合同范文 一般計稅方法的,收入確認,土地.doc

1、一般計稅方法的,收入確認,土地一般計稅方法的,收入確認,土地關于土地一級開發(fā)收入確認政策的分析關于土地一級開發(fā)的收入確認政策，目前并無官方的規(guī)定或解釋。因此，只能根據(jù)會計準則關于收入確認的原則，結合土地一級開發(fā)的合同和業(yè)務模式，參考同行業(yè)上市公司的收入確認政策進行分析確定。根據(jù)會計準則的規(guī)定，確認收入應當至少滿足以下條件：（一）相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（二）收入的金額能夠可靠地計量。按完工百分比確認收入，必須同時滿足下列條件：（一）收入的金額能夠可靠地計量；（二）相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（三）交易的完工進度能夠可靠地確定；（四）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。在土地一級開

2、發(fā)業(yè)務中，通常的模式為政府與企業(yè)簽訂合同，企業(yè)獲得一級開發(fā)權，在開發(fā)期內，由企業(yè)自行籌集資金進行開發(fā)，在開發(fā)期內，雙方一般不進行結算。開發(fā)完成后，方可進行結算。結算資金來源通常有兩種，最為常見的為土地通過招拍掛程序出讓后，政府自土地出讓收益中拿出一部分支付給開發(fā)企業(yè)。另一種情況為合同收益不與招拍掛鉤，在一級開發(fā)完成后，政府組織進行結算審計，審計完成后政府按審定的開發(fā)成本加固定收益率進行結算。在合同收益來源于土地出讓收益的情況下，結算模式一般又分為兩種：一種為成本加成模式，由政府規(guī)定或合同約定固定收益率；另一種為固定收益率+收益分成模式，合同約定固定收益率和未來土地出讓收益的分成比例，當收益不能

3、達到保底收益率時，由政府另行籌集資金補償開發(fā)企業(yè)以達到保底收益率。土地開發(fā)企業(yè)在確認土地一級開發(fā)收入，應根據(jù)合同的具體約定采取不同的收入確認政策。在合同收益與該土地未來的出讓收益無關的情況下，開發(fā)期內企業(yè)墊資、開發(fā)完成后政府按成本加固定收益進行結算的模式類似于BT項目的操作模式，可參照BT項目的收入確認方式，按完工百分比確認施工收入、按實際利率法確認資金利息收入。在合同約定結算資金來源于該土地未來的出讓收益的情況下，由于我國目前土地一級市場受國家控制，不存在自由市場，土地能否出讓及何時出讓受取決于國家及當?shù)卣疀Q策。因此，無論采用哪種結算模式，在開發(fā)期內，土地一級開發(fā)的合同收益均具有較大的不確

4、定性，不符合按完工百分比法確認收入的條件，應在相關經濟利益流入能夠可靠確定的情況下，才能確認收入。附：相關同行業(yè)上市公司的土地一級開發(fā)收入確認政策：華夏幸福：（3）土地整理收入在委托工業(yè)園區(qū)內進行土地拆遷及整理等，在移交土地部門后在雙方共同確認的基礎上確認收入。鐵嶺新城：1.土地一級開發(fā)收入本公司土地一級開發(fā)收入，在與土地一級開發(fā)的相關經濟利益能夠流入企業(yè)，收入的金額能夠可靠計量，按合同或協(xié)議約定的條件達到時，確認收入。云南城投：2）土地一級開發(fā)收入：對于土地一級開發(fā)收入，與土地一級開發(fā)相關的經濟利益能夠流入企業(yè)，收入的金額能夠可靠地計量，按合同或協(xié)議約定的條件達到時，確認收入。篇二:房地產企

5、業(yè)所得稅計稅收入確認的分析房地產企業(yè)所得稅計稅收入確認的分析國家稅務總局xx年發(fā)布了房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)xx31號），其第二章專門對收入的稅務處理進行了表述，但讓人感覺較為迷糊復雜，難以理清收入確認的思路，因此有必要對這個文件進行分析，理出幾條清晰頭緒來。第二章的內容實際上主要講了三個問題，一是已完工產品的銷售收入確認規(guī)定，二是已完工產品視同銷售收入的確定，三是銷售未完工開發(fā)產品的計稅方法。這三個問題在文件中已經進行了分段表述，但有些詞句并不是非常準確，往往使閱讀者感到難以有清晰的理解。為了能夠說明問題，我們將順序倒過來進行分析。一、預售收入。辦法第九條所述：“企業(yè)銷售

6、未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。此條是特指“銷售未完工開發(fā)產品取得的收入”如何進行稅務處理的條款，這個收入在會計上屬于“預收款”，相對應的是預售收入，在開發(fā)產品完工前，先按規(guī)定的計稅毛利率計算后，計入當年的應納稅所得額，再與其他損益相合并，預繳企業(yè)所得稅。此時，開發(fā)產品雖然有了預售收入，但其成本并沒有結算，所有權沒有發(fā)生轉移，開發(fā)產品的報酬和風險并沒有轉

7、移到購買方，因此不能認為是銷售收入的實現(xiàn)，預繳的企業(yè)所得稅也不得確認為當期企業(yè)所得稅費用。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將預計毛利額的差額計入當期應納稅所得額，此時會計上應確認收入的實現(xiàn)，這個差額可能是正數(shù)，也可能是負數(shù)，不論是正數(shù)還是負數(shù)，不能僅對該項目計算所得稅，而是將其并入該企業(yè)當年所有損益中，合并計算應納稅所得額。除新發(fā)生的預收款預征的所得稅外，應確認當期的所得稅費用。何為開發(fā)產品完工后，國家稅務總局關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函xx342號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理

8、完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。對開始投入使用也作了說明，即：開發(fā)產品開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。結論為，只要辦理了交付手續(xù)（包括入住手續(xù)），即視為開發(fā)產品完工，就應結轉開發(fā)成本，計算應納稅所得額。實務中，有人認為，企業(yè)所得稅要按項目進行結算，對企業(yè)所得稅進行多退少補。此說法不是十分準確，企業(yè)所得稅法五十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止”。如果按項目計算，就是違法的行為，我們應理解為，按項目計算其實際毛利額與預計毛利額之間的差額，并將其

9、合并到當年的（而非本項目）應納稅所得額，再按年計算企業(yè)所得稅。二、視同銷售收入。辦法第七條規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。此條比較好理解，但可以分析出，一定是在開發(fā)產品完工后用于視同項目的，收入的確認也符合一般原則，即在使用權或所有權發(fā)生轉移的時刻。三、銷售收入。辦法第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。此條的收入確認，是指稅收上規(guī)定的收入確認

10、，而不是會計上規(guī)定的收入確認，二者是有差別的。簽訂了合同后，稅法要求確認銷售收入的實現(xiàn)，對已完工也已交付使用的開發(fā)產品，應與會計處理相一致，同時結轉成本；對已完工但未交付使用的情況下，會計不確認銷售收入，只確認預售收入，因為風險和報酬未轉移，不符合收入確認原則，但稅法上卻在本文件中要求確認收入，因為簽訂了合同，但342號文件又與此相矛盾，其完工卻是以是否辦理了交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）為準，因此可以理解為不論是否完工，也不論是否簽訂了合同，只要辦理的交付手續(xù)，應確認銷售收入的實現(xiàn)，否則，只能確認為預售收入；對未完工也沒有交付使用的情況下，雖然簽訂了合同，但應適用第九條的規(guī)定，確認的收入是預售收入

11、，按預計毛利率的方法計算。篇三:土地供應收入確認管理流程匯總篇四:土地增值稅清算分情形確認收入土地增值稅清算分情形確認收入來源：本站|作者：原創(chuàng)|日期：xx年9月7日|瀏覽163次字體:大中小國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)xx187號）以及國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)xx91號）規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。納稅人符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產

12、開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。納稅人具備以上條件，無論是主動清算還是被動清算，都要面臨如何確定收入的問題。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函xx220號）對這一問題，區(qū)分不同情形進行了明確。1.開發(fā)項目銷售完畢且已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。開發(fā)產品銷售收入，若會計處理均通過“預收賬款”科目核算，則“預收賬款”各年度

13、該項目累計發(fā)生額即為收入總額。此種情況下，商品房確權面積及結算價款已經確認，結算發(fā)票應全部開具，依據(jù)發(fā)票所載金額，確認土地增值稅收入是成立的。但要注意復核編制的項目簽約銷售清單、確認面積結算單、銷售發(fā)票或銷售收據(jù)是否一致，勾稽關系是否成立。此外，未在“預收賬款”科目核算的價外收費，也應計入收入總額。對于開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的代收費用，財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅xx48號）規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價

14、之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時，不允許扣除代收費用。因此，若房地產開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用，則要作為開發(fā)產品的收入征稅。財務處理記入“其他應付款”科目核算，可能導致銷售合同清單、銷售發(fā)票清單與會計科目“預收賬款”收入總額不一致。因此，土地增值稅清算時，對于銷售收入要分析確認。國稅發(fā)xx187號文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清

15、算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。因此，銷售收入總額要首先分期確定，然后分類確定。2.未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。并非開發(fā)商收款都會開具發(fā)票，發(fā)票所載金額不一定能如實反映開發(fā)產品銷售總額，特別是開發(fā)產品已售未收款在財務賬目也沒有反映的情況下，比如關系客戶定房后，只交納定金，清算時只能依據(jù)交易雙方簽訂的銷售合同所載金額來確認收入。但在這種方式下，全部銷售合同應悉數(shù)備案，無論納稅人還是主管稅務機關，要

16、逐一復核開發(fā)項目的開發(fā)樓棟、開發(fā)套數(shù)、規(guī)劃面積、預售面積、確權面積等基本數(shù)據(jù)，確保勾稽無誤。開發(fā)項目開始清算，按照開發(fā)商編制的項目銷售合同簽約明細表確認收入，若沒有考慮已經按照實際確權面積進行結算的補、退房款差異，仍會存在誤差。商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價的房屋，誤差范圍在合同約定的范圍之內，一般不會產生補、退房款。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據(jù)實結算房價款；（2

17、）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。當面積誤差比絕對值超過3%時，房地產企業(yè)有可能支付客戶退房的房價款利息以及承擔超出3%部分的房價款，還有可能雙

18、倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款。支付給客戶退房款以及雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款時，房地產企業(yè)可以沖減其銷售收入。會計處理為：借記“預收賬款（或主營業(yè)務收入）”，貸記“銀行存款”。若支付利息，借記“財務費用”，貸記“銀行存款”實務中，確權面積結算差異是客觀存在的，補、退房款是正常的，不過一般都能控制在3%以內。但納稅人要將結算資料保存完整，以備核查。3.未簽訂銷售合同的情形也要清算收入。國稅函xx220號文件沒有明確未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票或未簽訂銷售合同如何確認收入的情形。例如，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位

19、和個人的非貨幣性資產等已經交付使用的特殊情形，清算時則可依據(jù)國稅發(fā)xx187號文件第三條第一款規(guī)定，確認土地增值稅清算收入，即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，或由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。對實際未投入使用的房屋，應待實際投入使用時，再按上述辦法確認收入責任編輯：admin篇五:計稅方法計稅方法1、直接計稅法應納增值稅額：=增值額增值稅稅率增值額：=工資+利息+租金+利潤+其他增值項目-貨物銷售額的全值-法定扣除項目購入貨物金額2、間接計稅法扣除稅額=扣除項目的扣除金額扣除稅率(1)購進扣稅法扣除稅額=本期購入扣除項目金額扣除稅率+

20、已由受托方代收代繳的稅額(2)實耗扣稅法扣除稅額=本期實際耗用扣除項目金額扣除稅率+已由受托方代收代交的稅額增值稅一般計稅方法的,收入確認,土地.一般納稅人應納增值稅額一般納稅人應納增值稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額1、銷項稅額=銷售額稅率銷售額=含稅銷售額/(1+稅率)組成計稅價格=成本(1+成本利潤率)2、進項稅額不得抵扣的進項稅額=當月全部進項稅額當月免稅項目銷售額、非應稅項目營業(yè)額合計/當月全部銷售額、營業(yè)額合計小規(guī)模納稅人應納增值稅額小規(guī)模納稅人應納增值稅額=銷售額征收率銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)銷售額=含稅收入(1+增值稅征收率)進口貨物應納增值稅額進口貨物應納增值稅額=組成計稅價格稅率組成計稅價格=關稅免稅價格+關稅+消費稅營業(yè)稅額應納營業(yè)稅額=營業(yè)額稅率計稅價格=營業(yè)成本或工程成本(1+成本利潤率)/(1-營業(yè)稅稅率)消費稅額1、從價定率的計算實行從價定率辦法計算的應納消費稅額=銷售額稅率(1)、應稅消費品的銷售額=含增值稅的銷售額/(1+增值稅稅率或征收率)(2)、組成計稅價格=(成本+利潤)/(1-消費稅率)(3)、組成計稅價格=(材料成本+加工費)/(1-消費稅率)(4)、組成計稅價格=關稅完稅價格+關稅+應納消費稅稅額(5)、組成計稅價格=(關稅完稅價格+關稅)/(1-消費稅稅率)2、從量定額的