房地產(chǎn)估價理論與方法真題2009年

1、2009房地產(chǎn)估價理論與方法試題 一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題的備選答案中只有一個最符合題意) 1一個估價項(xiàng)目中的估價目的，本質(zhì)上是由( )決定的。 A估價機(jī)構(gòu) B估價師 C估價報(bào)告使用者 D估價委托人的估價需要 2一個估價項(xiàng)目中的價值類型，本質(zhì)上是由( )決定的。 A估價委托人 B估價師 C估價目的 D估價對象 3下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是( )。 A在用價值為市場價值 B投資價值屬于非市場價值 C市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D同一估價對象可能有不同類型的價值 4李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)

2、地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為( )元。 A5000 B12574 C12650 D13911 5下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是( )。 A了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值 B了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值 C了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化 D了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額 6任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的( )特性決定的。 A易受限制 B相互影響 C獨(dú)一無二 D不可移動

3、 7下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是( )。 A用途專業(yè)的房地產(chǎn) B價值較大的房地產(chǎn) C獨(dú)立使用的房地產(chǎn) D不可分割的房地產(chǎn) 8下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是( )。 A戶型 B樓層 C層高 D裝修 9對于同一估價對象和同一估價時點(diǎn)，下列價值類型中評估價值最大的一般是( )。 A謹(jǐn)慎價值 B市場價值 C殘余價值 D快速變現(xiàn)價值 10某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價格為( )萬元。 A71.84 B74.47 C75.23 D80.00 11下列房地產(chǎn)價格中，相

4、對能更好反映地價水平高低的是( )。 A土地總價 B土地單價 C樓面地價 D商品房價格 12設(shè)立地役權(quán)通常會使( )。 A供役地的價值下降 B需役地的價值下降 C供役地與需役地的價值都下降 D供役地與需役地的價值都上升 13下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是( )。 A在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲 B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲 C在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降 D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降 14在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的( )。 A謹(jǐn)慎原則 B替代原則

5、 C合法原則 D最高最佳利用原則 15近日出具的一份估價報(bào)告中的估價時點(diǎn)，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是( )。 A在建工程抵押估價 B房地產(chǎn)損害賠償估價 C期房市場價值評估 D房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價 16在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是( )。 A統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B統(tǒng)一付款方式 C統(tǒng)一價格單位 D統(tǒng)一市場狀況 17估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。

6、該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為( )萬元。 A75.00 B75.60 C83.60 D86.00 18某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為( )萬元。 A35.00 B56.29 C86.29 D180.00 19某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/m2，已知該類房地產(chǎn)2009年310月的價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為基數(shù)100)，該房

7、地產(chǎn)2009年10月的價格為( )元/m2。 A5110.51 B5307.26 C5549.95 D5638.13 20報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是( )。 A投資率是投資回收與投入資本的比率 B風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高 C當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報(bào)酬率 D當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率 21對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是( )。 A建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間 C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)

8、量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間 D剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時間 22某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為( )萬元。 A245 B275 C315 D345 23某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為( )萬元。 A489.99 B495.53 C695.53

9、D800.00 24某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。 A7.90% B11.08% C11.83% D13.73% 25某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入

10、，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是( )元/m2 A310.61 B321.60 C477.87 D494.77 26某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為( )萬元。 A67.60 B811.24 C1622.48 D2433.72 27在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是( )。 A取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間 B開發(fā)期間的某個時間 C開發(fā)完

11、成后的時間 D開發(fā)完成之后的某個時間 28現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為 15%，則在估價時點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為( )元/m2。 A486.52 B521.74 C559.50 D1398.76 29直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由( )決定的。 A房地產(chǎn)的歷史價格資料 B房地產(chǎn)的未來價格資料 C房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價格資料 D估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料 30

12、某類商品房20042008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為( )元/m2。 A7974.00 B8023.00 C8056.25 D8078.00 31威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，N表示( )。 A單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格 C生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 D向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 32某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.

13、0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價為( )萬元。 A500 B525 C600 D1650 33某估價報(bào)告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是( )。 A空置率偏小 B運(yùn)營費(fèi)用偏大 C收益期限偏短 D報(bào)酬率偏高 34某估價報(bào)告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報(bào)告求取寫字樓在建工程的價值，實(shí)質(zhì)上采用了( )。 A假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法 B假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法 C假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方

14、法 D假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法 35在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)( )。 A假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B肯定建筑物是安全的 C強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定 D說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定 二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案) 1下列經(jīng)濟(jì)活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是( )。 A增加抵押貸款 B抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測 C抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D處置抵押房地產(chǎn) E租賃抵押房地產(chǎn) 2下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有( )。 A中華人民共

15、和國物權(quán)法 B中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 C城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 D房地產(chǎn)估價規(guī)范 E城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 3下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有( )。 A對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C通貨膨脹 D外部經(jīng)濟(jì) E提高建造成本 4在實(shí)際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括( )。 A拖欠建設(shè)工程價款 B已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額 C房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用 D訴訟費(fèi)用 E其他法定優(yōu)先受償款 5下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有( )。 A完

16、全產(chǎn)權(quán)價值 B出租人權(quán)益價值 C快速變現(xiàn)值 D承租人權(quán)益價值 E殘余價值 6下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有( )。 A建筑平面布置 B朝向、樓層 C環(huán)境景觀 D土地開發(fā)程度 E房屋完損等級 7下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有( )。 A居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升 B如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大 C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升 D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大 E居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大

17、 8根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有( )。 A土地所有權(quán) B依法承包的荒山的土地使用權(quán) C宅基地使用權(quán) D固有汽車加油站 E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 9下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有( )。 A標(biāo)準(zhǔn)廠房 B房地產(chǎn)開發(fā)用地 C行政辦公樓 D寫字樓 E在建工程 10就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出( )。 A較樂觀的估計(jì)值 B較保守的估計(jì)值 C過高的估計(jì)值 D過低的估計(jì)值 E可能的估計(jì)值 11成本法中，在計(jì)算投資利息時，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括( )。 A土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費(fèi)用 D銷售費(fèi)用 E銷售稅費(fèi) 12某

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有( )。 A利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點(diǎn)為2009年10月18日 B利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點(diǎn)為2010年4月18日 C開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日 E銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日 13針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有( )。 A理論上適用的估價方法，都必須選用 B在適用的

19、估價方法中，選用兩種即可 C理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法 14甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有( )。 A若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元 E若

20、乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元 15在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估( )。 A擬買賣的房地產(chǎn)市場價值 B買方愿意支付的最低價 C買方可承受的最高價 D賣方可接受的最低價 E賣方愿意接受的最高價 三、判斷題(共15題，請根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“”表示錯誤。) 1在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應(yīng)考慮此因素。( ) 2在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點(diǎn)的狀況，所以估價時點(diǎn)應(yīng)為未來。( ) 3對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值

21、，一般大于市場價值。( ) 4在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。( ) 5周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。( ) 6不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點(diǎn)時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。( ) 7當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)-債權(quán)。( ) 8房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬

22、率或資本化率予以考慮。( ) 9某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%。( ) 10成本法是先分別求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計(jì)對象價值的方法。( ) 11在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。( ) 12一般來說，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提

23、下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。( ) 13運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。( ) 14某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。( ) 15一份完整的估價報(bào)告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報(bào)告、估價技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。( ) 四、計(jì)算題(共2題，要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；) 1王某于200

24、6年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。 請計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。 2某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積10000m2，建筑容積率為2.0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時的樓面地價

25、為1400元/m2，現(xiàn)時重新取得該類土地的樓面地價為1750元/m2，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/m2，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬元，建成時配置市場價值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價格為180元/(天間)，第14年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該

26、賓館運(yùn)營費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過第1年收入部分的25%。 請根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時的市場價值。(報(bào)酬率為10%，年利率為8%)2009年試題參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 1D 2C 3A 4B 5D 6D 7C 8B 9B 10B 11C 12A 13A 14A 15D 16C 17B 18C 19A 20D 21B 22D 23D 24B 25C 26D 27B 28B 29A 30C 31A 32D 33D 34D 35A 二、多項(xiàng)選擇題 1ABCD 2ABDE 3BD 4ABE 5CE

27、6ADE 7ABCD 8AC 9ABD 10ABE 11ABCD 12ADE 13ACE 14CE 15ACD 三、判斷題 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、計(jì)算題 1解 (1) 計(jì)算已抵押貸款余額 利用公式，求出A=(2008%/12)萬元1-(1+8%/12)-60=4.06萬元 已抵押貸款金額=4.06萬元/(8%/12)1-(1+8%/12)-40=142.14萬元 已抵押貸款余額=200萬元-142.14萬元=57.86萬元 (2) 測算在2009年10月18日的未設(shè)立法定優(yōu)先受償款的價格V 用凈收益按一定比率遞增的變形公式可得： V=50/

28、(7%-5%)1-(1+5%)/(1+7%)36-26/(7%-3%)1-(1+3%)/(1+7%)36=747.43萬元 根據(jù)： 可得：再次抵押價值=V-0-57.86萬元/0.6-0=747.43萬元-96.43萬元=651.00萬元。 則該商鋪在2009年10月18日的再次抵押價值為651萬元。 2解 (1) 用收益法計(jì)算收益價格 第一年有效毛收入=180元/(天間)400間365天50%+500=1814.00萬元 第二年有效毛收入=180元/(天間)400間365天60%+500(1+5%)=2101.80萬元 第三年有效毛收入=180元/(天間)400間365天70%+500(1+

29、5%)2=2390.85萬元 第四年有效毛收入=180元/(天間)400間365天80%+500(1+5%)3=2681.21萬元 第一年運(yùn)營費(fèi)用=1814萬元35%=634.90萬元 第二年運(yùn)營費(fèi)用=634.9萬元+(2101.8-1814)萬元25%=706.85萬元 第三年運(yùn)營費(fèi)用=634.9萬元+(2390.85-2101.8)萬元25%=707.16萬元 第四年運(yùn)營費(fèi)用=634.9萬元+(2681.21-2390.85)萬元25%=707.49萬元 第一年凈收益=1179.10萬元 第二年凈收益=1394.95萬元 第三年凈收益=1683.69萬元 第四年凈收益=1973.72萬元

30、收益期限為40年-2年=38年 利用公式，V=1179.1萬元/10%1-(1+10%)-1+1394.95萬元/10%1-(1+10%)-2+1683.69萬元/10%1-(1+10%)-3+1973.72萬元/10%1-(1+10%)-35/(1+10%)3=22085.02萬元。 (2) 用成本法計(jì)算市場價格V 建筑面積=10000m22.0=20000m2， 1) 土地取得成本=20000m21750元/m2=3500萬元 2) 開發(fā)成本及管理費(fèi)=3000元/m220000m2(1+10%)=6600萬元 3) 銷售費(fèi)用=400萬元 4) 投資利息=3500萬元(1+8%)2-1)+6600萬元60%(1+8%)1.5-1+6600萬元40%(1+8%)0.5-1)+400萬元(1+8%)0.25-1)=1178.32萬元 5) 開發(fā)利潤=40%(3500+6600+400