物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論培訓(xùn)教材

1、物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論（刃翔黝事善）。普唏関和科猖苜業(yè)匪感吐宙西刪#、鄉(xiāng)（，輙印墓耿雎甲）。普唏陽(yáng)和科猖暮晟吐宙剝卑苜:解Y惟:律軸羽理轄Y0:第3報(bào)VZ，申孟簣沖一 沖笊I(_ ) 私有 產(chǎn)權(quán)(private property rights)廠完全私有產(chǎn)權(quán)私有廬權(quán)的表現(xiàn)形昌按部住擁有I按份擁有占有權(quán)權(quán)力苑闔或權(quán)力項(xiàng)使用權(quán) 等收益權(quán)I處分權(quán)（二丿 社團(tuán) 產(chǎn)權(quán)（communal property rights ）君詡廬宓（不舅曲他性）與私有產(chǎn)權(quán)相比,其最重要特點(diǎn)在于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)在個(gè) 人之間是完全不可分的,即完全重合的。因此.即使每 個(gè)人都可以使用某一資源來(lái)為自已服務(wù),但每個(gè)人都沒(méi) 有權(quán)力聲明這個(gè)資源是屬

2、于他的財(cái)產(chǎn),即每個(gè)人都對(duì)此 擁有全部的產(chǎn)權(quán),但這個(gè)資源或財(cái)產(chǎn)實(shí)際上并不屬于每 乂由于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)在社團(tuán)內(nèi)部不具有排他性,因此, 這種產(chǎn)權(quán)常常給資源利用帶來(lái)外部影響” o，對(duì)象物：如市政公用設(shè)施（私有投資的收費(fèi)大橋等除處 ）(三丿集體產(chǎn)權(quán)(collective property rights )去閉也的小因條就貿(mào)喜痢的產(chǎn)權(quán)。其與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于前者在產(chǎn)權(quán)行使時(shí)無(wú)需與他人協(xié)商z 后者則需由集體決策機(jī)構(gòu)以民主的程序 做出決定或約束。對(duì)象物: 小區(qū)公用設(shè)施、場(chǎng)地等、建筑物區(qū)分所有權(quán)(專有部分的專有所有權(quán)(A )區(qū)分所有權(quán)哄用部分的持分權(quán)(B )因異同關(guān)系所生的成員權(quán)(C )（二丿客體傳統(tǒng)所有權(quán)：一物一權(quán)

3、（歹鳥(niǎo)倣澡則）區(qū)分所有權(quán)客體：建筑及其空間（三）區(qū)分所權(quán)的特征1. 復(fù)合性4 B. C三者的復(fù)合。2. 專穴所有權(quán)的主導(dǎo)性先有A ,再有B、CA的份額大小決走 B、C的份額大小一般只登記A ”不登記 B. C3. 一體性區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓.處分.抵押.繼承時(shí) ,A B. C同時(shí)變化。4登記公示性必須履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù),以示5.權(quán)利主體的多童性一urr /專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人、成K權(quán)人區(qū)分所有權(quán)種類建筑區(qū)分所有權(quán)種類:從切矍（連棟扎孤玖拼丸分網(wǎng)建筑腸） 橫初型明確區(qū)分所有權(quán)的意義在于處理共用部 分和共同關(guān)系方面，即共用部分不能分割 ,共同事男應(yīng)遵從大多人的意見(jiàn)。三、建筑楊區(qū)分所有權(quán)人的三

4、項(xiàng)權(quán)利1_丿專有所有權(quán)區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。7/1專有部分的要件構(gòu)造上獨(dú)立性（物理上的獨(dú)立性）勒判斷I利用上的獨(dú)立性（機(jī)能上的獨(dú)立性）2. 專有部分的范圍四種學(xué)說(shuō):1中心說(shuō)（四面界墻.壁.面圍合范圍）2. 空間說(shuō)3. 最后粉刷表層說(shuō)4. 壁心和最后粉刷表層說(shuō) 對(duì)內(nèi)認(rèn)可粉刷表面 對(duì)外認(rèn)可粉中心線3.專衣所衣權(quán)的穴容(1)權(quán)利所有權(quán)：4項(xiàng)基本權(quán)能相鄰部分使用權(quán)(2)義務(wù)維護(hù)、維持遵守、遵規(guī) 尊重.配合（二丿共有所有權(quán)指某資源為一定范圍內(nèi)的人共同擁有、使用。復(fù)合性（2J廣泛性對(duì)建筑輸整體、票一部分、占地旳有權(quán)利義務(wù)多重性；杖勻纟勺定共有權(quán) 全庫(kù)共有權(quán)與部分共有權(quán)R漑珈

5、殛跚超筑鋤絢笑有權(quán)、忖費(fèi)制不忖涮共有權(quán)從屬性不可分劉性（捺的輪不得請(qǐng)求分割）2 共用部分范圍參考建段部暢業(yè)服務(wù)合同示范丈本3 共有所有權(quán)形態(tài)總有（處分權(quán)、管理權(quán)歸體丿共同異有4.共有所有權(quán)的內(nèi)容使用.收盜.單純修繕歐良權(quán)和按本來(lái)用逾使用、分擔(dān)費(fèi)用義務(wù)（三）成員權(quán)參與、投票表決.提議請(qǐng)求.選舉被選舉、知情、建議。義務(wù)：執(zhí)行、遵守.接受管理要求：在 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,私人物飢準(zhǔn)衣共煬嬴的權(quán)利 行使與關(guān)糸調(diào)整可以通過(guò)當(dāng)事人合約方無(wú)解決。n 委托代理理論輸業(yè)管理興生的原因:建筑形式的變化（高層.區(qū)域）建筑技術(shù)的復(fù)雜 產(chǎn)權(quán)形式的變化（分散.多元）外界條件的變化.生活水平的提高 社會(huì)分工的細(xì)化（效率的追求）

6、社會(huì)環(huán)境的變化一.委托代理的含義委托是指受托人以委托人的名義和費(fèi)用 為委托人辦理委托事務(wù),委托人支付約定報(bào) 酬的活動(dòng)。代理:代人辦理指代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。委托代理法定代理 指定代理代理人（物管公司丿代理關(guān)糸主體;槻代理人（業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)丿金特別提醒合同法49條：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán) 終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由 相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。， 合同法50條：法人或其他組織的法定代表人.負(fù)責(zé)人超越 權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超 越權(quán)限的以外，該代表性為有效。二.物業(yè)管理矽委龍代理關(guān)糸產(chǎn)權(quán)人與管理者的關(guān)糸:傳

7、統(tǒng)房屋管理:管理被管理關(guān)系新型物業(yè)管理:委托_代理關(guān)系（近似）三.楊業(yè)管理的委托代理問(wèn)題暢業(yè)畫(huà)理持續(xù)期里兩金層次的決走關(guān)糸:委托人所采取的監(jiān)督及激勵(lì)的有效性決定著代理人的工作動(dòng)機(jī)和努力水平。代理人的工作努力水平?jīng)Q定物業(yè)管理的 實(shí)際成效。么JT因此涉及有關(guān)管理效益和效率的幾個(gè)主要問(wèn)題:()*權(quán)利益使用效益包括 經(jīng)營(yíng)效益(租金、鋪位收益等)I出讓價(jià)值物理管理屮,委托人可滋黒一個(gè)利再 站同俸,曳屮痛人可滋就會(huì)帝“搭懊車”導(dǎo)致委托P督彩級(jí)性的下浄。二丿監(jiān)督距離“物業(yè)管理”作為無(wú)形服務(wù)”評(píng)判有一定難度初始委托人（多元產(chǎn)權(quán)人）-業(yè)主委員會(huì)-物業(yè)企業(yè)距離長(zhǎng),導(dǎo)致監(jiān)督積極性縮小,監(jiān)督力度減弱，代理 成本加大。

8、三丿激勵(lì)手段激勵(lì):詩(shī)猱激衣人的鈾機(jī)的皿理過(guò)程激發(fā)人的動(dòng)機(jī)心理過(guò)程的模式:需要機(jī),動(dòng)機(jī)令為,行為S標(biāo)。物業(yè)管理的激勵(lì)考核難以量化,難免不 準(zhǔn)、不公,導(dǎo)致正面激勵(lì)效應(yīng)遞減。業(yè)主另選新企業(yè)即替代威脅（更換代理人 ）的 高;“用腳投票空尢負(fù)面激勵(lì) 效果也差。行為能力要求:委托方、代理方均應(yīng)具備談判履約能力。選出的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)有責(zé)任心、公益心、專業(yè)能力、時(shí)間精力等。物業(yè)管理單位應(yīng)有權(quán)制止一些不當(dāng)行為（包括業(yè)主的不當(dāng)行為）四.楊業(yè)管理委托代理問(wèn)題的解決（_）業(yè)主權(quán)力方面派生出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理權(quán)業(yè)主怎體的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主代荻（通過(guò)選舉產(chǎn)生丿行使,給予迨當(dāng)報(bào)酬。業(yè)主委員會(huì)權(quán)力的芫分行祓需要社 團(tuán)法人地住（法律上應(yīng)訴、起訴身份）（二丿監(jiān)督距富方面加強(qiáng)傳息瓜開(kāi)要求,強(qiáng)化授告乂務(wù),魏慮厠 矣制度,加強(qiáng)引導(dǎo)和外部蹙督。三丿血激勵(lì)機(jī)制方面輸業(yè)管理的JL步、不對(duì)隸:履狗考核上綸親對(duì)蘇後業(yè)主處于