張家口市沽源項(xiàng)目初步建議書

1、Beijings real estate management institutions can be,北京可諾地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),張家口市沽源項(xiàng)目初步建議書,本案策劃主旨 成功招商是我們的首要目標(biāo)； 持久運(yùn)營是我們的根本目的； 提升物業(yè)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)共贏是我們的現(xiàn)實(shí)要求,市場調(diào)研及分析,市場環(huán)境分析,宏觀環(huán)境分析城市概要,東鄰承德豐寧縣,西與康保、張北相連,南與崇禮、赤誠縣接壤,北與內(nèi)蒙古太仆寺旗、正蘭旗、多倫縣毗鄰,沽源縣位于河北省北部，閃電河上游，鄰內(nèi)蒙古自治區(qū)?？偯娣e3601平方千米?？?cè)丝?3萬人。縣政府駐平定堡鎮(zhèn)。,宏觀環(huán)境分析區(qū)域交通規(guī)劃,沽源“三高一鐵”打造區(qū)域交通新坐標(biāo) 截止201

2、0年11月份，張石高速土方和橋梁涵洞工程即將完成；張承高速、二秦 （二連浩特秦皇島）高速通過專家評審，近期將開工建設(shè)；藍(lán)張（內(nèi)蒙正藍(lán) 旗張家口）鐵路內(nèi)蒙境內(nèi)已開工建設(shè)，沽源縣境內(nèi)年內(nèi)開工?？偼顿Y104億 的新型交通網(wǎng)絡(luò)，使沽源縣擁有138.5公里高速公路和60公里鐵路?！叭咭昏F ”強(qiáng)力構(gòu)筑出壩上交通新坐標(biāo)。,宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展概況,以青年湖為軸，利用城外錯(cuò)落有致的河道，突出“水上景觀、文化品位、立體交通、新區(qū)引領(lǐng)、沿 河開發(fā)、擁湖發(fā)展”理念，真正使城市“依湖而建，因水而興”。,一品文城,青年湖大橋,城市發(fā)展立足“四橫七縱一湖水，四場四園一條線”的總體規(guī)劃,競爭環(huán)境分析沽源縣商業(yè)發(fā)展,沽源經(jīng)

3、濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞縣政府形成以商貿(mào)大廈、供銷大廈為代表的大型 商場和以橋西路、人民街為主的商業(yè)街所組成的“橋西路人民街”商圈， 主要以服裝鞋帽、日用百貨、餐飲、食品和藥品銷售為主。,隨著沽源新城區(qū)建設(shè)，沽源商業(yè)迅速發(fā)展，形成了以橋東路、中環(huán)路為代表的新商 業(yè)中心。“橋西路人民街”商圈也因?yàn)樾率兰o(jì)商廈、人民商場等新購物中心的興 建進(jìn)一步加強(qiáng)了沽源商業(yè)中心的地位。,近年來沽源縣響應(yīng)“城市三年大變樣”號(hào)召，大力推進(jìn)歐景緣、融金廣場、金地商城建設(shè)進(jìn) 度，近年來開發(fā)的一品文城、同舟熙景等商業(yè)項(xiàng)目無論外力面、內(nèi)部設(shè)施、物業(yè)管理部都 頗具風(fēng)范，大有希望形成氣候。,20世紀(jì)90年代,21世紀(jì)初,現(xiàn)在,發(fā)展趨勢：

4、 商業(yè)分布格局“由中心向兩端”發(fā)展 ；專業(yè)市場和時(shí)尚購物街“齊頭并進(jìn)” ；房地產(chǎn)開發(fā)向邊緣地帶推進(jìn)。,競爭環(huán)境分析沽源縣商業(yè)發(fā)展,分布特征：由中央向城區(qū)兩端延伸 沽源縣商業(yè)街主要集中在人民街、建設(shè)街、橋西路、橋東路、中環(huán)路上，臨街商業(yè)較發(fā)達(dá)，尤其以人民街 與橋西路交叉口附近為商業(yè)中心。,競爭環(huán)境分析沽源縣商業(yè)發(fā)展,價(jià)格特征：房地產(chǎn)開發(fā)向邊緣地帶推進(jìn)拉低商鋪成交均價(jià) 據(jù)調(diào)查顯示，沽源主要商城租賃價(jià)格為0.72.7元/平方米/天，商業(yè)街為0.62.4元/平方米/天。,競爭環(huán)境分析主要商業(yè)區(qū)域研究,“橋西路人民街”商圈 沽源商業(yè)陣線的制高點(diǎn) 在商圈近1平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐，人

5、民商場、商貿(mào)大廈、新世紀(jì)商廈、供銷大廈環(huán)聚于此，形成 四方呼應(yīng)之勢?！皹蛭髀啡嗣窠帧鄙倘Γ瑧{借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越 位置，成為沽源名副其實(shí)的商業(yè)中心。 商圈小結(jié)： 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈?！皹蛭髀啡嗣窠帧鄙倘儆诔鞘械暮诵纳倘?，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺 盛，是真正意義上的寸土寸金。正是基于對“橋西路人民街”商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域 內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。,競爭環(huán)境分析主要商業(yè)區(qū)域研究,中環(huán)路商圈 沽源南部商業(yè)區(qū)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn) 目前中環(huán)路商圈不僅擁有鑫鴻遠(yuǎn)商住樓、家居建材市場等當(dāng)家，而且還有水之星酒店

6、落戶于此，構(gòu)筑了中環(huán)路商業(yè)格局。 商圈小結(jié)： 水之星酒店的入駐、中環(huán)路商業(yè)街的興建，使如今中環(huán)路商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。,競爭環(huán)境分析主要商業(yè)區(qū)域研究,青年橋商圈 沽源商業(yè)重要連接點(diǎn) 青年橋因?yàn)檫B接沽源縣城東西兩端，形成了青年橋?yàn)楹诵妮椛錁蛭鹘峙c橋東街兩側(cè)的商圈，因?yàn)槿诮饛V場的開發(fā)興建，使 該地區(qū)在沽源商業(yè)市場中占據(jù)重要地位。,沽源縣商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研,沽源縣臨街商鋪?zhàn)饨?橋西路,金源廣場,一品文城,全友家私,融金廣場,本案,橋西路附近的商業(yè)發(fā)展較為成熟，大多數(shù)商業(yè)集中在此地段,沽源縣臨街商鋪?zhàn)饨?目前沽源縣租金價(jià)格最高的區(qū)域在金源廣場附近沿街單層商鋪?zhàn)饨鹂稍?.

7、3元/天左右，一品文城內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹱畹驮?.6元/天左右，沽源商鋪?zhàn)饨鹫w市場均價(jià)在1.3元/天左右,怡景苑,乾華購物廣場,芳菲苑,一品文城,金地小區(qū),本案,與本案競爭項(xiàng)目分布,御水園,融金廣場,新合作廣場,目前在沽源有商業(yè)的項(xiàng)目有8個(gè)左右，新合作廣場和乾華購物廣場是本項(xiàng)目的最大競爭項(xiàng)目，即將開盤，新合作廣場距離本項(xiàng)目較近商業(yè)有集中體商業(yè)、底商、一拖三商業(yè)走廊，乾華購物中心商業(yè)面積33750，已用招商世紀(jì)華聯(lián)超市在當(dāng)?shù)卮蝽懣谔?hào)；金融廣場與一品文城在2008年開盤屬于一拖二、一拖三商業(yè)街類型。,與本案競爭項(xiàng)目乾華購物廣場,與本案競爭項(xiàng)目新合作廣場,與本案競爭項(xiàng)目芳菲苑,與本案競爭項(xiàng)目金地小區(qū)、怡景

8、苑、御水花園,與本案競爭項(xiàng)目一品文城、融金街,沽源縣現(xiàn)有商業(yè)婚紗攝影類,小結(jié),沽源縣北側(cè)作為老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)成熟集中，人流量大，個(gè)體經(jīng)營者過多沒有良好的管理模式 老城區(qū)內(nèi)新開盤的項(xiàng)目沒有集中體商業(yè)，多數(shù)為小區(qū)內(nèi)底商 現(xiàn)大型集中體商業(yè)正在向沽源縣南側(cè)發(fā)展 商場體量小，單層面積大多在1000左右； 建筑形態(tài)設(shè)計(jì)落后，外立面色彩單調(diào)，缺乏吸引力； 商場內(nèi)部規(guī)劃混亂，業(yè)態(tài)單一，商鋪布局無序； 商場多以服裝、鞋品為主，商品結(jié)構(gòu)單一，檔次不清晰，品質(zhì)感較差。 商場內(nèi)部裝修單調(diào)，缺乏休閑娛樂設(shè)施。 缺乏戶外廣場、停車場等相關(guān)配套設(shè)施。,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目態(tài)勢分析,項(xiàng)目優(yōu)勢,區(qū)域整體發(fā)展優(yōu)勢 沽源現(xiàn)階段已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域

9、整體發(fā)展期，政府已經(jīng)開始加大對區(qū)域的整體宣傳，借助張北成熟的旅游文化背景，本區(qū)域?qū)⒖焖龠M(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，屆時(shí)，本地現(xiàn)有商業(yè)將不具備如此龐大的接待能力，本項(xiàng)目將借此迅速發(fā)展。 未來地塊區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢 本區(qū)域?yàn)楣猎吹貐^(qū)未來的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，現(xiàn)階段，沽源老城區(qū)發(fā)展已趨于穩(wěn)定，商業(yè)分布已經(jīng)完成，發(fā)展空間較小，本區(qū)域在此方面具有強(qiáng)大優(yōu)勢。 規(guī)模效應(yīng) 本項(xiàng)目開發(fā)體量較大，可塑性及整體規(guī)劃性較強(qiáng)，立于未來發(fā)展。,項(xiàng)目劣勢,商業(yè)氛圍欠佳 本項(xiàng)目地處沽源縣新型開發(fā)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各規(guī)劃均處于策劃、發(fā)展階段，人氣不旺，還沒有形成濃厚的商業(yè)氛圍。 規(guī)劃建設(shè)周期較長，項(xiàng)目從開發(fā)到成熟尚需時(shí)日 本項(xiàng)目按照總規(guī)劃部署，建設(shè)周

10、期較長，從開發(fā)、施工、建設(shè)、招商、開業(yè)到具體運(yùn)營階段，再到項(xiàng)目成功、開發(fā)模式的實(shí)踐完善，需經(jīng)歷很漫長時(shí)間考驗(yàn)。 周邊配套設(shè)施較少 一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的成功，離不開周邊強(qiáng)有力的相應(yīng)配套做服務(wù)鏈條支撐，本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施缺少，為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定負(fù)面影響。,項(xiàng)目機(jī)會(huì),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 本項(xiàng)目開發(fā)為本區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、平衡三大產(chǎn)業(yè)比例帶來積極信號(hào)。 周邊規(guī)劃區(qū)產(chǎn)業(yè)衍生 在項(xiàng)目地塊周圍，分布著眾多規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?投資前景 本項(xiàng)目站在城市發(fā)展格局及產(chǎn)業(yè)延伸的現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式創(chuàng)新的角度，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，具備良好的投資前景和保障。 商業(yè)需求 現(xiàn)階段本區(qū)域內(nèi)商業(yè)仍屬空白，搶占市場先機(jī)

11、將成為本項(xiàng)目成功運(yùn)作的最佳保障。,項(xiàng)目威脅,宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不確定性 國家對房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，市場風(fēng)險(xiǎn)不確定性增加。 本地大量同類產(chǎn)品的市場競爭 根據(jù)初步市調(diào)表明，在沽源地區(qū)，存在著大體量的同類產(chǎn)品，其客源分流以及同類競爭的情況較為明顯。 發(fā)展中的不確定因素依然存在 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展環(huán)境中，在體制創(chuàng)新、實(shí)踐過程中，仍存在較多的不確定因素，本項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模特色商業(yè)市場產(chǎn)生巨大挑戰(zhàn)。,小結(jié),本項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展、地塊完整程度以及政策保障優(yōu)勢明顯，在后期運(yùn)營中將起到?jīng)Q定性的作用，但威脅同樣凸顯其中，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大盈利將成為本項(xiàng)目的核心思考點(diǎn)。 通過分析，本項(xiàng)目在未來發(fā)展中前景

12、良好，但由于本區(qū)域?qū)儆诳瞻资袌觯涠ㄎ患斑\(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較高，所以在定位期間需要著重考慮后期盈利模式以及獨(dú)特的業(yè)態(tài)規(guī)劃問題。 巨大商機(jī)的背后必然存在高強(qiáng)度競爭，對于本項(xiàng)目的定位在此將起到至關(guān)重要的作用，如何區(qū)別于其他現(xiàn)有競爭商業(yè)，在空白市場占領(lǐng)先機(jī)成為項(xiàng)目定位的根本訴求點(diǎn)。,項(xiàng)目宏觀定位,總體功能定位,草原文化交流區(qū),特色商品交易區(qū),高端休閑聚集區(qū),政府形象展示區(qū),總體功能定位,城市窗口,一個(gè)城市必須要有一張屬于自己的名片，商業(yè)無可非議是最能體現(xiàn)城市魅力的一種展現(xiàn)形式。一個(gè)完美的商業(yè)區(qū)，可以充分表現(xiàn)這個(gè)城市的商業(yè)政策、文化底蘊(yùn)、經(jīng)濟(jì)、人文修養(yǎng)、國際化程度等等內(nèi)容。比如北京的王府井、上海的南京路，美國的

13、第五大道等眾多成功的商業(yè)街已經(jīng)成為這個(gè)城市面向世界的第一窗口，其意義深遠(yuǎn)悠長，經(jīng)濟(jì)效益更體現(xiàn)其中。,本項(xiàng)目的定位原則就是進(jìn)入沽源的第一張城市名片，其主導(dǎo)的綜合高端商業(yè)形式，豐厚的文化內(nèi)涵將引導(dǎo)沽源真正走向城市化發(fā)展階段。,項(xiàng)目定位意義,除了對城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用外，特色商業(yè)區(qū)的建設(shè)還直接關(guān)系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表現(xiàn)城市文化底蘊(yùn)的載體，是城市的名片和品牌。很多城市的商業(yè)街形態(tài)，比如香港的太古廣場、銅鑼灣，上海的南京路，北京的王府井，都是這個(gè)城市的重要象征元素。,特色商業(yè)街區(qū)對城市形象的影響,城市的商業(yè)區(qū)雖然也有傳統(tǒng)與歷史之分，如北京的王府井、秀水街，上海的城隍廟、南京路，太原的柳

14、巷、王府井是歷史悠久的商業(yè)街；而北京的金源、東莞的華南、太原的國貿(mào)、銅鑼灣廣場則是新的特色商業(yè)街區(qū)的典范。但無論傳統(tǒng)的還是現(xiàn)代的，無論舊有的還是新建的，這些商業(yè)區(qū)無不成為一個(gè)城市文化與文明的窗口。,特色商業(yè)區(qū)對城市發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，而城市對特色商業(yè)區(qū)發(fā)展的作用同樣不可忽視，在某些方面，城市對特色商業(yè)區(qū)的發(fā)展影響甚至是決定性的，有什么樣的城市就有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。應(yīng)該看到，在未來二三十年的時(shí)間里，城市化始終是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，由此而帶來的城市產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國際化

15、的必然趨勢，所有這一切，都注定了新型的商業(yè)區(qū)形態(tài)及開發(fā)模式將越來越適應(yīng)中國城市化飛速發(fā)展的形勢。,項(xiàng)目定位效益體現(xiàn),本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)對沽源的影響 經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn),GDP增長：此商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展最直觀的表現(xiàn)就在于經(jīng)濟(jì)指數(shù)上升，商業(yè)的成熟發(fā)展將對于區(qū)域乃至全市的GDP綜合指數(shù)起到大力拉升作用。 稅收：此商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展對于擴(kuò)大當(dāng)?shù)囟愂掌鸬酵怀龅呢暙I(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)預(yù)測：營業(yè)第一年：商業(yè)區(qū)整體年流水過千萬，為城市貢獻(xiàn)稅收超百萬萬； 營業(yè)三年后：商街整體年流水超億元，為城市貢獻(xiàn)稅收千萬以上。,項(xiàng)目定位效益體現(xiàn),文化展現(xiàn)：此商業(yè)項(xiàng)目的建立，填補(bǔ)了沽源高端綜合商業(yè)區(qū)的市場空白，其項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)組合以及高端品牌的引進(jìn)，將

16、充分表現(xiàn)城市文化內(nèi)涵。 就業(yè)：項(xiàng)目投入運(yùn)營后，預(yù)計(jì)能夠解決近5000人的就業(yè)問題。 人文：商街投入運(yùn)營后將有效的提高本地區(qū)人文修養(yǎng)，高端商業(yè)帶動(dòng)高端客流，并有效的豐富的當(dāng)?shù)鼐用竦男蓍e娛樂生活。,本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)對沽源的影響 社會(huì)效益體現(xiàn),項(xiàng)目定位效益體現(xiàn),形象：項(xiàng)目正式運(yùn)營后，有效改善當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的低端商業(yè)環(huán)境，迅速提升周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)區(qū)域的形象地位，其歐式建筑群使本區(qū)域從之前一個(gè)默默無聞的街道一躍成為沽源當(dāng)?shù)刂虆^(qū)，吸引大量外來客流。 城市名片：項(xiàng)目所在地恪守沽源重要交通節(jié)點(diǎn)，此項(xiàng)目的建立為沽源印制了一張光鮮亮麗的城市名片。 城市包容性：項(xiàng)目投入運(yùn)營后，其高端的休閑、美食等商品配合

17、上純正歐式風(fēng)格建筑，體現(xiàn)出城市對外強(qiáng)大的包容性，讓所有在沽源投資或旅游的外來者能夠找到強(qiáng)烈的歸屬感。,本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)對沽源的影響 城市景觀效益體現(xiàn),原定業(yè)態(tài)分析（建材城）,利益弊端： 本項(xiàng)目操作的最終目的是完成項(xiàng)目的銷售，而由于建材城其單體面積過大；單平米價(jià)值產(chǎn)出過低；運(yùn)營氛圍雜亂等特性直接導(dǎo)致此業(yè)態(tài)完成市場銷售難度極大，并且銷售單價(jià)以及租金收益要遠(yuǎn)低于其他業(yè)態(tài)。 未來發(fā)展弊端： 由于建材城屬于低端商業(yè)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營模式、經(jīng)營環(huán)境以及需求客群均處于各領(lǐng)域最底層，從而一個(gè)建材城啟用很難在后期運(yùn)營中扭轉(zhuǎn)其低端業(yè)態(tài)的概念，可以說本區(qū)域都將受其影響，無法向高盈利業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。 招商操作弊端： 本項(xiàng)目所在城

18、市級別較低，且商貿(mào)物流并不是本區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，從而項(xiàng)目專業(yè)市場業(yè)態(tài)全無根基，發(fā)展就無從談起，因此建材業(yè)態(tài)中的高端品牌不會(huì)對本項(xiàng)目有任何進(jìn)駐意向，低端品牌以及雜亂產(chǎn)品將成為本項(xiàng)目主要商戶組合，招商完成困難度較大。 運(yùn)營弊端： 建材城屬于專業(yè)市場，其需求客群以本地和下級市場為主，客戶群無法擴(kuò)展，在沽源大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)以及城市化建設(shè)的同時(shí)，本項(xiàng)目無從借力，將成為本項(xiàng)目的巨大損失。,總結(jié),本項(xiàng)目新擬定業(yè)態(tài)為城市高端第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)），其良好的運(yùn)營能力、業(yè)態(tài)形象、未來發(fā)展空間均具有較強(qiáng)的市場基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目得到當(dāng)時(shí)市場的快速認(rèn)可打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而有效的減輕了項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的阻力； 服務(wù)業(yè)與沽源城市發(fā)展方

19、向完全吻合，可大力借助城市發(fā)展力量，使項(xiàng)目更加快速的得到升值，從而完成市場銷售； 本項(xiàng)目的全新定位完全處于沽源的市場空白，并從沽源城市需求來看，又屬于必備業(yè)態(tài)，從而本項(xiàng)目的搶先啟動(dòng)，將占領(lǐng)此塊空白市場，為未來發(fā)展創(chuàng)造出更廣闊的空間； 本業(yè)態(tài)擁有較強(qiáng)的業(yè)態(tài)提升能力，隨著沽源城市的發(fā)展以及本項(xiàng)目影響力的擴(kuò)大，在35年后，在本區(qū)域內(nèi)可圍繞本項(xiàng)目進(jìn)行周邊產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，如住宅市場、零售市場以及其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)等； 由于本項(xiàng)目良好的業(yè)態(tài)形象，將更容易得到政府對本項(xiàng)目的親睞與支持，從而幫助本項(xiàng)目得到更好的發(fā)展。,項(xiàng)目定位思路,主導(dǎo)理念,概念形成 前提：沽源是張家口新興旅游重點(diǎn)區(qū)域 引申：本項(xiàng)目是沽源最全面的商業(yè)中

20、心 目標(biāo)：本項(xiàng)目是沽源最適合休閑消費(fèi)的場所,主導(dǎo)理念,沽源首席最休閑、最優(yōu)雅的地產(chǎn)新代言； 精髓：區(qū)域文明與自然屬性和諧共存，在滿足人們對城市資源的高度利用的同時(shí)，充分發(fā)揮城市的基本作用，充分顧及人與自然、社會(huì)的關(guān)系。,昊成生活廣場（暫定） 沽源不夜主義/休閑生活倡導(dǎo)者,主導(dǎo)理念,貫穿張北與沽源的互補(bǔ)發(fā)展,升級城市、運(yùn)營城市地產(chǎn),區(qū)域線,沽源首席休閑娛樂區(qū),項(xiàng)目線,高檔休閑商業(yè),城市線,輻射張家口的娛樂休閑中心,關(guān)鍵詞：不夜廣場、風(fēng)情商街、沽源休閑、風(fēng)情核心形象,新城市休閑生活/娛樂中心,規(guī)劃布局,基礎(chǔ)配套,形象傳播,商業(yè)定位,市場營銷,沽源城市升級典范/形象代表,主導(dǎo)理念,商業(yè),本案,全面,

21、自然的肌理 草原文化的延伸 全新開發(fā)區(qū)域,投資增值極 商業(yè)投資熱點(diǎn) 地塊共享平臺(tái)與消費(fèi)通道,城市升級形象提升 全新品質(zhì)純粹生活領(lǐng)地 引動(dòng)休閑中心板塊與經(jīng)濟(jì)增長極 實(shí)現(xiàn)沽源、張北、張家口上層客戶吸納,高端休閑、娛樂文化的全面體現(xiàn) 城市休閑形態(tài)豐富 提倡純休閑人生的生活氛圍,都市,自然,人文,休閑,草原文化傳統(tǒng)人文區(qū) 休閑的高端客戶群對生活的認(rèn)同 面向世界的新文化、休閑領(lǐng)地,輕松、休閑、奢華,沽源新娛樂主義/休閑美學(xué),主導(dǎo)理念,新城市休閑主義,人文共享,品牌端,消費(fèi)端,核心利益?zhèn)鬟f,提供休閑與文化的美學(xué)生活價(jià)值和方式,消費(fèi)利益接收,獲得這一獨(dú)特休閑生活方式的人文快樂,傳遞著休閑、娛樂與環(huán)境的生活活

22、力,產(chǎn)品功能定位,以沽源商業(yè)市場發(fā)展為基礎(chǔ)參考，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模和地段特點(diǎn)，并參考項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者定位,產(chǎn)品功能定位,采用富有創(chuàng)意、時(shí)尚的建筑形式，融入多元化休閑業(yè)態(tài)； 通過優(yōu)質(zhì)主力商家資源的帶動(dòng)； 創(chuàng)造出沽源獨(dú)具草原文化魅力的高端時(shí)尚休閑娛樂商區(qū)； 使本項(xiàng)目地塊成為沽源地區(qū)消費(fèi)者休閑、娛樂、餐飲、旅游的全新商業(yè)板塊。成為沽源商業(yè)新核心。,市場定位,+,+,+,沽源首席不夜休閑主題商業(yè)廣場,項(xiàng)目業(yè)態(tài)總體定位,項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：主題時(shí)尚休閑館（風(fēng)尚大本營） 休閑業(yè)態(tài)演繹：大型餐飲、高端休閑 其他業(yè)態(tài)集群：電玩、網(wǎng)吧、男女SPA、休閑按摩等,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（一）,主題商城,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（一）,分層業(yè)態(tài)定位,

23、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（二）,快捷酒店,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（二）,餐飲娛樂一條街,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（二）,分層業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（三）,洗浴、KTV,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（三）,分層業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（四）,高端綜合會(huì)所,項(xiàng)目客群定位,而選擇本案的人群， 我們把他們描述為 ,城市階首，享樂夢想家,這群人的特征 與項(xiàng)目的客戶群比較接近 但“追求享受生活”的色彩更濃重,項(xiàng)目定位提升,精神放松場,朋友聚會(huì)場,情調(diào)娛樂場,休閑魅力生活場,24小時(shí)不夜生活廣場,項(xiàng)目定位提升,娛樂天堂,奢華格局,休閑生活,+,+,奢華休閑生活廣場,推廣策略,廣告定位,2012心享樂，沽源新娛樂,包裝定位建議,例舉案名 夜憶昊成生活廣場,SL

24、OGAN：奢華生活休閑廣場,推廣定位,營銷思路,總體思路,我們首先要明確的概念是 本案應(yīng)該以“品”的高度去訴求,市場已經(jīng)給出合適了答案 品質(zhì) 品牌 品位 Trading up: the new American luxury 2004 Michael J. Silverstein,【高端營銷三要素】,營銷思路,本項(xiàng)目操作中實(shí)行銷售與招商并行的方式進(jìn)行,可銷售區(qū)域劃分： 1、集中體區(qū)域：僅沿街商鋪進(jìn)行對外銷售，內(nèi)廳暫定為持有經(jīng)營，通過良好的運(yùn)營，拉動(dòng)后期銷售價(jià)格（建議集中體銷售在項(xiàng)目投入運(yùn)營2-3年啟動(dòng)，從而保證項(xiàng)目利潤回收最大化）； 2、風(fēng)情街區(qū)域：全部物業(yè)進(jìn)行對外銷售，其中一二層執(zhí)行單一商鋪

25、銷售，三層可實(shí)行銷售后返租的方式進(jìn)行銷售，從而保證三層運(yùn)營后的業(yè)態(tài)完整性以及豐富本項(xiàng)目產(chǎn)品品類； 3、會(huì)所區(qū)域：由于單體體量過大，從而進(jìn)行銷售與持有經(jīng)營兩手準(zhǔn)備。建議進(jìn)行整體銷售。,價(jià)格擬定,本項(xiàng)目現(xiàn)正處于策劃階段，具體價(jià)格需進(jìn)行完整的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)分析后進(jìn)行確定，以下為項(xiàng)目價(jià)格的初步建議：,銷售價(jià)格建議： 集中體商業(yè)一層底商：12000元-18000元（/平米） 風(fēng)情街1、2層：7000元（/平米） 風(fēng)情街3層：3500元（/平米） 會(huì)所、酒店、洗浴等大型商業(yè)：建議執(zhí)行定制開發(fā)，根據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn)以及需求面積最終商談確定，建議商談價(jià)格范圍為4000元5000元（/平米） 租金價(jià)格建議： 項(xiàng)目整體租金價(jià)格均價(jià)建議為：0.5元1.2元（/天/平米），根據(jù)面積、位置、業(yè)態(tài)、樓層等多方面因素最終確定； 本項(xiàng)目租賃建議實(shí)行一鋪一價(jià)的方式進(jìn)行對外出租。,招商思路,招商策略,廣泛招商，開業(yè)即轟動(dòng),招商策略分解,基本觀點(diǎn)廣泛招商 解決辦法 以主力店帶動(dòng)，以特色店促進(jìn) 強(qiáng)攻主力店，力招特色店,招商方向： 零散商戶：進(jìn)行沽源本地招商（如部分女裝品牌、飾品、部分家居及輕紡、電玩、網(wǎng)吧、花店等） 重點(diǎn)商戶：進(jìn)行張家口、宣化等地招商（如中大型餐飲、品牌服飾等） 大型商戶：進(jìn)行異地招商（如KTV、洗浴中心、高端會(huì)所等）,北