布吉海軒城市廣場物業(yè)發(fā)展建議31P

1、布吉海軒城市廣場物業(yè)發(fā)展建議,一、建筑規(guī)劃意見及建議,方案一,優(yōu)點(diǎn)： 1.住宅遠(yuǎn)離惠康路一方面使住宅遠(yuǎn)離城市主干道，避免了噪音干擾，同時(shí)考慮了商業(yè)裙樓柱網(wǎng)的布局，盡量使柱網(wǎng)滿足吉之島的要求。 缺點(diǎn)： 1.2、3、4棟不能滿足建筑日照間距的要求，報(bào)建審批時(shí)有一定的困難； 2.幼兒園位于小區(qū)中央，由于南側(cè)建筑的阻擋，使得幼兒園采光較差，存在一定的報(bào)批難度； 3.一梯六戶、一梯七戶的疊式單體設(shè)計(jì)，使得大量戶型正對建筑的尖角，風(fēng)水不好。,2,3,4,幼兒園,方案二,優(yōu)點(diǎn)： 1.1-6棟住宅均為一梯四戶，梯戶比不高，使用率較高，住宅檔次相對較高； 2.由于7、8棟之間有空隙，幼兒園可以直接采光，相對容易

2、報(bào)批； 3.將大戶型及小戶型分別設(shè)計(jì)在不同棟上，在銷售時(shí)客戶比較容易接受； 4.7-8棟是公寓設(shè)計(jì)，能夠提升項(xiàng)目的形象及檔次。 缺點(diǎn)： 1.5、6棟不能滿足建筑日照間距的要求，報(bào)建審批時(shí)有一定的困難。,綜上所述： 方案一以居家型戶型為主，而方案二加入了公寓，公寓緩解了本項(xiàng)目容積率高、密度大的問題，同時(shí)提升了項(xiàng)目形象與檔次，而且有利于幼兒園的審批。因此，我司建議采用： 方案二,注：在采用方案二時(shí)，建議如像方案一一樣將惠康路住宅網(wǎng)北移。,二、戶型比例建議,項(xiàng),目,可園3期,五園季節(jié),錦繡和山,項(xiàng),目,百合御都,信義假日名城5期,美杜蘭,項(xiàng),目,慢城一期,百合星城二期,布吉市場以二房和三房為主，二房

3、主流面積為60-75，三房主流面積為85-100 。其中45以下的一房、65以下的兩房以及90以下的小三房比較暢銷。,區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)市場結(jié)構(gòu),項(xiàng),目,可園3期,五園季節(jié),錦繡和山,項(xiàng),目,百合銀都,信義假日名城5期,美杜蘭,項(xiàng),目,慢城一期,百合星城二期,布吉暢銷小戶型面積區(qū)間,建議本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間如下表所示,方案二的戶型指標(biāo)與市場上小戶型比較接近，建議小二房減少，標(biāo)準(zhǔn)二房增加。,三、建筑外立面建議,歐式風(fēng)格,現(xiàn) 代 風(fēng) 格,近年市場小戶型主流建筑風(fēng)格,古典風(fēng)格,我司建議：,歐式風(fēng)格,注重歐式線條，典雅穩(wěn)重；視覺觀感檔次高，凸顯品質(zhì)感，昭示項(xiàng)目形象。,外立面顏色：建議用米色偏深色為主，突出穩(wěn)

4、重、體現(xiàn)生活品味。,四、戶型創(chuàng)新建議,鑒于“偷面積”已經(jīng)成為深圳樓市的流行設(shè)計(jì)，并受到市場的歡迎， 本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)還是要設(shè)計(jì)合理的贈送面積。,根據(jù)新出臺的深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程，我們根據(jù)設(shè)計(jì)特 點(diǎn)具體制定其以下贈送面積：,小于12的懸挑露臺不計(jì)面積； 當(dāng)凸窗高度小于2.20米，且凸窗（落地凸窗）進(jìn)深不大于0.60米時(shí)，凸窗（落地凸窗）部分不計(jì)算建筑面積； 法式陽臺不計(jì)建筑面積； 小于12平方米、進(jìn)深不超過2.4米“凹陽臺”計(jì)算一半建筑面積； 入戶花園算一半面積。,送倒凸窗面積（兩房兩廳60）,帶入戶花園（一房一廳42）,隔層送露臺,我司觀點(diǎn)：贈送面積要有所用途，不要因?yàn)橘浰投浰?。?/p>

5、送入戶花園或露臺，最好能隔成一個(gè)功能區(qū)，如圖。,五、戶型修改建議,方案二：3，4，5，6#,陽臺設(shè)在臥室、客廳旁邊，戶型內(nèi)部的私密性差。,小戶型設(shè)置儲藏間，且是個(gè)黑房，不適用，建議取消此棟型的所有儲藏間。,臥室2.5米，太窄，建議加寬到2.7米。,廚房拐角在實(shí)際使用時(shí)比較難操作，建議拉直。,方案二：1，2#,小戶型設(shè)置儲藏間，且是個(gè)黑房，不適用，建議取消此棟型的所有儲藏間。,此戶型面積為92.8平米，如果在設(shè)計(jì)中超過了90/70%規(guī)定，建議將此戶型改為90平米以內(nèi)。,儲藏室改為書房,陽臺空間零碎不好用，建議將餐廳的窗改為凸窗,方案二：7，8#,建議陽臺只延伸到書房處，保證臥室的私密性。用倒凸窗

6、的方式使室內(nèi)空間更大。,此戶型走道浪費(fèi)空間較大，建議儲物間去掉重新設(shè)計(jì)。,方案一：A戶型,在新測繪規(guī)范中，進(jìn)深大于2.4米，要計(jì)全面積。,工作陽臺從此入口，比便于廚房的操作,相對來說，方案一的戶型結(jié)構(gòu)比較理想，功能分區(qū)合理，內(nèi)部流線比較緊湊，建議在采用方案二戶型定位的基礎(chǔ)上，適當(dāng)結(jié)合方案一的戶型結(jié)構(gòu)。在滿足90/70%規(guī)范時(shí)，建議將緊接90平米的戶型適當(dāng)修改，使其滿足政策要求。,六、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,功能業(yè)態(tài)分布建議：,建議商鋪銷售之前，部分鋪位進(jìn)行招商以滿足商業(yè)人氣要求。在實(shí)際的招商過程中，應(yīng)根據(jù)市場容量，對不同業(yè)態(tài)商家的數(shù)量進(jìn)行控制，使各商家間既有合理競爭也能有合理的市場份額，通過一定時(shí)期

7、的市場培育，達(dá)到項(xiàng)目的整體繁榮。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（半地下室）,吉之島主力超市,品牌百貨（服飾、鞋、包、運(yùn)動器材、家居用品等）,特色餐飲（飲料區(qū)、糕點(diǎn)區(qū)、粉面區(qū)等）,精品店（珠寶、首飾、名表、服飾等）,項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（一層）,中西連鎖快餐、二樓餐飲入口門面,服飾精品,社區(qū)配套,餐飲：西餐或中餐,餐飲最具人氣，形成環(huán)線人流，帶旺中間街鋪,項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（二層）,餐飲：西餐連鎖、酒樓,兒童游樂場所,美容spa,休閑娛樂,餐飲,七、商業(yè)包裝,知名商家外墻包裝展示,將吉之島，知名中西餐飲連鎖店（如麥當(dāng)勞）等已確定的商場包裝和展示，給客戶以信心,商業(yè)氣氛展示,商業(yè)街包裝，營造商業(yè)氛圍，給客戶以直觀感受，引導(dǎo)客戶購買,現(xiàn)場商業(yè)氛圍展示,部分圍墻,商業(yè)街內(nèi)及前廣場,售樓處商業(yè)氛圍包裝,將報(bào)版軟文，區(qū)位規(guī)劃，進(jìn)駐商家品牌，吉之島相關(guān)介紹等做成展板包裝售樓處，以展示項(xiàng)目的優(yōu)勢和前景,八、商業(yè)特色建議,二層特色商業(yè),二層主要為美容spa、休閑娛樂，以及特色餐飲。,下層商業(yè)廣場及其它區(qū)域使用的標(biāo)