房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的扣除變化分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的扣除變化分析（與開(kāi)發(fā)成本不同）（一）計(jì)稅成本的含義（二）計(jì)稅成本對(duì)象（三）計(jì)稅成本項(xiàng)目（四）計(jì)稅成本核算的一般程序（五）計(jì)稅成本核算要求（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定（七）預(yù)提費(fèi)用的處理（八）停車(chē)場(chǎng)所的處理（九）結(jié)算計(jì)稅成本的憑證問(wèn)題（十）計(jì)稅成本的結(jié)算期限（一）計(jì)稅成本的含義（第二十五條）計(jì)稅成本是指在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。與開(kāi)發(fā)成本的區(qū)別：歸集依據(jù)不同，前者為稅收政策，后者為會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則從金額上講，一般說(shuō)來(lái)后者大于前者從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，

2、應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確定（1）含義：指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象的定義是不同的，兩者的確認(rèn)原則是有差異的（2）計(jì)稅成本對(duì)象確定原則A.可否銷售原則B.分類歸集原則C.功能區(qū)分原則D.定價(jià)差異原則E.成本差異原則F.權(quán)益區(qū)分原則（三）、計(jì)稅成本項(xiàng)目（第二十七條）（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)

3、償費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計(jì)入成本？關(guān)鍵在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地認(rèn)定為存貨,還是認(rèn)定為無(wú)形資產(chǎn)(或固定資產(chǎn))。國(guó)稅發(fā)2004100號(hào)文規(guī)定“除經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。”房地產(chǎn)企業(yè)交的土地使用稅是計(jì)入成本應(yīng)是合理的。計(jì)入成本對(duì)征收土地增值稅不利，一些主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就出臺(tái)對(duì)征稅有利的解釋，這樣可以一可以增加稅收，二可以避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。爭(zhēng)論焦點(diǎn)：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南附錄會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理：2221 應(yīng)交稅費(fèi)企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車(chē)船使用稅、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記本科目。實(shí)際交納時(shí)，借記本科目，貸記

4、“銀行存款”等科目。河北國(guó)稅房地產(chǎn)土地使用稅是計(jì)入成本還是計(jì)入期間費(fèi)用？（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第二十七條規(guī)定：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、等”所以，根據(jù)上述規(guī)定，你企業(yè)繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。國(guó)稅不管土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用稅是否可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？湖南省地方稅務(wù)局答：不可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度（93）財(cái)會(huì)字第02號(hào)中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅是這樣規(guī)定的：月份終了，企業(yè)計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用

5、稅和土地使用稅，借記“管理費(fèi)用”科目，新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在應(yīng)用指南中也是規(guī)定直接計(jì)入當(dāng)年損益的。房地產(chǎn)行業(yè)土地使用稅記帳方法等企業(yè)會(huì)計(jì)制度 財(cái)會(huì)200025號(hào)第一百零四條 (二)管理費(fèi)用，是指企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用，房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅。（2）前期工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。（3）建筑安裝工程費(fèi)指開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。關(guān)注甲供材料問(wèn)題，防止重復(fù)扣除指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排

6、污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)售樓處的建造費(fèi)用以及樣板房的裝修費(fèi)用是否應(yīng)在開(kāi)發(fā)成本中列支？答：按照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十七條第六款, 房地產(chǎn)企業(yè)售樓處的建造費(fèi)、樣板房的裝修

7、費(fèi)等作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)處理。（四）計(jì)稅成本核算的一般程序（第二十八條）1、合理確定計(jì)稅成本對(duì)象2、嚴(yán)格按照計(jì)稅成本項(xiàng)目的內(nèi)容核算3、正確歸集計(jì)稅成本4、預(yù)提計(jì)稅成本5、分配共同成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用6、分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本7、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本1、合理確定計(jì)稅成本對(duì)象履行報(bào)備手續(xù)，填報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意2、嚴(yán)格按照計(jì)稅成本項(xiàng)目的內(nèi)容核算企業(yè)必須嚴(yán)格按照個(gè)計(jì)稅成本項(xiàng)目的具體核算內(nèi)容進(jìn)行核算（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)（3）建筑安

8、裝工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3、正確歸集計(jì)稅成本對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出：（1）按性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理歸類（2）正確區(qū)分應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和期間費(fèi)用4、預(yù)提計(jì)稅成本按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預(yù)提未結(jié)算的工程款、未完成的公共配套設(shè)施成本以及報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，并計(jì)入相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。依據(jù)：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。注：票據(jù)的所屬時(shí)間一般限定在三年以內(nèi)，如果稅率沒(méi)有變化，直接計(jì)入實(shí)

9、際取得當(dāng)年，否則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行追溯調(diào)整預(yù)計(jì)工程成本第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10。注：主要對(duì)應(yīng)書(shū)面合同約定的付款期限沒(méi)有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒(méi)有實(shí)際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。注：提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料（

10、含造價(jià)工程師編制的預(yù)算造價(jià)）園林綠化屬于基礎(chǔ)設(shè)施，不包括在內(nèi)(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在建造過(guò)程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用。2010年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問(wèn)題的公告房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，應(yīng)提供政府相關(guān)部門(mén)關(guān)于此項(xiàng)收費(fèi)的文件規(guī)定，或者企業(yè)能夠提供相關(guān)政府部門(mén)發(fā)出的繳費(fèi)通知書(shū)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提稅前扣除的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)納入跟蹤管理，對(duì)于按規(guī)定應(yīng)繳納但是超過(guò)3年仍未上交的，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期

11、應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)再準(zhǔn)予稅前扣除。5、分配共同成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配對(duì)象：共同成本、不能分清受益對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用選擇“占地面積法”、“建筑面積法”、“直接成本法”、“預(yù)算造價(jià)法”等分配方法，分配歸集至相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。6、分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本通過(guò)上述（）（）的步驟，已經(jīng)將開(kāi)發(fā)成本按照計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了歸集。對(duì)已經(jīng)歸集的已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)之間進(jìn)行分配，其中：應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除；未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。分配依據(jù)：面積、單位面積計(jì)稅成本例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008

12、年完工一幢商品房住宅樓（作為計(jì)稅成本對(duì)象），可售面積8000，結(jié)算單位面積計(jì)稅成本3000元，2008年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售2000 ；2009年發(fā)生應(yīng)由該住宅樓承擔(dān)的計(jì)稅成本160萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售5000 。計(jì)算該企業(yè)2009年度稅前扣除的已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本1、2009年發(fā)生成本應(yīng)調(diào)整單位面積計(jì)稅成本80002002、調(diào)整后單位面積計(jì)稅成本300020032003、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本20020003200500016400000（09年扣除）4、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本320010003200000 今后實(shí)際銷售時(shí)扣7、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本本期已完工成本對(duì)象（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)

13、稅成本進(jìn)行結(jié)算。（2）屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的，尚有以下步驟：A.計(jì)算確定可售單位面積計(jì)稅成本B.計(jì)算已銷、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本C.已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，在當(dāng)期扣除；未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。未完工和尚未建造的成本對(duì)象通過(guò)分配對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。（五）計(jì)稅成本核算要求（第二十九條）（1）核算方法：制造成本法，非完全成本法制造成本法在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí),將全部成本費(fèi)用劃分為“制造成本”和“期間費(fèi)用”兩個(gè)部分.把與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接聯(lián)系的“期間費(fèi)用”直接在當(dāng)期收入中扣除完全成本法是將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)

14、生的所有費(fèi)用全部分?jǐn)偟疆a(chǎn)品成本中去形成產(chǎn)品的完全成本.兩者差異： 期間費(fèi)用設(shè)置與否（2）核算要求：屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入成本對(duì)象共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本按受益、配比原則分配（3）共同（間接）成本分配（第二十九條）A.占地面積法。該方法一般適用于土地成本的分配。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。按開(kāi)發(fā)方式分別計(jì)算：1.一次性開(kāi)發(fā)某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?（某一成本對(duì)象占地面積全部成本對(duì)象占地總面積） 土地總成本2.分期開(kāi)發(fā)的，應(yīng)兩次分配本期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?（本期全部成本對(duì)象占地面積開(kāi)發(fā)用地總面積） 土地總成本某一成

15、本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?（某一成本對(duì)象占地面積本期全部成本對(duì)象占地面積） 本期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀境杀咀⒁猓罕酒谌砍杀緦?duì)象占地面積：不含應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積（單獨(dú)核算的公共配套設(shè)施）例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)立項(xiàng)開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，占地60000，計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)，分別20000 ，30000 ，10000 ，支付土地出讓金50000萬(wàn)元，一期計(jì)劃開(kāi)發(fā)小高層住宅3幢和一個(gè)會(huì)所，分別占地面積6000 ，6000 ，6000 ，2000 。計(jì)算：一期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?2000060000） 5000016667 萬(wàn)元3幢小高層住宅應(yīng)分別分?jǐn)偼恋爻杀荆?000 20000）

16、166675000.1萬(wàn)元會(huì)所應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?000 20000） 166671666.7萬(wàn)元B.建筑面積法。定義：指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。適用成本項(xiàng)目：?jiǎn)为?dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施成本計(jì)算公式：一次性開(kāi)發(fā)：某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本=（某一成本對(duì)象建筑面積全部成本對(duì)象建筑面積）公共配套設(shè)施成本分期開(kāi)發(fā)的，應(yīng)兩次分配：本期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本（本期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積） 公共配套設(shè)施成本某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本=（某一成本對(duì)象建筑面積本期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積） 本期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)

17、分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本C.直接成本法。定義：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。適用成本項(xiàng)目：借款費(fèi)用計(jì)算公式：某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=（期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本）本期借款總費(fèi)用D.預(yù)算造價(jià)法。定義：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。適用成本項(xiàng)目：借款費(fèi)用計(jì)算公式：某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=（某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià) ）本期借款總費(fèi)用特別說(shuō)明：土地成本、公共配套設(shè)施成本以及借款費(fèi)用的分配必須按照上述四種方法處理。其他其他成本項(xiàng)目的分配，可由企業(yè)自行確定

18、企業(yè)有了較大的自由選擇權(quán)。成本分配方法一經(jīng)確定，不能隨意變更，應(yīng)該遵循一致性原則。如確需變更的，必須征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定（第三十一條）1、以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)2、以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)（七）預(yù)提費(fèi)用的處理（第三十二條）1、出包工程結(jié)算款2、公共配套設(shè)施成本3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)4、預(yù)提費(fèi)用的申報(bào)結(jié)算要求首次規(guī)范，與原規(guī)定有突破原規(guī)定：內(nèi)資不得預(yù)提，外資可預(yù)提綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)1、出包工程結(jié)算款的預(yù)提（1）預(yù)提條件（同時(shí)符合）：A.出包工程已經(jīng)全部完成（預(yù)提時(shí)點(diǎn)：完工年度）；B.出包工程結(jié)算正在辦理；C.

19、可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)；D.未全額取得發(fā)票。 （2）預(yù)提金額確定：未開(kāi)票金額在出包合同金額扣除甲供材料金額后余額10以內(nèi)的部分，依以下計(jì)算所得取孰小數(shù)確定：未開(kāi)票金額出包工程合同總金額已開(kāi)發(fā)票金額 （出包工程合同總金額甲供材料金額） 10%（3）跟蹤結(jié)算管理：預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)（一定）年仍未支付（未取得發(fā)票）的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。2、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提（1）預(yù)提條件（同時(shí)符合）：A.已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；B.尚未建造或尚未完工的；C.公共

20、配套設(shè)施預(yù)算造價(jià)的依據(jù)充分，最好是有工程造價(jià)中介機(jī)構(gòu)的鑒證報(bào)告。（2）預(yù)提金額確定：公共配套設(shè)施預(yù)提成本預(yù)算造價(jià)已實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施成本（3）預(yù)提金額的跟蹤結(jié)算管理：A.明確建造期限而逾期未建造的，已預(yù)提金額在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；B.未明確建造期限的，在最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。C.以后實(shí)際發(fā)生時(shí)，再按照辦法第二十八條第三款規(guī)定扣除（已銷、未銷、固定資產(chǎn)間分配）。3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)的預(yù)提物業(yè)完善費(fèi)用：應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。（1）預(yù)提條件：A.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工（未

21、完工產(chǎn)品不得預(yù)提）B.應(yīng)向政府上交而未交（2）預(yù)提金額確定：依政府相關(guān)文件規(guī)定，或相關(guān)政府部門(mén)發(fā)出的“繳費(fèi)通知書(shū)”確定（3）跟蹤結(jié)算管理：A.政府相關(guān)文件規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限依規(guī)定的期限確定；B.政府相關(guān)文件未規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。4、預(yù)提費(fèi)用的申報(bào)結(jié)算要求年度申報(bào)時(shí)填報(bào)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表（計(jì)提）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表（結(jié)算）報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用的處理：除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，以后

22、年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除（蘇地稅發(fā)【2009】53號(hào)）問(wèn)題：關(guān)于幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用扣除理解上的爭(zhēng)議。辦法第三十二條第一款規(guī)定出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但應(yīng)提供工程預(yù)（決）算書(shū)、工程施工合同、建設(shè)工程結(jié)算書(shū)等證明資料，否則不得預(yù)提該項(xiàng)費(fèi)用。該項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用最高不得超過(guò)合同總金額的10%，發(fā)票不足金額不超過(guò)合同總金額10%的，按發(fā)票不足金額預(yù)提。提示：1，盡量多找票據(jù)。有票勝無(wú)票。2，加大合同額。（蘇地稅發(fā)【2009】53號(hào)）注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過(guò)工程合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)

23、票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。 （蘇地稅發(fā)【2009】53號(hào)）辦法第三十二條第二款規(guī)定公共配套設(shè)施可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。企業(yè)提取該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以政府相關(guān)部門(mén)出具的預(yù)算價(jià)格審批表為依據(jù)。辦法第三十二條第三款規(guī)定企業(yè)可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，企業(yè)提取該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以政府相關(guān)部門(mén)出具的繳費(fèi)通知單或收費(fèi)部門(mén)的文件為依據(jù)。公共設(shè)施預(yù)算空間有多大？合理提?。浚ò耍┩＼?chē)場(chǎng)所的處理（三十三條）企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)

24、施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理（攤?cè)腴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本）新辦法對(duì)停車(chē)場(chǎng)所的處理采取了簡(jiǎn)化方法對(duì)第二種情形將停車(chē)場(chǎng)所作為公共配套設(shè)施的簡(jiǎn)化處理后，停車(chē)位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒(méi)有成本配備了。 問(wèn)題：停車(chē)場(chǎng)。地下停車(chē)場(chǎng)如要銷售，應(yīng)以長(zhǎng)期租賃的方式，與業(yè)主簽訂長(zhǎng)期租賃合同，開(kāi)具租賃業(yè)發(fā)票。租賃費(fèi)發(fā)票與管理費(fèi)的納稅差異與爭(zhēng)議?；鹁娲髲B（九）結(jié)算計(jì)稅成本的憑證要求（第三十四條）實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。新辦法對(duì)結(jié)算計(jì)稅成本的票據(jù)合法性強(qiáng)調(diào)了要求，由此可知，稅前扣除的重要條件之一是應(yīng)該取得合法憑據(jù)，但是按

25、照該辦法第三十條、三十二條規(guī)定預(yù)提的費(fèi)用是可以除外的。（十）計(jì)稅成本的結(jié)算期限（第三十五條）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前（5月31日）選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。法律責(zé)任：對(duì)已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。新辦法首次規(guī)定了計(jì)稅成本的結(jié)算期限，企業(yè)未按照規(guī)定期限結(jié)算計(jì)稅成本的，存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商選擇結(jié)算計(jì)稅成本依據(jù)的余地?！伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已

26、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整”。由于31號(hào)文規(guī)定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定了未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，就按收入的85%計(jì)算成本（15%是成本利潤(rùn)率）“如參照：遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（遼地稅發(fā)200951號(hào)）”。提示：開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在完工年度選擇“按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本”，還是“不按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本”，看哪個(gè)稅收成本小一些。就是核定征收的傾向性選擇。（十一）、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理1，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且未成立獨(dú)立法人公司（第三十七

27、條）（1）約定分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品A.稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品B.應(yīng)納稅所得額的確定：已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本投資額；未結(jié)算計(jì)稅成本，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額投資額預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（2）約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)A. 項(xiàng)目利潤(rùn)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)納稅，不得在稅前分配利潤(rùn)。對(duì)投資額相關(guān)的利息支出不得扣除。 B.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。2、以土地使用權(quán)投資換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理（第三十七條）所得稅處理時(shí)點(diǎn)：首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算： 應(yīng)分解為兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（首次和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值土地使用權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)2、購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，成本取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（首次和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值第三十一條第一款對(duì)應(yīng)（接受投資企業(yè)處理）例：某企業(yè)將本企業(yè)持有的土地使用權(quán)投資一家房開(kāi)企業(yè)，成本（計(jì)稅基礎(chǔ)）12000萬(wàn)元，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，按照雙方約定，房開(kāi)企業(yè)返還該企業(yè)一幢10000的寫(xiě)字樓，市場(chǎng)價(jià)為15000萬(wàn)元。該企業(yè)在取得寫(xiě)字樓時(shí)，分別兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得15000-120003000萬(wàn)元申報(bào)應(yīng)納稅所得額寫(xiě)字樓的計(jì)稅基礎(chǔ)15000萬(wàn)元（十二）、年度匯算清繳資料準(zhǔn)備（一）年度