房地產(chǎn)開發(fā)全流程及詳細(xì)報(bào)建流程

1、一 項(xiàng)目開發(fā)流程及內(nèi)容（一）項(xiàng)目開發(fā)流程（二）項(xiàng)目開發(fā)流程內(nèi)容1、土地獲取深圳目前已基本采用招拍掛賣的方式，此階段主要是地塊信息的收集、分析，對地塊開發(fā)方向進(jìn)行可行性研究分析。2、立項(xiàng)籌備（項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段）（1）憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測繪隊(duì)測繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊。（2）選定各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，首先選定其專業(yè)的策劃代理公司，以市場需求出發(fā)，完成項(xiàng)目前期的策劃工作，并協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；然后選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。3、報(bào)批報(bào)建（1) 提交可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請，到計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)申請立項(xiàng)；（2) 將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過

2、后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（總體規(guī)劃通過后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。）（3) 在項(xiàng)目簽訂土地出讓合同、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。（4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（5) 在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)審查通過以后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對整個(gè)項(xiàng)目的所有專業(yè)管線（包括：供電、自來水、燃?xì)?、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽取各部門意見，然后由建設(shè)單位會(huì)同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專業(yè)部門召開

3、管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會(huì)，將所有專業(yè)部門的意見形成會(huì)議紀(jì)要，以防止各專業(yè)管線在具體實(shí)施中相互扯皮，管位相撞。（6) 到各規(guī)費(fèi)收繳部門報(bào)審、繳費(fèi)，具體手續(xù)辦理如下：n 將報(bào)批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報(bào)當(dāng)?shù)叵啦块T進(jìn)行消防審查，取得建筑工程消防意見書。n 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計(jì)劃財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)。n 到當(dāng)?shù)亟逃钟?jì)劃財(cái)務(wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)。n 到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費(fèi)。n 與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)。n 按整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對項(xiàng)目進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批。n 按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓?，做?xiàng)目的人防規(guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人

4、防工程的立項(xiàng)申請報(bào)當(dāng)?shù)厝朔擂k部門審批通過。n 到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會(huì)繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)。n 到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書。n 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)。（7) 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書。（8) 如投資方（項(xiàng)目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn)行公開招投標(biāo)，對中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書。（9) 憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書和施工單位中標(biāo)通知書到建設(shè)局建管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。（10) 憑建設(shè)工程施工許可證及商

5、品房核價(jià)的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門進(jìn)行商品房預(yù)售核價(jià)。房地產(chǎn)報(bào)建流程序號項(xiàng)目名稱審批程序申報(bào)材料時(shí)限收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1選址意見書1.受理2.勘察3.審批4.發(fā)證1申請份（屬轉(zhuǎn)讓土地的附合同份），經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書份或其他上報(bào)計(jì)劃文件;2.原址或改變本單位土地用地性質(zhì)的提交土地權(quán)屬證件復(fù)印件份11免費(fèi)2提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1.受理2.辦理1.申請1份;2.立項(xiàng)文件1份;3.500分之一或1000分之一現(xiàn)狀地形圖5份3免費(fèi)3總圖審查1.受理2.審批1.申請1 份;2.征地綠線圖1份5免費(fèi)4建設(shè)用地規(guī)劃許可證1.受理2.審批3.發(fā)證1.選址意見書;2.立項(xiàng)文件;3.總平面圖(蓋規(guī)劃消防審核章)2免費(fèi)5畫建

6、筑紅線圖(單幢臨時(shí))1.受理2.勘察3.審批1.申請1份;2.立項(xiàng)文件1份(10萬元以上)10萬元以下主管部門;3.500分之一現(xiàn)狀地形圖4份;4.國土使用證1份(復(fù)印件)4免費(fèi)6工程報(bào)建1.受理2.審批1.項(xiàng)目立項(xiàng)文件;2.銀行資信證明即辦免費(fèi)7初設(shè)審查1.受理2.審查3.批復(fù)1.申請1份;2.立項(xiàng)批復(fù)1份3.初步設(shè)計(jì)文件4套,需會(huì)審的6套(蓋有消防審核章);4.總平圖或建筑紅線圖1份(加蓋規(guī)劃消防審核章);5.涉及環(huán)保部門的審查意見;6.巖土工程詳勘報(bào)告4套(大型初設(shè));7.國土使用證(復(fù)印件)7份一般項(xiàng)目不超過7個(gè)工作日需要組織初步設(shè)計(jì)會(huì)審的不超過15個(gè)工作日免費(fèi) (如需會(huì)審的大型初設(shè)審

7、查,專家咨詢費(fèi)由建設(shè)方直接支付專家)8復(fù)核施工圖1.受理2.審核1.1.1000平方米以上項(xiàng)目:1.施工圖8套(加蓋規(guī)劃咨詢部設(shè)計(jì)審查專用章消防審核章)2.總平面圖或紅線圖1份(加蓋規(guī)劃消防審核章);3.初步設(shè)計(jì)文件1套;4.初步批復(fù)1份;5.巖土工程勘查報(bào)告1套;6.消防審批意見書1份;7.涉及環(huán)保的應(yīng)有部門審查意見;8.凈化池設(shè)計(jì)或沼氣辦意見;9.咨詢部審查意見書及設(shè)計(jì)院修改意見;10.初設(shè)會(huì)審的工程應(yīng)有勘察設(shè)計(jì)單位對初設(shè)審查意見的回執(zhí).2.1000米以下:1.申請1份;2.立項(xiàng)文件1份(投資10萬元以上)3.施工圖8套(加蓋消防審查專用章)4.總平面圖或紅線圖(加蓋規(guī)劃/消防審核章)5.

8、消防意見書1份6.巖土工程勘察報(bào)告1份7.凈化池設(shè)計(jì)或沼氣辦意見1份8.涉及環(huán)保應(yīng)有環(huán)保部門審查意見.4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按相關(guān)規(guī)定收費(fèi)按建筑面積收費(fèi)9辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.辦理2.辦證1.初設(shè)批復(fù)1份2.經(jīng)審核的施工圖(平立剖)1套3.紅線圖或總平面圖1份4.消防審核意見書1份5.咨詢部審查意見1份6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表5份(加蓋有關(guān)繳費(fèi)依據(jù))以上裝入資料盒7.簽訂建設(shè)工程項(xiàng)目竣工檔案移交責(zé)任書.即辦10辦理工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)1.受理2.辦理1.施工圖1套(經(jīng)審查);2.工程地質(zhì)勘查申報(bào)受理書3.工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)受理書4.監(jiān)理合同1份5.由監(jiān)理公司審查聽到的施工組織設(shè)計(jì)6.經(jīng)造價(jià)

9、站審查的施工合同7.施工圖設(shè)計(jì)審查意見8.建設(shè)工程質(zhì)量安全指導(dǎo)書9.質(zhì)安員及特殊工種復(fù)印件(經(jīng)審查)10.辦理建筑企業(yè)職工意外傷害保險(xiǎn)即辦11施工許可證1.受理2.核查3.發(fā)證1.建筑工程施工許可證申請表2.建設(shè)工程用地許可證3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.拆遷許可證或施工現(xiàn)場是否具備施工條件5.中標(biāo)通知書及施工合同6.施工圖紙及技術(shù)資料7.施工組織設(shè)計(jì)8.工程監(jiān)理合同9.質(zhì)量監(jiān)督重托受理書10.施工現(xiàn)場管理人員崗位證即辦建管費(fèi):按工程承包12辦理臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.受理2.辦證1.開工批復(fù)印或投資許可證1份(10萬元以上)2.建筑紅線圖1份3.經(jīng)審核的施工圖(平/立/剖)1套4.臨時(shí)建設(shè)工程

10、規(guī)劃許可證申請表4份(蓋有關(guān)繳費(fèi)印章)以上資料裝入資料盒即辦城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)算13裝飾施工許可證1.受理2.核查3.發(fā)證1.裝飾施工許可證申請表2.中標(biāo)通知書3.裝飾施工圖紙4.建筑裝飾工程施工合同5.臨街建筑物外裝修,應(yīng)有城市規(guī)劃部門的審查意見6.建筑物內(nèi)裝修,應(yīng)有消防審核意見7.涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變化的裝修工程,應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案8.質(zhì)量監(jiān)督委托受理書(30萬以上)9.施工現(xiàn)場管理人員崗位證資料提供完畢即辦建管費(fèi):按工程承包14房地產(chǎn)預(yù)售許可證1.受理2.審核3.發(fā)證1.行政許可申請書（原件1份）；2.身份證明（營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份，驗(yàn)原件，單位法定代表人

11、證明書及授權(quán)委托書原件各1份，法定代表人及受托人身份證明復(fù)印件1份，驗(yàn)原件；其中，港、澳、臺地區(qū)及境外的單位，其身份證明須提交按規(guī)定進(jìn)行公證、認(rèn)證或見證的文件原件1份）；3.開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；4.土地使用權(quán)房地產(chǎn)證（原件1份）、土地使用權(quán)出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議（復(fù)印件各1份，驗(yàn)原件）；5.建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；6.建設(shè)工程施工許可證（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；7.會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的已投入開發(fā)建設(shè)資金的驗(yàn)資報(bào)告（原件1份）；8.施工進(jìn)度和竣工交付日期說明及建設(shè)工程監(jiān)理單位出具的進(jìn)度報(bào)告及工程形象進(jìn)度報(bào)告（原件各1份）；9.商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商

12、品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售面積及分戶匯總表、交付使用后的物業(yè)管理，附預(yù)售查丈報(bào)告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖）（原件1份）；10.預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（原件1份）；11.市地名辦出具的命名批復(fù)（原件1份）。自受理之日起20個(gè)工作日，作出準(zhǔn)予或不予行政許可的決定，重大復(fù)雜的經(jīng)批準(zhǔn)延長10個(gè)工作日免費(fèi)15竣工驗(yàn)收1.預(yù)定驗(yàn)收時(shí)間2.通知規(guī)劃/園林/建管/消防/質(zhì)監(jiān)/城建監(jiān)察/檔案/房產(chǎn)/沼辦等部門1.建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃驗(yàn)收初審表2.工程驗(yàn)收申請表7免費(fèi)16竣工驗(yàn)收備案1.審查2.備案1.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告2.質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告及備案要求的其他文件15免費(fèi)17臨時(shí)挖掘城市道路或人行道審批1.受理2

13、.審核3.發(fā)證1.申請表2.地形圖3份3.規(guī)劃部門簽署意見的規(guī)劃圖4.施工圖5.經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的呈報(bào)表或?qū)ｉT報(bào)告5三道開挖賠償標(biāo)準(zhǔn):瀝清砼 元/平方米水泥砼 元/平方米六角磚 元/平方米方塊磚 元/平方米路基 元/平方米18施工占道審批1.受理2.現(xiàn)場勘察3.審核發(fā)證填寫施工占道申請表應(yīng)注明占道地點(diǎn)時(shí)間及長寬3占道 元/平方米/天19大型戶外廣告設(shè)置審批1.受理2.現(xiàn)場勘察3.審核發(fā)證1.用戶申明請書2.廣告發(fā)布效果圖3.廣告場地租協(xié)議書4.工商部門審核意見4免費(fèi)4、項(xiàng)目施工建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍，進(jìn)行施工。5、項(xiàng)目銷售本階段主要是商品預(yù)售，其行政審批主要內(nèi)容由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)

14、售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： （1）以下證明材料： n 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； n 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； n 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的35以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 （2）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； （3）工程施工合同； （4）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。6、項(xiàng)目竣工建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： （1) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查