風(fēng)格方案設(shè)計(jì)首先應(yīng)明確小區(qū)的定位及風(fēng)格，以及建筑的造型、色彩和主要外裝飾材質(zhì)。5.2 建筑形體5.2.1 住宅建筑體形住宅建筑，特別是高層、超高層住宅建筑體形不宜異形，其建筑平面宜成簡(jiǎn)單的幾何圖形：1 建筑平面反映的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)理性、清晰，不出現(xiàn)結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)超限；2 平面宜簡(jiǎn)單、規(guī)則、對(duì)稱(chēng)，減小偏心；3 盡量避免或少出現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換或不規(guī)則結(jié)構(gòu)

16、；4 突出部分長(zhǎng)度不宜過(guò)大；5 不宜采用角部重疊的平面圖形及細(xì)腰形的平面圖形； 6 盡量少挖縫，不應(yīng)開(kāi)深槽；7 減少外墻長(zhǎng)度；8 建筑豎向收、突不宜過(guò)大，並控制收、突高度；9 考慮建筑體形與節(jié)能的關(guān)糸。5.2.2 體形系數(shù)注意住宅建筑的體形系數(shù)，如無(wú)特殊和必須，住宅建筑的主體應(yīng)盡可能簡(jiǎn)潔，體形系數(shù)控制在0.45以?xún)?nèi)。5.2.3 標(biāo)新立異建筑體形標(biāo)新立異的建筑體形設(shè)計(jì)方案應(yīng)注意以下事項(xiàng)；1 應(yīng)與結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)溝通，研究其結(jié)構(gòu)方案是否可行；2 應(yīng)與設(shè)備專(zhuān)業(yè)溝通，研究其技術(shù)方案是否可行；3 應(yīng)研究其是否符合建筑防火的強(qiáng)制性規(guī)定；4 標(biāo)新立異建筑體形的外皮，其材料、構(gòu)造的價(jià)格往往較高，應(yīng)測(cè)算其對(duì)造價(jià)的影響；

17、5 應(yīng)與業(yè)主溝通建筑造型的經(jīng)濟(jì)性，估算投入產(chǎn)出比，並獲得業(yè)主認(rèn)可；6 標(biāo)新立異的建筑方案容易獲得規(guī)劃等審批部門(mén)的認(rèn)可，未經(jīng)上述五方面研究的概念方案不要草率上報(bào)，以免引起不必要的麻煩。5.2.4 結(jié)構(gòu)墻肢布置建筑平面設(shè)計(jì)應(yīng)把結(jié)構(gòu)墻肢布置作為方案設(shè)計(jì)的要素之一。7建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)5.2.5 大尺度出挑為建筑造型在結(jié)構(gòu)體系外附加大尺度構(gòu)件、出挑空間時(shí)，應(yīng)與結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)溝通技術(shù)、安全上的可行性，并應(yīng)與業(yè)主溝通建筑造型的經(jīng)濟(jì)性。5.2.6 鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)造型在設(shè)計(jì)中的運(yùn)用應(yīng)考慮后期維護(hù)成本及維護(hù)難度。 5.3 住宅建筑設(shè)計(jì)5.3.1 提高可銷(xiāo)售率提高可銷(xiāo)售率，不留下不良資產(chǎn)，其主要途經(jīng)如下： 1 在滿

18、足規(guī)范和使用要求的前提下，盡可能提高標(biāo)準(zhǔn)層的利用系數(shù)；2 在滿足規(guī)范要求，并與本棟樓定位相適應(yīng)的前提下，壓縮不必要的、過(guò)大的服務(wù)面積； 3 本著緊湊夠用的原則安排小區(qū)各配套用房； 4 地下室盡可能不出現(xiàn)不可使用或難以使用的面積。5.3.2 套型設(shè)計(jì)套型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1 應(yīng)明確各種標(biāo)準(zhǔn)的套型比例；2 應(yīng)明確同一標(biāo)準(zhǔn)的最少款式；3 分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)分期考慮各種套型及款式的比例；4 應(yīng)充分考慮不同套型對(duì)景觀資源的占有率，以爭(zhēng)取景觀資源利用的最大化；5 同一套型其外環(huán)境條件不盡相同，應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整以充分利用其室外環(huán)境資源，盡可能為每套房設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)。5.3.3 住宅平面住宅平面應(yīng)盡可能滿足以下要求：1 優(yōu)先保

19、證客廳、主臥等主要居住空間的日照、采光、通風(fēng)及觀景條件；2 各居住空間平面不宜異形，主要居住空間應(yīng)確保方正；3 為立面造型、為設(shè)計(jì)特色室內(nèi)空間而出現(xiàn)異形時(shí)，應(yīng)通過(guò)室內(nèi)功能區(qū)劃分、傢具布置，確保其適用性；4 廚房應(yīng)有適當(dāng)?shù)耐鈮γ鎸挘銐虻牟晒?、通風(fēng)面積，生活陽(yáng)臺(tái)上應(yīng)考慮安裝天然氣立管和氣表的位置；5 管道井平面大小應(yīng)在滿足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，盡量減小公攤面積，水井及電井的平面形狀、尺寸及開(kāi)門(mén)方位，應(yīng)有利于戶表的設(shè)置，并便于檢修及抄表；6 電梯廳、走道、樓梯等公共空間，應(yīng)考慮在裝修完成后，仍能滿足疏散寬度的要求。5.3.4 窗墻比住宅建筑應(yīng)減少不必要的大面積開(kāi)窗，同時(shí)保證足夠的通風(fēng)8建筑設(shè)計(jì)控制

20、項(xiàng)目成本要點(diǎn)面積。臥室、書(shū)房等房間的窗墻比控制在0.5以?xún)?nèi)，起居廳的開(kāi)窗面積也不宜過(guò)大。5.4 停車(chē)位5.4.1 合理確定停車(chē)方式解決停車(chē)位有地上、地下、半地下等方式，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、管理規(guī)定及項(xiàng)目成本等因素合理確定。5.4.2 控制車(chē)均建面車(chē)均占用建筑面積是控制地下車(chē)庫(kù)成本的主要指標(biāo)： 1 合理確定柱網(wǎng)尺寸，避免出現(xiàn)肥梁胖柱，環(huán)境之下的車(chē)庫(kù)甚至可細(xì)化到柱的斷面形狀；2 合理確定層高，在綜合考慮各種管線布置及結(jié)構(gòu)梁高后，盡可能降低層高；3 車(chē)道利用率最大化，盡可能不出現(xiàn)單面停車(chē)的情況；4 盡可能減少在高層建筑下的地下車(chē)庫(kù)面積；5 有條件時(shí)利用地形高差設(shè)置地下車(chē)庫(kù)出入口，在滿足要求的前提下盡可能

21、減少、甚至取消庫(kù)內(nèi)坡道。5.4.3 環(huán)境下設(shè)車(chē)庫(kù)環(huán)境下設(shè)置車(chē)庫(kù)時(shí)，其復(fù)土厚度應(yīng)遵守園林綠化的規(guī)定，確保其計(jì)入綠地率，并和景觀設(shè)計(jì)有效結(jié)合，同時(shí)應(yīng)考慮消防車(chē)的荷載對(duì)成本的影響。6 建筑技術(shù)設(shè)計(jì)6.1 施工圖優(yōu)化6.1.1 施工圖優(yōu)化在完善施工圖過(guò)程中要關(guān)注平面功能使用，對(duì)前期功能不合理的地方提出優(yōu)化，盡量避免因功能不合理引起的二次設(shè)計(jì)：1 在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的復(fù)雜設(shè)計(jì)元素；2 推敲建筑構(gòu)造施工工藝，在滿足功能要求的前提下，合理設(shè)計(jì)，避免復(fù)雜工藝；3 擇選質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、適合的建筑材料。6.2 空調(diào)外機(jī)6.2.1 空調(diào)外機(jī)設(shè)置空調(diào)外機(jī)設(shè)置應(yīng)考慮：9建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)1

22、統(tǒng)一設(shè)計(jì)立面效果；2 方便室外機(jī)安裝及檢修；3 不占用房間內(nèi)面積；4 不對(duì)相鄰房間窗及陽(yáng)臺(tái)排氣；5 盡量不采用陽(yáng)光窗下設(shè)置的方式。6.2.2 陽(yáng)光窗下放置空調(diào)外機(jī)陽(yáng)光窗下放置空調(diào)外機(jī)時(shí)設(shè)計(jì)應(yīng)作如下考慮：1 盡量不采用窗臺(tái)板留洞的方式；2 當(dāng)采用窗臺(tái)板留洞的方式時(shí)，其洞口尺寸應(yīng)0.55m1.1 m，并應(yīng)考慮護(hù)窗欄桿及外保溫層厚度對(duì)空調(diào)外機(jī)安置的影響；3 其高度應(yīng)滿足與房間大小匹配的室外機(jī)安裝需要，不應(yīng)將客廳等大空間的柜式空調(diào)外機(jī)置于陽(yáng)光窗下；4 陽(yáng)光窗下的空調(diào)外機(jī)位不得采用百葉全封閉，若因立面要求需全封閉時(shí)，應(yīng)加大百葉葉片之間的距離，并設(shè)便于安裝、利于啟閉的活動(dòng)窗扇。6.3 商業(yè)用房設(shè)計(jì)6.3.

23、1 配套商業(yè)小區(qū)配套商業(yè)是居住建筑項(xiàng)目的重要內(nèi)容，設(shè)計(jì)原則是通過(guò)創(chuàng)造其價(jià)值達(dá)到控制小區(qū)成本的目的。6.3.2 盡可能獨(dú)立設(shè)置盡可能采用獨(dú)立、獨(dú)幢式商業(yè)體量模式，以其高性?xún)r(jià)比增加附加值。6.3.3 靈活分隔商業(yè)用房應(yīng)能作靈活分隔，分隔后應(yīng)能滿足疏散等防火要求。6.3.4 底層臨街門(mén)面應(yīng)對(duì)臨街門(mén)面未來(lái)的業(yè)態(tài)進(jìn)行籌劃、定位，由此確定小、中、大的組合方式。應(yīng)對(duì)每個(gè)鋪面進(jìn)行劃分，可考慮劃分為經(jīng)營(yíng)空間和內(nèi)務(wù)空間。 6.3.5 餐飲功考慮能獨(dú)立商鋪及商業(yè)裙房應(yīng)按可經(jīng)營(yíng)餐飲考慮：1 預(yù)留水、電、煙道接口；2 設(shè)置隔油池并明確其具體做法；3 小門(mén)面也應(yīng)設(shè)置單獨(dú)衛(wèi)生間，在服務(wù)半徑內(nèi)設(shè)有公共衛(wèi)生間的條件下，單獨(dú)設(shè)置

24、衛(wèi)生間確有困難時(shí)，應(yīng)設(shè)置上下水接口。6.3.6 煙道商業(yè)煙道應(yīng)考慮：1 煙道應(yīng)通向塔樓屋頂，結(jié)合建筑立面統(tǒng)一處理；10建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)2 高空排放的豎向煙道應(yīng)考慮對(duì)塔樓相鄰房間的不利影響，應(yīng)作隔熱處理；3 水平煙道應(yīng)給出路徑，控制其長(zhǎng)度，并不得跨越變形縫。6.3.7 廣告、店招統(tǒng)一考慮廣告、店招及空調(diào)外機(jī)的設(shè)置，納入裙房外立面設(shè)計(jì)。有條件時(shí)附墻的、未確定業(yè)主的廣告、店招可不做外墻表面處理，臨時(shí)用于銷(xiāo)售廣告。6.3.8 空調(diào)室外機(jī)空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)隱蔽，并避免廢氣對(duì)外部行人的干擾，同時(shí)應(yīng)考慮空調(diào)排水管的位置。6.3.9 卷簾門(mén)安裝位置商鋪卷簾門(mén)安裝位置應(yīng)與規(guī)劃許可圖及銷(xiāo)售圖一至。門(mén)洞應(yīng)預(yù)留卷

25、簾門(mén)滾筒安裝的高度。7 結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)7.0.1 地下室結(jié)合地勘報(bào)告，與建筑等相關(guān)專(zhuān)業(yè)共同商定地下室基礎(chǔ)處理方式及地下室層高控制。7.0.2 結(jié)構(gòu)形式應(yīng)根據(jù)建筑功能、空間關(guān)系、建筑高度、場(chǎng)地條件等因素合理選擇建筑結(jié)構(gòu)形式。對(duì)由于建筑設(shè)計(jì)方案決定的結(jié)構(gòu)方案不合理，提出對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案的調(diào)整意見(jiàn)。7.0.3 筒體及主軸線高層點(diǎn)式建筑的筒體應(yīng)盡可能規(guī)整，成接近正方形的矩形。一幢高層點(diǎn)式建筑平面的縱橫方向，應(yīng)盡可能各有不少于兩道貫通的主軸線。7.0.4 薄弱部位抗震設(shè)防與建筑功能設(shè)計(jì)相結(jié)合，高層建筑的平面不應(yīng)出現(xiàn)明顯的薄弱部位如“細(xì)腰”，不得已出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)附加的抗震樓板是否要計(jì)算建筑面積。8 結(jié)

26、構(gòu)技術(shù)設(shè)計(jì)8.1 結(jié)構(gòu)荷載11建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)8.1.1 荷載考慮結(jié)構(gòu)荷載作如下考慮： 1 地下室位于消防車(chē)道下時(shí)，應(yīng)考慮36消防車(chē)荷載；2 地下室上為綠化平臺(tái)并計(jì)入綠地指標(biāo)時(shí)，其覆土厚度按1.5m計(jì)算；3 為避免消防車(chē)荷載與覆土荷載的不利、無(wú)效疊加，可采取減小消防車(chē)下覆土厚度與綠化地設(shè)計(jì)微地形相結(jié)合的方式；4 裙房屋面及頂層屋面的荷載應(yīng)按屋頂花園考慮；5 應(yīng)考慮大型設(shè)備安裝運(yùn)輸通道的荷載。8.2 結(jié)構(gòu)構(gòu)造設(shè)計(jì)8.2.1 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換應(yīng)作如下考慮：1別墅、類(lèi)別墅及躍層式住宅建筑，上、下墻體常有不對(duì)齊的情況，應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換造成梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸較大、較高，對(duì)建筑功能及凈高的影響。2 其

27、他類(lèi)型的建筑，當(dāng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換不可避免時(shí)，應(yīng)結(jié)合設(shè)備層統(tǒng)籌考慮。8.2.2 電梯井壁厚度變化電梯井內(nèi)空尺寸應(yīng)上下一致，高層建筑井壁厚度加大部分應(yīng)置于井道外側(cè)，并考慮對(duì)建筑功能及消防疏散寬度的影響。8.2.3 轉(zhuǎn)角窗在抗震設(shè)防地區(qū)，多層砌體建筑不應(yīng)設(shè)轉(zhuǎn)角窗，其他結(jié)構(gòu)形式的建筑盡可能不設(shè)置轉(zhuǎn)角窗。8.2.4 防止露梁別墅、類(lèi)別墅及躍層式住宅中，由于上下平面不一致，極可能產(chǎn)生露梁，應(yīng)作如下考慮：1 室內(nèi)天棚板下不宜露梁，若結(jié)構(gòu)確有難度，梁的高度應(yīng)盡量減?。? 梁的布置不應(yīng)影響室內(nèi)空間的使用，露梁的位置與室內(nèi)的功能分區(qū)應(yīng)有對(duì)應(yīng)關(guān)系，為內(nèi)裝時(shí)完善室內(nèi)空間創(chuàng)造條件；3 有高差的住宅樓板，應(yīng)盡量采用樓板轉(zhuǎn)折的形式

28、，梁隱藏于轉(zhuǎn)折處；4 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)與室內(nèi)之間的梁，不應(yīng)出現(xiàn)在下層客廳及臥室的天棚下，不得已時(shí)宜結(jié)合擋水門(mén)坎上翻。8.2.5 衛(wèi)生間樓板下沉多、高層住宅衛(wèi)生間樓板在滿足潔具安裝的同時(shí)，應(yīng)盡可能爭(zhēng)取可利用空間，宜采取分區(qū)下沉不同高度的方式。8.2.6 非受力結(jié)構(gòu)構(gòu)件非受力結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計(jì)應(yīng)可靠、耐久、連接簡(jiǎn)單、易于實(shí)施，並且不影響主體結(jié)構(gòu)受力狀態(tài)。8.3 屋面綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)12建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)8.3.1 屋面綠化平臺(tái)屋面綠化平臺(tái)應(yīng)作如下考慮：1 面積較大的庫(kù)頂應(yīng)作成結(jié)構(gòu)找坡，并考慮后澆帶的設(shè)置及對(duì)后續(xù)工作的影響；2 盡可能不采用水泥沙漿找平層，宜直接在鋼筋混凝土板上作防水層，再作保護(hù)層。9 設(shè)備方

29、案設(shè)計(jì)9.0.1 系統(tǒng)設(shè)計(jì)確定成熟、可靠，經(jīng)濟(jì)、合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和設(shè)備選型方案。9.0.2 設(shè)備用房布置設(shè)備及設(shè)備用房布置應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1 應(yīng)在設(shè)備房布置、核心筒體主管井分配及布置、屋頂水箱間布置、技術(shù)專(zhuān)換層設(shè)置及樓層層高的確定等節(jié)點(diǎn)各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)配合；2 單體平面的電氣豎井（配電間、弱電間）布局盡量靠近樓層負(fù)荷中心；3 綜合考慮隔振消聲措施可行性、負(fù)荷距離、一次性投入與運(yùn)行成本等因素，確定冷卻塔、制冷機(jī)房、鍋爐房、風(fēng)機(jī)房、開(kāi)閉所、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房以及水泵房等設(shè)備、功能房的位置；4 變配電房、水泵房、制冷機(jī)房、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房等設(shè)備用房不應(yīng)緊鄰住宅布置；5 變壓器、水泵、制冷機(jī)、柴油

30、發(fā)電機(jī)等產(chǎn)生較大振動(dòng)和噪聲的設(shè)備應(yīng)直接落地布置，并與建筑主體結(jié)構(gòu)脫開(kāi)；6 力求占用的面積最小、層高最低，做到布置合理、經(jīng)濟(jì)。9.0.3 樓面降板應(yīng)對(duì)衛(wèi)生間降板，上下水管，露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)排水，屋面雨水、空調(diào)凝結(jié)排水等有初步配合，特別注意衛(wèi)生間降板高度的確定。9.0.4 用電指標(biāo)提出合理的用電指標(biāo)，使負(fù)荷計(jì)算盡量切合實(shí)際，并預(yù)留一定的裕量。9.0.5 項(xiàng)目分期應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃，正確處理近期和遠(yuǎn)期發(fā)展的關(guān)系：1 近期為主，考慮發(fā)展的可能性；2 考慮分期驗(yàn)收及交付后使用的需要；3 盡可能減少近期投入。13建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)10 設(shè)備技術(shù)設(shè)計(jì)10.1 給水設(shè)計(jì)10.1.1 給水計(jì)量根據(jù)不

31、同用水性質(zhì)、用戶考慮給水計(jì)量：1 商業(yè)給水及消防用水應(yīng)單獨(dú)設(shè)置管網(wǎng)，并分別設(shè)總計(jì)量表；2 門(mén)面、辦公、物管、小區(qū)環(huán)境、車(chē)庫(kù)等用水均應(yīng)分別設(shè)計(jì)量表；3 住宅應(yīng)分戶設(shè)置計(jì)量表，且水表出戶設(shè)置。10.1.2 設(shè)置清潔用水點(diǎn)住宅管井內(nèi)宜每層設(shè)置清潔用水點(diǎn)，隔層設(shè)置時(shí)不得多于三層，并按給水分區(qū)設(shè)置清潔用水計(jì)量表。10.2 排水設(shè)計(jì)10.2.1 立管相互關(guān)系廚房?jī)?nèi)立管的設(shè)置應(yīng)充分考慮與煙道及窗扇開(kāi)啟的相互關(guān)系。10.2.2 豎向管線路徑應(yīng)考慮豎向管線的路徑：1 在別墅、類(lèi)別墅及躍層住宅中，衛(wèi)生間及廚房的下水管應(yīng)盡可能上下對(duì)齊，至少應(yīng)將有豎向管線的局部對(duì)齊。如無(wú)法垂直對(duì)齊不應(yīng)直角轉(zhuǎn)折，斜向轉(zhuǎn)折時(shí)應(yīng)考慮對(duì)室內(nèi)

32、空間的影響；2 污水立管不宜穿越門(mén)面；3 空調(diào)排水管、陽(yáng)臺(tái)排水管、屋面雨水管以及消防立管設(shè)置的位置應(yīng)相對(duì)隱蔽，并結(jié)合建筑效果考慮平面位置；4 商場(chǎng)門(mén)面及門(mén)廊內(nèi)設(shè)置的匯流排水立管，布置時(shí)應(yīng)盡量有規(guī)律，以便裝飾處理。10.2.3 降噪排水管十八層及十八層以下的住宅樓，衛(wèi)生間排水立管可選用特殊配件單立管系統(tǒng)，取消專(zhuān)用通氣管。10.2.4 檢查井設(shè)置雨、污檢查井設(shè)置位考慮：1 不應(yīng)設(shè)置在門(mén)面及大堂門(mén)前；2 不宜設(shè)置在小區(qū)主、次干道上，當(dāng)必須設(shè)置在干道上時(shí)應(yīng)控制其數(shù)量，并布置整齊。10.2.5 屋面排水能力適度富裕屋面雨水管排水能力應(yīng)適度富裕。屋面環(huán)境設(shè)計(jì)將造成原各雨水管擔(dān)負(fù)的匯水面積發(fā)生變化，應(yīng)確保變

33、化后最大14建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)匯水面積不得超過(guò)該雨水管擔(dān)負(fù)的能力。10.3 電氣設(shè)計(jì)10.3.1 負(fù)荷計(jì)算根據(jù)建筑功能及設(shè)備專(zhuān)業(yè)提供的資料，分類(lèi)進(jìn)行負(fù)荷計(jì)算并匯總：1 消防設(shè)備與火災(zāi)時(shí)必然切除的設(shè)備取其大者計(jì)入總設(shè)備容量；2 季節(jié)性負(fù)荷，如空調(diào)制冷設(shè)備與采暖設(shè)備，取其大者計(jì)入總設(shè)備容量；3 成組用電設(shè)備的設(shè)備容量不包括備用設(shè)備；4 照明設(shè)備的設(shè)備容量采用光源的額定功率加上附屬設(shè)備的功率。10.3.2 分類(lèi)計(jì)量電梯、電扶梯、空調(diào)主機(jī)及泵、消防水泵、生活水泵、送排風(fēng)機(jī)、車(chē)庫(kù)照明、園區(qū)道路環(huán)境照明、游泳池動(dòng)力及照明、燈飾工程照明、物管中心、小區(qū)會(huì)所及員工宿舍等，均應(yīng)按系統(tǒng)用途在低壓配電屏（房）

34、內(nèi)設(shè)置各系統(tǒng)計(jì)量表。10.3.3 商業(yè)計(jì)量商業(yè)鋪面及商業(yè)廣告每個(gè)用戶的計(jì)量表，在本層集中設(shè)置。10.3.4 控制設(shè)備房面積校核方案階段電氣設(shè)備房（開(kāi)閉所、變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房、樓層配電間及弱電間等）的位置，在滿足相關(guān)規(guī)定的前提下控制各房間的面積。10.3.5 設(shè)備及線路布局設(shè)備及線路布局：1 在滿足線路保護(hù)、確保使用及電壓損失等情況下，盡可能減小線路截面；2 配電屏之間、配電屏與變壓器之間盡量靠近布置，減少母線槽的用量； 3 住宅建筑原則上采用樹(shù)干式配電，減少電纜用量；4 盡量避免回頭線路。10.4 燃?xì)庠O(shè)計(jì)10.4.1 預(yù)留外接通道在與天然氣部門(mén)溝通后確認(rèn)以下內(nèi)容：1 室外天然氣管網(wǎng)與室內(nèi)立管之間的預(yù)留通道；2 調(diào)壓箱(柜)的位置。10.4.2 預(yù)留豎向通道應(yīng)預(yù)留安裝天然氣室內(nèi)立管的豎向通道： 1 不得穿越臥室、樓梯間、衛(wèi)生間；2 盡量設(shè)計(jì)在與廚房相接的生活陽(yáng)臺(tái)上，通盤(pán)考慮天然氣立管、氣表、15建筑設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目成本要點(diǎn)熱水器、用氣灶的安裝位置和支氣管的走向，并處理好與排水立管的位置沖突以及與建筑門(mén)窗的關(guān)系。10.5 暖通設(shè)計(jì)10