房地產開發(fā)制度

1、房地產開發(fā)制度房地產開發(fā)，一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設活動。依照城市 房地產管理法的規(guī)定，房地產開發(fā)是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基 礎設施、房屋建設的行為。房地產開發(fā)是一項高投入、高風險的投資經營活動，也是 一項涉及面較廣的經濟活動，其對國計民生產生重大影響，因此，國家通過立法及其 他手段對其加以調控管理。房地產開發(fā)項目管理城市房地產管理法對此作出以下幾方面規(guī)定：(1 )執(zhí)行城市規(guī)劃。房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。我 國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，其中詳細規(guī)劃又分為控制性

2、詳細規(guī)劃和修建 性詳細規(guī)劃。對 房地產開發(fā)項目 產生直接法律約束力的是詳細規(guī)劃。(2) 房地產開發(fā)的用途與期限。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。A、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20 %以下的土地閑置費；B、滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。其目的有兩個：一為禁止出讓土地使用權人在房地產開發(fā)中擅自改變 土地用途，侵犯國家利益，擾亂房地產市場秩序；二為禁止或限制出讓土地使

3、用權人 閑置土地，造成土地資源的浪費。(3) 房地產開發(fā)的安全性要求。房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家 的有關標準和規(guī)范；房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。上述立法 的目的系為保障房地產開發(fā)過程及產品的安全性，使房地產開發(fā)企業(yè)在追求經濟效益 的同時，兼顧社會效益和環(huán)境效益。取得竣工驗收合格證亦是申請取得房屋所有權的一個重要條件。(4) 房地產開發(fā)中的聯建。依法取得的土地使用權，可以將其作價入股，與他人合資合作開發(fā)房地產。這在實踐中往往被稱為聯建”。在我國，聯建涉及的法律問題較為復雜，特別是合作開發(fā)房地產，常易引發(fā)糾紛。房地產開發(fā)企業(yè)管理房地產開發(fā)企業(yè)也即房地產開發(fā)商或發(fā)展

4、商，按照城市房地產管理法的規(guī)定，是 以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。(1 )房地產開發(fā)企業(yè)的分類。按房地產開發(fā)業(yè)務在企業(yè)經營范圍中地位的不同， 可將房地產開發(fā)企業(yè)分為房地產開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司。(2 )房地產開發(fā)企業(yè)的設立條件。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：一是有自己的名稱和組織機構。二是有固定的經營場所。三是有符合國務院規(guī)定的注 冊資本。房地產開發(fā)企業(yè)是資金密集性企業(yè)，對其注冊資金的要求高于一般經營性、 勞務性、中介性的企業(yè)。目前建設部按房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級不同規(guī)定了不同的 注冊資本要求。這有助于扼制房地產開發(fā)領域過于嚴重的投機態(tài)勢，降低房地產投資 風險，保

5、障交易安全。四是有足夠的專業(yè)技術人員。房地產開發(fā)是一項專業(yè)性很的經 營活動。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術人員系為保障開發(fā)項目產品的安全及開發(fā)中其他 社會效益和環(huán)境效益實現的必要條件。目前，建設部按房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級不 同規(guī)定了不同的專業(yè)技術人員要求。五是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（3 ）房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序。設立房地產開發(fā)企業(yè)應經過以下程序：一是應當向工商行政管理部門申請設立登記，工商行政管理部門對不符合上述條件的，不 予登記。二是房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內.應當到登記所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。上述規(guī)定主要為協(xié)調企業(yè)設立中，一般行政管 理（工商行政管理

6、）與特殊行政管理（房地產開發(fā)行業(yè)管理 ）的關系。（4） 房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額。房地產開發(fā)是一項需要巨額資金 投入的經營活動，如果房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本過低而投資總額過大，勢必造成其 投資風險巨大，給投資者、其他經營者及消費者帶來巨大風險隱患。因此，城市房地產管理法規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。（5） 房地產開發(fā)的分期投資額與項目規(guī)模。有些房地產開發(fā)項目由房地產開發(fā) 企業(yè)分期開發(fā)，這時若分期投資額過小而分期項目規(guī)模過大，也將給其自身和他人帶來巨大風險隱患，往往不能保證開發(fā)項目順利完成。因此，城市房地產管理法規(guī)定： 房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產

7、的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地 使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。房地產交易房地產交易是房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易對象所從事的 市場交易活動。房地產交易是一種極其專業(yè)性的交易。房地產交易的形式、種類很多， 每一種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程序及辦理相關手續(xù)。特別是在我國 由于處于計劃經濟向市場經濟轉軌的特殊時期.許多房地產權利并不規(guī)范，有些可以 自由流轉，有些限制流轉，有些禁止流轉。因此，房地產交易需要律師在其中發(fā)揮重 要作用。1、 房地產交易的分類： 第一，按交易形式的不同，可分為：A、房地產轉讓 B、房地產抵押、 C、房地產租賃

8、。第二，按交易客體中土地權利的不同，可分為：A、國有土地使用權及其地上房產的交易；B、集體土地使用權及其地上房產的交易?，F行）；B、非受限交易（如商品房交易等）。第四，按 A、單純的土地使用權交易、 B、房地產期權交易法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般房地產交易僅指前者。前者還可進一 步按土地使用權的出讓或劃撥性質的不同進行分類。第三，按交易客體所受限制的程 度不同，可分為：A、受限交易（如劃撥土地 使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權的交易等 交易客體存在狀況的不同，可分為： C、房地產現權交易（1）房產權和地產房地產交易應遵循以下一般規(guī)則:2、房地產交易的一

9、般規(guī)則。權一同交易。（前為新增）房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的 土地使用權同時轉讓、抵押。這就是房產權與地產權一同交易規(guī)則”。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不 能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有.他們的權利就會發(fā)生沖突，各自 的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規(guī)則，才能保障交易的安全、公平。 權利、義務承接。房地產交易時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移； 房地產交易中，前一個權利人負載于房地產上的權利和義務依法或依約承接給后一個 權利人。（3）實行房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，目前

10、仍未形成合理的完全 市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業(yè)評估難以恰當確定， 故法律規(guī)定房地產交易中實行房地產價格評估制度，房地產價格評估，應當遵循公正、公平，公開的原則，按用國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。 (4) 實行房地產成交價格 申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報 成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在于：進行房地產交易要依 法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據。當 事人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評

11、估，按評估的價格作為計算稅費的依 據。 (5) 依法登記。房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋 租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際占有或簽訂契約 都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多采用登記公示的方法以 標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產轉讓、抵押， 未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。 房地產轉讓房地產轉讓，是房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移 給他人的行為。(1) 以出讓方式取得(2) 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者(3)依法收回土地使用權的； (4) 共有房地產，

12、未經其他(6) 未依法登記領取權屬證書的；(7) 、法律、1、房地產轉讓的一般性禁止。 房地產交易客體其有合法性，是房地產轉讓行為 合法的基本前提。城市房地產管理法規(guī)定，下列房地產不得轉讓： 土地使用權的，不符合法定條件的； 以其他形式限制房地產權利的；房地產轉讓，轉讓人應持有合法取得的土地還應當持有房屋所有權證書。被轉讓的 房地產轉讓一般經過洽談、 (或發(fā)生、確定轉讓的法律事實)、繳納稅費、產權共有人書面同意的； (5) 權屬有爭議的； 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。2、房地產轉讓的一般條件與程序。 使用權證書；轉讓房地產時房屋已經建成的， 房地產權利屬于可依法轉讓的類型并具備依法轉讓的條

13、件。 審核、估價與定價、簽訂轉讓合同 過戶登記等程序。3、出讓土地使用權的轉讓。 為防止用地者單純實施土地投機、炒賣地皮，哄抬 地價，城市房地產管理法規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當 符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用 權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額 的 25 以上，屬于成片開發(fā)工地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。出讓合同 的效力及于轉讓后繼受取得土地使用權的用地者。出讓合同體現著出讓方( 國家 )與受讓方 (用地者 )雙方的意志，一經生效即具有法律效力，受讓方轉讓其權利，不影響出 讓

14、合同的繼續(xù)履行，因此，城市房地產管理法規(guī)定，房地產轉讓時，土地使用權出讓 合同載明的權利、義務隨之轉移。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其 土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已 經使用年限后的剩余年限。出讓合同中約定的土地用途，體現著國家土地規(guī)劃控制方 面的公法意圖基于社會公共利益的考慮必須在整個出讓期限內得以實施，不得隨意 變更。若變更應依法履行相應手續(xù)。因此，城市房地產管理法規(guī)定：以出讓方式取得 土地使用權的， 轉讓房地產后， 受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的， 必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土

15、地使用權 出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。4、劃撥土地使用權的轉讓。 劃撥土地使用權人權利內容不充分，其對土地僅有 占有權、使用權和部分收益權，而無處分權，也無完全的收益權。其實施房地產轉讓 時應依法獲取國有土地所有者代表同意并與之分享土地收益。因此，城市房地產管 理法規(guī)定： (1) 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定， 報有批準權的人民政府審批：有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土 地使用權出讓手續(xù)，并依照國家的有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 (2) 以劃撥方式取 得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民

16、政府按照國務院規(guī)定決定可以 不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中 的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產抵押 房地產抵押，是抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債 務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所 得的價款優(yōu)先受償。1、可抵押的房地產。 依抵押權理論，只有抵押人有處分權的可依法流通且具有 獨立交換價值的財產，方可成為抵押權客體。城市房地產管理法規(guī)定，以下兩類房地 產可以設定抵押權： (1) 依法取得的房屋所有權連同該房屋所占用范圍內的國有土地使 用權。該類抵押權客體比較寬泛，其所指的土地使用權，

17、包括出讓、劃撥等各種國有 土地使用權。 (2) 以出讓方式取得的國有土地使用權。該類土地使用權在無地上房屋或 地上房屋未建成時可單獨成為抵押權客體，而劃撥土地使用權則只能同地上房屋一同 成為抵押權客體。2、程序。 設定房地產抵押時，抵押人所持有的土地使用權證書，房屋所有權證書 是標志抵押人具有設定抵押資格的書面憑證。因此，城市房地產管理法規(guī)定，房地產 抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。房地產抵押，抵押人和抵押權 人應當簽訂書面抵押合同。3、劃撥土地上房地產的抵押：以劃撥方式取得的土地使用權不得單純設定抵押、但如果該土地上有房產， 以房產設定抵押時需同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用

18、權。 這時由于抵押人對土地無處分權，需按劃撥土地使用權轉讓的規(guī)定，報有審批權的人 民政府審批，同時由于抵押人對土地無完全收益權，散設定房地產抵押權的土地使用 權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于 應繳的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。4、新增地上物處置。 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財 產。需要拍賣該抵押的房地產時，因新增房屋與抵押財產無法實際分割，可以依法將 土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先 受償。房屋租賃 房屋租賃，是房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向

19、出租人支付租金的行為。1、程序。 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租 賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部 門登記備案。2、住宅租賃與非住宅租賃。住宅用房的租賃，特別是公有住房及其他帶有福利性的住房租賃應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事 生產、經營活動的由租賃雙方協(xié)商議定租金及其他租賃條款。3、劃撥土地上房屋的租賃。以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金專所含土地收益上繳國家。 商品房預售與按揭1、商品房預售。 商品房預售是一種比較特殊的房地產轉讓行為

20、。預售方具有一定 投機性，預購方具有較大風險性，如不加以控制，預購方權益易受到侵犯。因此，城 市房地產管理法對商品房預售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權轉讓更加嚴格的限制性 條件和程序。商品房預售，應當符合下列條件：已支付全都土地使用權出讓金，取得 土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建 設的資金達到工程建設總投資的 25 以上，井已經確定施工進度和竣工交付日期；向 縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預 售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。商

21、品房預購人將購買的未竣工商品 房再行轉讓的問題由國務院規(guī)定。2、商品房按揭。 中國內地按揭一詞移植于中國香港， 但使用與中國香港大不相同。 一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發(fā)商已簽訂之商品房 預售或銷售合同項下的所有權益作為向商業(yè)銀行貸款的擔保。按揭需有三方主體：購 房借貸人、 開發(fā)商與銀行。 在開發(fā)商負責為購房借貸人辦理完成房地產權證過戶手續(xù)， 為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記，井將購房借貸人的房地產權證交銀行 收押之前，開發(fā)商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔保，購房借貸人與銀行之 間，不是真正意義上的抵押關系。商品房按揭的流程如下： (1) 開發(fā)商選定銀

22、行，并與 銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行承諾在特定條件下向開發(fā)商的客戶( 購房借貸人 )提供貸款，同時開發(fā)商向銀行提供保證擔保。 (2) 購房人選定欲購買的商品房，與開發(fā) 商簽訂商品房預售或銷售合同。其中約定采取向開發(fā)商選定的銀行申請按揭貸款的方 式付款的，購房人需向開發(fā)商支付購房首付款。(3) 銀行委托律師或自行對購房合同、購房借貸人貸款資格主要是個人資信予以審查。(4) 購房借貸人、開發(fā)商與銀行簽訂按揭保證貸款合同。 (5) 銀行占管商品房預售或銷售合同，并辦理按揭備案。(6) 銀行一次性向開發(fā)商支付購房借貸人的貸款。 (7) 購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。 (8) 開發(fā)商負責將

23、購房借貸人房屋所有權證和土地使用權證交銀行收押并辦理正 式的抵押登記。房地產權屬登記制度1、概念。 房地產權屬登記，又稱房地產登記，指由房地產管理部門依職權或應當 事人請求，對土地所有權、土地使用權、房屋所有權和房地產他項權利等進行勘測、 記錄、核實、確認，并向權利人頒發(fā)權證的一系列活動。2、功能。 房地產權屬登記具有以下功能：權利確認功能，指房地產登記確認房地 產權利歸屬狀態(tài)，經登記的房地產權利受國家強制力保護，可以對抗權利人以外任何 人。權利公示功能，指房地產登記公開房地產權利變動狀況，昭示利益關系人與社會 公眾，保障房地產交易的安全。管理功能，指房地產登記實現國家的管理意向，一方 面通過

24、登記建立產籍資料，進行產籍管理；另一方面通過登記審查相關權利設立，變 更，終止的合法性，進而取締或處罰違法行為。3、效力模式。 國外不動產登記登記效力有三種模式：稱登記要件制度、托倫斯制 度、契據制度。中國房地產權屬登記的效力基本為生效要件；且因強調管理功能，登 記本身大多為當事人的強制性的義務。4、登記類型。 我國房地產權屬登記主要分為以下類型：一是總登記，指縣級以上 人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房地產進行統(tǒng)一的權屬登記.是 產權登記中最基本的一種登記。二是初始登記，指對新取得的土地使用權或新建的房 屋所進行的權屬登記。新建房屋申請人應當在房屋竣工后三個月內向登記機關申請房

25、 屋所有權初始登記。三是轉移登記，指因房地產買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并等原因而致使其權屬發(fā)生轉移，須辦理產權過戶手續(xù)情況時所進行的 登記。當事人應當在事實發(fā)生后30日內申請轉移登記。四是變更登記，指權利人名稱變更或房屋發(fā)生翻建，房屋面積增加減少，部分拆除等情況時所進行的登記。權利 人應當在事實發(fā)生之日起30日內申請變更登記。五是他項權利登記，指對設定房地產抵押權、典權等他項權利的情況所進行的權屬登記，權利人應當自事實發(fā)生之日起 30日內申請他項權利登記。六是注銷登記，指發(fā)生房屋滅失、土地使用年限屆滿、他 項權利終止等情況，權利人應自事實發(fā)生之日起30日內申請注銷登記。5、

26、登記機關與模式。我國房地產權屬登記機關為房地產所在地的人民政府有關 行政主管部門。與登記機關設立相關，目前我國有兩種登記模式：一是房屋與土地權 屬分別登記。當前我國大部分地區(qū)，由兩個政府職能部門分管房屋與土地，并分別向房地產權利人頒發(fā)土地使用權與房屋所有權兩個權利證書。二是房屋與土地權屬統(tǒng)一 登記；在我國一些地區(qū)，由政府的某一職能部門對房屋與土地實施統(tǒng)一管理：對此， 城市房地產管理法規(guī)定，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政 府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權 證書，依法將房屋的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載 人

27、房地產權證書。我國房屋與土地權屬登記的發(fā)展趨勢將是統(tǒng)一登記發(fā)證。 物業(yè)管理制度1、物業(yè)管理。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動：物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)的派生物，它 作為房地產市場的消費環(huán)節(jié)，實質上是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種綜合性經營服務方式。2、 物業(yè)管理模式。物業(yè)管理模式有福利型管理模式和市場化管理模式。市場化 管理模式又可分為委托服務型和自主經營型。委托服務型物業(yè)管理指業(yè)主將自己物業(yè)委托專業(yè)機構進行管理，是典型的物業(yè)管理方式。雙方通過物業(yè)管理

28、合同約定管理服 務事項，明確雙方權利義務，實現物業(yè)所有權與管理的分離。按其委托內容又可分為 管理服務為主的委托和出租經營與管理服務并重的委托。自主經營型物業(yè)管理指物業(yè) 業(yè)主自己直接實施管理，是傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式。其物業(yè)業(yè)主即物業(yè)經營管理人，物 業(yè)所有權與管理權未實現分離，適用于業(yè)主單一，規(guī)模較小的物業(yè)。3、 物業(yè)管理的內容。物業(yè)管理的內容主要是對物的管理和對人的管理。主要包 括：（1）常規(guī)性的公共服務。這是物業(yè)管理中的基本業(yè)務工作，一般不需在物業(yè)管理服 務合同中事先提出或作出約定。其內容包括：房屋建筑主體的管理；物業(yè)公共設施、 設備的管理；公共環(huán)境衛(wèi)生的管理：綠化管理；保安管理：消防管理；車輛

29、道路管理；公共代辦性質的服務；物業(yè)管理維修基金的管理；做好管理費用的核收和使用管理；協(xié)助政府進行社會管理。（2）針對性的專項服務。這些服務項目一般不在統(tǒng)一的物業(yè)管理服務合同約定的范圍之內，若享受須單獨提出并支付服務費用。包括：日常生活類 服務，如收洗衣服，代購物品，接送小孩上學等；商業(yè)服務類，如商業(yè)網點的開發(fā)與 管理，餐飲及各項經營活動的開展；文化、教育、衛(wèi)生、體育類，如在高級住宅區(qū)提 供游泳等健身活動場所；金融服務類；代理與中介服務，包括代辦物業(yè)的租賃等。 委托性的特約服務，為滿足業(yè)主、使用人的個別需求，受其委托而提供。4、物業(yè)法律關系的主體。一是業(yè)主，業(yè)主是物業(yè)的所有權人。按其擁有的物業(yè)所

30、有權的狀況，又可分為獨立所有權人和區(qū)分所有權人。獨立所有權是典型的傳統(tǒng)不 動產所有權形態(tài)，現代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權利形態(tài)一般是區(qū)分所有權。業(yè)主享有以下 權利：按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會 會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；提出制定和侈改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事 規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權；選舉業(yè)主委員會委員長，并享有被選 舉權；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部 位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共 用設施設備專項維修資金的管理和使用；法律。法規(guī)規(guī)定的其他權利。依物業(yè)管理條