物業(yè)前期介入流程

1、物業(yè)管理前期介入操作指南 一、目的 規(guī)范物業(yè)公司對新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的開展。 二、范圍 適用于物業(yè)公司前期介入工作各環(huán)節(jié)。 三、職責(zé) 各部門負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃，以保證物業(yè)管理早期介入工作的順利完成。 四、方法和過程控制 1、物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)公司開發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)

2、收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 2、前期介入的一般程序 . 雙方確定工作內(nèi)容要求； 物業(yè)組成工作小組； . 制定工作計(jì)劃； . 計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 . 物業(yè)與地產(chǎn)公司雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 . 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施

3、合同中的售后服務(wù)等。 3、 前期介入的內(nèi)容 前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)公司進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括： 對總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。 施工建設(shè)階段包括： 電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入4（

4、1）、規(guī)劃設(shè)計(jì)評估準(zhǔn)備：規(guī)劃設(shè)計(jì)評估需要獲得的資料。 . 報(bào)批報(bào)建文件：可行性研究報(bào)告及批復(fù)、詳規(guī)及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、勘測定界報(bào)告、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。 . 企劃文件：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。 . 設(shè)計(jì)文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 （2）、地產(chǎn)公司需組織項(xiàng)目說明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。 （3）、物業(yè)公司組織對項(xiàng)

5、目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。 （4）、項(xiàng)目評估細(xì)則 總體評估。 . 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 . 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 . 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 . 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 . 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。 . 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 . 智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 .各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

6、在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。 分類評估 （1）安保布局 . 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。 . 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。 . 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。 . 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。 . 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見5.2.2.6智能化設(shè)備）。 （2）消防布局 . 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。 . 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 . 消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 . 消防通道、門、墻、避

7、難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。 （3）交通布局 . 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于 分流管理。. 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。 . 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加占車位數(shù)5%的訪客車位，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加占車位數(shù)10%的訪客車位）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。 . 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。 （4）、生活配置 . 根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。 . 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、

8、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。 . 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 . 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會(huì)所面積增加200平方米。 （5）、設(shè)備配套 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能 .滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地

9、。 . 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 . 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。 . 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 . 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。 （6）、智能化配置 . 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫

10、系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 . 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。 . 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近， .布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 . 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 （7）、房屋單體 . 屋面應(yīng)充分考慮

11、到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。 . 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 . 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 . 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 . 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 . 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在23米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。 . 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 . 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。 . 管道、管線布局合理、互不

12、干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 . 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力 風(fēng)帽。?. 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 ?. 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。 ?. 有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。 ?. 陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。 （8）、室內(nèi)配置 . 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。 . 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮

13、外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。 . 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。 . 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。 . 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。 . 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 . 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。 . 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。 . 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別 設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。. 聯(lián)排別墅及躍

14、層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。 ?. 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 （9）、綠化配置 . 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 . 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 . 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。 . 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 . 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 . 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 . 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。 （10）、景觀配置 . 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的

15、區(qū)域。 . 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 . 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。 . 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 . 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、 損壞、變型、破舊的材料。. 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 （11）、公共空間 . 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 . 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場所及避難場所。 . 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 . 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。

16、. 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。 . 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 . 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。 . 高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門。 . 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 （12）、生態(tài)環(huán)保 . 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。 . 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。 . 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。 . 周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。 . 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 垃圾收

17、集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾 .壓縮或生化技術(shù)處理。 . 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán) 境。 . 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。 （13）、管理用房 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：管理用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2。 位置：住宅區(qū)中央，底層，客戶服務(wù)中心及各作業(yè)面相對集中。 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸?功能

18、：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定、 位置：和客戶服務(wù)中心相對接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 （14）、新材料、新技術(shù) . 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。 . 試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 . 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。 （15）、管理成本測算 . 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。 . 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)公司共 同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 （16）、似典型項(xiàng)目的比較 . 相似點(diǎn) . 差異點(diǎn) . 優(yōu)勢 . 劣勢 .

19、 改進(jìn)建議 5、劃設(shè)計(jì)評估的程序： . 地產(chǎn)公司提前1個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估，并提供評估報(bào)告。 . 物業(yè)接到書面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)公司提交評估所需的開發(fā)資料目錄。 . 地產(chǎn)公司接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。 . 物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。 評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng) .目說明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成

20、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告，并提交物業(yè)相關(guān)部門。 . 物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評審組對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告進(jìn)行評審。 . 評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會(huì)議的意見，于3日內(nèi)完成對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告的修改。 . 經(jīng)修改的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 . 物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報(bào)告提交開發(fā)商。 6、段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)公司要求為目的，是屬于地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考物業(yè)與地產(chǎn)公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引原則執(zhí)行。若地產(chǎn)公司沒有明確要提交項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的

21、評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照物業(yè)與地產(chǎn)公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引前期介入相關(guān)規(guī)定操作。 7、營銷策劃階段介入 . 物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理中心備案。詳見物業(yè)管理方案策劃指引。 物業(yè)管理方案策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營銷推廣方案 .前，需要確定物業(yè)管理方案，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理中心、財(cái)務(wù)管理部等部門

22、的確定。詳見物業(yè)管理方案策劃指引。 . 物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂物業(yè)管理委托合同，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)公司在銷售商品房時(shí)，與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 . 物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)公司在銷售時(shí)對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)公司需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)公司對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)公司應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)公司委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)公司進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。 8、施工建設(shè)階段介入 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階

23、段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。 （1）、施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 . 成立介入小組，一般23人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)公司項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。 . 介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)施工方等進(jìn)行溝通解決。過與地產(chǎn)公司、督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對問題處理的建議。 . 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)公司相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。 . 物業(yè)定期

24、參加地產(chǎn)公司組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。 . 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。 . 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)。 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。 地下室工程：地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏

25、問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)： . 無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。 采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的 .配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的

26、影響。 . 采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。 （2）回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。 （3）樓面、屋面砼工程 樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。 . 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范

27、施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。 . 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。 （4）砌筑工程 建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。 （5）裝飾工程 . 外墻面