項目評估管理程序

1、項目評估管理程序1目的統(tǒng)一集團(tuán)層面住宅項目評估的組織、方法和流程，通過每季度的定期質(zhì)量評估和交付前的質(zhì)量評估來評價質(zhì)量管理狀況，并通過對質(zhì)量缺陷的整改和預(yù)防控制措施的跟蹤落實(shí)，消除項目質(zhì)量風(fēng)險，促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量和客戶質(zhì)量滿意度的持續(xù)提升。2適用范圍適用于金地集團(tuán)所有在建住宅項目。3定義3.1 項目評估項目評估指集團(tuán)工程部委托第三方對集團(tuán)在建項目進(jìn)行的質(zhì)量安全評估，它包括項目過程評估和項目交付評估。3.2 項目過程評估項目過程評估指在建住宅項目進(jìn)行的一季度一次的質(zhì)量巡查活動，包括工程實(shí)體質(zhì)量、安全文明、材料質(zhì)量、管理行為等內(nèi)容的檢查。3.3 項目交付評估項目交付評估指在交付前1020天對交付項目進(jìn)行

2、的一次質(zhì)量風(fēng)險評估活動，包括戶內(nèi)觀感、公共部位觀感、外立面觀感、園林觀感等。4職責(zé)4.1 集團(tuán)工程管理部4.1.1 負(fù)責(zé)項目評估的組織、協(xié)調(diào)；4.1.2負(fù)責(zé)集團(tuán)項目評估報告的審核與發(fā)布。4.2 區(qū)域工程管理部4.2.1 負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)項目評估工作的跟蹤與督促，配合集團(tuán)進(jìn)行區(qū)域內(nèi)項目現(xiàn)場評估；4.2.2負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)評估報告的審核與發(fā)布，并跟蹤督促區(qū)域內(nèi)項目整改措施及預(yù)防控制措施的落實(shí)；4.2.3負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)工程管理人員進(jìn)行項目評估工作培訓(xùn)；4.2.4負(fù)責(zé)制定區(qū)域內(nèi)的獎懲措施并實(shí)施。4.3 參評項目部4.3.1負(fù)責(zé)組織監(jiān)理部、施工單位進(jìn)行日常實(shí)測實(shí)量、安全文明檢查；4.3.2負(fù)責(zé)配合集團(tuán)和區(qū)域進(jìn)行過程和

3、交付項目評估工作；4.3.3負(fù)責(zé)對本項目評估暴露問題進(jìn)行整改落實(shí)，確保工程質(zhì)量的持續(xù)提升。5程序5.1 評估組織5.1.1 集團(tuán)工程部委托第三方評估公司進(jìn)行項目評估，區(qū)域工程部全程參與本區(qū)域項目評估的配合、協(xié)調(diào)和現(xiàn)場見證，集團(tuán)工程部將視情況進(jìn)行項目評估的現(xiàn)場監(jiān)督工作。5.1.2項目過程評估每季度組織一次，每季度評估行程通過微信群擲色子的方式分兩輪確定，第一輪在評估前兩天擲色子確定首批區(qū)域并隨即再次擲色子確定首檢的城市，第二輪在評估前一日下午擲色子確定次日評估的項目或城市，后檢區(qū)域下城市與項目評估安排同首檢區(qū)域，集團(tuán)工程部、區(qū)域工程部參與第一輪擲色子，區(qū)域工程部參與第二輪擲色子；精裝修項目過程評

4、估原則上與毛坯項目一起進(jìn)行，當(dāng)批量精裝修工程墻磚大面完成50%時，可由第三方另選時間單獨(dú)組織評估。5.1.3交付評估工作應(yīng)在項目交付前1020天內(nèi)完成，各公司須提前60天向集團(tuán)工程部上報項目交付時間。5.2評估范圍5.2.1項目過程評估所有主體結(jié)構(gòu)施工到正負(fù)零以上且尚未交付的在建項目。工程已開工但不具備檢測條件（如結(jié)構(gòu)未拆模）、冬季或運(yùn)營要求暫停施工的項目，不參與項目評估；對毛坯竣工后再精裝的項目也需進(jìn)行精裝修部分的評估，示范區(qū)以及搶工期、搶預(yù)售節(jié)點(diǎn)的樓棟除樣板房、售樓通道以外的部分均要參與項目評估；首層為大于5米的架空層，可不進(jìn)行混凝土工程的實(shí)測。5.2.2項目交付評估所有即將交付的住宅項目

5、。5.3 評估內(nèi)容5.3.1 項目過程評估項目過程評估內(nèi)容包括項目實(shí)測實(shí)量、安全文明、質(zhì)量關(guān)鍵項以及原材料異地送檢四部分內(nèi)容，標(biāo)段成績=80%實(shí)測實(shí)量合格率10020%安全文明合格率100質(zhì)量關(guān)鍵項得分。 1）項目實(shí)測實(shí)量包括尺寸控制、工藝節(jié)點(diǎn)、滲漏隱患、原材料現(xiàn)場實(shí)測等內(nèi)容。 2）安全文明包括防火管理、安全防護(hù)、機(jī)械設(shè)備、安全用電、工完場清、材料堆放、場容場貌、現(xiàn)場強(qiáng)制性VI標(biāo)識、精裝修成品保護(hù)等內(nèi)容。 3）質(zhì)量關(guān)鍵項為年度質(zhì)量評定的關(guān)鍵指標(biāo)，包括關(guān)鍵質(zhì)量指標(biāo)和關(guān)鍵管理行為內(nèi)容，集團(tuán)工程部每年根據(jù)客戶質(zhì)量滿意度與集團(tuán)質(zhì)量戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。 4）原材料異地送檢范圍包括施工現(xiàn)場所有甲供、乙供材料，重

6、點(diǎn)在于集團(tuán)和區(qū)域戰(zhàn)略采購材料、與客戶質(zhì)量滿意度關(guān)聯(lián)度較高、容易引起社會關(guān)注的材料檢測，目的在于督促各區(qū)域和項目部加強(qiáng)日常材料進(jìn)場的檢查，避免大范圍系統(tǒng)性的原材料風(fēng)險出現(xiàn)。5.3.2 項目交付評估項目交付評估內(nèi)容包括對戶內(nèi)、公共部位、外立面、園林景觀四部分，交付批次的成績=戶內(nèi)（70%）+公共部位（15%）+園林景觀（10%）+外立面（5%）。5.4 測區(qū)、測點(diǎn)抽選原則5.4.1 項目過程評估 1）每個標(biāo)段隨機(jī)抽選5套房，實(shí)測樣本不區(qū)分新舊工作面、不區(qū)分施工階段，測區(qū)抽取及公布均應(yīng)分上、下午兩次進(jìn)行。 2）防水工程和門窗工程不限定測區(qū)，現(xiàn)場涉及到的必測。 3）對于所抽選的戶內(nèi)同時有混凝土工程、砌

7、筑工程，兩個階段的指標(biāo)均需進(jìn)行實(shí)測；對于墻面、頂棚已刮膩?zhàn)拥匡?墻磚未完成的也要進(jìn)行實(shí)測，并按抹灰標(biāo)準(zhǔn)，飾面完成后按涂飾/墻磚標(biāo)準(zhǔn)；對于已經(jīng)安裝的戶內(nèi)門、收納柜及櫥柜等，不論是否調(diào)試完成，均需按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測。 4）當(dāng)所選戶內(nèi)工序已經(jīng)正常封閉，則前道工序不再實(shí)測；當(dāng)所選戶內(nèi)已經(jīng)進(jìn)行抹灰階段，結(jié)構(gòu)樓板厚度和結(jié)構(gòu)頂棚水平度不再實(shí)測。 5）安全文明項目現(xiàn)場全測。5.4.2 項目交付評估 1）戶內(nèi)隨機(jī)抽樣樣本數(shù)為多層、高層及洋房6套，別墅為3套（盡量覆蓋不同裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修單位），戶內(nèi)觀感測區(qū)劃分以每個功能房間為一個計算測區(qū)，每個分項得分為該戶內(nèi)所有功能房間平均分，所檢查套數(shù)以算數(shù)平均的方式得出戶內(nèi)觀

8、感成績。每個功能房間的實(shí)測指標(biāo)以構(gòu)件為單位，即使一個構(gòu)件該實(shí)測指標(biāo)有多個點(diǎn)不合格也算一個，并扣與嚴(yán)重項同值的分，各構(gòu)件進(jìn)行累加。 2）公共部位及電梯廳選取每棟樓（所檢戶內(nèi)對應(yīng)的棟樓）的任意4個樓層（其中首層大堂必選、地下室電梯廳任選一層、地上電梯廳選所測戶內(nèi)觀感的兩層）；地下室車庫(不包括機(jī)房)隨機(jī)抽選約500，地下室外墻必選；屋面選取所檢公共部位對應(yīng)的3個單元屋面，最終以算數(shù)平均的方式得出公共部位成績。 3）園林景觀隨機(jī)選取3個約1000的區(qū)域，然后取平均值。 4）外立面：外立面測區(qū)為隨機(jī)選取3樓棟，一棟樓一個分?jǐn)?shù)，然后取平均值。5.5 現(xiàn)場評估5.5.1項目過程評估評估組成員按照GCZY-

9、002產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)測實(shí)量操作指引、本程序附件7.1實(shí)測實(shí)量評分表、7.2安全文明評分表、7.3質(zhì)量關(guān)鍵項評估表進(jìn)行現(xiàn)場評估。5.5.2項目交付評估評估組成員按照附件7.4交付評估評分表進(jìn)行現(xiàn)場評估。5.5.3材料異地送檢 1）抽檢種類原材料異地送檢范圍以及每個項目的具體抽查種類由集團(tuán)工程管理部確定，將針對各區(qū)域、各項目部的情況而有所側(cè)重。 2）抽檢方式由第三方評估機(jī)構(gòu)人員以不定期、不定項目、不定材料種類的飛行檢查形式（例如：評估組人員可在進(jìn)行其他公司項目評估時到我司在建項目進(jìn)行抽?。?，現(xiàn)場抽取正在施工作業(yè)面使用中的材料或采取破壞的方式進(jìn)行抽取，由區(qū)域工程部、項目部、材料供應(yīng)商現(xiàn)場見證，嚴(yán)格履行現(xiàn)

10、場隨機(jī)取樣、拍照、封樣、異地送檢程序，抽檢材料遵循事前保密原則。 3）異地送檢異地送檢的檢測機(jī)構(gòu)選用北、上、廣、深等一線城市的權(quán)威檢測機(jī)構(gòu)，盡量跨區(qū)域送檢，送檢地點(diǎn)遵守事前保密原則。 4）結(jié)果運(yùn)用檢測結(jié)果不記入項目評估總分，在集團(tuán)的季度專項材料檢查結(jié)果通報中進(jìn)行發(fā)布，對偷工減料、貨不對板等違規(guī)使用的材料將會同集團(tuán)審計監(jiān)察部進(jìn)行處罰。5.6 評分及統(tǒng)計規(guī)則5.6.1 精裝、毛坯分開排名已進(jìn)入批量精裝修階段的項目過程評估成績、精裝修交付項目的交付評估成績與毛壞交房的項目分開統(tǒng)計、分開排名。5.6.2 項目過程評估評分 1）項目得分為各標(biāo)段綜合得分的算術(shù)平均分。 2）區(qū)域得分為各項目綜合得分的算術(shù)平

11、均分。 3）當(dāng)所測項目的檢查內(nèi)容不能涵蓋表格中全部檢查內(nèi)容時，得分將按所測點(diǎn)數(shù)的權(quán)重進(jìn)行折算。5.6.3 交付評估評分 1）現(xiàn)場不用區(qū)分問題性質(zhì)，表格內(nèi)已對問題性質(zhì)進(jìn)行了定性。 2）現(xiàn)場對照扣分表格(詳見附件)記錄問題出現(xiàn)次數(shù)，并按照扣分原則進(jìn)行評分，各分項同時存在輕微、一般及嚴(yán)重問題時可進(jìn)行累加扣分，但各分項扣完為止，不得倒扣分。 3）扣分原則扣分明細(xì)表輕微項一般項嚴(yán)重項園林每處1分每處3分每處5分裝修房戶內(nèi)觀感、外立面、公共部位、毛坯房戶內(nèi)觀感中的墻面、窗/欄桿、管道每處2分每處5分每處10分毛坯房戶內(nèi)觀感（除墻面、窗/欄桿、管道以外）每處5分每處10分每處20分 4）果所選測區(qū)有未完成的

12、施工工序，則將該單項記為0分。5.7 評估報告及通報5.7.1 每個參評項目現(xiàn)場評估作業(yè)完成后，均需要由項目負(fù)責(zé)人對項目評估數(shù)據(jù)進(jìn)行簽字認(rèn)可；在參評項目評估結(jié)束后3天內(nèi)，第三方評估公司編制完成項目快報，發(fā)送到集團(tuán)和區(qū)域工程管理部，由區(qū)域工程管理部發(fā)送給參評項目部；在全集團(tuán)所有參評項目評估結(jié)束后7天內(nèi)，第三方評估公司編制完成正式的項目評估報告并發(fā)送到集團(tuán)工程管理部，集團(tuán)工程部將編寫項目評估通報進(jìn)行正式發(fā)布。5.7.2 每季度材料異地送檢檢測報告出來后7天內(nèi)，第三方評估公司編制完成正式的材料評估報告，包括異地送檢、材料現(xiàn)場實(shí)測、材料品牌符合度的內(nèi)容，集團(tuán)工程部將編寫季度專項材料檢查通報中正式發(fā)布。

13、5.8 整改跟蹤與總結(jié)提升措施5.8.1 整改及備案取得評估報告（包括項目快報）后，區(qū)域公司、項目部即應(yīng)對項目評估中反映出的現(xiàn)場問題進(jìn)行整改；對項目綜合得分排在集團(tuán)后三名且低于80分的項目，區(qū)域工程管理部還應(yīng)組織項目部制定專項整改和品質(zhì)提升方案，并負(fù)責(zé)跟蹤整改措施的制定和執(zhí)行情況，從收到項目評估報告起算10天內(nèi)將其執(zhí)行與閉合情況報集團(tuán)備案。5.8.2總結(jié)及提升各區(qū)域在收到得評估報告后，應(yīng)組織區(qū)域所屬的各城市公司、項目部在15天內(nèi)完成對當(dāng)次項目評估存在的問題進(jìn)行分析總結(jié)，及對各項目存在的重點(diǎn)難點(diǎn)及安全質(zhì)量通病針對性地制定預(yù)控和提升措施，并在后續(xù)施工中和日常檢查過程中嚴(yán)格執(zhí)行，盡量避免類似問題重復(fù)

14、出現(xiàn)，并促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的持續(xù)提升。5.9結(jié)果應(yīng)用每季度項目評估結(jié)束后，集團(tuán)工程部對于項目綜合得分排在集團(tuán)前三名和后三名的項目在全集團(tuán)范圍內(nèi)進(jìn)行通報和點(diǎn)評，尤其是對于項目綜合得分排在集團(tuán)后三名且低于80分項目將督促區(qū)域工程部對相關(guān)責(zé)任單位發(fā)出不良通知及組織約談，約談記錄及整改方案報集團(tuán)工程管理部備案。各區(qū)域應(yīng)將項目評估結(jié)果納入供應(yīng)商考評體系，并在供應(yīng)商信息庫中進(jìn)行及時、真實(shí)的履約評價。5.10誠實(shí)守信管理5.10.1為確保第三方評估機(jī)構(gòu)的公正、獨(dú)立性，在項目評估期間，禁止各項目部采取一切誘導(dǎo)、干擾第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公正、獨(dú)立的項目評估，集團(tuán)和區(qū)域工程部將隨機(jī)進(jìn)行抽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、有違公正

15、的現(xiàn)象，將采取罰分、集團(tuán)通報批評等處罰措施。5.10.2測量數(shù)據(jù)應(yīng)反映項目的真實(shí)質(zhì)量，禁止為片面提高實(shí)測指標(biāo)而過度修補(bǔ)或做表面文章的行為，在結(jié)構(gòu)打磨、剔鑿、修補(bǔ)方面應(yīng)遵循如下原則： 1）除混凝土模板拼縫和脹模以外，對于現(xiàn)場進(jìn)行結(jié)構(gòu)缺陷局部處理（同一樓層打磨、剔鑿、修補(bǔ)的構(gòu)件數(shù)小于總構(gòu)件數(shù)的30%）的現(xiàn)象，評估組根據(jù)現(xiàn)場具體情況進(jìn)行實(shí)測，確保結(jié)構(gòu)缺陷處理合格；對于大面積（同一樓層內(nèi)打磨、剔鑿、修補(bǔ)的構(gòu)件數(shù)總構(gòu)件數(shù)的30%）結(jié)構(gòu)打磨、剔鑿、修補(bǔ)的，評估組根據(jù)現(xiàn)場具體情況確定是否實(shí)測，并在質(zhì)量關(guān)鍵項中倒扣分。 2）對純粹為了規(guī)避實(shí)測的不合理修補(bǔ)（如大面積水泥砂漿修補(bǔ)等），如進(jìn)行了實(shí)測，實(shí)測數(shù)據(jù)按50%打折處理，如未進(jìn)行實(shí)測，則應(yīng)列入重大質(zhì)量隱患進(jìn)行風(fēng)險提示。 3）嚴(yán)禁進(jìn)行工序不合理隱蔽，規(guī)避測區(qū)的情況，如砌筑未頂砌或未二次構(gòu)件未完成就進(jìn)行甩漿、以及在結(jié)構(gòu)墻柱旁堆放材料設(shè)備以規(guī)避測區(qū)等，評估組根據(jù)現(xiàn)場情況，要求繼續(xù)進(jìn)行實(shí)測。并對該標(biāo)段總分按75%打折處理。 4）嚴(yán)禁砌筑、抹灰等不按合理工序準(zhǔn)備測區(qū)要求評估組進(jìn)行實(shí)測，如只提供一層、兩層、或三層砌體或抹灰要求評估組實(shí)測，評估組根據(jù)現(xiàn)場情況可拒絕實(shí)測。當(dāng)現(xiàn)場砌體