《物業(yè)經營管理》2011年模擬試題(一

1、青宇教育物業(yè)經營管理測試試卷（一）一、單項選擇題（共 60 題，每題 1 分，每題的備選項中，只有 1 個最符合題意）1. 物業(yè)經營管理的對象是（）。A. 商場B. 寫字樓C. 收益性物業(yè)D. 公寓2. 在建筑物的經濟壽命中，累計起來的維修成本通常會（）初始投資水平。A. 小于B. 等于C. 大大超過D. 遠小于3. 房地產的經濟壽命一般比自然壽命（）。A. 短得多B. 長得多C. 相差無幾D. 長一些4. 有關房地產投資利弊的說法，正確的是（）。A. 房地產投資可以的得到稅收方面的好處B. 房地產投資收益較低C. 房地產投資的回收期很短D. 房地產投資的流動性好5. 以下房地產投資風險中，屬

2、于系統(tǒng)風險的是（）。A. 變現(xiàn)風險B. 收益現(xiàn)金流風險C. 機會成本風險D. 持有期風險6. 以下資金流入或留出，在現(xiàn)金流量圖上，用向上箭頭表示的是（）。A. 運營費用B. 利息收入C. 稅金D. 還本付息7. 現(xiàn)金流量圖上，兩個刻度之間的時間長度為（）。A. 銷售周期B. 月C. 年D. 計息周期8. 房地產置業(yè)投資的現(xiàn)金流量中，從現(xiàn)金流中定期扣除，準備用于房屋及設備設施大修、 更新的資金是（）。A. 押金B(yǎng). 運營費用C. 收租損失D. 準備金9. 有關房地產置業(yè)投資的現(xiàn)金流量，以下公式正確的是（）。A. 凈運營收益=有效毛收入-運營費用B. 有效毛收入=潛在毛祖金收入-空置和收租損失C.

3、 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅D. 稅前現(xiàn)金流=凈運營收益10. 有關名義利率和實際利率的說法，以下確的是（）。A. 實際利率與名義利率總是一致的B. 計息周期越短，實際利率與名義利率差異越大C. 計息次數(shù)大于 1 時，名義利率大于實際利率D. 名義利率更能反應資金的時間價值11. 以下設備磨損中，屬于無形磨損的是（）。A. 金屬件生銹B. 設備運轉過程中的實體磨損C. 設備因長期閑置而喪失工作能力D. 設備因操作不當發(fā)生變形12.設備更新分析考慮的是（）。A. 過去和未來的現(xiàn)金流 B. 過去和現(xiàn)在的現(xiàn)金流 C. 過去的現(xiàn)金流D. 未來發(fā)生的現(xiàn)金流13.以下有關財務評價指標的說法，正確的是（

4、）。A. 靜態(tài)指標不考慮資金的時間價值B. 財務凈現(xiàn)值小于 0 是可以接受的C. 現(xiàn)金回報率是每年的現(xiàn)金報酬與總投資的比率D. 償債備付率小于 1 是可以接受的14.以下指標中，不屬于清償能力指標的是（）。A. 借款償還期 B. 動態(tài)投資回收期C. 償債備付率 D. 資產負債率15.從某個特定投資者角度衡量的價值是（）。A. 理論價值 B. 成交價值C. 市場價值 D. 投資價值16. 以下有關收益性物業(yè)價格影響因素的說法,錯誤的是（）。A. 對不同類型的物業(yè),同一影響因素引起的價格變動方向可能是不同的B. 一般而言,人口數(shù)量增加時,對物業(yè)的需求會增加C. 家庭人口規(guī)模的變化不會引起居住物業(yè)需

5、求的變動D. 低收入者收入的增加對物業(yè)價格影響通常不大17.某物業(yè)未來第一年的收益為 20 萬元，市場上的無風險報酬率是 5%，該類物業(yè)的資本化 率為 10%，則根據(jù)直接資本化法的計算公式物業(yè)的價值是（）。A. 20 萬元 B. 400 萬元C. 40 萬元 D. 200 萬元18.在以下房地產市場指標中，屬于需求指標的是（）。A. 房地產價格指數(shù)B. 新竣工量C. 可供租售量D. 人口數(shù)19.在物業(yè)管理計劃中，屬于策略層次的計劃是（）。A. 年度計劃B. 長期計劃C. 短期計劃D. 中期計劃20.物業(yè)經營管理預算中的資本支出預算，指的是（）。A. 年度能源費B. 年度費用支出項目C. 不可預

6、算費D. 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造21.在以下租賃模式中，租賃關系在一方死去時自動中止的是（）。A. 定期租賃B. 周期性租賃C. 意愿租賃D. 自動延期租賃22.以下有關租賃管理的描述中，錯誤的是（）。A. 物業(yè)租金水平的高低取決于市場上同類物業(yè)的供求關系B. 租戶選擇是租賃管理的核心內容C. 租金總是吸引租戶的最主要因素D. 租約優(yōu)惠條款是吸引租戶的好辦法23.下列房屋，可以出租的是（）。A. 尚未簽訂物業(yè)服務合同的B. 房屋的共有人不同意的C. 違章建筑D. 未進行房地產登記的24.有關房屋租賃合同的法律特征，錯誤的說法是（）。 A. 房屋租賃合同的成立要等到出租人騰空房子才開始 B.

7、 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同C. 房屋租賃合同是雙務合同D. 房屋租賃合同需要登記備案25.以下有關房屋租賃合同條款的說法，錯誤的是（）。A. 租賃房屋的維修總是由出租人承擔的B. 有關租賃用途的條款，包括限制性條款C. 經營性物業(yè)租賃時，租賃條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權條款D. 房屋轉租合同也要辦理登記備案26. 以下成本中，不屬于直接人工費的是（）。A. 物業(yè)管理項目保安人員的工資B. 物業(yè)管理項目保潔人員的獎金C. 物業(yè)管理項目一線人員的福利費D. 物業(yè)公司總經理的工資27. 以下成本中，不屬于期間費用是（）。A. 物業(yè)管理項目在維修中使用的零配件B. 董事會會議費C. 車船稅D. 公司總部

8、人員差旅費28. 物業(yè)服務成本中，按規(guī)定提取的工會基金為工資總額的（）。A. 14%B.10%C. 2%D.1.5%29. 物業(yè)服務成本中，不屬于辦公費的是（）。A. 交通費B. 節(jié)日裝飾費C. 保安用房租金D. 法律費用30. 以過去的實際費用為基礎，考慮相關因素，在過去的實際費用基礎上增加或減少一定的 百分比確定新預算的預算編制方法是（）。A. 固定預算B.零基預算C. 彈性預算D. 滾動預算31.成本控制中，事先控制的作用是（）。A. 確定成本控制標準B. 對成本的耗費進行日常控制C. 確定責任歸屬D. 查清成本差異發(fā)生的原因32.在成本控制工作中，屬于費用中心的是（）。A. 保潔部門B

9、. 保安部門C. 工程管理部門D. 人事部門33.對于經營性物業(yè)，（）是物業(yè)合同管理中更重要的部分。A. 售房合同管理B. 租賃合同管理C. 前期物業(yè)服務合同管理D. 物業(yè)服務合同管理34.以下不屬于物業(yè)管理的專項服務合同的是（）。A. 垃圾清運合同B. 保安分包合同C. 設計規(guī)劃合同D. 綠化管理合同35. 討論確定預算屬于物業(yè)管理企業(yè)招投標的（）階段。A. 前期準備B. 投?？偨YC. 標書準備D. 正式投標36. 測算某一風險發(fā)生的頻率屬于風險管理的（）步驟。A. 風險評估B. 風險識別C. 風險控制D. 風險調整37. 以下主體中，與保險合同發(fā)生間接關系的是（B）。A. 投保人B. 保險

10、代理人C. 被保險人D. 保險人38. 火災保險是（B）的一種。A. 人身保險B. 財產保險C. 雇主責任險D. 公眾責任險39. 以下有關公共責任險的說法，錯誤的是（B）。A. 保險公司在任何情況下均不承擔刑事責任B. 保險責任包括精神傷害C. 受害人不可以直接向保險人索賠D. 公共責任險是一種無形財產保險40. 物業(yè)管理企業(yè)取得各種收入屬于企業(yè)財務活動中的（B）環(huán)節(jié)。A. 資金籌集B. 資金收回C. 資金運用D. 資金分配41. 企業(yè)的財務報表中，一般不對外報送的是（D）。A. 資產負債表B. 損益表C. 現(xiàn)金流量表D. 成本表42. 使用資產負債率進行分析屬于財務分析方法中的（D）。A.

11、 趨勢分析法B. 潛力分析法C. 比較分析法D. 比率分析法43. 總資產周轉率的公式，正確的是（）。A. 總資產周轉率=主營業(yè)務收入/平均資產總額 X 100%B. 總資產周轉率=（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）/平均資產總額 X 100% C. 總資產周轉率=主營業(yè)務收入/期末資產總額 X 100%D. 總資產周轉率=（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）/期末資產總額 X 100%44. 以下關于物業(yè)管理績效評價指標的說法，錯誤的是（）。A. 凈資產收益率公示中的凈利潤，指的是稅后利潤B. 總資產周轉率指標越低越好C. 資產負債率過高或過低都不好D. 營業(yè)增長率大于零，表示企業(yè)本年的營業(yè)收入比去年

12、有所增長45. 以下關于寫字樓的說法，錯誤的是（）。A. 寫字樓中的主要租戶往往決定了一棟寫字樓內的租戶類型B. 寫字樓一般只提供辦公一種功能C. 保持產權的完整性是寫字樓保值增值的關鍵D. 寫字樓的吸引力很大程度上決定于它與其他商業(yè)設施的接近程度46. “物業(yè)保值率和升值率最大化”是寫字樓管理常規(guī)目標中的（）。A. 經營目標B. 管理目標C. 服務目標D. 微觀目標47. 寫字樓物業(yè)管理中的每一部分工作，都應該以（）為中心。A. 開發(fā)新租戶B. 滿足安全的需要C. 滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶D. 確定物業(yè)的市場定位48. 以下有關寫字樓安全與風險管理的說法，正確的是（）。A. 寫字

13、樓的保險通常單一保單就足夠了B. 寫字樓租金與保險費用多少無關C. 對于高層寫字樓，消防主要依靠外界救援D. 寫字樓的整體保險不包括各租戶單獨承擔部分的空間49. 對寫字樓物業(yè)管理工作進行評價的主要目的是（）。A. 另物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務B. 辭退物業(yè)管理企業(yè)C. 降低物業(yè)服務費D. 決定是否續(xù)簽物業(yè)服務合同50. 寫字樓物業(yè)管理工作的評價指標包括服務滿意度、物業(yè)經濟指標和（）。A. 物業(yè)品牌化B. 市場占有率C. 物業(yè)服務企業(yè)資質等級D. 業(yè)主投訴率51. 零售商業(yè)物業(yè)中，聚集了多種類型的零售店，這體現(xiàn)了（）。A. 中心地理論B. 需求的外部效應理論C. 同類零售店聚集理論

14、D. 市場失靈52. 某租戶的基礎租金為 20 萬元/月，其與業(yè)主約定每月 200 萬元的營業(yè)額為自然平衡點， 以營業(yè)的 5%作為百分比租金。現(xiàn)租戶本月營業(yè)額為 400 萬元，其該月份應繳租金（） 萬元。A20B25C26D3053. 零售商業(yè)物業(yè)的經營策略，包括樹立品牌形象、與開發(fā)商建立密切聯(lián)系和（）。A. 管理機構設置B. 管理承諾C. 管理費用D. 必要的經濟回報54. 對于零售商業(yè)物業(yè)的次要租戶，租金可以每（）年調整一次。A. 10B. 5C. 1 D. 355. 零售商業(yè)物業(yè)的安全管理包括防火安全、治安保衛(wèi)、勞動安全和（）。A. 媒體風險防范 B. 合同安全C. 建筑物結構安全 D.

15、 現(xiàn)金流安全56. 大型企業(yè)物業(yè)資產管理最強大的動機是（）。A. 成本控制 B. 獲得額外收益C. 編制資產清單 D. 獲得良好的資產57. 不良資產處置的主要目標是（）。A. 實現(xiàn)資源優(yōu)化配置 B. 培育資本市場C. 最大限度的出售不良物業(yè)資產 D. 盡快回收債權58. 以下哪項不是物業(yè)經營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的差異（）。A. 滿足投資人主營業(yè)務發(fā)展目標的需求B. 滿足業(yè)主的投資收益需求C. 嚴格控制成本D. 強調為業(yè)主提供價值服務59. 零售商業(yè)物業(yè)的分類依據(jù)有建筑規(guī)模、經營商品的特點和（）。A. 品牌形象 B. 地理位置C. 商業(yè)輻射區(qū)范圍 D. 營業(yè)時間60. 投資者進行房地產投資的主要

16、目的，是（）。A. 企業(yè)形象 B. 獲得良好的聲譽C. 財富最大化 D. 抵御通貨膨脹二、多項選擇題（共 20 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至 少有 1 個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得 0.5 分）1. 寫字樓的分類依據(jù)包括（）。A. 區(qū)位 B. 開發(fā)商C. 收益能力 D. 建筑質量與裝修狀況E. 建造時間2. 以下屬于收益性物業(yè)的是()。A. 酒店 B. 度假村 C. 自住住宅 D. 寫字樓 E. 出租倉庫3. 在物業(yè)經營管理的三個層次中，屬于策略性管理的是()。A. 房地產資產管理 B. 房地產投資組合管理C. 設施管理 D. 物業(yè)

17、管理E. 現(xiàn)場管理4. 下列房地產投資中，屬于直接投資的是 ()。A. 房地產開發(fā)管理B. 房地產置業(yè)投資C. 購買房地產低壓支持證券D. 購買房地產企業(yè)債券E. 購買房地產投資信托基金5. 以下屬于投資回收的是（）。A. 利息B. 借款人還本C. 開發(fā)商利潤D. 投資者收回成本E. 稅金6. 以下物業(yè)中,適合采用成本法估價的是（）。A. 圖書館B. 商鋪C. 物業(yè)保險的理賠D. 標準廠房E. 油田7. 房地產市場供給的特點是（）。A. 非同質性B. 壟斷性C. 交易耗時長D. 缺乏彈性E. 總體向上波動8. 以下有關租賃特點的描述，錯誤的是（）。A. 租賃合同是非要式合同B. 租賃雙方必須具

18、有民事行為能力C. 房屋租賃不轉移所有權D. 租賃關系不因所有權的轉移而中止E. 房屋租賃的標的是同類物9. 以下租金中，屬于凈租的是（）。A. 承租人除了租金外，還要繳納水電費B. 承租人除了租金不再繳納任何其他費用C. 承租人除了固定的租金外，還要將其營業(yè)額中超出預定數(shù)額的部分，按一個比例作為 租金交給出租人D. 承租人除了租金外，還要繳納物業(yè)管理費E. 承租人除了租金外，還要承擔維修費用10. 租約執(zhí)行過程中的管理工作主要是（）。A. 收取租金B(yǎng). 租金調整C. 租戶關系管理D. 制定租賃方案E. 房屋空間收回管理11. 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的費用，計入（）。A. 營業(yè)成本B. 財務費用C. 管理費用D. 銷售費用E. 負債12. 以下支出，不得計入物業(yè)管理企業(yè)成本的是（）。A. 捐贈支出B. 工作人員福利費C. 贊助指出D. 籌資費用E. 違約金13. 以下成本中，屬于變動成本的是（）。A. 固定資產折舊B. 電費C. 水費D. 公司總部人員工資E. 董事會會議費14. 以下關于物業(yè)服務合同的說法，錯誤的是（）。A. 物業(yè)服務合同是諾成性合同B. 物業(yè)服務合同是雙務合同C